N° RG 21/00879 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KYFR
C2
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Carole GIACOMINI
Me Caroline PARAYRE
SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 14 MARS 2023
Appel d'une décision (N° RG 16/5552)
rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble
en date du 17 décembre 2020
suivant déclaration d'appel du 16 février 2021
APPELANTE :
S.C.I. BEKTAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Carole GIACOMINI, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMEES :
S.A.R.L. CHAMA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE
S.A.R.L. ALPES RHONE CONSEIL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6] Ayant pour syndic la société ALPES RHONE CONSEIL IMMMOBILIER sis au [Adresse 5] à [Localité 3]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Non représentée
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine CLERC, présidente,
Mme Joëlle BLATRY, conseiller,
Mme Véronique LAMOINE, conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 janvier 2023 Madame Blatry, Conseiller chargé du rapport, en présence de Madame Clerc, Président de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, en présence de Catherine Silvan, greffier Silvan, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Le 10 mars 2016, la SCI Bektas a vendu à la SARL Chama un local commercial constitutif du lot n° 1 dans la copropriété immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] en l'informant de l'existence d'infiltrations provenant du toit terrasse et d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2014 votant l'exécution de travaux de réfection de ce toit.
A la date de la vente, les travaux n'avaient pas été réalisés faute de règlement par la SCI Bektas de l'appel de fonds y afférant.
Suivant état daté du 9 mars 2016 transmis au notaire par le syndic, la société Alpes Rhône Conseil Immobilier ( ARCI) a indiqué que la SCI Bektas restait redevable de la seule somme de 774,80€ et de la tenue d'une prochaine assemblée générale en juin 2016.
Le 11 mars 2016, une assemblée générale des copropriétaires, tenue en l'absence de la SARL Chama, a voté l'annulation de la délibération du 22 avril 2014 au motif que la SCI Bektas n'avait jamais réglé les appels de fonds des travaux de rénovation du toit.
Le 8 juillet 2016, une nouvelle résolution a été votée pour la réalisation des dits travaux moyennant un coût supérieur de 52.670,74€.
Suivant exploits d'huissier du 7 novembre 2016, la SARL Chama a fait citer la SCI Bektas, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] (le Syndicat), et la société ARCI en condamnation à lui payer sa quote-part du montant des travaux et en dommages-intérêts.
Par jugement du 17 décembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a :
débouté la société ARCI de sa demande de production de l'acte de vente du 10 mars 2016,
condamné la SCI Bektas à payer à la SARL Chama la somme de 21.468,29€,
débouté la SARL Chama de ses demandes à l'encontre du Syndicat et de la société ARCI,
condamné la SCI Bektas à payer à la SARL Chama une indemnité de procédure de 1.500€,
rejeté le surplus des demandes à ce titre,
condamné la SCI Bektas aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 16 février 2021, la SCI Bektas a relevé appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives du 23 décembre 2022, la SCI Bektas demande à la cour de confirmer le jugement déféré sur le rejet de la demande de la SARL Chama au titre d'un préjudice de jouissance, l'infirmer pour le surplus et de:
1) à titre principal, débouter la SARL Chama de l'intégralité de ses demandes,
2) subsidiairement :
réduire la demande de la SARL Chama au titre de sa quote- part sur les travaux à la somme de 15.768,37€,
fixer la répartition de cette somme de la manière suivante :
40% pour la société ARCI,
20% pour la SARL Chama,
10% pour le Syndicat,
30% maximum pour elle,
3) tout état de cause, rejeter les demandes adverses en indemnité de procédure et condamner la SARL Chama ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 2.500€ au titre de ses frais irrépétibles.
