N° RG 21/00215 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KWJE
C2
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 24 JANVIER 2023
Appel d'un jugement (N° R.G. 16/00440)
rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble
en date du 17 décembre 2020
suivant déclaration d'appel du 07 janvier 2021
APPELANTE :
La société GROUPE VALOREL, venant aux droits de la société FPI, radiée par suite de transmission universelle du patrimoine de la société à l'associé unique selon Procès-verbal du 24 novembre 2016 ;
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Mani MOAYED de la SCP RGM, avocat au barreau de LYON
INTIMÉS :
M. [C] [Z]
né le 16 Mars 1964 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mme [M] [Z]
née le 20 octobre 1972
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Jean ROBICHON de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE plaidant par Me Romain BLANC, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Joëlle Blatry, faisant fonction de président
Mme Véronique Lamoine, Conseiller,
M. Laurent Desgouis, vice président placé
Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 décembre 2022, Madame [D] a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs observations.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 30 juillet 2003, la SARL FPI aux droits de laquelle vient la SAS Groupe Valorel a vendu aux époux [M] [T] [C] [Z] le lot n° 8 du lotissement du Gorgeat.
A l'occasion de travaux de terrassement pour réaliser en 2013 une piscine, les époux [Z] ont découvert en tréfonds de leur terrain la présence d'une conduite de gaz alimentant la parcelle voisine de la leur, appartenant à la SARL Les Séquoias et qui avait également été vendue par la SARL FPI .
Suivant exploit d'huissier du 18 janvier 2016, les époux [Z] ont fait citer la SARL FPI devant le tribunal de grande instance de Grenoble en indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement du 17 décembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction devenue tribunal judiciaire de Grenoble a:
- constaté l'intervention volontaire de la SAS Groupe Valorel venant aux droits de la SARL FPI,
- condamné la SAS Groupe Valorel à payer aux époux [Z] les sommes de:
30.000€ de dommages-intérêts,
360€ en remboursement des frais de constat,
- rejeté la demande d'expertise,
- débouté les époux [Z] de leur demande en remboursement du coût du rapport de Mme [O],
- rejeté la demande en dommages-intérêts de la SAS Groupe Valorel,
- condamné la SAS Groupe Valorel à payer aux époux [Z] une indemnité de procédure de 2.000€ et à supporter les dépens de l'instance.
Suivant déclaration du 7 janvier 2021, la SAS Groupe Valorel a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives du 22 novembre 2022, la SAS Groupe Valorel demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de:
1) à titre principal, déclarer irrecevables les demandes des époux [Z],
2) subsidiairement, au regard de son absence de connaissance de l'existence de la conduite de gaz, débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs prétentions,
3) plus subsidiairement, réduire l'indemnisation sollicitée à la somme d'un euro
4) reconventionnellement, condamner les époux [Z] à lui payer des dommages-intérêts de 5.000€ pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 3.000€.
Elle fait valoir que:
sur la recevabilité des demandes adverses
- l'action des époux [Z] est prescrite,
- les époux [Z] connaissaient parfaitement la présence des coffrets de gaz situés sur le mur de la grange et du château voisins,
sur sa connaissance de l'existence de la canalisation de gaz
- les époux [Z] ont eu le plus grand mal à fonder juridiquement leurs demandes, ce qui démontre la fragilité de leur argumentation,
- aucun défaut d'information ne saurait être invoqué, celui-ci nécessitant la démonstration d'un dol dont les conditions légales ne sont pas réunies,
- la garantie d'éviction n'est pas davantage établie,
- elle ne connaissait pas l'existence de la conduite de gaz dans la mesure où son propre acte de vente ne la mentionne pas,
- aucun élément ne fait état de cette conduite de gaz dont même la commune n'avait pas connaissance,
- elle a informé les époux [Z] de l'ensemble des servitudes dont elle avait connaissance,
- la conduite litigieuse a été implantée après la vente aux époux [Z],
