N° RG 21/01444 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KZSV
C2
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL CABINET FORT ET ASSOCIES
la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 24 MAI 2022
Appel d'une décision (N° RG 19/02956)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE
en date du 09 février 2021
suivant déclaration d'appel du 25 Mars 2021
APPELANTES :
Mme [R] [S]
née le 26 Octobre 1986 à MONTELIMAR
de nationalité Française
1200 Chemin de Sommelonge
26290 DONZERE
LA SOCIÉTÉ GHANA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Chemin de Sommelonge
26290 DONZERE
représentées par Me Alain FORT de la SELARL CABINET FORT ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE et par Me Christophe LE CHENE, avocat au barreau de VALENCE
INTIMES :
M. [D] [A] - [J]
né le 09 Juin 1991 à MONTPELLIER
de nationalité Française
454 route d'Ormaret
74120 DEMI QUARTIER
Mme [P] [A] - [J]
née le 27 Mai 1996 à SALLANCHES
de nationalité Française
5100 route de Méounes
83870 SIGNES
Mme [M] [A] - [J]
née le 11 Juin 1998 à SALLANCHES
de nationalité Française
5100 route de Méounes
83870 SIGNES
représentés par Me Gregory DELHOMME de la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocat au barreau de VALENCE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Hélène COMBES, Président de chambre,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
M. Laurent GRAVA, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 2 mai 2022 Madame BLATRY, Conseiller chargé du rapport en présence de Madame COMBES, Président de chambre, assistées de Mme Anne BUREL, Greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.
Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
******
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Les époux [Z] [B] [T] ont consenti le 2 septembre 2017 à Madame [R] [S] une promesse de vente portant sur une propriété agricole sise sur la commune de Donzère (26) portant sur 15 hectares de terres et deux bâtiments agricoles cadastrés section W n° 37, 45, 201, 211 et 212, l'offre étant valable jusqu'à la signature du compromis de vente.
Le 10 septembre 2017, les mêmes ont signé une attestation de mise à disposition, au bénéfice de Madame [S], des parcelles W 37, 45, 200 et 201 ainsi que d'un tracteur Massey Ferguson, une remorque Deves, un malaxeur à béton et un gyrobroyeur.
Suivant acte authentique du 5 décembre 2017, les époux [T] ont fait donation de ce domaine agricole à leurs trois enfants : [D], [M] et [P] [T].
Le 12 janvier 2018, Madame [S], qui cherchait des locaux plus importants pour y créer un centre équestre, a constitué la SCI Ghana avec Monsieur [I] [S].
Le 3 août 2018, le notaire des consorts [T] a transmis au notaire de la SCI Ghana deux projets de compromis de vente portant respectivement sur les parcelles W45 et 212, puis W37 et 201.
Faute de régularisation des compromis de vente et après mise en demeure infructueuse du 20 février 2019 de libérer les lieux, les consorts [T] ont fait citer, le 17 octobre 2019, Madame [S] et la SCI Ghana aux fins de voir ordonner leur expulsion.
Reconventionnellement, les défenderesses ont prétendu se maintenir dans les lieux en vertu d'un bail à ferme.
Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Valence a :
déclaré Madame [S] et la SCI Ghana irrecevables en leur exception d'incompétence,
dit Madame [S] et la SCI Ghana occupantes sans droit ni titre de la propriété des consorts [T],
ordonné à Madame [S] et à la SCI Ghana de libérer les lieux dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision,
dit, qu'à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
dit que le sort des meubles sera réglé dans les conditions des articles L 431-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamné Madame [S] et la SCI Ghana à l'enlèvement de tous les ouvrages implantés et à la remise en état des lieux dans un délai de 6 mois et, passé ce délai, sous astreinte de 100,00€ par jour de retard,
condamné Madame [S] et la SCI Ghana à payer aux consorts [T] une indemnité d'occupation de 150,00€ par jour à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux,
condamné Madame [S] et la SCI Ghana à payer aux consorts [T] une indemnité de procédure de 2.000,00€ et à supporter les dépens.
Suivant déclaration du 25 mars 2021, Madame [S] et la SCI Ghana ont relevé appel de cette décision.
