N° RG 19/04074 - N° Portalis DBVM-V-B7D-KGA6
C1
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL JURISTIA - AVOCATS
la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 23 FEVRIER 2022
Appel d'un jugement (N° RG 16/03175)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 16 septembre 2019
suivant déclaration d'appel du 09 octobre 2019
APPELANTE :
SARL FINANCIERE BERNARD PERD, au capital de 836.213,35 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le numéro 393 535 166, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Jean Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA - AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.E.L.A.R.L. AJRS, prise la personne de Maitre [O] [Z], es qualité d'administrateur judiciaire de LA HALLE
[Adresse 8]
[Localité 7]
SAS LA HALLE, au capital de 56.000.000,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 413 151 739, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 7]
S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Maitre [C] [N], es qualité d'administrateur judiciaire de LA HALLE
[Adresse 2]
[Localité 9]
S.C.P. BTSG, prise en la personne de Maitre [F] [W], es qualité de mandataire judiciaire de LA HALLE
[Adresse 1]
[Localité 9]
S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maitre [J] [Y], es qualité de mandataire judiciaire de LA HALLE
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentées par Me Jean-Bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND- JB PETIT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Régis HALLARD, de la SELAS FIDAL, avocat au Barreau DES HAUTS DE SEINE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffière et en présence de Mme Clémence RUILLAT, Greffière stagiaire.
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 septembre 2022, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2005, la société Sadim, aux droits de laquelle vient la Sarl Financière Bernard Perd, a donné à bail à la société Déco Center 38, des locaux commerciaux situés [Adresse 13]), à compter du 26 juillet suivant et pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer de 207.500, 04 euros ht/hc/an, payable trimestriellement et indexé annuellement sur l'évolution du coût de la construction.
Le 2 octobre 2009, la société Déco Center 38 a cédé son droit au bail à la Sas La Halle, cession signifiée au bailleur le 16 octobre 2009.
Par lettre recommandée du 21 juin 2012, la société La Halle a sollicité de la société Financière Bernard Perd la révision du loyer à la valeur locative et par acte d'huissier du 27 mars 2014, elle a signifié à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 26 juillet 2014.
En l'absence d'accord sur la fixation du loyer révisé comme du montant du loyer du bail renouvelé et après échange de mémoires, la société La Halle a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation d'une part du loyer révisé, d'autre part du prix du bail renouvelé.
Par jugements du 15 mai 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [P] qui a déposé son rapport le 5 octobre 2018.
Par jugement du 16 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a :
- fixé le prix du loyer révisé à la somme annuelle de 280.550 euros ht/hc avec effet au 21 juin 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016,
- fixé le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 244.316 euros ht/hc avec effet au 26 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016,
- dit que la fixation du montant du loyer vaut condamnation,
- rejeté la demande de capitalisation des intérêts,
- rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire.
Suivant déclaration au greffe du 9 octobre 2019, la société Financière Bernard Perd a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle a :
- fixé le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 244.316 euros ht/hc, avec effet au 26 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016,
- dit que la fixation du montant du loyer vaut condamnation,
- rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 2 juin 2020, la société La Halle a été placée en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 30 octobre suivant après un plan de cession partielle d'actifs qui a transféré le fonds de commerce et le bail à la société Pégase.
Les sociétés Axyme et BTSG ont été désignées en qualité de mandataires liquidateurs.
La société Financière Bernard Perd a déclaré une créance de 795.850, 79 euros ttc au passif de la procédure collective et a appelé dans la cause les organes de la procédure collective, y compris les administrateurs judiciaires, les Selarl AJRS et FHB.
Les différentes instances ont fait l'objet d'une jonction.
