N° RG 20/02042 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KPBI
C8
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL CDMF AVOCATS
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 05 MAI 2022
Appel d'une décision (N° RG 18/00498)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 17 février 2020
suivant déclaration d'appel du 08 Juillet 2020
APPELANTE :
S.C.I. CASERNE DE BONNE
S.C.I. au capital de 3 400 000 €, immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE (42000), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,
1, Cours Antoine Guichard
42000 SAINT ETIENNE
représentée par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Louis-David ABERGEL de la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocat au Barreau de PARIS , substitué par Me LOUVIGNE, avocat au barreau de PARIS,
INTIM ÉE :
S.A.S. MOUCHET-BURY
société par actions simplifiées au capital de 162 200 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,
226 Impasse Louis LEPINE
30600 VAUVERT
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant,
plaidant par Me Florence PIASEK, avocat au barreau d'AVIGNON
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Mars 2022
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assistée de Mme Sarah DJABLI, greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 mars 2010, la SCI CASERNE DE BONNE a consenti à la SARL JUPITER un bail portant sur un local à usage commercial, le local n°BT13, d'une surface de 114m², situé à GRENOBLE 38000 dans le centre commercial CASERNE DE BONNE. Ce bail était prévu pour une durée de 10 années entières et consécutives, à compter du 6juillet 2010, et un loyer annuel de base de 51.300 € hors taxe.
Par avenant signé en 2010, le bailleur a accordé un allègement de loyer au preneur avec progressivité sur les trois premières années. Il a été aussi stipulé la possibilité pour le preneur de mettre fin au bail à l'issue de chaque période triennale en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire au plus tard 6 mois avant chaque échéance triennale.
La SAS MOUCHET-BURY, par une opération de fusion-absorption du 16 janvier 2014, est venue aux droits du preneur, la SARL JUPITER, qui a été radiée du registre du commerce et des sociétés de NIMES le 19 février 2014.
Par acte d'huissier du 23 décembre 2014, la SARL JUPITER a fait signifier au bailleur un congé avec effet au 5 juillet 2016.
La fermeture des locaux commerciaux et la cessation de l'activité ont été constatées par un procès-verbal d'huissier du 30 mai 2016.
Par courrier recommandé en date du 29 juin 2016, la SCI CASERNE DE BONNE a mis en demeure la société MOUCHET-BURY de reprendre l'exploitation des locaux conformément aux stipulations du bail en contestant la validité du congé qui a été délivré par la société JUPITER qui n'était plus doté de la capacité juridique.
Par acte du 25 avril 2017, le local a été reloué à la société N2F GROUP GRENOBLE, avec une prise d'effet au 2 octobre 2017.
Aucun accord amiable n'a été trouvé et, par exploit délivré le 22 janvier 2018, la SCI CASERNE DE BONNE a assigné la SAS MOUCHET-BURY devant le tribunal de grande instance de GRENOBLE, devenu tribunal judiciaire de GRENOBLE.
Le 15 novembre 2018, la SAS MOUCHET-BURY a délivré un nouveau congé au bailleur avec effet au 5 juillet 2019.
Par jugement du 17 février 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
-prononcé la nullité du congé délivré par la SARL JUPITER à la SCI CASERNE DE BONNE par exploit d'huissier le 23 décembre 2014 ;
-constaté la résiliation du bail commercial aux torts du preneur ;
-condamné la SAS MOUCHET-BURY, en sa qualité de preneur du bail commercial, à payer à la SCI CASERNE DE BONNE les sommes suivantes au titre de l'exécution du contrat de bail, sur la période du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2016 :
* 26.720,75 € au titre des loyers hors taxe,
* 1.086,83 € au titre des frais de gestion,
* 5.870,03 € au titre des charges,
*1.389,08 € au titre des fonds marketing,
* 7.009,74 € au titre de la TVA,
soit une somme totale de 42.058,43 €, outre intérêts légaux au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
-condamné la SAS MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 6.800,40 € TTC au titre du remboursement des
frais de vitrophanie, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
-dit que la SCI CASERNE DE BONNE est fondée à conserver le dépôt de garantie ;
-débouté la SARL MOUCHET-BURY de sa demande de réduction de la clause pénale ;
-débouté la SCI CASERNE DE BONNE de sa demande de dommages et intérêts pour voie de fait et atteinte à l'image ;
-condamné la SCI CASERNE DE BONNE, en raison de la faute commise par le bailleur professionnel, à indemniser la SAS MOUCHET-BURY du préjudice subi, soit la somme de 42.058,43 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
-ordonné la compensation des créances entre les parties ;
-condamné la SAS MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;
-condamné la SAS MOUCHET-BURY aux entiers dépens, dont les frais de délivrance de l'assignation en date du 22 janvier 2018 ;
-accordé à Maître Jean-Luc MEDINA DE CDMF AVOCATS, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 8 juillet 2020, la société SCI CASERNE DE BONNE a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire du 17 février 2020 en ce qu'il a :
-débouté la SCI CASERNE DE BONNE de sa demande de dommages et intérêts pour voie de fait et atteinte à l'image ;
-condamné la SCI CASERNE DE BONNE, en raison de la faute commise par le bailleur professionnel, à indemniser la SAS MOUCHET-BURY du préjudice subi, soit la somme de 42.058,43 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
-ordonné la compensation des créances entre les parties.
