N° RG 20/00459 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KKPS
C4
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Aude ROMA-COLLIGNON
la SELARL LEXAVOUE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 22 SEPTEMBRE 2022
Appel d'une décision (N° RG 17/01058)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 26 novembre 2019
suivant déclaration d'appel du 21 janvier 2020
APPELANTS :
M. [GI] [H]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 48]
Mme [S] [N] épouse [H]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 48]
M. [VU] [A]
de nationalité Française
[Adresse 30]
[Localité 49]
M. [RE] [G]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 20]
Mme [K] [LH] épouse [G]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 20]
M. [WJ] [F]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 40]
Mme [AZ] [RF] épouse [F]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 40]
M. [P] [T]
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 39]
M. [D] [L]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 52]
Mme [WD] [BM] épouse [L]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 52]
M. [RI] [X]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 38]
Mme [PY] [I]
de nationalité française
[Adresse 17]
[Localité 38]
M. [RB] [RD]
de nationalité Française
[Adresse 21]
[Adresse 51]
Mme [PX] [LL] épouse [RD]
de nationalité Française
[Adresse 21]
[Adresse 51]
Mme [V] [GG]
de nationalité française
[Adresse 15]
[Localité 50]
Mme [GA] [LD]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 42]
M. [FY] [AB]
de nationalité Française
[Adresse 55]
[Localité 14]
Mme [Z] [LF] épouse [AB]
de nationalité Française
[Adresse 55]
[Localité 14]
M. [KW] [WF]
de nationalité Française
[Adresse 27]
[Localité 36]
Mme [Y] [GD] épouse [WF]
de nationalité Française
[Adresse 27]
[Localité 36]
M. [VZ] [RC]
de nationalité Française
LA PRUNULAIS
[Localité 31]
Mme [WG] [LE] épouse [RC]
de nationalité Française
LA PRUNULAIS
[Localité 31]
SCI ICV inscrite au RCS de COLMAR sous le n° 451 981 328, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 5]
[Localité 44]
M. [KZ] [WA]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
M. [LJ] [LK]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 19]
Mme [BL] [GE] épouse [LK]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 19]
M. [WE] [WK]
de nationalité Française
[Adresse 32]
[Localité 43]
Mme [VW] [LG] épouse [WK]
de nationalité Française
[Adresse 32]
[Localité 43]
M. [KZ] [BA]
de nationalité Française
[Adresse 35]
[Localité 25]
M. [GF] [KX]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 46]
Mme [LA] [C] épouse [KX]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 46]
M. [KZ] [FZ]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 37]
Mme [LA] [RK] épouse [FZ]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 37]
M. [KZ] [RL]
de nationalité Française
[Adresse 56]
[Localité 10]
Mme [VW] [WH] épouse [RL]
de nationalité Française
[Adresse 56]
[Localité 10]
M. [BA] [KY]
de nationalité française
[Adresse 24]
[Localité 41]
M. [WB] [VV]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 23]
Mme [GK] [O] épouse [VV]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 23]
représentés tous par Me Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS :
S.A.S. GROUPE MONA LISA
Société par Actions Simplifiée au capital de 3.200.000,00euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'AIX EN PROVENCE sous le numéro 522 380 245, prise en la personne de son Président en exercice.
[Adresse 13]
RE
[Localité 12]
S.A.R.L. DOFRE ESTATE représentée par Maître [GB] [GJ], domicilié [Adresse 47]), prise en sa qualité de Mandataire Liquidateur de la Société DOFRE ESTATE,
[Adresse 11]
[Localité 45]
S.A.S. LES TOITS DU DEVOLUY
Société par actions simplifiée, au capital de 1000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Gap, sous le numéro 523 381 978, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,
Station de [Localité 58]
[Localité 1]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE
M. [GL] [RJ]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 34]
défaillant,
SAS AERIOM
PEPINIERES DE L'AGGLOMERATION DE [Localité 57] ZI [Adresse 54]
LGIQUE
[Localité 33]
défaillante,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme [PZ]. FIGUET, Présidente de Chambre,
Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 juin 2022, M. Lionel BRUNO Conseiller, qui a fait rapport et, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, assistés de Mme Alice RICHET, Greffière, ont entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.
Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
FAITS ET PROCÉDURE :
1.[GI] [H], [S] [H], [VU] [A], [RE] [G], [K] [G], [WJ] [F], [AZ] [F], [P] [T], [D] [L], [WD] [L], [RB] [RD], [PX] [RD], [GA] [LD], [FY] [AB], [Z] [AB], [KW] [WF], [Y] [WF], [VZ] [RC], [WG] [RC], [RI] [X], [KZ] [WA], [LJ] [LK], [BL] [LK], [WE] [WK], [VW] [WK], [KZ] [BA], [GF] [KX], [LA] [KX], [KZ] [FZ], [LA] [FZ], [KZ] [RL], [VW] [RL], [WB] [VV], [GK] [VV], la Sci ICV, [RA] [M], [B] [R] épouse [M], [WC] [W], [U] [WI] épouse [W], [LI] [E], [J] [VY] épouse [E], [PY] [I], [KZ] [LC], [WC] [LB], [GM] [GC] épouse [LB], [RH] [GH], [RG] [BH] épouse [GH], sont propriétaires d'appartements au sein d'une résidence de tourisme dénommée Les Toits du Dévoluy, édifiée dans la station de [Localité 58] (Hautes-Alpes).