Elle fait valoir que :
la SARL Chama était parfaitement informée de l'absence de réalisation des travaux,
la SARL Chama est une professionnelle de l'immobilier qui ne saurait se faire duper par une petite SCI en difficulté,
le prix était très inférieur à sa valeur réelle et, même en réalisant les travaux, la SARL Chama sait pertinemment qu'elle a réalisé une très bonne affaire,
elle ne pouvait savoir que le syndic n'avait pas procédé à la convocation de la SARL Chama
il est curieux qu'une assemblée générale se tienne le lendemain d'une vente, ce qui de facto l'empêchait d'y participer,
elle ne saurait être tenue des manquements du syndic,
en tout état de cause, il n'est pas justifié d'un préjudice,
la SARL Chama joue sur les deux tableaux en acquérant un bien très largement en dessous de sa valeur et en réclamant ensuite le règlement de la quote-part de la venderesse des dits travaux qu'elle savait impayés,
la SARL Chama ne justifie pas du moindre préjudice de jouissance puisqu'elle a acquis le bien en connaissance de cause des infiltrations et de l'absence de travaux,
la SARL Chama ne peut prétendre qu'elle ne savait pas que les travaux étaient impayés puisqu'il a été transmis son extrait de compte dans lequel n'était mentionné aucun paiement relatifs aux travaux d'étanchéité et qu'il y avait un point d'interrogation en face du montant des travaux d'étanchéité votés en 2014,
seul le montant de la quote-part qu'elle devait supporter au moment de la vente pourrait être pris en considération,
elle ne saurait supporter des travaux auxquels elle n'a pas acquiescés,
les responsabilités doivent être partagées en fonction des diverses fautes commises,
la société ARCI en sa qualité de syndic devait convoquer la SARL Chama à l'AG alors qu'elle avait connaissance du changement de propriétaire,
elle a induit en erreur la SARL Chama en mentionnant une date d'AG en juin,
la société ARCI a commis de nombreuses irrégularités dans la tenue de son compte de copropriétaire,
ce relevé de compte n'a jamais mentionné sa quote-part des travaux de rénovation,
ainsi, elle pensait légitiment ne devoir aucune somme à ce titre,
le syndic a trompé non seulement le notaire mais également elle-même avec de fausses indications,
la SARL Chama engage également sa responsabilité en sa qualité de professionnelle de l'immobilier et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude,
le Syndicat a également eu un comportement fautif puisque l'ensemble des copropriétaires a voté l'annulation des travaux de rénovation du lot n°1 en ayant une parfaite connaissance des conséquences de cette annulation,
les copropriétaires sont responsables des dommages causés à autrui du fait de leurs délibérations et leur décision a causé un dommage à la SARL Chama,
enfin, la seule faute pouvant lui être reprochée est de ne pas avoir pris la précaution de vérifier que le syndic avait bien fait son travail concernant les convocations à l'AG du 11 mars 2016.
Par uniques conclusions du 19 janvier 2021, la SARL Chama demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de ses demandes à l'encontre du Syndicat et de la société ARCI et de :
condamner solidairement ces derniers avec la SCI Bektas à lui payer la somme de 21.468,29€,
condamner le Syndicat à lui payer la somme de 2.000€ par mois à compter du 10 mars 2016 jusqu'à l'exécution complète des travaux,
condamner ses trois adversaires à lui payer une indemnité de procédure de 2.500€.
Elle expose que :
sur la responsabilité de la SCI Bektas
la SCI Bektas a manqué à son obligation d'information concernant la date de la convocation à l'AG du 11 mars 2016 et ce d'autant plus qu'elle avait pour objet d'annuler les travaux préalablement votés,
elle ne pouvait savoir qu'elle allait devoir supporter le coût des travaux d'étanchéité,
ce défaut d'information lui cause un préjudice puisque les infiltrations perdurent et que les travaux auraient dû être pris sur la quote-part de charges de copropriété de la SCI Bektas, ce qui n'a manifestement pas été le cas,
la SCI Bektas, qui n'ignorait rien de la situation, a commis un dol à son égard,
elle n'était pas sans savoir qu'elle n'avait pas répondu aux appels de fonds pour réaliser les travaux et est donc d'une mauvaise foi évidente,
ce n'est pas la connaissance des infiltrations qui est déniée mais l'information du non règlement par la SCI Bektas des charges lui incombant,
sur la responsabilité du Syndicat
le Syndicat aurait dû contraindre la SCI Bektas à s'exécuter,
le Syndicat aurait dû informer l'acquéreur de la dette de la SCI Bektas et éventuellement former opposition pour recouvrer sa dette,
la délibération d'annuler les travaux lui cause un préjudice,
sur la responsabilité de la société ARCI
la société ARCI a commis une faute en communiquant un état daté erroné tant sur la date de la convocation de l'AG que des sommes restants dues par la SCI Bektas,
l'état daté ne fait pas davantage mention des travaux votés mais non engagés,
le syndic, qui a la responsabilité du recouvrement des sommes dues à la copropriété, n'a engagé aucune procédure à ce titre à l'encontre de la SCI Bektas,
sur son préjudice
les travaux ont dû être revotés du fait du défaut de règlement par la SCI Bektas de sa quote-part,
le retard apporté dans la réalisation des travaux a nécessité une revalorisation de leur coût,
si les travaux avaient été réalisés, elle n'aurait pas eu à subir de préjudice de jouissance.