- la servitude relative à cette conduite de gaz a été consentie par une personne n'ayant aucun lien juridique avec elle,
- les époux [Z] échouent à démontrer la localisation exacte, la profondeur et l'année de pose de la canalisation litigieuse,
- les époux [Z] se contentent d'affirmer sans le démontrer que la canalisation n'a pas pu être faîte alors qu'ils étaient déjà propriétaires du terrain,
- il ressort de la constitution de servitude d'octobre 2003, rédigée au futur, que c'est Gaz de France qui a réalisé cette implantation à partir du mois d'octobre 2003,
- les époux [Z] versent une attestation d'un technicien GRDF sur l'implantation de la conduite de gaz en 1995 qui n'est corroborée par aucun élément,
- un raccordement ne peut être réalisé que si une demande auprès de la commune a été acceptée,
- si la canalisation avait été installée en 1995, GRDF aurait dû conclure une convention de servitude et la servitude d'octobre 2003 n'avait pas lieu d'être,
- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ce n'est pas elle qui a sollicité les observations de la mairie avant de procéder à la réalisation des travaux d'alimentation en gaz mais GRDF,
- les termes « avant de procéder à la réalisation des travaux » signifient nécessairement qu'au jour du courrier en date du 9 avril 2003, les dits travaux n'étaient pas encore réalisés,
- en tout état de cause, si les travaux étaient antérieurs à 2003, il n'est aucunement rapporté la preuve de sa connaissance de la conduite litigieuse,
sur l'absence de caractère déterminant de l'information relative à la conduite de gaz
- les époux [Z] ont joui de leur maison et de leur terrain pendant 10 ans avant la découverte de la conduite et leur terrain est suffisant grand pour pouvoir positionner leur piscine,
- dès lors, les époux [Z] ne démontrent pas le caractère déterminant de l'existence de la conduite de gaz,
- la piscine a bien été construite,
sur la garantie d'éviction
- pour se prévaloir de l'article 1638 du code civil, les époux [Z] doivent démontrer qu'une servitude existait au jour de la vente,
- la servitude invoquée au titre de la garantie d'éviction est postérieure à la vente du terrain aux époux [Z] et l'article 1638 du code civil ne peut être invoqué,
sur l'absence de préjudice
- les époux [Z] n'ont pas été empêchés de construire leur piscine,
- le préjudice esthétique allégué est purement subjectif et aucune dévalorisation du bien ne peut être invoquée au regard du positionnement de la piscine,
- les époux [Z], ne démontrant pas qu'à l'origine partie de leur terrain était inconstructible, ne justifient d'aucun préjudice à ce titre et, en tout état de cause, ne pouvaient construire une piscine sur cette bande.
Par dernières conclusions du 25 novembre 2022, M. et Mme [Z] demandent à la cour de:
I / au fond, à titre principal
1) à titre principal sur l'obligation d'information, dire que la SARL FPI a violé d'abord son obligation pré-contractuelle de renseignement engageant sa responsabilité extra contractuelle puis son obligation contractuelle de renseignement engageant sa responsabilité contractuelle,
2) subsidiairement sur la réticence dolosive, dire que la canalisation est antérieure à la vente, que la SARL FPI en avait connaissance et que l'information retenue était déterminante,
3) plus subsidiairement sur la garantie d'éviction, dire que l'implantation de la canalisation constitue pour eux une servitude continue non apparente dont il n'avait pas connaissance avant la vente,
4) en tout état de cause:
- confirmer le jugement déféré sur le principe de la condamnation de la société Groupe Valorel,
- réformer sur le quantum de la condamnation et condamner la société Groupe Valorel à leur payer la somme de 60.000€, outre la somme de 500€ au titre du rapport de Mme [O] et de 360€ au titre du constat d'huissier,
- condamner la société Groupe Valorel à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€,
II/ avant dire droit, subsidiairement
- ordonner une mesure d'expertise judiciaire pour situer la canalisation litigieuse et donner son avis sur les préjudices subis,
- condamner la société Groupe Valorel à leur payer une indemnité de procédure de 3.000€ ainsi que les dépens comprenant le coût du rapport d'expertise amiable de Mme [O] pour 500€, outre 360€ au titre du constat d'huissier.