2.L'exploitation de cette résidence a d'abord été confiée à la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 28 janvier 2010. Face au refus des propriétaires de consentir une réduction du loyer, le mandataire liquidateur a été conduit à résilier les baux commerciaux en cours le 18 février 2010.
3.Par jugement du 6 mai 2010, le tribunal de commerce de Paris a homologué le plan de cession des actifs de la société Mona Lisa Hôtels et Résidences au profit de la société Dofre Estate. Refusant d'admettre cette dernière comme le nouvel exploitant, la grande majorité des propriétaires s'est constituée en une société commerciale dénommée Aeriom, à laquelle ils ont consenti de nouveaux baux.
4.Le 28 mars 2011, les sociétés Aeriom et SEML (filiale de Dofre Estate), ont conclu un protocole d'accord mettant fin au litige les opposant, prévoyant notamment une prise de participation de la première à hauteur de 49 % au capital de la société d'exploitation Les Toits du Dévoluy, à laquelle ont été cédés les baux commerciaux en cours, la SEML conservant de son côté 51 % des parts. Les sociétés Aeriom et Dofre Estate ont par la suite été elles-mêmes placées en liquidation judiciaire à compter de la fin de l'année 2013.
5.Par jugement rendu le 13 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Gap a prononcé la résiliation de 46 baux aux torts du preneur, pour rupture de l'équilibre économique du contrat et défaut de signification régulière aux bailleurs de la cession intervenue en 2011. Cette décision a été annulée par un arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 9 novembre 2017, au motif que le tribunal avait été saisi d'une action en nullité des baux, et non d'une demande en résiliation. La cour a rejeté au fond la demande en nullité, et a déclaré irrecevable la demande en résiliation, comme étant nouvelle en cause d'appel.
6.Par actes délivrés entre le 11 octobre et le 3 novembre 2017, [GI] [H], [S] [H], [VU] [A], [RE] [G], [K] [G], [WJ] [F], [AZ] [F], [P] [T], [D] [L], [WD] [L], [RB] [RD], [PX] [RD], [GA] [LD], [FY] [AB], [Z] [AB], [KW] [WF], [Y] [WF], [VZ] [RC], [WG] [RC], [RI] [X], [KZ] [WA], [LJ] [LK], [BL] [LK], [WE] [WK], [VW] [WK], [KZ] [BA], [GF] [KX], [LA] [KX], [KZ] [FZ], [LA] [FZ], [KZ] [RL], [VW] [RL], [WB] [VV], [GK] [VV], la Sci ICV, [RA] [M], [B] [R] épouse [M], [WC] [W], [U] [WI] épouse [W], [LI] [E], [J] [VY] épouse [E], [PY] [I], [KZ] [LC], [WC] [LB], [GM] [GC] épouse [LB], [RH] [GH], [RG] [BH] épouse [GH], ont fait assigner les sociétés Les Toits du Dévoluy, SEML, Dofre Estate et Aeriom, ces deux dernières prises en la personne de leurs liquidateurs respectifs, maîtres [GJ] et [RJ], devant le tribunal de grande instance de Gap, afin de voir prononcer la résiliation des baux sur le fondement des articles 1104, 1163, 1164, 1690 et 1709 du code civil et L 145-16 du code de commerce, en invoquant un abus de droit dans la fixation du loyer, un manquement du preneur à l'obligation contractuelle de bonne foi, ainsi qu'un défaut de signification régulière des actes de cession, et de voir ordonner leur expulsion des lieux loués, avec les conséquences de cette expulsion.
7.Par jugement du 26 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Gap a':
- prononcé la mise hors de cause des sociétés Mona Lisa Groupe SEML, Dofre Estate et Aeriom';
- débouté les demandeurs de l'ensemble des fins de leur action';
- condamné in solidum les demandeurs aux entiers dépens de l'instance';
- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
8.[GI] [H], [S] [H], [VU] [A], [RE] [G], [K] [G], [WJ] [F], [AZ] [F], [P] [T], [D] [L], [WD] [L], [RB] [RD], [PX] [RD], [GA] [LD], [FY] [AB], [Z] [AB], [KW] [WF], [Y] [WF], [VZ] [RC], [WG] [RC], [RI] [X], [KZ] [WA], [LJ] [LK], [BL] [LK], [WE] [WK], [VW] [WK], [KZ] [BA], [GF] [KX], [LA] [KX], [KZ] [FZ], [LA] [FZ], [KZ] [RL], [VW] [RL], [WB] [VV], [GK] [VV], ont interjeté appel de cette décision le 21 janvier 2020.
9.Par arrêt du 2 décembre 2021, la cour d'appel de céans a':
- déclaré irrecevable les conclusions n°3 déposées par les appelants auprès de la cour le 3 septembre 2021';
- enjoint aux appelants d'appeler en cause maître [RJ], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Aeriom';
- renvoyer les parties devant le conseiller de la mise en état pour régularisation éventuelle de la procédure, échange de nouvelles conclusions après cet appel en cause, incluant notamment les conséquences de la liquidation judiciaire de la société Aeriom en terme de déclaration de créances, et de la possibilité pour la cour de prononcer des condamnations in solidum à l'encontre de l'ensemble des intimés.