Prétentions et moyens de la SCI CASERNE DE BORNE
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2021, la société SCI CASERNE DE BONNE demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 17 février 2020 en ce qu'il a :
* prononcé la nullité du congé délivré par la SARL JUPITER à la SCI CASERNE DE BONNE par exploit d'huissier le 23 décembre 2014,
* condamné la SAS MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 6.800,40 € TTC au titre du remboursement des frais de vitrophanie, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
* dit que la SCI CASERNE DE BONNE est fondée à conserver le dépôt de garantie,
* débouté la SARL MOUCHET-BURY de sa demande de réduction de la clause pénale;
* condamné la SAS MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles;
* condamné la SAS MOUCHET-BURY aux entiers dépens, dont les frais de délivrance de l'assignation en date du 22 janvier 2018,
* accordé à Maître Jean-Luc MEDINA DE CDMF AVOCATS, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
* ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 17 février 2020 pour le surplus
- dire que la société SCI CASERNE DE BONNE n'a commis aucune faute de nature à causer un préjudice à la société MOUCHET-BURY donnant
lieu à une indemnisation de cette dernière et à une compensation des créances entre les parties ;
- dire que le bail en date à PARIS et à CODOGNAN du 25 mars 2010 devait se poursuivre au-delà du 6 juillet 2016, sauf pour la société MOUCHET-BURY à donner son congé pour la prochaine échéance triennale du bail, soit pour le 5 juillet 2019 ;
- constater que la société MOUCHET-BURY a donné congé, suivant exploit d'huissier du 15 novembre 2019 à effet du 5 juillet 2019 ;
- dire que la société MOUCHET-BURY ne pouvait cesser toute exploitation au public le 30 mai 2016 et interrompre tout paiement à cette date au titre du bail ;
- dire et juger que la société MOUCHET-BURY a, ainsi, commis une faute dont la société SCI CASERNE DE BONNE est en droit d'obtenir réparation ;
- condamner la société MOUCHET-BURY à payer, dès le prononcé de l'arrêt à intervenir, à la société SCI CASERNE DE BONNE la somme de 267.547,84 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires pour la période du 1er juin 2016 au 5 juillet 2019, laquelle inclut le coût de la vitrophanie, posée sur la façade du local du fait de sa vacance ;
- A titre subsidiaire et si par impossible la cour d'appel devait considérer que le local a été reloué à la date du 2 octobre 2017, dire que de ce montant, les charges, les frais de gestion et le fonds marketing devront être réduits pour la période du 1er juin 2016 jusqu'au 2 décembre 2017, date d'exigibilité de telles sommes par la société N2F GROUP GRENOBLE, soit:
oPour les charges : 17.040,80 € HT
oPour les frais de gestion : 3.033,03 € HT
oPour le fonds marketing : 3.936,32 € HT
Dans cette hypothèse, condamner la société MOUCHET-BURY à payer la somme de 243.537,69 € ;
- dire que toute somme due à la société SCI CASERNE DE NONNE produira des intérêts au taux légal à défaut d'avoir été réglée à la société SCI CASERNE DE BONNE dès le prononcé de l'arrêt à intervenir ;
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCI CASERNE DE BONNE ;
- condamner la société MOUCHET-BURY à payer à la société SCI CASERNE DE BONNE la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société MOUCHET-BURY à payer à la société SCI CASERNE DE BONNE la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société MOUCHET-BURY en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Luc MEDINA ' CDMF AVOCATS ' avocat au barreau de GRENOBLE
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Elle fait valoir :
-que seul le titulaire du bail ou son mandataire légal ou conventionnel a la capacité de donner congé, selon l'article L145-4 du code de commerce,
-que le congé délivré par une autre personne que le preneur constitue une irrégularité de fond, que cette irrégularité entache la délivrance du congé d'une nullité absolue ;
-que la société JUPITER a été radiée le 16 janvier 2014, faisant disparaître sa personnalité morale, que cette absence de personnalité morale, et donc de capacité juridique, rend nulle la délivrance du congé en date du 23 décembre 2014 donné au nom de la société JUPITER ;
-que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'irrégularité de fond ne peut être couverte et a prononcé la nullité du congé ;