Au dernier état de leurs écritures en date du 6 septembre 2021, Madame [S] et la SCI Ghana demandent à la cour de réformer le jugement déféré et de :
1) à titre principal,
requalifier en bail rural la mise à disposition des parcelles W 37, 45, 201, 211 et 212,
débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs prétentions,
2) subsidiairement,
dire établie l'existence d'un commodat,
rejeter la demande d'expulsion,
3) plus subsidiairement,
leur accorder un délai de 6 mois à compter de l'arrêt à intervenir aux fins de libération des lieux et remise en état,
dire que, dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation susceptible d'être fixée commencera à courir uniquement à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
4) en tout état de cause, condamner les consorts [T] à leur payer une indemnité de procédure de 4.000,00€.
Elles font valoir que :
la propriété des consorts [T] a indéniablement un caractère agricole,
Madame [S], immatriculée auprès de la MSA, est chef d'exploitation,
la propriété a été mise à leur disposition par les consorts [T] qui n'ignoraient rien de son activité, de ses projets et de la nécessité d'aménagements,
la contrepartie à titre onéreux à la charge de l'exploitant n'est pas limitée au seul paiement d'une somme d'argent,
les soins apportés aux 7 chevaux des consorts [T] ne constituent pas une contrepartie minime ainsi que l'a retenu à tort le tribunal,
concernant les très importants travaux réalisés, exiger la preuve d'un accord préalable des propriétaires revient à ajouter une condition non prévue par la loi,
en tout état de cause, les consorts [T] n'ignoraient rien de ces travaux,
elles justifient de ce que les locaux étaient dans un état de délaissement total,
les consorts [T] sont venus à plusieurs fois sur place sans jamais émettre la moindre observation,
ils avaient accepté les travaux de mise aux normes de l'électricité,
à défaut, il sera retenu l'existence d'un commodat au sens de l'article 1835 du code civil,
les consorts [T] ne justifient nullement d'un besoin pressant et imprévu au sens de l'article 1889 du même code,
dès lors, en l'absence de terme prévu, le prêteur ne peut en demander la restitution.
Par uniques conclusions du 16 juillet 2021, Monsieur et Mesdames [T] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a accordé un délai de six mois pour libérer les lieux et les remettre en l'état ainsi que sur le montant des astreintes et de l'indemnité d'occupation et statuant sur ces points de :
ordonner l'expulsion sous astreinte de 350,00€ par jour de retard et la remise en état des lieux par astreinte de 150,00€, le tout à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
condamner in solidum Madame [S] et la SCI Ghana à leur payer une indemnité d'occupation de 200,00€ par jour depuis le mois d'août 2018,
y ajoutant, de condamner in solidum Madame [S] et la SCI Ghana leur payer une indemnité de procédure de 5.000,00€.
Ils exposent que :
Madame [S] et la SCI Ghana n'ont jamais revendiqué l'existence d'un bail à ferme avant l'introduction de la procédure,
il n'est démontré aucun accord entre les parties pour une location,
l'occupation temporaire résulte d'un accord dans la perspective d'une vente immobilière du bien,
cette occupation et l'absence de tout bail résultent des propres déclaration de Madame [S],
un bail à ferme suppose un loyer qui peut être financier ou en nature,
Madame [S] et la SCI Ghana n'ont jamais supporté la moindre contrepartie en échange de son occupation,
concernant les travaux, Madame [S] et la SCI Ghana ne se sont jamais plaintes d'un prétendu défaut d'entretien,
Madame [S] n'a jamais discuté une baisse de prix par rapport à l'état du bien,
ils n'ont jamais demandé la réalisation de quelques travaux que ce soit, dont ils ignoraient la réalité,
ceux-ci ont trait à l'aménagement du centre équestre dans l'unique intérêt de Madame [S] et la SCI Ghana.
La clôture de la procédure est intervenue le 29 mars 2022.
SUR CE
L'exception d'incompétence n'est plus soulevée par les appelantes.