10.Les appelants ont assigné maître [RJ] ès-qualités le 24 février 2022, selon les modalités prévues à l'article 658 du code de procédure civile, afin que l'arrêt à intervenir lui soit déclaré commun. Cet appel en cause a été joint à la présente procédure le 31 mars 2022. Maître [RJ] ne s'est pas constitué devant la cour.
11.La société Aeriom ne s'est jamais constituée devant la cour, bien que la déclaration d'appel et les conclusions des appelants lui aient été signifiés par exploit du 12 mars 2020, délivré selon les modalités définies à l'article 659 du code de procédure civile.
L'instruction de cette procédure a été clôturée le 19 mai 2022.
Prétentions et moyens des appelants':
12.Selon leurs conclusions n°4 remises le 9 mars 2022 , ils demandent, au visa des articles 1104, 1163, 1164, 1224 et suivants, 1231-1, 1690 et 1709 du code civil et L.145-1 et suivants du code de commerce':
- d'infirmer le jugement du 26 novembre 2019 et statuant à nouveau';
- de dire que les intimées, d'une part, ont fixé un loyer dans leur seul intérêt rompant ainsi l'équilibre du contrat et, d'autre part, n'ont pas notifié régulièrement la cession des baux; qu'elles n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles ;
- de prononcer la résiliation des baux commerciaux conclus entre d'une part, la société Aeriom et la société Les Toits du Dévoluy et d'autre part les concluants, et ce, à compter de la délivrance des assignations en première instance ;
- d'ordonner d'une part l'expulsion de la société Aeriom, de la société Les Toits du Dévoluy, de la société Dofre Estate et de la société Groupe Mona Lisa des lots de copropriété situés dans l'ensemble immobilier Les Toits du Dévoluy et appartenant aux requérants, et d'autre part, la restitution des clés à ces derniers ;
- de condamner in solidum la société Les Toits du Dévoluy et la société SEML à payer à l'ensemble des concluants au titre des loyers la somme de 810.000 euros arrêtée au 1er janvier 2020 et à répartir entre eux ;
- de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Aeriom, la société Les Toits du Dévoluy, la société Dofre Estate et la société SEML à l'ensemble des demandeurs, à la somme de 7.500 euros par mois à compter du 28 août 2017 ou à compter de la délivrance des assignations en première instance et les condamner in solidum en tant que de besoin ;
- de condamner in solidum la société Aeriom, la société Les Toits du Dévoluy, la société Dofre Estate et la société SEML , à payer à chacun des requérants la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et économique ;
- de condamner in solidum la société Aeriom, la société Les Toits du Dévoluy, la société Dofre Estate et la société SEML, à payer à chacun des concluants la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de fixer en tant que de besoin la créance des concluants au passif de la société Aeriom et de la société Dofre Estate aux montants ainsi définis, in solidum ;
- de condamner in solidum la société Aeriom, la société Les Toits du Dévoluy, la société Dofre Estate et la société SEML, à payer à chacun des concluants les entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de maître Roma-Collignon, avocate';
- de dire que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, l'exécution venait à être réalisée par l'intervention et le ministère d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par ledit huissier en application de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, devra être supporté par le débiteur, à titre de condamnation supplémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants énoncent':
13.- concernant la résiliation des baux commerciaux pour abus de droit et non respect des obligations contractuelles, au visa des articles 1709, 1104, 1163 et 1164 du code civil, que les baux conclus par la société Aeriom ont pour objet de lui donner en location les appartements dépendant de la copropriété qu'elle exploite en résidence de tourisme'; qu'en contrepartie, les propriétaires versent une redevance et perçoivent un loyer'; que selon l'article 6 des baux, le loyer HT est défini par le résultat disponible pour les loyers (RDL) calculé sur la base du chiffre d'affaires HT, déduction faite du total des autres charges hors loyer (TCHL) afférentes à l'exploitation de la résidence'; que l'article 6-2 stipule que le loyer sera constitué d'une partie fixe, égale au minimum à 55'% du loyer total perçu l'année précédente, et d'une partie variable indexée sur le chiffre d'affaires, correspondant à la différence entre celui-ci et la partie fixe et le total des autres charges hors loyer';