-que l'irrégularité de fond n'est couverte que si le propriétaire manifeste par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ; que le fait que la bailleresse reloue les locaux ne constitue pas un acte positif et non
équivoque valant renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du congé et à réclamer les loyers et charges jusqu'au terme convenu d'autant qu'elle s'est toujours prévalu à l'égard de la société MOUCHET-BURY de l'irrégularité du congé et de la nécessité d'exploiter les lieux jusqu'à la date d'échéance du prochain congé,
-que le congé étant nul, la société MOUCHET-BURY était tenue aux obligations du bail, notamment d'exploiter le local au public et de payer toutes sommes dues au titre du bail et ce, jusqu'au 5 juillet 2019,
-que la fermeture du local à compter du 30 mai 2016 constitue une voie de fait dont la SCI CASERNE DE BONNE est en droit d'obtenir réparation ;
-que, selon le décompte visé aux débats, la société MOUCHET-BURY doit payer la somme de 260.747,44 € au titre des loyers, des charges, frais de gestion et fonds marketing calculés du 1er juin 2016 jusqu'au 5 juillet 2019; que ce montant doit être majoré d'un montant de 6.800,40 € TTC au titre du coût de la vitrophanies, soit un total de 267.547,84 € ;
-que dans le cas où la cour ne condamnerait pas la société MOUCHET BURY au paiement des sommes dues jusqu'au 5 juillet 2019, la société MOUCHET-BURY devra payer la somme de 243.537,69 €, soit le montant total déduit des charges et frais de gestion calculés du 1er juin 2016 au 2 décembre 2017 et du fonds marketings calculés du 1er juin 2016 au 5 juillet 2019 ;
-que le juge de première instance a excédé ses pouvoirs en statuant ultra petita, en constatant la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société MOUCHET-BURY alors que cela n'a pas été sollicité par la SCI CASERNE DE BONNE ;
-que le juge ne pouvait se fonder sur les dispositions de l'article 1760 du code civil pour limiter le montant des loyers dus par le locataire dès lors que cet article ne s'applique qu'en cas de résiliation sollicitée en justice expressément par le bailleur ce que n'a pas fait la SCI CASERNE DE BONNE ;
-qu'il ne saurait être opposé au bailleur les règles de l'exception d'inexécution en lui reprochant d'avoir reloué les locaux alors que c'est la société MOUCHET-BURY qui s'est elle-même privée de la jouissance des locaux par son départ le 30 mai 2016 et qui n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation du local; que l'obligation de délivrance de la SCI CASERNE DE BONNE a été respectée ;
-que la SCI CASERNE DE BONNE, n'ayant pas pu obtenir l'exécution forcée du bail du fait de la cessation par la société MOUCHET-BURY de toute exploitation du local au public, a subi un préjudice qui doit être réparé à hauteur de 15.000 € à titre de dommages et intérêts permettant de sanctionner le défaut de respect des obligations contractuelles du preneur mais aussi les conséquences subies par le bailleur en termes d'image du fait de la fermeture du local au public ;
-qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signalé à la société MOUCHET-BURY l'irrégularité du congé pour lui permettre de le régulariser ; qu'en effet le preneur était assisté d'un huissier, professionnel du droit, qui devait s'assurer que le requérant disposait de la capacité ou du pouvoir pour délivrer l'acte; qu'en outre, la société MOUCHET-BURY, étant en activité depuis plus de 44 ans et détenant 17 établissements, devait se comporter en professionnel avisé et vérifier que le congé signifié était valable ;
-que la société MOUCHET-BURY n'a pas été sciemment induite en erreur par la SCI CASERNE DE BONNE sur les formes à respecter pour donner congé ; que la faute du bailleur n'est pas caractérisée; que c'est la propre négligence du preneur qui est à l'origine de la nullité du congé ;
-qu'en outre, le mandataire du bailleur a fait savoir au preneur dès le 6 juin 2015 l'irrégularité du congé ce qui lui permettait de rectifier son erreur dans les délais ;
-que la société MOUCHET-BURY n'a subi aucun préjudice car elle a décidé unilatéralement de fermer le local au public le 30 mai 2016, soit avant l'échéance du congé litigieux, et a cessé de payer les échéances locatives ;