Prétentions et moyens de la société Financière Bernard Perd :
Au terme de ses dernières écritures notifiées le 24 novembre 2021, la société Financière Bernard Perd demande à la cour de :
- prendre acte de ce que La Financière Bernard Perd s'en rapporte à la justice quant la mise hors de cause des administrateurs judiciaires,
- déclarer l'appel interjeté par la société Financière Bernard Perd recevable et bien fondé,
- donner acte à la Financière Bernard Perd de ce qu'elle a réglé au titre des causes du jugement de première instance la somme de 209.649,20 euros et qu'elle est créditrice de la somme de 13.978,62 euros ttc à parfaire,
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a:
. fixé le prix du loyer du bail révisé concernant les locaux commerciaux situés [Adresse 13] (38) loués par la société Financière Bernard Perd à la société La Halle, à la somme annuelle de 280.550 euros hors taxes / hors charges avec effet au 21 juin 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016,
. rejeté la demande de capitalisation des intérêts,
. débouté La Halle de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- réformer le surplus,
- statuant à nouveau,
- à titre principal :
- ordonner une contre-expertise ;
- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de:
- se rendre si besoin sur place [Adresse 13] (38), entendre les parties, leurs conseils, consulter tous documents utiles,
- procéder à l'étude des facteurs locaux de commercialité sur la période de renouvellement du bail commercial soit de 2005 à 2014,
- dire s'il y a sur la période considérée une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant profité à l'activité considérée,
- donner toutes indications utiles à la solution du litige,
- en référer au magistrat chargé du suivi des opérations d'expertise en cas de difficulté,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 286.750 euros hors taxe et hors charge par an à effet du 24 juillet 2014,
- fixer la consignation et prendre acte de ce que la Financière Bernard Perd fera l'avance des frais inhérents à la contre-expertise,
- débouter La Halle de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire,
- dire et juger qu'il existe une modification des facteurs locaux de commercialité ayant profité à l'activité du commerce considéré,
- dire et juger que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement,
- fixer en conséquence le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 286.750 euros hors taxes et hors charges, à compter du 24 juillet 2014 et condamner La Halle à régler le reliquat en tant que besoin,
- dire que les autres clauses, charges et conditions du bail demeurent inchangées,
- débouter la Halle de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre infiniment subsidiaire, si le plafonnement devait être retenu,
- dire et juger que l'ICC doit être retenu le bail ayant été renouvelé antérieurement aux dispositions de la loi Pinel,
- fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 269.259,84 euros hors taxes et hors charges, à compter du 24 juillet 2014,
- débouter La Halle de ses demandes, fins et conclusions,
- en tout état de cause :
- ordonner la compensation des sommes entre les parties,
- condamner La Halle à une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de procédure dont le coût de l'expertise amiable et du complément d'expertise diligentés par la Financière Bernard Perd.
La société Financière Bernard Perd reproche à l'expert judiciaire de ne pas avoir étudier l'existence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité pour fixer la valeur locative, critique justifiant un complément d'expertise.
Elle considère que s'agissant de l'un des critères définis par l'article L.145-33 du code de commerce, elle ne formule pas une demande nouvelle, mais que sa demande est nécessaire à l'issue du litige.
Elle soutient qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir d'un motif de déplafonnement, ayant toujours mis en avant le dynamisme de la zone commerciale sur laquelle sont implantés les locaux loués ce que confirme l'expert consulté par ses soins, que ce dernier a relevé plusieurs évènements intervenus entre 2005 et 2014 qui ont renforcé le dynamisme et l'attractivité de la [Adresse 13] et généré un flux supplémentaire de chalands, que cette évolution a profité à l'activité de la locataire et justifie d'écarter la règle du plafonnement pour fixer le prix du bail renouvelé.
Par ailleurs, elle se prévaut de l'erreur commise par le premier juge dans l'indice retenu aux motifs que le bail a été renouvelé en juillet 2014, que selon son décret d'application, la loi du 18 juin 2014, supprimant la référence à l'indice du coût de la construction au profit de l'indice des loyers commerciaux, n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, que la décision de fixation du loyer devra rétroagir à la date effective du renouvellement.
Concernant le prix du loyer révisé, elle considère que les nouveaux éléments fournis par la société La Halle ne sont pas pertinents pour remettre en cause les références et la valeur du loyer en révision retenues par l'expert.
Elle fait valoir qu'au titre des correctifs, il doit être tenu compte de l'emplacement exceptionnel des locaux sur la zone, de leur parfaite visibilité et de ce que le bail met les gros travaux à la charge du bailleur, ce qui n'était pas habituel dans les baux antérieurement à la loi Pinel.