14.- que ce système aboutit au versement de loyers dérisoires pour les concluants, dont le montant ne correspond pas à la véritable valeur de la contrepartie de la mise à disposition de leurs biens, puisque l'analyse des sommes versées aboutit à des paiements mensuels compris entre 18,16 euros et 91 euros selon les cas'; que cette situation bénéficie à l'exploitant qui décide seul du montant de sa rémunération, intégrant les loyers dans ses charges'; qu'il réalise ainsi un chiffre d'affaires supérieur à 200.000 euros par an dont les charges représentent entre 75 et 90'%, expliquant le faible montant des loyers'; que de nombreux frais sont propres à l'exploitant, alors qu'ils devraient être englobés dans sa rémunération'; qu'il existe ainsi un déséquilibre économique en défaveur des propriétaires';
15.- que les défenderesses ont méconnu leur obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, et ont abusé de leur position dominante pour en tirer un profit illégitime, à savoir la jouissance des appartements et leur exploitation en résidences de vacances, sans que les propriétaires retirent la contrepartie, à savoir le paiement d'un loyer permettant d'assurer la rentabilité du bien'; que cet abus de droit doit être sanctionné par la résiliation des baux et l'expulsion des intimées';
16.- qu'en outre, la cession des baux par la société Aeriom à la société Les Toits du Dévoluy n'a pas été signifiée dans les formes prescrites par les articles L145-16 du code de commerce et 1690 du code civil, alors que le mandat donné à la société Aeriom prévoyait l'information et l'accord préalable des propriétaires'; que si la cession est intervenue le 28 mars 2011, les concluants n'en ont été informés que le 5 juillet suivant, ce qui justifie également la résiliation des baux';
17.- que si pour rejeter les demandes des concluants, les premiers juges ont considéré que tant la méthode de calcul du loyer que la définition des charges d'exploitation ne sont pas abusives, car les bailleurs ont la possibilité de se faire communiquer les comptes de l'exploitant pour vérifier le calcul de la part variable du loyer, qui reste soumis à un aléa économique, retenant ainsi la possibilité d'appliquer une clause «'recette'» pour la fixation du loyer sans rapport avec la valeur locative, cependant, l'exploitant a seul la maîtrise de la détermination des charges déductibles, alors que leurs composantes ne doivent pas être tributaires du seul exploitant au risque de rendre cette clause potestative';
18.- ainsi, que l'examen des comptes de résultat montre pour l'année 2019 des charges de 114.597,53 euros pour un chiffre d'affaires de 207.482 euros, incluant les loyers versés, des commissions sur vente, des honoraires juridiques, démontrant que l'exploitant intègre à son budget des charges qui ne correspondent pas à des dépenses courantes venant ainsi diminuer le résultat, donc le montant des loyers ensuite versés'; qu'il apparaît que certains coûts mutualisés font l'objet de conventions entre certaines intimées, représentées par la même personne, concernant des interventions rémunérées en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires de la société qui en bénéficie, ce qui est totalement abusif ;
19.- qu'à l'origine, la société Les Toits du Dévoluy s'était réservée la piscine commune ainsi que des lots communs, mais qu'elle a cessé d'entretenir cette piscine qui est devenue inutilisable ainsi que relevé dans un constat d'huissier du 26 mars 2018'; qu'il s'agit ainsi d'un manquement de l'exploitant à son obligation de maintenir les lieux en parfait état locatif et d'assurer les réparations et les opérations d'entretien nécessaires dans les parties privatives et communes, ainsi que prévu par l'article 4 des baux';
20.- que l'ensemble de ces éléments démontre que les concluants ont subi un préjudice, constitué par la différence entre les loyers qu'ils auraient dû percevoir chaque année et ceux qu'ils ont reçus'; que cette différence est de 90.000 euros par an, pendant neuf ans, soit un total de 810.000 euros'; que l'indemnité d'occupation doit être fixée sur la base du loyer prévisionnel de 7.500 euros par mois pour l'ensemble des concluants, somme qui avait été annoncée par l'exploitant'; que les concluants ont également subi un préjudice moral résultant de l'abus de droit des intimés, ainsi que des difficultés économiques puisqu'ils n'ont pu voir leur investissement être autofinancé par la perception des loyers'; qu'ils ne peuvent plus utiliser la piscine';
21.- que si en première instance, les sociétés Les Toits du Dévoluy et Mona Lisa Group SEML, ainsi que maître [GJ], ont demandé le rejet des demandes des concluants au motif qu'ils sont étrangers aux baux qui auraient été élaborés entre les propriétaires en leur qualité de bailleurs, et les mêmes personnes en leur qualité de membres de la société Aeriom, preneur, il résulte des statuts de la société Aeriom que les concluants n'en sont pas les associés'; que ces baux sont opposables à ces intimés en raison du rachat effectué en 2011.