-que, dans le cas où la cour statuerait sur une faute commise par la SCI CASERNE DE BONNE, la société MOUCHET-BURY doit justifier d'une perte subie ou d'un gain manqué, ce qui est impossible car aucun élément factuel n'a été produit, permettant de déterminer un préjudice lié aux frais engagés, que la condamnation de la SCI CASERNE DE BONNE ne porte sur aucun fondement juridique, qu'une compensation des créances est impossible ;
-que, dans l'hypothèse où la cour considère que la société MOUCHET-BURY a subi un préjudice, cela ne pourrait relever que d'une perte de chance d'avoir pu mettre fin au bail au 5 juillet 2016 ; que cette réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée; que la société MOUCHET-BURY sollicite pourtant l'indemnisation de l'intégralité de son prétendu préjudice qu'elle évalue au montant des loyers au-delà du 5 juillet 2016, au montant du dépôt de garantie et au coût de la vitrophanie dans le seul but d'annihiler la créance du bailleur par le jeu de la compensation des créances.
Prétentions et moyens de la société MOUCHET BURY
Par conclusions d'intimée et d'appelante incidente déposées le 28 décembre 2020, la société MOUCHET-BURY demande à la cour de :
A titre principal,
-débouter la SCI CASERNE DE BONNE de l'ensemble de ses demandes ;
-Accueillant l'appel incident formé par la SAS MOUCHET-BURY, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 17 février 2020 en ce qu'il a :
oprononcé la nullité du congé délivré par la SARL JUPITER par exploit d'huissier du 23 décembre 2014,
oconstaté la résiliation du bail commercial aux torts du preneur,
ocondamné la SAS MOUCHET-BURY en sa qualité de preneur à payer à la SCI CASERNE DE BONNE une somme totale de 42.958,43 € outre intérêts au taux légal ainsi que la somme de 6.800,40 € TTC au titre du remboursement des frais de vitrophanie outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
odit que la SCI CASERNE DE BONNE est fondée à conserver le dépôt de garantie,
ocondamné la société MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens ;
-valider le congé délivré pour la date du 5 juillet 2016 ;
-condamner la SCI CASERNE DE BONNE à verser à la société MOUCHET-BURY la somme de 14.075,52 € à titre de restitution du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance ;
-condamner la SCI CASERNE DE BONNE à payer à la SAS MOUCHET-BURY la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;
-condamner la SCI CASERNE DE BONNE aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maître GRIMAUD de la SELARL GRENOBLE, avocat au barreau de Grenoble ;
A titre subsidiaire,
-débouter la SCI CASERNE DE BONNE de l'ensemble de ses demandes ;
-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de GRENOBLE du 17 février 2020 en ce qu'il a condamné la SCI CASERNE DE BONNE en raison de la faute commise par le bailleur professionnel à indemniser la SAS MOUCHET-BURY du préjudice subi et ordonné la compensation des créances entre les parties ;
-réformer le jugement en ce qu'il a fixé le montant du préjudice subi par la SAS MOUCHET BURY en raison de la faute du bailleur professionnel à la somme de 42.058,43 € outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
-dire que l'indemnité due par la SCI CASERNE DE BONNE à la SAS MOUCHET-BURY en raison de la faute commise par le bailleur professionnel s'élève au montant des loyers, charges, frais de gestion et fonds marketing mis à la charge de la SAS MOUCHET BURY au titre de la poursuite du bail, auquel il y a lieu d'ajouter les frais de vitrophanie de 6.800,40 € et le montant du dépôt de garantie perdu s'élevant à la somme de 14.075,52 €, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement du tribunal judiciaire ;
-réformer partiellement le jugement en réduisant les demandes indemnitaires de la SCI CASERNE DE BONNE aux loyers hors charges durant la période de 6 mois comprise entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2016, s'élevant à la somme de 32.960,58 € TTC, ou à défaut aux loyers hors charge pour la période comprise entre le 1er juillet 2016 et le 2 octobre 2017 s'élevant à une somme totale de 82.483,56 € TTC ;
En toute hypothèse,
-condamner la SCI CASERNE DE BONNE à verser à la société MOUCHET BURY une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel ;
-condamner la SCI CASERNE DE BONNE aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE.