Prétentions et moyens de la société La Halle, des Selarl AJRS et FHB, de la Scp BTSG et de la Selarl Axyme :
Selon leurs dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2021, la société La Halle, les Selarl AJRS et FHB, la Scp BTSG et la Selarl Axyme entendent voir:
- mettre hors de cause la Selarl AJRS et la Selarl FHB, ès qualités d'administrateurs judiciaires de la société La Halle, leur mission ayant pris fin du fait du jugement de liquidation,
- juger la demande de contre-expertise formée par la société Financière Bernard Perd irrecevable comme nouvelle et en tout état de cause mal fondée,
- juger la demande de déplafonnement du loyer formée par la société Financière Bernard Perd, comme celle tendant à voir calculer le loyer plafonné sur la base de l'évolution de l'indice du coût de la construction, irrecevables comme nouvelles et en tout état de cause mal fondées,
- l'en débouter,
- fixer à 160.000 euros, subsidiairement à 163.342 euros et très subsidiairement à 244.316 euros par an en principal le montant du loyer renouvelé à compter du 26 juillet 2014,
- juger que la société Financière Bernard Perd devra rembourser à la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, les trop perçus de loyer qui lui sont dus à compter du 26 juillet 2014,
- condamner la société Financière Bernard Perd au paiement des intérêts légaux et à leur capitalisation pour ceux échus depuis plus d'une année par application de l'article 1154 du code civil,
- à titre infiniment subsidiaire et pour le cas ou le loyer serait déplafonné et que la valeur locative serait supérieure au montant du loyer plafonné, juger que l'augmentation du loyer qui en résulte ne saurait être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté de l'année précédente,
- juger la société La Halle, prise en la personne de ses mandataires liquidateurs, recevable et bien fondée en son appel incident,
- y faisant droit :
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 280.500 euros ht/ hc, le prix du loyer révisé,
- fixer à la somme de 160.000 euros ht/ hc par an en principal le montant du loyer du bail révisé sur les locaux situés [Adresse 13]) à compter du 21 juin 2012,
- juger que la société Financière Bernard Perd devra rembourser à la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, le trop-perçu de loyer qui lui est dû depuis le 21 juin 2012, avec les intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, conformément aux articles 1154 et 1155 du code civil,
- débouter la société Financière Bernard Perd de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Financière Bernard Perd aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par Me Petit, avocat au Barreau de Grenoble, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamner la société Financière Bernard Perd au paiement de la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés exposent que la mission des administrateurs judiciaires a pris fin avec la signature des actes de cession d'actif et qu'ils doivent être mis hors de cause.
Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande de contre-expertise aux motifs qu'il s'agit d'une demande nouvelle alors qu'en première instance, la bailleresse n'a pas critiqué les conclusions de l'expert [P] et ne s'est pas prévalue de motifs de déplafonnement tenant à l'évolution notable des facteurs de commercialité.
Ils soutiennent que la demande de déplafonnement du loyer de renouvellement est formée pour la première fois en cause d'appel et qu'elle est en conséquence irrecevable, que les termes de son rapport démontrent que l'expert a bien examiné les facteurs locaux de commercialité sans relever de modification notable, que la bailleresse a expressément renoncé au déplafonnement du loyer en n'émettant aucune critique, ni contestation dans son mémoire après expertise, que les conclusions complémentaires de l'expert amiable ne reposent pas sur des éléments suffisamment précis, que cette seule expertise ne peut permettre de fonder la décision du juge et qu'il n'est pas démontré l'incidence favorable de l'évolution invoquée sur l'activité de la locataire.
Ils contestent la méthode retenue par l'expert pour estimer la valeur locative de renouvellement au 24 juillet 2014 par simple réévaluation des loyers de référence utilisés pour estimer la valeur locative de révision au 21 juin 2012, alors que la zone commerciale n'a pas connu d'évolution notable.
Ils rappellent qu'en toute hypothèse, si la valeur locative devait être supérieure au montant du loyer plafonné, l'augmentation du loyer ne pourrait être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
Ils font valoir que la bailleresse n'a jamais invoqué d'erreur dans l'indice retenu par l'expert pour déterminer le loyer de renouvellement, qu'elle est donc réputée avoir adhéré sans réserve aux conclusions de l'expert et avoir en conséquence renoncé à ce moyen, que le renouvellement ne peut intervenir qu'à la date où le montant du loyer est fixé soit postérieurement au 1er septembre 2014 et que les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, issues de la loi Pinel et supprimant la référence à l'indice du coût de la construction, sont donc applicables.
Concernant le loyer révisé, ils contestent le prix retenu par l'expert à hauteur de 158 euros le m² utile et de 181 euros le m² pondéré, aux motifs que les références utilisées sont pour certaines erronées dans leur surface, ou concernent de locaux dans lesquels l'activité exploitée est différente de celle de la société La Halle.