Prétentions et moyens de la société Les Toits du Dévoluy, de maître [GJ] ès-qualités de liquidateur de la société Dofre Estate et de la société Mona Lisa Groupe SEML':
22.Selon leurs conclusions n°2 remises le 1er septembre 2021, ils demandent, au visa des articles 1104, 1108 al 2, 1224, 1163, 1964 et 1353, 1842 du code civil, L 641-3 et L 622-21 du code de commerce':
- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';
- de constater l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de la société Dofre Estate prise en la personne de son liquidateur maître [GJ]';
- d'ordonner la mise hors de cause pure et simple de celle-ci';
- de condamner chacun des demandeurs à payer à maître [GJ] ès-qualités, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
- d'ordonner la mise hors de cause pure et simple de la société Mona Lisa Groupe SEML';
- de condamner chacun des demandeurs à payer à la société Groupe Mona Lisa la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
- de débouter l'ensemble des demandeurs de leurs demandes, fins et conclusions';
- de condamner chacun des demandeurs à payer à la société Les Toits du Dévoluy la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
23.Ils demandent subsidiairement':
- de dire qu'il ne saurait être fait référence au prévisionnel annexé aux baux conclus entre les propriétaires et la société Aeriom pour fixer les dommages et intérêts sollicités, et de débouter en conséquence les appelants de leur demande de condamnation à des dommages intérêts';
- de dire que l'indemnité d'occupation sera fixée à une valeur correspondant au dernier loyer versé';
- de dire en toute hypothèse, que ni la société Mona Lisa Groupe SEML, ni la société Dofre Estate prise en la personne de son liquidateur, ne seront solidairement tenues du paiement ni d'éventuels dommages intérêts et/ ou complément de loyer, ni d'une quelconque indemnité d'occupation';
- de condamner les appelants à payer, chacun, la somme de 300 euros à la société Mona Lisa Groupe SEML, et celle de 300 euros à la société Les Toits du Dévoluy, et solidairement aux entiers dépens d'instance et d'appel, avec distraction, en ce qui concerne ces derniers, au profit de la Selarl Lexavoué avocats.
Ces intimés énoncent':
24.- concernant la mise hors de cause de la société Mona Lisa Groupe SEML, des sociétés Aeriom et Dofre Estate, prises en la personne de leurs liquidateurs, que la société Mona Lisa Groupe SEML n'a jamais exploité la résidence, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exécuté le contrat de bonne foi'; que le fait qu'elle détienne des parts de la société Les Toits du Dévoluy ne suffit pas à la rendre débitrice des obligations de celle-ci'; que cette société ne s'est pas immiscée dans les baux conclus entre la société Aeriom et les bailleurs'; que le seul accord existant entre cette société et la société Aeriom porte sur la répartition de la redevance prévue dans les baux, accord postérieur à leur conclusion'; que seule la société Les Toits du Dévoluy exploite la résidence et paie les loyers et les charges'; que la solidarité ne se présume pas'; que le fait qu'il y ait une identité de dirigeants ne suffit pas à caractériser une immixtion';
25.- que s'agissant de la société Dofre Estate, celle-ci n'a jamais exploité ni occupé les lieux, et a été placée en liquidation judiciaire le 28 novembre 2013'; que les appelants n'ont déclaré aucune créance au passif de cette société, et sont forclos à ce titre';
26.- concernant la demande de résiliation des baux, qu'il n'y a eu aucun abus dans la rédaction des contrats, puisque ces baux ont été élaborés en 2010 entre les propriétaires en leur qualité de bailleurs et de membres de la société Aeriom, preneur'; qu'ainsi, les appelants avaient la possibilité de signer ou non ces baux'; qu'il n'est pas expliqué en quoi les appelants auraient été contraints de signer avec leur propre société d'exploitation'; que l'exécution des contrats n'a jamais été mise en cause'; que les concluantes n'étaient pas parties à ces baux et n'avaient aucun lien avec la société Aeriom, alors que la sanction tirée de l'application de l'abus de droit ne peut s'appliquer qu'aux parties au contrat';
27.- que l'abus dans la fixation du prix d'un contrat suppose la démonstration d'une situation de dépendance et un prix disproportionné, ce qui n'est pas le cas en l'espèce'; que les coûts mutualisés intégrés au bilan de l'année 2019 correspondent à des frais de siège versés à la société holding du groupe auquel appartient la société Les Toits du Dévoluy'; que le poste «'location propriétaire'» correspond à la partie du loyer payable en nature au titre des droits d'occupation dus aux copropriétaires'; que les «'commissions HG sur ventes'» sont des commissions payées aux tours opérateurs et aux intermédiaires de vente';
28.- que les baux conclus avec la société Aeriom dans le cadre d'une auto-gestion sont aléatoires, la contrepartie de la mise à disposition par les bailleurs de la chose louée consistant dans la chance de gain, c'est à dire la perception d'un loyer représentant un pourcentage du chiffre d'affaires tiré de l'exploitation commerciale de la résidence de tourisme, alors que la référence à un loyer minimum a été faite afin de ne pas remettre en cause le caractère foncier des revenus locatifs, afin de ne pas remettre en cause les avantages fiscaux liés à cette opération de pure défiscalisation'; qu'il s'agit donc d'une clause «'recette'» qui est valide'; ainsi, que les baux ont prévu un prix déterminable en fonction de cette clause «'recette'», selon des éléments objectifs, répondant à ces critères comptables pouvant être vérifiés à tout moment'; que la société Aeriom ne s'est pas engagée à garantir un résultat d'exploitation';
29.- s'agissant des charges d'exploitation, que les charges de copropriété sont réglées directement par l'exploitant au syndic pour le compte des propriétaires, de sorte que la société Les Toits du Dévoluy les déduit du chiffre d'affaires net pour la détermination du résultat disponible pour le calcul des loyers RDL'; que ces charges ne peuvent donc être prises en compte pour l'appréciation de la validité du loyer'; que les baux prévoient également un plafonnement de la redevance versée au preneur à 20'% du chiffre d'affaires net, et des investissements de renouvellement à 4'%, de sorte que les charges d'exploitation sont suffisamment précisées';
30.- concernant l'absence de notification de la cession des baux, que l'absence d'une telle notification n'est que l'inopposabilité de la cession, et non la résiliation du contrat'; que cette notification a en outre été réalisée par lettre simple comme prévu par les baux';
31.- concernant le montant des demandes des appelants, qu'ils ne produisent aucun justificatif'; que leurs demandes ne peuvent être accueillies dans la mesure où ils ne les chiffrent pas individuellement et que leur intérêt à agir ne peut être collectif puisqu'il ne s'agit pas d'une action de Groupe, les appelants ne disposant pas tous du même type d'appartement'; que le chiffre de 90.000 euros ne résulte que du prévisionnel établi par la société Aeriom lors de la signature des baux, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un engagement ferme ni d'une obligation de résultat'; qu'en outre, ce chiffre concerne 46 copropriétaires, alors que les demandeurs à la présente instance ne représentent que 28 copropriétaires.