Elle fait valoir :
-que la SCI CASERNE DE BONNE a accepté sans équivoque le congé puisqu'elle a signé un bail de relocation au profit de la société N2F GROUP GRENOBLE dès le 25 avril 2017 avec prise d'effet à compter du 2 octobre 2017 et a, pour signer ce bail, nécessairement repris la possession et la libre disposition des locaux ;
-que l'irrégularité du congé a donc été couverte par les actes positifs de relocation du bailleur qui caractérisent l'exécution pleine et entière du congé irrégulier :
-que de ce fait, le dépôt de garantie doit lui être restitué et la constatation de la résiliation du bail commercial aux torts du preneur ainsi que la condamnation de la société MOUCHET-BURY au paiement des loyers et charges postérieurement au congé doivent être infirmées,
-que subsidiairement, la faute du bailleur professionnel est prouvée par le non-respect du principe de la bonne foi de l'article 1104 du code civil, mauvaise foi qui se traduit par une abstention délibérée de réagir lors de la réception du congé, congé qui a été remis à personne par l'huissier chargé de délivrer l'acte,
-que la SCI CASERNE DE BONNE, en tant que propriétaire de la totalité du centre commercial CASERNE DE BONE et professionnel de l'immobilier, et la société SUDECO PROPERTY MANAGEMENT, mandataire du bailleur, également un professionnel de l'immobilier, ne pouvaient ignorer l'irrégularité entachant le congé et en mesurer la portée ;
-qu'au demeurant, le mandataire de la SCI CASERNE DE BONNE a indiqué en juin 2016 au conseil de la société MOUCHET-BURY avoir immédiatement identifié une anomalie à réception du congé;
-que pourtant, le bailleur ne s'est prévalu de l'irrégularité du congé qu'après la possibilité pour le preneur de le régulariser dans un courrier du 29 juin 2016, soit 4 semaines avant la date de sa prise d'effet, alors que le congé avait été livré à l'avance de 18 mois ;
-que cette abstention en toute connaissance de cause s'apparente à une réticence dolosive et se trouve constitutive d'une faute génératrice d'un préjudice pour le preneur ;
-que le montant du préjudice subi du preneur est composé du montant des loyers et charges mis à la charge du preneur au titre de la continuation du bail, de la pénalité correspondant à la perte du dépôt de garantie s'élevant à
la somme de 14.075,52 €, et du coût de vitrophanie correspondant aux frais d'occultation de l'intérieur du local s'élevant à la somme de 6.800,40 € ;
-qu'en effet, ces sommes n'auraient pas été mises à la charge du preneur sortant si celui-ci avait pu régulariser un nouveau congé dans les formes légales ;
-que par ailleurs, sur la nécessaire réduction des demandes indemnitaires de la SCI CASERNE DE BONNE, celle-ci, prévenue 18 mois à l'avance, disposait d'un temps suffisamment long pour relouer immédiatement le local ; qu'en outre, la bailleresse ne démontre pas que le départ de la société MOUCHET-BURY aurait porté préjudice à l'image du centre commercial alors que 4 autres boutiques étaient déjà fermées, tel qu'il a été constaté dans un procès-verbal dressé par Maître [L] le 5 juillet 2016 ;
-que le locataire n'est tenu de payer le prix du bail que pendant le temps normalement nécessaire à sa relocation selon l'article 1760, apprécié souverainement par les juges du fond, quelle que soit la date de relocation effective ;
-que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une période de 6 mois mais infirmé en ce qu'il a retenu les charges alors que celles-ci ne peuvent être exigées qu'en contrepartie de la jouissance des lieux ;
-que si la cour rejette l'application de l'article 1760, il doit être tenu compte de la relocation intervenue, le bailleur étant à compter de cette date dans l'impossibilité de fournir à la société MOUCHET-BURY la disposition des locaux; que de plus seuls les loyers hors charge de la période du 1er juillet 2016 au 2 octobre 2017 peuvent être pris en compte, soit à hauteur de 82.483,56 € TTC ;
-qu'il ne saurait être tenu compte du montant plus faible du loyer de relocation dès lors que cela résulte de la baisse d'attractivité du centre commercial sans lien avec le départ de la société MOUCHET-BURY.
Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la nullité du congé délivré le 23 décembre 2014
Aux termes de l'article L 145-4 du code de commerce, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans, toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L 145-9.
L'avenant au bail commercial en son article 2-1 des stipulations générales prévoit que le preneur pourra mettre fin au bail commercial à l'issue de chaque période triennale, dans les conditions prévues à l'article L 145-4 du code de commerce en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire au plus tard six mois avant chaque échéance triennale.
Le congé délivré à la SCI CASERNE DE BONNE le 23 décembre 2014 avec effet au 5 juillet 2016 l'a été par la SARL JUPITER qui n'avait plus de personnalité juridique depuis sa radiation au registre du commerce et des sociétés intervenue le 19 février 2014.
Comme retenu à juste raison par le premier juge, le congé donné par acte extrajudiciaire par une personne dépourvue d'existence juridique au jour de la délivrance de l'acte est atteint d'une nullité de fond qui ne peut être couverte (2e Civ, 12 février 2004, n° 02-13.672).
La jurisprudence alléguée par la société MOUCHET-BURY ( 3e Civ., 9 juillet 2014, n° 13-16.655) n'est pas applicable à l'espèce dès lors qu'elle
concerne un congé délivré par un ancien bailleur et non pas par une personne dépourvue d'existence juridique.
En outre, il n'est pas établi la commune volonté des parties de donner effet à ce congé. En effet, à plusieurs reprises, par courriers des 29 juin et 16 août 2016, le bailleur a argué de la nullité du congé et a exigé du preneur qu'il exécute ses obligations contractuelles. Le seul fait que la SCI CASERNE DE BONNE signe un nouveau contrat de location bien postérieurement au 6 juillet 2016 alors que la société MOUCHET-BURY n'avait pas réintégré les locaux ne constitue pas un acte positif non équivoque du bailleur de nature à caractériser son intention d'exécuter le congé.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité du congé délivré le 23 décembre 2014.
2) Sur les effets de cette nullité
A défaut d'un congé régulièrement délivré, le bail se poursuit et le preneur reste tenu de ses obligations tenant au règlement des loyers, charges et accessoires jusqu'à l'expiration de la période triennale suivante pour laquelle un congé a été délivré valablement.
L'article 1760 du code civil disposant qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation ne peut s'appliquer dans le présent litige dès lors que le bailleur n'a pas sollicité la résiliation du bail et que c'est à tort que le tribunal a constaté cette résiliation aux torts du preneur et a limité le paiement des loyers, charges et accessoires au 31 décembre 2016.
En revanche, c'est avec raison que le tribunal a retenu que la SCI CASERNE DE BONNE ayant conclu un nouveau bail commercial avec effet au 2 octobre 2017 ne pouvait pas réclamer le paiement des loyers, charges et accessoires postérieurement au 2 octobre 2017, s'étant placée à compter de cette date dans l'impossibilité de fournir à la société MOUCHET-BURY la disposition des locaux litigieux qui était en droit d'opposer une exception d'inexécution.
Dès lors, au vu du décompte produit par le bailleur en pièce 11, la société MOUCHET-BURY est redevable au titre des loyers, frais de gestion, charges et fonds marketing courant jusqu'à fin septembre 2017 de la somme de 107.310,50 €.
3) Sur la somme réclamée au titre de la vitrophonie
Il résulte du constat d'huissier du 30 mai 2016 que la société MOUCHET-BURY n'exploitait plus son fonds dès cette date, soit même antérieurement à la date donnée dans le congé annulé.
Comme retenu par le tribunal, le bailleur est donc en droit en raison de la faute du preneur d'être indemnisé par celui-ci du coût de la vitrophonie posée sur la façade pour occulter l'intérieur du local laissé vacant, soit la somme de 6.800,40 €.
4) Sur le dépôt de garantie
La société MOUCHET-BURY sollicite la restitution du dépôt de garantie en arguant de la validation du congé. Toutefois, comme indiqué précédemment, le congé a été déclaré nul et n'a pas fait l'objet d'une validation.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la SCI CASERNE DE BONNE est fondée à conserver le dépôt de garantie.