Ils estiment qu'en raison des termes de la clause d'accession, il n'y a pas lieu de tenir compte des aménagements réalisés par le preneur dans l'évaluation de la valeur locative, que le montant de la taxe foncière remboursée à la bailleresse doit venir en déduction s'agissant de charges exorbitantes constituant un facteur de minoration.
Ils estiment enfin que les décomptes de la société Financière Bernard Perd qui fondent sa demande tendant à voir reconnaître sa qualité de créancière à hauteur de 13.978, 62 euros ttc, sont contestables.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel.
Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir «constater», «donner acte» de même que celles de «dire et juger» lorsqu'elles se contentent d'énoncer, voire de développer, ce qui constituent en réalité des moyens au soutien des prétentions.
En conséquence, il n'y sera pas répondu de manière spécifique.
La société La Halle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 30 octobre 2020 qui a mis fin à la mission des Selarl AJRS et FHB, administrateurs judiciaires.
Ces derniers seront en conséquence mis hors de cause.
Conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui se détermine en fonction des caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments s'appréciant dans les conditions énoncées par les article R.145-3 à R.145-11 du même code.
Ce principe est cependant limité par l'application de la règle, énoncée par les articles L.145-34 et L.145-38 du même code, de plafonnement du loyer.
1°) sur la fin de non recevoir :
L'article 564 du code de procédure civile sanctionne d'irrecevabilité les prétentions nouvelles soumises à la cour.
Selon les articles 565 et 566 du code de procédure civile, ne constituent pas des demandes nouvelles en appel, celles qui tendent aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge ou qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Une demande d'expertise en ce qu'elle vient au soutien des prétentions d'une partie en constitue l'accessoire et se trouve recevable pour la première fois en cause d'appel.
Dans le cadre d'une instance en fixation du prix du bail renouvelé, les demandes de la bailleresse portant sur le déplafonnement du loyer et la détermination de l'indice de calcul du loyer plafonné ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens de fait ou de droit de nature à compléter ses prétentions initiales, dont la nouveauté à hauteur d'appel est expressément autorisée par l'article 563 du même code.
La fin de non recevoir tirée de la nouveauté des demandes en appel sera écartée et la société Financière Bernard Perd sera déclarée recevable en sa demande d'expertise.
2°) sur l'expertise :
La société Financière Bernard Perd entend se prévaloir d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité autorisant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé alors qu'en première instance, ainsi que l'a relevé le premier juge, elle n'avait pas fait valoir de modification notable de l'un des éléments de détermination de la valeur locative, ni contesté la règle du plafonnement du loyer allégué par la société La Halle.
Si les parties ne peuvent plus invoquer de nouveaux moyens en appel lorsqu'elles y ont renoncé devant les premiers juges, cette renonciation doit être expresse sans pouvoir résulter de leur inaction ou de leur silence.
Il résulte de la lecture du rapport d'expertise qu'ainsi que l'avait relevé la bailleresse dans ses dires, Mme [P] a bien examiné successivement chacun de ces cinq éléments de détermination de la valeur locative et notamment en pages 12 à 14, des facteurs locaux de commercialité.
A ce titre, elle a noté la création de quatre nouvelles zones d'activités sur la commune de [Localité 12], une augmentation entre 2010 et 2016 du nombre d'entreprises implantées sur la Zac de Champ Romans, passant de 73 à 186.
Elle n'a cependant fait état entre la date de conclusion du bail en 2005 et son renouvellement en juillet 2014, d'aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Dans ses dires à expert n°2 et n°3 des 10 et 27 septembre 2018, la bailleresse a expressément repris à son compte les facteurs locaux de commercialité relevés par l'expert, comme son constat selon lequel le loyer indexé au 21 juin 2012 était bien inférieur à la valeur locative réelle des lieux et a ajouté (page 7) que: «la même conclusion peut être faite quant au loyer du bail renouvelé puisque le loyer facturé est, lui aussi, bien inférieur à la valeur locative que vous avez fixée».
Elle a néanmoins demandé au premier juge de fixer le loyer en renouvellement à une somme annuelle supérieure à celle retenue par le même expert et n'a donc renoncé ni au moyen tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité, ni à celui du déplafonnement du loyer qui en découle, qu'elle est recevable à invoquer devant la cour pour voir fixer le prix du bail renouvelé à hauteur de ses prétentions.