Ils précisent que:
sur la prescription
- contrairement à la SARL FPI qui a acquis et transformé une grande propriété, ils ont acheté une seule parcelle de sorte qu'ils n'avaient pas à se préoccuper des coffrets de gaz situés chez leurs voisins,
- ce faisant l'allégation de prescription est dénuée de tout fondement,
sur les manquements de la SARL FPI
- au regard de la notion de bonne foi, les vendeurs sont débiteurs d'une information pré-contractuelle d'abord reconnue par la jurisprudence puis désormais codifiée à l'article 1112-1 du code civil,
- il existe également une obligation d'information contractuelle,
- la SARL FPI, qui a acheté l'ensemble de la propriété, ne pouvait pas ignorer l'existence de la canalisation litigieuse,
- cette canalisation n'est mentionnée ni à leur acte de vente ni au cahier des charges du lotissement,
- cette information était déterminante et ils ont dû adapter leur projet de construction de piscine au regard de cette contrainte,
- l'argument de la SARL FPI, selon lequel la convention conclue entre la société GDF et la SARL Les Séquoias du 10 octobre 2003 est postérieure à leur propre vente de juillet 2003 ce qui démontrerait que la conduite a été installée postérieurement sans qu'elle en ait eu connaissance, est de particulière mauvaise foi,
- le tribunal ne s'y est pas trompé en retenant que la convention du 10 octobre 2003 ne fait que tirer les conséquences juridiques d'une division parcellaire réalisée postérieurement à l'installation des conduites de gaz au cours de l'année 1995,
- l'installateur de la conduite atteste de la création de la conduite litigieuse en 1995, laquelle traverse toute l'ancienne propriété de la famille [S],
- un incendie a ravagé la conciergerie du château en 1994/1995 et, à cette occasion, les propriétaires du domaine ont fait installer le gaz,
- il n'y avait pas lieu à création de servitude puisque le domaine appartenait au même propriétaire,
- GRDF confirme la pose de la canalisation litigieuse en 1995 par un mail du 19 août 2015, - le tracé est confirmé par divers mails (pièces 23, 24 et 33),
- le fait que la commune n'ait pas eu connaissance de cette canalisation est inopérante puisque la dite commune n'a pas à connaître des tracés sur les parcelles privées mais uniquement du raccordement au niveau de la voirie publique,
- si la mémoire de la pose de la canalisation est perdue par la commune, cela confirme l'ancienneté de son implantation,
- contrairement à ce que prétend la société Groupe Valorel, l'affirmation du technicien GRDF de la pose en 1995 était accompagnée d'un document produit en pièce 17 dénommé « plan du réseau de gaz », ce qui démontre les recherches effectuées à ce propos,
- la SARL FPI, lorsqu'elle a morcelé la propriété acquise, a assuré la viabilisation des lots en créant l'ensemble des VRD, notamment passant au dessus de la canalisation litigieuse,
- la préparation des travaux a nécessairement impliqué que la SARL FPI se renseigne sur le cheminement de la canalisation litigieuse,
- la SARL FPI ne peut prétendre qu'elle ignorait la présence de gaz sur la propriété alors même qu'elle a vendu un lot à M. [U] avant la vente au époux [Z] et que l'acte de vente du 24 juillet 2003 fait mention des servitudes de passage de canalisations en eau potable, électricité et gaz, ce dont atteste M. [U] en pièce 31,
- GRDF a adressé à la commune un courrier en date du 9 avril 2003 pour recueillir ses observations sur le projet de raccordement du lotissement au gaz dans lequel il est fait mention d'une canalisation PE 32 95 alimentant la conciergerie,
- cette canalisation est mentionnée en noir sur le plan de masse alors que les canalisations à créer sont en rouge et en vert,
- la bande au tréfonds de laquelle est installée la canalisation entraine une perte de 180m2 empêchant toutes constructions ou plantations,
- ainsi la perte de valeur vénale d'environ 10% est justifiée ce qui est particulièrement déterminant pour leur acquisition,
- sur le fondement de la garantie d'éviction, la présence d'une servitude de canalisation diminue également la valeur vénale du terrain.
La clôture de la procédure est intervenue le 1er décembre 2022.
MOTIFS
1/ sur les demandes des époux [Z]
sur la recevabilité
Par application des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer.
Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe Valorel, la seule présence de coffrets GRDF sur la parcelle voisine de leur lot ne permettait pas aux époux [Z] d'en déduire l'existence de la canalisation litigieuse en tréfonds de leur terrain dont il n'ont découvert la présence qu'à l'occasion des travaux de terrassement réalisés en 2013.
Dès lors, les époux [Z], qui ont poursuivi la SAS Groupe Valorel le 18 janvier 2016, sont parfaitement recevable en leur action.
sur les manquements de la SAS Groupe Valorel
Les époux [Z] reprochent à la SAS Groupe Valorel, dont ils soutiennent qu'elle connaissait l'existence de la canalisation litigieuse, un défaut d'information à ce titre.
Il ressort du mail en date du 19 août 2015 envoyé par M. [L] [E], technicien GRDF, que la canalisation litigieuse a été posée en 1995 et qu'il était annexé au mail en pièce jointe un plan du réseau de gaz corroborant cette affirmation (pièce 17).