1/ sur la qualification de la mise à disposition de la propriété agricole et du matériel
Pour s'opposer à la demande en libération des lieux, Madame [S] et la SCI Ghana prétendent que les consorts [T] leur ont consenti un bail rural déguisé ou, à défaut, un prêt à usage sans terme convenu.
sur l'existence d' un bail à ferme
Aux termes de l'article L 411-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 331-1 est régie par les dispositions du titre premier concernant le statut du fermage et du métayage.
S'il n'est pas contesté que la propriété litigieuse présente un caractère agricole, de même que l'activité de centre équestre exploité par Madame [S], il appartient aux appelantes de démontrer l'existence d'une contrepartie onéreuse.
Il résulte des termes même de deux mails de Madame [S] en date des 14 février et 17 mars 2018 (pièces 11 et 12 intimés) qu'a été mise à sa disposition le 10 septembre 2017 gracieusement, sauf à prendre en charge l'installation EDF dont elle avait l'utilité, la propriété agricole ainsi que diverses machines agricoles.
Nonobstant leurs propres déclarations, les appelantes se prévalent, au soutien de leur demande de requalification de la mise à disposition en bail rural, de l'entretien des chevaux des consorts [T] et de la réalisation de travaux.
Les consorts [T] ont proposé, par mail du 29 décembre 2017, une évaluation de la prise en charge des chevaux à la somme forfaitaire de 5.000,00€, montant que, par courriel en réponse du 3 janvier 2018, Madame [S] n'a pas contesté.
Par ailleurs, il ressort de l'attestation de Monsieur [N] [C] (pièce 25 intimés) que les chevaux, dénutris et d'une maigreur inquiétante, ont été repris par les consorts [T] au printemps 2018.
En revanche, Madame [S] produit des attestations en sens contraire sur le mauvais état des chevaux lors de sa prise en charge et les soins qu'elle leur a délivrés.
Au regard de la valeur estimée de la propriété agricole de l'ordre de 300.000,00€ ou de 115.000,00€ selon que l'évaluation résulte des intimés ou des appelantes, la prise en charge temporaire des animaux et pour une estimation minime ne peut s'analyser comme la contrepartie onéreuse visée à l'article L 411-1 alinéa 1er du code rural.
Concernant les travaux effectués qualifiés d'importants, les appelantes ne les déterminent pas dans leurs écritures, à l'exception du branchement EDF lequel était expressément visé à l'autorisation de mise à disposition du 10 septembre 2017.
Le PV de constat d'huissier du 23 mai 2018 reprend essentiellement les déclarations de Madame [S] sur un terrassement au niveau parc à chevaux situé en contrebas, la création d'une carrière et d'un parking et l'installation du réseau électricité et distribution d'eau au niveau du parc à chevaux.
Les photographies sont peu explicites sur la réalisation des travaux allégués et permettent de constater uniquement la création d'une carrière, représentant des travaux modestes consistant en la mise à niveau du sol et la pose de petites barrières.
Le terrassement et la création d'un parking ne sont pas démontrés et les photographies visées au constat rendent uniquement compte de la présence de sortie de gaines et de pose de regards pour des travaux non déterminés et non aboutis.
Madame [S] verse également aux débats diverses factures qui permettent de retenir qu'elle a acquis divers matériaux et loué des machines pour réaliser elle-même des travaux sans pour autant pouvoir les définir.
Dès lors, ces travaux, dont les appelantes n'ont pas contesté qu'il s'agissaient de modifications nécessaires à l'activité de centre équestre dont Madame [S] avait seule l'utilité, ne constituent pas des travaux d'amélioration du bien immobilier et ne s'analysent pas comme une contrepartie onéreuse.
Dès lors, au regard de la reconnaissance de la mise à disposition du domaine agricole à titre gratuit et du défaut de démonstration d'une contrepartie onéreuse, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande des appelantes tendant à la requalification de la mise à disposition en bail à ferme.
sur l'existence d'un prêt à usage
Par application de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi.
L'article 1876 du même code dispose que ce prêt est essentiellement gratuit.
En l'espèce, la mise à disposition du domaine agricole et de diverses machines s'analyse comme un prêt à usage temporaire consenti dans l'optique de la réalisation de la vente, ainsi que le reconnait expressément Madame [S] dans son mail du 17 mars 2018.