Pour autant, il lui appartenait d'élever devant l'expert le débat sur les éléments techniques utiles et nécessaires à la solution du litige que l'expertise ordonnée avait pour vocation de purger.
N'ayant en son temps émis aucune critique sur l'analyse faite par Mme [P] des facteurs locaux de commercialité et bien plus, y ayant adhéré, elle est malvenue à demander une nouvelle expertise, alors que l'expert judiciaire a rempli sa mission en examinant l'ensemble des éléments de détermination de la valeur locative.
En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de complément d'expertise.
3°) sur le loyer du bail renouvelé :
A- sur le déplafonnement :
Ainsi qu'il a été précédemment rappelé, l'article L.145-34 du code de commerce, limite le loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler dont la durée n'excède pas neuf ans, à la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice applicable.
Ces dispositions permettent de déroger à ce plafonnement dans l'hypothèse d'une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative.
La bailleresse prétend au déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant directement profité à l'activité du preneur.
Elle se fonde sur l'avenant établi le 11 novembre 2019 par M. [E] à son précédent rapport du 18 décembre 2015 d'une expertise unilatérale réalisée à sa demande.
M. [E] indique que le local loué se trouve depuis l'origine dans une zone commerciale dynamique, qu'il bénéficie d'une implantation en première ligne le long de l'[Adresse 10] sur laquelle il dispose d'un accès direct et d'une excellente visibilité et que ces éléments n'ont pas fait l'objet d'évolution durant la vie du bail.
Il précise qu'à son avis, l'environnement du local s'est transformé et il détaille les évolutions de la zone commerciale par :
- l'ouverture d'un magasin de l'enseigne Ikea en 2006 constituant une 'locomotive' pour les commerces situés à proximité,
- la création entre 2006 et 2011 en face de la Zac de Champ Romans d'une zone commerciale «Porte du Grésivaudan» sur 35.321 m² de foncier et l'installation de nouvelles enseignes,
- l'édification dans la Zac de Champ Romans de nouveaux bâtiments commerciaux et l'extension de surfaces de vente existantes,
- des modifications de la voirie d'accès à l'avenue G.Peri et des améliorations du trafic automobile,
- l'augmentation de 5,42 % de la population de la commune de [Localité 12] entre 2006 et 2011.
Il considère que ces changements ont généré un flux supplémentaire de chalands susceptible de profiter au commerce exploité par la société La Halle en s'appuyant sur la croissance du chiffre d'affaires de différentes enseignes de la zone.
Il conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à écarter le plafonnement du loyer.
Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties si elle n'est pas corroborée par d'autres éléments de preuve.
Dans son rapport, l'expert judiciaire qui a elle aussi noté :
- la création de quatre nouvelles zones d'activités sur la commune, notamment la [Adresse 14],
- le développement de la zone commerciale,
- l'excellente visibilité du local loué depuis l'avenue et son accès direct,
- la présence alentour de grandes enseignes nationales,
n'a cependant pas fait état d'une modification notable des facteurs de commercialité.
Aucun autre élément soumis à la cour ne permet de corroborer les conclusions de M. [E] qui ne peuvent suffire à établir le motif de déplafonnement.
En conséquence, c'est avec raison que le premier juge a considéré que le loyer du bail renouvelé était soumis au plafonnement.
B - sur le montant du loyer plafonné:
Selon les termes du bail, les parties ont soumis le loyer à une indexation annuelle calculée sur la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant celui du premier trimestre 2004.
La loi du 18 juin 2014 a modifié l'article L.145-34 du code de commerce en supprimant la référence à l'indice trimestriel du coût de la construction pour le calcul du plafonnement et il résulte de ses dispositions transitoires que cette suppression ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014.
La demande de renouvellement du bail a été signifiée le 27 mars 2014, soit dans les six mois précédant l'expiration du bail initial, et conformément aux dispositions de l'article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail a pris effet à compter de l'expiration du bail précédent.
La loi accordant par ailleurs aux parties un droit d'option leur permettant de renoncer au renouvellement après la décision définitive de fixation judiciaire du loyer, il se déduit de ces dispositions que le bail se renouvelle indépendamment de la fixation de son prix, aucune disposition du statut des baux commerciaux ne soumettant le renouvellement à la condition de fixation préalable du nouveau loyer.