5) Sur la demande de dommages et intérêts pour voie de fait et atteinte à l'image
Ainsi que relevé précédemment, la société MOUCHET-BURY avait cessé d'exploiter son fonds au 30 mai 2016 contraignant le bailleur à occulter la façade du local loué. Cette fermeture d'un local au public a nécessairement
entraîné une dégradation de l'image du centre commercial. Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 3.000 € à défaut d'éléments plus précis fournis par le bailleur.
6) Sur le préjudice subi par la société MOUCHET-BURY
Les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Dès lors, comme retenu par le tribunal, un bailleur professionnel qui reçoit un congé irrégulier et qui dispose du temps nécessaire pour en avertir le preneur et lui permettre de régulariser son congé, commet, s'il ne le fait pas, une faute dont il doit réparation.
En l'espèce, la SCI CASERNE DE BONNE, propriétaire du centre commercial dénommé CASERNE DE BONNE, est un professionnel de l'immobilier. Son mandataire, la société SUDECO, l'est aussi.
Il importe peu que le congé ait été délivré par un huissier de justice, professionnel du droit.
Il ressort du courrier du conseil de la société MOUCHET-BURY du 1er juillet 2016 que ce n'est que le 6 juin 2016 ( la mention 2015 résultant d'une erreur de frappe) que la société SUDECO a fait savoir au preneur que le congé délivré le 23 décembre 2014 n'était pas valable alors que le service juridique du bailleur aurait immédiatement identifié une anomalie à réception du congé.
Le courrier produit par la SCI CASERNE DE BONNE dans lequel il est indiqué que le congé est frappé de nullité est pour sa part daté du 29 juin 2016.
Alors que le congé a été délivré plus de 18 mois à l'avance et que le bailleur était en mesure de constater son irrégularité, celui-ci a attendu le mois de juin 2016, soit quatre semaines avant la date de sa prise d'effet, pour faire état de sa nullité auprès du preneur. A cette date, celui-ci n'était plus en mesure de délivrer un nouveau congé dans les formes légales.
La SCI CASERNE DE BONNE n'a pas adopté un comportement loyal en s'abtenant de signaler au preneur l'irrégularité de son congé à un moment où celui-ci pouvait en délivrer un autre, nonobstant la négligence du preneur lors de la délivrance du congé initial.
Cette faute a constitué pour le preneur un préjudice qui n'est constitué toutefois que par la perte de chance d'avoir pu mettre fin au bail le 6 juillet 2016. Ce préjudice sera réparé par l'octroi de la somme de 96.579,45 € représentant 90 % des loyers, frais de gestion, charges et fonds marketing dus au bailleur au- delà de cette date. Ce préjudice ne peut comprendre les frais de vitrophonie ou l'absence de restitution du dépôt de garantie, résultat d'une cessation d'exploitation avant même la date donnée dans le congé annulé.
C'est à juste titre que le tribunal a ordonné la compensation des créances.
7) Sur les mesures accessoires
La société MOUCHET-BURY qui succombe principalement à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement du 17 février 2000 sauf en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial,
- condamné la SAS MOUCHET-BURY, en sa qualité de preneur du bail commercial, à payer à la SCI CASERNE DE BONNE les sommes suivantes au titre de l'exécution du contrat de bail, sur la période du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2016 :
* 26.720,75 € au titre des loyers hors taxe,
* 1.086,83 € au titre des frais de gestion,
* 5.870,03 € au titre des charges,
*1.389,08 € au titre des fonds marketing,
* 7.009,74 € au titre de la TVA,
soit une somme totale de 42.058,43 €, outre intérêts légaux au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
- débouté la SCI CASERNE DE BONNE de sa demande de dommages et intérêts pour voie de fait et atteinte à l'image,
- condamné la SCI CASERNE DE BONNE, en raison de la faute commise par le bailleur professionnel, à indemniser la SAS MOUCHET-BURY du préjudice subi, soit la somme de 42.058,43 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BORNE la somme de 107.310,50 € au titre des loyers, frais de gestion, charges et fonds marketing courant jusqu'à fin septembre 2017.
Condamne la société MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BORNE la somme de 3.000 € au titre de l'atteinte à l'image.
Condamne la SCI CASERNE DE BORNE à payer à la société MOUCHET-BURY la somme de 96.579,45 € en raison de la faute commise par le bailleur professionnel.
Condamne la société MOUCHET-BURY aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Me Jean-luc MEDINA CDMF AVOCATS pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Condamne la société MOUCHET-BURY à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Sarah DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