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32.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
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MOTIFS DE LA DECISION':
1) Sur la mise hors de cause des sociétés Mona Lisa Groupe SEML et Dofre Estate :
33.Concernant la société Mona Lisa Groupe SEML, le tribunal a retenu qu'il est constant que le titulaire des baux est la société Les Toits du Dévoluy, immatriculée au registre du commerce et des sociétés à compter du 25 juin 2010, en vertu d'un acte de cession consenti le 28 mars 2011 par la société Aeriom'; que si la société Mona Lisa Group SEML est à l'origine une filiale de la société SEML (devenue Mona Lisa Groupe SEML), elle-même filiale de la société Dofre Estate, qui s'était portée repreneur des nombreux actifs commerciaux de la société Mona Lisa Hôtels & Résidences, avec faculté de substitution, la société mère est en la matière tenue de constituer une société distincte pour l'exploitation de chacune de ses résidences de tourisme, afin notamment de garantir la transparence des comptes, obligation rappelée dans le jugement rendu le 6 mai 2010 par le tribunal de commerce de Paris'; que la circonstance que la société Les Toits du Dévoluy ait conclu avec la société SEML un "contrat d'assistance', prévoyant l'apport d'une aide à la gestion commerciale, administrative et financière, moyennant le paiement d'une redevance assise sur le chiffre d'affaires, ne suffit pas à caractériser une gestion de fait et à rendre la seconde nommée débitrice des obligations contractuelles incombant au preneur.
34.Concernant la société Dofre Estate, le tribunal a indiqué qu'elle ne possède aucune participation directe au capital de la société Les Toits du Dévoluy, qu'il n'est justifié d'aucune immixtion de sa part qui permette de conclure qu'elle se serait comportée comme partie prenante au contrat de bail.
35.La cour constate que selon les pièces produites par les appelants, ils ont acquis les appartements ensuite donnés à bail commercial auprès de la société Les Toits du Dévoluy, dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement. Il est constant que l'exploitation de la résidence de tourisme a d'abord été confiée à la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 28 janvier 2010. Le liquidateur judiciaire a résilié les baux commerciaux le 18 février 2010. Suite au plan de cession concernant les actifs de cette société, les propriétaires ont constitué la société Aeriom SAS, et les baux en cause ont été conclus avec cette société le 9 avril 2010. Les baux ont ensuite été cédés à la société d'exploitation Les Toits du Dévoluy le 28 mars 2011.
36.Il en résulte que les baux en cause dans la présence instance n'ont pas été établis ni par la société Mona Lisa Group SEML ni par la société Dofre Estate. Ainsi que relevé par les premiers juges, le preneur initial a été la société Aeriom, n'ayant aucun lien avec ces sociétés. Ajoutant aux motifs pertinents développés par le tribunal, la cour confirmera ainsi la mise hors de cause de ces deux sociétés.
2) Concernant la mise hors de cause de la société Aeriom :
37.Le tribunal a énoncé qu'il est constant qu'en application du protocole d'accord conclu le 28 mars 2011, la société Aeriom a cédé les baux dont elle était titulaire à la société Les Toits du Dévoluy, en contrepartie d'une prise de participation au capital de cette société à hauteur de 49 % ; qu'elle n'est donc plus tenue depuis cette date des obligations incombant au preneur, et qu'il convient en conséquence de prononcer d'office sa mise hors de cause.
38.Concernant le moyen tiré du défaut de signification de la cession du bail, les premiers juges ont retenu que l'article 4.13 du contrat stipule que le preneur est autorisé à céder son bail librement, sauf à en informer le bailleur en temps utile et à assurer l'opposabilité de la cession au moyen d'un simple écrit précisant l'identité du cessionnaire, par dérogation à l'article 1690 du code civil'; que les parties ont ainsi entendu déroger à la formalité de signification de la cession, laquelle n'est pas d'ordre public. Ils ont constaté que des courriers en la forme recommandée avec demande d'avis de réception ont été adressés le 5 juillet 2011 par la société Aeriom à chacun des propriétaires bailleurs, pour les informer de la cession des baux intervenue le 28 mars précédent au profit de la société Les Toits du Dévoluy, et que la cession des baux doit dès lors être considérée comme parfaitement régulière, étant au demeurant observé que la sanction d'un défaut d'information du bailleur n'est pas la résiliation du bail, mais son inopposabilité.