En conséquence, le bail s'étant renouvelé le 26 juillet 2014, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 relatives aux indices présidant à la détermination du loyer plafonné ne lui sont pas applicables.
C'est donc à tort que le premier juge a procédé au calcul du loyer plafonné sur la base de l'indice des loyers commerciaux alors que seul trouvait à s'appliquer l'indice contractuellement choisi du coût de la construction.
En conséquence, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir de la variation du loyer suivante : 207.500 x 1648 /1270 = 269.259, 84 euros.
C- sur la valeur locative :
La valeur locative annuelle au 24 juillet 2014 retenue par Mme [P] s'élève à 282.000 euros et se trouve donc supérieure au loyer plafonné.
En conséquence, le jugement doit être infirmé et le prix du bail renouvelé sera fixé à la somme de 269.259, 84 euros ht/hc/ an à compter du 26 juillet 2014.
3°) sur le loyer révisé :
La demande de révision faite par la société La Halle est fondée sur l'augmentation du loyer de plus d'un quart par rapport au loyer initial résultant du jeu de l'indexation conventionnelle, hypothèse prévue par l'article L.145-39 du code de commerce.
L'expert a rappelé dans son rapport que le loyer annuel indexé à la date du 21 juin 2012 s'établissait à 263.228,64 euros, soit une variation de plus de 25'% du loyer initial de 207.500 euros.
A- sur les valeurs de comparaison :
L'article R. 145-7 du code de commerce précise que : «Les prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 et R. 145-6.
À défaut d'équivalence, ils peuvent à titre indicatif être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent pour chaque local son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation».
Il résulte de ces dispositions que les parties doivent concourir à la détermination de la valeur locative en proposant des références et il s'en infère qu'à défaut, elles ne sauraient reprocher à l'expert désigné de n'avoir pu obtenir d'informations détaillées sur les caractéristiques des locaux de comparaison.
L'expert judiciaire a recherché et retenu six références de locaux situés dans la [Adresse 13], dont trois sur l'avenue G.Peri, qu'elle a confrontées aux références précédemment utilisées par M. [E] dans son expertise non contradictoire.
C'est avec raison que ne disposant pas d'informations suffisamment fiables sur le local de l'enseigne Intersport, l'expert a fait le choix de l'écarter, alors que les conditions financières correspondent à une offre qui ne peut rendre compte du loyer effectivement conclu entre les parties.
Les articles R. 145-3 et R. 145-6 du code de commerce précisent que la notion d'équivalence des locaux de référence s'apprécie au regard de leurs caractéristiques propres, de leur destination et des facteurs locaux de commercialité et n'imposent donc pas la seule référence à des locaux dans lesquels s'exerce une activité identique à celle du preneur.
Au demeurant, l'article R. 145-7 prévoit qu'à défaut d'équivalence, les locaux de comparaison peuvent être utilisés à titre indicatif après éventuelle correction.
C'est donc à juste titre que Mme [P] a pu retenir des références de locaux qui n'abritent pas des boutiques de prêt à porter et/ ou de superficies inférieures pour déterminer les prix de base.
La restriction des éléments de comparaison opérée par le premier juge sur le seul critère de l'identité de l'activité ne se justifie donc pas.
A défaut d'obtenir des références de loyers négociés dans le voisinage en 2012, l'expert a retraité les loyers courants par application de l'indice des loyers commerciaux pour reconstituer leur montant au mois de juin 2012.
L'article R. 145-7 du code de commerce permettant la correction des références «à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation» et sauf à priver l'expert et le juge de toute faculté de déterminer la valeur locative, cette méthode qui repose sur un mécanisme objectif d'évolution du montant des loyers sera, à l'instar du premier juge, admis par la cour, dès lors que l'opération n'a pas pour vocation de déterminer un prix de base mathématique, mais de fournir des références de comparaison.
C'est également dans le respect des dispositions de ce même article que l'expert a pu corriger les différences constatées entre le local loué et les locaux de comparaison.
Contrairement à ce qu'affirme la société La Halle, les majorations ou minorations des loyers de référence résultant de ces corrections n'entraînent pas une double prise en compte des caractéristiques de ces locaux, mais traduisent au contraire la situation du local expertisé par rapport aux locaux de comparaison.