Par conclusions récapitulatives du 6 janvier 2023, la société ARCI demande à la cour de :
1) à titre principal, confirmer le jugement déféré,
2) en cas de condamnation :
condamner la SCI Bektas à la relever et garantir,
réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,
3) en toutes hypothèses, condamner la SCI Bektas ou toute partie succombante à lui payer une indemnité de procédure de 4.000€.
Elle explique que :
l'état daté, qui reprend les provisions restant à devoir par la SCI Bektas, est bien complet,
concernant les provisions impayées au titre des travaux d'étanchéité, le notaire a commis une faute en sollicitant l'état daté tardivement la veille de la réitération de la vente,
elle a dû l'établir à toute hâte,
en tout état de cause, la SCI Bektas était nécessairement consciente qu'elle n'avait pas satisfait au paiement des appels de fonds pour les travaux litigieux,
les travaux n'ont pas été exécutés du seul fait de la SCI Bektas,
la SARL Chana ayant été informée des travaux votés et des infiltrations subies, on voit mal ce que celle-ci pourrait lui reprocher,
la date d'AG en juin résulte d'une erreur matérielle et est sans incidence,
c'est surtout la responsabilité de la SCI Bektas qui doit recherchée puisqu'en passant sous silence l'ordre du jour de l'AG du 11 mars 2016, la SCI Bektas s'est assurée de ne pas voir la convention entre les parties s'appliquer et ainsi échapper au paiement des dits travaux,
elle a multiplié les diligences pour tenter de résoudre le présent conflit.
Le Syndicat, cité le 6 mai 2021 selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
La décision sera rendue par défaut.
La clôture de la procédure est intervenue le 24 janvier 2023
MOTIFS
1/ sur les responsabilités
La SARL Chama a acquis le lot n° 1 de la copropriété immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] sans avoir été informée, d'une part, de ce que les désordres d'infiltration n'avaient pas été repris du fait du défaut de règlement par la SCI Bektas des appels de fonds au titre des travaux de réparation et, d'autre part, de ce qu'une assemblée générale se tenait le lendemain de la vente avec pour ordre du jour l'annulation du vote sur les travaux de rénovation de la toiture du lot n° 1.
Ce défaut d'information résulte, de première part, du comportement fautif de la venderesse qui s'est abstenue d'informer son acquéreur de ses manquements et de la tenue de l'assemblée générale le lendemain de la vente avec un objet déterminant concernant son lot.
Ainsi, en passant sous silence ces divers éléments, la SCI Bektas s'est assurée de la réitération de la vente et a tenté d'échapper à son obligation de régler des travaux votés alors qu'elle était encore propriétaire et qu'elle s'y était engagée contractuellement à l'égard de son acquéreur.
La SCI Bektas, dont la mauvaise foi est établie, ne saurait s'exonérer de sa responsabilité en prétendant avoir pensé qu'elle ne devait rien pour ces travaux alors qu'elle savait pertinemment n'avoir rien réglé à ce sujet ou que la SARL Chana aurait, en tout état de cause, fait une bonne affaire, ce qui est totalement étranger au présent litige.