39.La cour ne peut que confirmer ces motifs, ajoutant que la cession des baux ne constitue pas une cession de créance, ainsi soumise au formalisme édicté par l'article 1690 du code civil, mais qu'il s'agit d'une cession de contrat, échappant aux prévisions de cet article. Les baux ont ainsi pu prévoir la notification de leur cession sans recours aux formalités prévues par l'article 1690 précité. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a prononcé également la mise hors de cause de la société Aeriom.
3) Concernant la résiliation des baux conclus avec la société Aeriom et repris par la société Les Toits du Dévoluy':
40.Sur le moyen tiré d'un abus dans la détermination du loyer, le tribunal a énoncé que l'article 1163 du code civil dispose que l'obligation contractuelle doit avoir pour objet une prestation déterminée ou déterminable, c'est à dire qu'elle doit pouvoir être déduite du contrat sans qu'un nouvel accord des parties soit nécessaire, et que l'article 1164 prévoit que dans les contrats cadre, il peut être convenu que le prix sera fixé unilatéralement par l'une des parties, à charge pour elle d'en motiver le montant en cas de contestation, le juge pouvant, en cas d'abus dans la fixation du prix, être saisi d'une demande tendant au paiement de dommages-intérêts, et le cas échéant à la résolution du contrat.
41.La cour constate que ces dispositions sont issues de l'ordonnance du 10 février 2016, relative à la réforme du droit des obligations. Elles ne peuvent en conséquence concerner des baux commerciaux conclus antérieurement. L'abus invoqué par les appelants doit être être apprécié au visa des articles 1111, 1129, 1134 , 1156 et suivants (anciens) du code civil.
42.En l'espèce, le tribunal a indiqué que les arguments invoqués par les demandeurs dans le cadre de la présente instance rejoignent ceux qui avaient été développés par d'autres propriétaires dans le cadre du précédent procès tendant à voir prononcer la nullité des baux, et qui ont été écartés par la cour d'appel de Grenoble dans son arrêt du 9 novembre 2017, la cour ayant considéré que les charges d'exploitation déductibles du résultat disponible pour les loyers (RDL) étaient prévues à l'annexe 2 du bail et correspondaient à des postes comptables objectifs et définis, alors que les bailleurs disposaient légalement et contractuellement du pouvoir de se faire communiquer les comptes de l'exploitant aux fins de vérifier le calcul de la part variable du loyer, et que la redevance versée à l'exploitant selon mandat de gestion était également déductible et plafonnée à 20 %. Les premiers juges ont relevé que la cour a observé en outre que le loyer, déterminé pour une part au regard du chiffre d'affaires déduction faite des charges d'exploitation, comportait un aléa économique applicable aux deux parties, et qu'il reposait également sur une part fixe, peu important que celle-ci soit calculée en fonction du loyer précédent.
43.Le tribunal a également constaté que dans une autre affaire concernant la résidence Les Chamois D'Albiez, pour l'exploitation de laquelle avaient été conclus des baux identiques, la cour d'appel de Chambéry a rendu, le 30 janvier 2018, un arrêt rejetant la demande en résiliation présentée par les propriétaires, en retenant que les parties avaient entendu adopter une 'clause recette' détachée de la valeur locative telle que définie par les critères de l'article L 145-33 du code de commerce, laquelle n'était pas contraire aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, et que le loyer restait déterminable en fonction d'éléments objectifs et aisément contrôlables.
44.La présente cour ne peut que confirmer ces appréciations. Les baux litigieux ont été conclus, ainsi qu'indiqué par les intimés, avec la société Aeriom, constituée par les membres du bureau et les adhérents d'une association «'La Guilde des copropriétaires LGDCS'», la société Aeriom ayant pour objet le suivi des copropriétés et la défense des intérêts des copropriétaires actionnaires, ainsi que l'exploitation de résidences de tourisme, dont celle en cause. Il s'est effectivement agi, pour certains copropriétaires, d'une opération d'auto-gestion. Le compte rendu de l'assemblée générale de la société Aeriom du 4 novembre 2010 confirme que certains des appelants étaient associés dans cette société, et qu'ils se trouvaient ainsi avoir la double qualité de bailleurs et de preneurs par l'intermédiaire de cette société. Selon le courrier de la société Aeriom du 23 juin 2010, 76'% des copropriétaires de la résidence Les Toits du Dévoluy lui ont consenti des baux commerciaux. La preuve d'une contrainte n'est pas rapportée, et aucun élément ne permet de retenir que les baux n'ont pas été librement consentis.