Cette disposition est confirmée dans les compromis de vente transmis aux appelantes et non signés par elles.
Dès lors, la mise à disposition signée le 10 septembre 2017 sera qualifiée de prêt à usage avec un terme convenu à la réalisation ou la non réalisation de la vente projetée dans la promesse de vente du 2 septembre 2017 lesquelles s'apprécient à la date de la mise en demeure de signer les compromis de vente.
2/ sur les demandes des consorts [T]
sur l'expulsion
Selon l'article 1888 du code civil, en cas de commodat, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.
Ainsi que précédemment retenu, le domaine agricole des consorts [T] a été mis à disposition dans l'optique de sa vente.
Dès lors, le terme convenu concerne la date de l'engagement à acheter ou à ne pas réaliser la vente de la part de Madame [S] et de la SCI Ghana.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 février 2019, les consorts [T] ont mis en demeure la SCI Ghana, dans un délai de 10 jours, de soit signer les deux compromis de vente soit de libérer les lieux.
Par voie de conséquence, au 3 mars 2019, Madame [S] et la SCI Ghana étaient occupantes sans droit ni titre du domaine agricole et c'est à bon droit que le tribunal a ordonné leur expulsion.
Madame [S] et la SCI Ghana s'étant illégalement maintenues dans les lieux depuis plus de trois années, le délai de l'expulsion sera ramené à trois mois suivant la signification du présent arrêt et assorti d'une astreinte de 150,00€ par jour de retard passé ce délai.
sur la remise en état des lieux
En l'absence de toute demande précise des consorts [T] sur ce point, en l'absence d'état des lieux d'entrée et de sortie, la demande en remise en état doit être rejetée, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
sur l'indemnité d'occupation
Le premier juge a fixé à la charge de Madame [S] et de la SCI Ghana le paiement d'une indemnité d'occupation de 150,00€ par jour à compter du jugement.
Les consorts [T] demandent de majorer ce montant à la somme journalière de 200,00€ à compter depuis le mois d'août 2018 sans la moindre argumentation.
Madame [S] discute uniquement et très subsidiairement le point de départ de l'indemnité d'occupation et non son montant.
La propriété mise à disposition comporte 15 hectares de terres de pâture, deux bâtiments l'un de 1.500 m2 non fini avec avec poutrelles métalliques et l'autre de 150m2.
Madame [S] a également eu l'usage d'un tracteur, une remorque, un malaxeur à béton et un gyrobroyeur.
La propriété a été estimée à 300.000,00€ par les consorts [T] et à 115.000,00€ par l'expert [G].
Contrairement à ce que prétendent les appelantes, il n'est pas démontré que la propriété était dans un état de délaissement total.
Au regard de ces éléments, il sera fixé une indemnité d'occupation de 500,00€ par mois à compter du 3 mars 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux.
Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
3/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [T].
Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par Madame [S] et la SCI Ghana.
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*
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
déclaré Madame [S] et la SCI Ghana irrecevables en leur exception d'incompétence,
dit Madame [S] et la SCI Ghana occupantes sans droit ni titre de la propriété des consorts [T],
ordonné à Madame [S] et à la SCI Ghana de libérer les lieux,
dit, qu'à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
dit que le sort des meubles sera réglé dans les conditions des articles L 431-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamné Madame [S] et la SCI Ghana à payer aux consorts [T] une indemnité de procédure de 2.000,00€ et à supporter les dépens,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Ordonne à Madame [R] [S] et à la SCI Ghana de libérer les lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 150,00€ par jour de retard,
Déboute Monsieur [D] [T] et Mesdames [M] et [P] [T] de leur demande de remise en état des lieux,
Condamne Madame [R] [S] et la SCI Ghana à payer à Monsieur [D] [T] et Mesdames [M] et [P] [T] une indemnité d'occupation de 500,00€ par mois à compter du 3 mars 2019 et jusqu'à libération complète des lieux,
Y ajoutant,
Condamne Madame [R] [S] et la SCI Ghana à payer à Monsieur [D] [T] et Mesdames [M] et [P] [T], unis d'intérêt, la somme de 3.000,00€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [R] [S] et la SCI Ghana aux dépens de la procédure d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