Par ailleurs, le syndic en produisant conformément à ses obligations résultant de l'article 5 du décret du 10 juillet 1965 un état daté, toutefois, incomplet sur les charges impayées de la SCI Bektas, sur le défaut de réalisation des travaux et en indiquant la tenue de la prochaine assemblée générale en juin 2016 alors que celle-ci se tenait le lendemain de la vente avec un ordre du jour crucial pour la SARL Chama a commis une faute contribuant à la réalisation du préjudice de l'acquéreur de passer une vente non conforme aux stipulations contractuelles de l'acte de vente, en permettant à la SCI Bektas d'échapper à ses obligations et entraînant un retard important pour la remise en état du lot n°1.
En revanche, il n'est démontré aucune faute à l'encontre du Syndicat, certains des manquements allégués ressortant de la responsabilité du syndic et les copropriétaires ne pouvant être tenus responsables de leur refus d'engager des travaux non financés par le propriétaire du lot au bénéfice duquel ils étaient votés.
Enfin, aucune faute ne peut être reprochée à la SARL Chama qui a été dupée par le comportement fautif de sa venderesse.
Ainsi contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, tant la SCI Bektas que la société ARCI ont commis des fautes en lien de causalité avec le préjudice de la SARL Chama au titre de l'acquisition d'un bien non conforme, de la charge des frais de remise en état et du fait du retard dans la réalisation des travaux d'étanchéité de la toiture.
2/ sur la réparation des préjudices de la SARL Chama
sur la quote-part au titre des travaux
Le préjudice de la SARL Chama consiste dans le paiement de la quote- part devant initialement être payé par la SCI Bektas au titre des travaux de reprise du toit-terrasse.
Après annulation des dits travaux, un nouveau vote a été nécessaire et, du fait du temps écoulé, le montant de ceux-ci a été majoré à la somme de 52.670,74€, ce qui entraine une augmentation de la quote-part de la SARL Chama à la somme de 21.468,28€.
La SCI Bektas, par son défaut de règlement, et la société ARCI, par son défaut d'informations précises dans l'état daté, ont ensemble concouru à l'annulation des dits travaux et à la nécessité de les revoter à un coût plus élevé qu'ils devront supportés.
Dans leurs rapports entre eux, la responsabilité de la SCI Bektas sera fixée à 85% et la responsabilité de la société ARCI à 15% sans qu'une garantie soit possible, chacune des parties devant supporter la charge de ses propres manquements.
Par voie de conséquence, il convient de condamner in solidum la SCI Bektas et la société ARCI à payer à la SARL Chama la somme de 21.468,28€.
sur le préjudice de jouissance
La SARL Chama allègue un préjudice de jouissance sans le caractériser et sans le démontrer par le moindre élément.
Ainsi, il convient de débouter la SARL Chama de ce chef de demande étant relevé que le tribunal a omis dans son dispositif le rejet de cette demande visé dans ses motifs.
Le jugement déféré sera complété sur ce point.
3/ sur les mesures accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SARL Chama.
Enfin, la SCI Bektas et la société ARCI seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la procédure de l'instance avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,
Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de la société ARCI en production de l'acte de vente du 10 mars 2016, sur le rejet des demandes de la SARL Chama à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] et sur la condamnation de la SCI Bektas à payer à la SARL Chama une indemnité de procédure de 1.500€,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la SCI Bektas et la société Alpes Rhône Conseil Immobilier à payer à la SARL Chama la somme de 21.468,28€,
Dit que dans les rapports entre elles, la SCI Bektas supportera 85% de l'ensemble des condamnations prononcées au profit de la SARL Chama en dommages-intérêts et mesures accessoires et la société Alpes Rhône Conseil Immobilier supportera 15%,
Rejette la demande en garantie de la société Alpes Rhône Conseil Immobilier,
Déboute la SARL Chama de sa demande au titre d'un préjudice de jouissance,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI Bektas et la société Alpes Rhône Conseil Immobilier à payer à la SARL Chama la somme de 2.500€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SCI Bektas et la société Alpes Rhône Conseil Immobilier aux dépens tant de première instance qu'en cause d'appel et ce avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