Ainsi, la majoration de 10 % appliquée au titre d'une meilleure visibilité dans la zone de chalandise traduit la situation plus favorable du local expertisé, situé sur l'avenue G.Peri, par rapport à celle du local de référence situé sur une rue secondaire ([Adresse 11]) et la nécessité de majorer en conséquence la valeur locative du local expertisé par rapport à celle du local de comparaison.
Les différents correctifs ainsi apportés par l'expert apparaissent en conséquence parfaitement justifiés, y compris au titre de la charge des réparations de l'article 606 du code civil, puisqu'il s'agit de déterminer la valeur locative en juin 2012 et non postérieurement à la loi Pinel du 18 juin 2014.
B- sur les abattements :
Si par application des stipulations de l'article V-2° du bail, les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions réalisés par le preneur ne deviennent propriété du bailleur qu'en fin de bail, la société La Halle ne prouve pas avoir réalisé et financé de tels travaux depuis son entrée dans les lieux qui puissent justifier l'application d'un abattement pour déterminer une valeur locative hors améliorations.
La décision du premier juge écartant sa demande d'abattement ne pourra qu'être confirmée.
L'article V-6° du bail met à la charge du preneur l'impôt foncier, normalement supporté par le bailleur.
Il s'agit d'une charge exorbitante de droit commun qui doit être prise en compte pour la fixation de la valeur locative et conduit à sa minoration, la preuve d'une contrepartie n'étant ni prouvée, ni même alléguée.
Cette diminution, qui ne saurait être opérée deux fois, peut résulter de l'estimation de la valeur locative sur la base d'un prix unitaire prenant en compte la charge de l'impôt foncier.
En l'occurrence, pour la plupart des locaux de comparaison, les conditions du bail mettent la taxe foncière à la charge du preneur de telle sorte que leur loyer, dont le montant hors taxes a servi à la détermination du prix unitaire, est fixé en considération de cette charge qui s'y ajoute.
C'est donc de manière justifié que le premier juge, reprenant la position de l'expert, n'a pas déduit le montant de l'imposition de la valeur locative ainsi déterminée.
C - sur le loyer révisé :
L'ensemble des références analysées et retraitées par Mme [P] lui a permis de déterminer un prix unitaire moyen de 181 euros ht /hc/ m² up et de retenir, sur la base d'une surface utile pondérée de 1538,21 m², une valeur locative annuelle moyenne de 275.000 euros ht/hc au 21 juin 2012.
Dans l'hypothèse de la révision fondée sur l'article L.145-39 du code de commerce, le jeu de l'échelle mobile doit être adapté à la valeur locative et le loyer doit en conséquence être fixé à la somme annuelle de 275.000 euros ht/hc à compter du 21 juin 2012, sans que les dispositions de la loi du 18 juin 2014, limitant à 10'% l'augmentation annuelle, ne puissent recevoir application, le bail ayant été conclu antérieurement au 1er septembre 2014.
La cour réformera le jugement en ce sens.
4°) sur la compensation :
Ainsi que l'a parfaitement rappelé le premier juge, la compétence d'attribution du juge des loyers commerciaux est limitée à la seule fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et ne lui permet pas de prononcer de condamnation en paiement ou en restitution, ni d'établir un compte entre les parties.
Il ne pourra donc être statué sur la demande de compensation, ce d'autant que la société Financière Bernard Perd a déclaré une créance à la procédure collective de la société La Halle.
5°) sur les dépens :
Chacune des parties succombant en tout ou partie de ses prétentions en appel, elles conserveront chacune la charge des dépens dont elles ont fait l'avance et la décision du premier juge relative aux dépens de première instance sera confirmée.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
MET hors de cause les Selarl AJRS et FHB,
DECLARE recevable la Sarl Financière Bernard Perd en sa demande d'expertise,
L'EN DEBOUTE,
INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Grenoble en date du 16 septembre 2019 en ce qu'il a :
- fixé le prix du loyer révisé à la somme annuelle de 280.550 euros ht/hc avec effet au 21 juin 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016,
- fixé le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 244.316 euros ht/hc avec effet au 26 juillet 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016,
statuant à nouveau,
FIXE le loyer révisé à la somme de 275.000 euros ht/hc/ an à compter du 21 juin 2012, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2016,
FIXE le prix du bail renouvelé à la somme de 269.259, 84 euros ht/hc/ an à compter du 26 juillet 2014, outre intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016,
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,
y ajoutant,
REJETTE les demandes de condamnation réciproques sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel dont elle a fait l'avance.
SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