De surcroît, GRDF a adressé à la commune un courrier en date du 9 avril 2003 pour recueillir ses observations sur le projet de raccordement du lotissement au gaz dans lequel il est fait mention d'une canalisation PE 32 95 alimentant la conciergerie, étant précisé que le numéro 95 correspond à la date de pose de ladite canalisation.
Bien qu'estimant que les époux [Z] devaient déduire de la présence de compteurs de gaz posés sur les murs de la grange et du château, ne dépendant pas de leur lot, l'existence de la canalisation de gaz litigieuse, la SAS Groupe Valorel, qui a acquis la propriété intégrale des consorts [S] et a réalisé la viabilisation des lots, y compris en alimentation gaz, ne s'applique pas, à tort, le même raisonnement.
En outre, l'information délivrée par GRDF sur la date de la pose de la canalisation litigieuse est confirmée par l'attestation de M. [B] [F], installateur chauffagiste qui est intervenu sur site en 1995 suite à un incendie.
Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a écarté l'argumentation de la SAS Groupe Valorel tirée de l'emploi du futur dans la convention de servitude conclue entre GRDF et la SARL Les Séquoias en octobre 2003 dont il a été justement retenu que cette convention, ne faisant que tirer les conséquences juridiques de la division parcellaire réalisée par la dite SARL, ne pouvant infirmer les éléments précis rapportés sur la pose en 1995.
Par voie de conséquence, les époux [Z] démontrent la pose de la canalisation litigieuse en 1995, soit très largement avant leur acquisition du 30 juillet 2003.
Outre les considérations précédentes sur la présence des coffrets gaz et sur la réalisation des travaux de viabilisation devant nécessairement attirer l'attention de la SARL FPI sur l'existence d'une alimentation en gaz, il ressort de l'attestation de M. [U] en pièce 32 que l'acte de vente passé avec la SARL FPI mentionne expressément l'existence des servitudes de passage de canalisations dont celle en alimentation de gaz.
Dans ces conditions, la SAS Groupe Valorel ne peut sérieusement alléguer une méconnaissance de l'alimentation en gaz de la propriété acquise.
Enfin, la réalisation des travaux de viabilisation ainsi que de la voirie sous laquelle est positionnée la canalisation litigieuse permettent de retenir à l'encontre de la SAS Groupe Valorel la connaissance de l'existence de l'ouvrage contesté.
Ainsi en s'abstenant d'informer les époux [Z] de l'existence de la canalisation litigieuse empêchant sur environ 180m2 toutes constructions et toutes plantations, ce qui caractérise le caractère déterminant de l'information retenue par la SARL FPI, celle-ci a manqué à son obligation d'information et a fait preuve d'une réticence dolosive.
sur la réparation des préjudices des époux [Z]
La cour dispose des éléments nécessaires pour trancher le présent litige sans recourir à une mesure d'expertise.
Selon une motivation pertinente que la cour adopte, le tribunal a pu retenir que la présence de la canalisation litigieuse n'a pas eu de conséquences dommageables sur la construction de la maison mais uniquement sur la construction de la piscine laquelle a été contrainte en son positionnement par l'ouvrage litigieux.
A cet égard, la piscine a du être rapprochée de la maison pour éviter la bande d'implantation de la canalisation de gaz, ce qui a réduit sa plage à une bande étroite et biscornue.
Au regard de ces éléments, le préjudice des époux [Z] a été justement indemnisé par la condamnation de la SAS Groupe Valorel à leur payer des dommages-intérêts de 30.000€.
Le rapport de Mme [O], établi non contradictoirement, ne justifie pas de condamner la SAS Groupe Valorel à prendre en charge son coût ainsi que l'a justement retenu le tribunal.
En revanche, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la SAS Groupe Valorel à supporter le coût du constat d'huissier du 17 mai 2018.
2/ sur la demande en dommages-intérêts de la SAS Groupe Valorel
La SAS Groupe Valorel, étant condamnée au profit des époux [Z], a été, à bon droit, déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive infondée.
Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
3/ sur les mesures accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [Z].
La SAS Groupe Valorel, qui succombe en son appel, supportera les dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Groupe Valorel à payer à M. [C] [Z] et Mme [M] [T] épouse [Z] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Groupe Valorel aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame Blatry faisant fonction de président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