45.Concernant le moyen tiré de la mauvaise foi du preneur, le tribunal a retenu qu'en vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et qu'en l'espèce, la société Les Toits du Dévoluy a fait justement observer qu'elle n'a pas participé à la négociation ni à la formation des baux commerciaux en cours, ceux-ci ayant été conclus entre chacun des propriétaires et la société Aeriom, qui regroupait à l'époque une grande majorité d'entre eux, dans l'idée de parvenir à une forme d'autogestion. Il a également énoncé que les baux prévoient dans leur article 6 un mécanisme de régulation, en stipulant qu'à la fin de chaque exercice le 'résultat disponible pour les loyers" devra être arrêté par le preneur et communiqué aux bailleurs, leur représentant ayant alors accès à tous les documents comptables lui permettant d'en vérifier la sincérité et qu'en cas de différend, les parties pourront soumettre celui-ci à un médiateur, qui devra fournir des éléments de réponse dans un délai d'un mois, après quoi elles retrouveront leur entière liberté d'agir faute d'avoir trouvé un accord amiable. Le tribunal a constaté qu'il n'est pas justifié par les demandeurs que cette voie ait été effectivement utilisée, de sorte qu'il est dans l'incapacité d'apprécier la sincérité des éléments comptables présentés par l'exploitant alors qu'en tout état de cause, la juridiction ne peut déduire la mauvaise foi du preneur de la seule modicité des loyers versés, lesquels dépendent directement de la rentabilité de l'exploitation ainsi qu'il a été dit plus avant, étant rappelé que la bonne foi est toujours présumée en justice.
46.La cour ajoute, ainsi que soutenu par les intimés, que cette opération s'inscrit dans le cadre d'une opération d'investissement et de défiscalisation, comme énoncé dans le courrier du 18 février 2010 de maître [AK], liquidateur judiciaire de la société Mona Lisa Hôtels et Résidences. Le montant du loyer n'était pas ainsi le seul critère déterminant. En outre, concluant des baux prévoyant une part fixe et une part variable, les appelants ont inclus dans les contrats un aléa économique, alors que la société Aeriom n'a pas garanti un montant de loyer précis. De plus, la détermination du prix du loyer n'a pas été faite selon des conditions potestatives, puisque l'article 6 des baux a prévu un calcul réalisé sur la base du chiffre d'affaires, minoré de charges spécifiquement énumérées, alors que la redevance versée au preneur a été plafonnée à 20'% du chiffre d'affaires HT, et les investissements de renouvellement à 4'%. L'article 6.2 prévoit la répartition entre la part fixe, constituant un minimum garanti égal à 55'% du montant du loyer total perçu l'année précédente, et la part variable constituée par la différence de la part fixe avec le montant annuel du résultat disponible réalisé par le preneur. La présente juridiction constate ainsi que le résultat disponible (ou RDL) prévu par les baux est déterminable par le seul effet de ces contrats, qui ont été librement conclus. Ainsi que constaté dans son arrêt du 9 novembre 2017, à l'occasion d'une action d'autres copropriétaires de la résidence Les Toits du Dévoluy, l'aléa économique concerne les deux parties, et il ne peut être déduit du montant des loyers perçus que le prix est dérisoire. Dans son arrêt du 30 janvier 2018, opposant la société Aeriom à 158 bailleurs pour la résidence de tourisme sise à [Adresse 53], la cour d'appel de Chambéry a rappelé que cette clause recette, dérogeant aux dispositions de l'article L145-33 du code de commerce concernant la fixation du prix du loyer, est licite, ce que la présente cour ne peut que confirmer.
47. Concernant l'exécution de bonne foi des modalités de détermination du loyer, il résulte des énonciations développées plus haut que cette situation ne bénéficie pas qu'au seul exploitant, en raison des plafonnements prévus par l'article 6 des baux. Si les appelants soutiennent qu'au titre de l'exercice 2019, l'exploitant a intégré abusivement à son budget des charges ne correspondant pas à des dépenses courantes, ce qui aurait ainsi minoré les loyers ensuite versés, ce fait n'est pas établi. En conséquence, aucune cause de résiliation des baux ne peut être retenue.
48.Concernant enfin la cause de résiliation résultant d'un défaut d'entretien de la piscine et de lots communs, si les appelants soutiennent qu'à l'origine, la société Les Toits du Dévoluy s'est réservée la piscine commune et des lots communs, aucune pièce ne vient confirmer cette assertion alors que les baux conclus avec la société Aeriom, qui sont les seuls en cause, sont muets sur ce point. Aucune cause de résiliation ne peut être retirée de ce chef.
4) Concernant les préjudices invoqués par les appelants':
49.Ainsi que soutenu par les intimés, les appelants ont demandé le paiement d'une indemnité globale, ensuite à se répartir entre eux. Une telle demande n'est pas recevable, ne s'agissant pas d'une action de groupe au sens de l'article L623-1 du code de la consommation, faute de prétentions formulées individuellement, d'autant qu'il n'est pas contesté que les appelants ne sont pas tous propriétaires de lots identiques. La demande de paiement de 810.000 euros au titre des loyers ne peut qu'être rejetée. Il en est de même concernant la demande visant le paiement à chacun des appelants de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et économique, s'agissant d'une demande forfaitaire, ne reposant sur aucun élément.
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50.Il résulte des motifs ainsi développés que le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en toutes ses dispositions. Il est équitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu'elle a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en leur recours, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 1111, 1129, 1134, 1156 et suivants du code civil (ancien), 1690 du code civil, L145-33 du code de commerce et L623-1 du code de la consommation';
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées à la cour';
y ajoutant';
Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a engagés en application de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne in solidum les appelants aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué, avocats';
Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La GreffièreLa Présidente
