| France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 21 janvier 2021, 19/01566

N° RG 19/01566 - N° Portalis DBVM-V-B7D-

J6U2

LB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

Me Hassan KAIS

Me Cécile MAGGIULLI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 21 JANVIER 2021

Appel d'un Jugement (N° RG 16/02609)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 18 mars 2019

suivant déclaration d'appel du 08 Avril 2019

APPELANTS ET INTIMÉES suivant déclaration d'appel du 10 avril 2019

Me [D] [L]

Es qualité de mandataire judiciaire de la SCI HBG placée en redressement judiciaire par jugement en date du 11.02.2016

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

SCI HBG

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, placée en redressement judiciaire par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Grenoble le 11 février 2016.

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentées par Me Hassan KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE ET APPELANTE suivant déclaration d'appel du 10 avril 2019

SARL MAREM

SARL au capital de 25.000 €, immatriculée au RCS de Grenoble sous le n° 750.892.200, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Cécile MAGGIULLI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Patricia GONZALEZ, Présidente,

Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffier.

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Novembre 2020, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing-privé du 22 mai 2014, la société Marem a pris à bail commercial un local appartenant à la Sci HB & G, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (38). Ce bail, destiné à une activité de «boulangerie, pâtisserie (avec cuisson sur place), confiserie, viennoiserie, traiteur», a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 22 mai 2014 pour se terminer le 21 mai 2023. Le loyer annuel, payable mensuellement à terme échu à compter du 31 août 2014, a été fixé à la somme de 22.800 euros hors taxes.

S'agissant de locaux restant à aménager, il a été stipulé que «le bailleur, comme condition essentielle et déterminante aux yeux du locataire, s'engage expressément à effectuer divers travaux de réhabilitation et réaménagement afin de livrer au locataire un local lui permettant de réaliser la mise en place des installations spécifiques propres à son activité de boulanger pâtissier».

Deux documents, dressant la liste des travaux incombant à chacune des parties, ont été annexés au bail, précision faite que la participation du bailleur au lot «Electricité» a été limitée à 7.000 euros. Il a été convenu d'une fin des travaux à la charge du bailleur le 10 août 2014 au plus tard, et d'une ouverture au public entre le 1er et le 15 septembre 2014.

Le bail a indiqué que les locaux sont chauffés par le sol, mais que ce chauffage est hors service, que des pourparlers ont été engagés avec la copropriété, qui soit remettra l'installation en fonctionnement, soit préférera installer à ses frais un système individuel réversible, auquel cas le preneur réglera les consommations électriques qui en découlent.

Selon l'annexe 1, le bailleur s'est engagé à réaliser à ses frais la réalisation de cloisons, la pose de deux blocs de portes, les travaux de peinture, la fourniture et la pose de carrelages et de faïences, la réalisation d'une rampe permettant l'accès aux personnes handicapées, la réalisation de faux-plafonds, la réfection de la plomberie, des sanitaires et de la VMC, la réfection de l'électricité, la réfection de la devanture par un nettoyage et l'application d'une peinture. De son côté, le preneur s'est engagé à réaliser des travaux de peinture, d'agencement, la pose d'une enseigne, la fourniture et la pose de châssis avec vitres, d'une porte automatique, le tubage du conduit de cheminée, la fourniture et la pose de stores.

A l'instant de la signature du bail, les parties ont fait le constat que le lot électricité est chiffré pour 15.000 euros HT, dont 7.000 euros incombant au bailleur, et que le preneur ne pouvant régler que 5.000 euros à ce titre, il reste une impasse de 3.000 euros, à propos de laquelle les parties décident de revoir en détail les postes de travaux avec l'architecte afin d'étudier les possibilités permettant d'absorber ce solde.

Le 30 juillet 2015, la Sci HB & G a fait délivrer un commandement à la société Marem d'avoir à lui payer la somme de 19.029,79 euros au titre des arriérés de loyers impayés au 30 juin 2015 (20.064 euros - 12.034,21 euros = 8.029,79 euros) et des arriérés de remboursement de travaux d'électricité et de devanture (9.600 euros - 1.400 euros= 11.000 euros).

Par exploit d'huissier du 12 août 2015, la Sci HB & G a assigné la société Marem devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble qui, par ordonnance du 28 octobre 2015, a alloué à la Sci HB & G une provision de 5.000 euros sur le montant des travaux d'électricité à la charge de la société Marem et a débouté la Sci HB & G de ses demandes en paiement des arriérés de loyers et des frais de travaux de devanture eu égard à l'existence de contestations sérieuses.

La Sci HB & G a fait l'objet de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Grenoble du 11 février 2016, puis a bénéficié d'un plan de continuation suivant jugement du 24 février 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2016, la société Marem a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, Maître [L], à hauteur de 298.232,40 euros.

Arguant avoir dû réaliser les travaux en lieu et place du bailleur et déplorant l'absence de tubage en dépit du versement d'un acompte de 1.000 euros au bailleur, la société Marem a, par acte du 19 mai 2016, assigné la Sci HB & G devant le tribunal de grande instance de Grenoble statuant au fond, demandant notamment, selon ses dernières conclusions déposées auprès de cette juridiction, de juger que la Sci HB & G n'a pas respecté les conditions prévues au contrat de bail et qu'elle est responsable du préjudice subi'; de fixer en conséquence sa créance au passif de la Sci HB & G à 4.232,40 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait de l'inexécution des travaux mis à sa charge, à 25.000 euros en réparation du préjudice commercial subi du fait de la livraison tardive des locaux, à 60.000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de la perte de chiffre d'affaire annuel en raison de l'absence de possibilité de cuisson sur place, à 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur du fonds de commerce, à 50.000 euros du fait de la perte d'une chance d'obtenir des locaux plus conformes à son activité ou en tous cas des loyers moins importants, à 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant d'une atteinte à son image.

Par jugement du 18 mars 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a':

- dit irrecevable la demande de la société Marem visant à la condamnation de la Sci HB & G à une amende civile ;

- fixé la créance de la société Marem au passif de la Sci HB & G aux sommes suivantes: 1.000 euros au titre de l'acompte pour le tubage, 2.882,40 euros au titre du chauffage, 21.224,50 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- rejeté les demandes de la société Marem au titre du fenestron, du préjudice lié au retard de livraison des locaux, du préjudice commercial lié à l'impossibilité de cuisson sur place, du préjudice causé à son image, de la perte de chance d'obtenir des locaux conformes ou avec un loyer moins important ;

- condamné la société Marem à payer à la Sci HB & G, représentée par Maître [L], les sommes de 8.029,79 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 31 juillet 2015 et de 4.600 euros au titre des travaux électriques, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté la Sci HB & G, représentée par Maître [L], de sa demande en paiement de la somme de 1.400 euros au titre des travaux de devanture ;

- débouté la Sci HB & G de sa demande en paiement de la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial';

- rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sci HB & G, représentée par Maître [L], aux dépens;

- ordonné l'exécution provisoire.

Maître [L] ès-qualités et la Sci HB & G ont interjeté appel de cette décision le 8 avril 2019, en ce que le tribunal a':

- fixé la créance de la société Marem au passif de la Sci HB & G aux sommes suivantes: 1.000 euros au titre de l'acompte pour le tubage, 2.882,40 euros au titre du chauffage, 21.224,50 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté la Sci HB & G de sa demande en paiement de la somme de 1.400 euros au titre des travaux de devanture ;

- débouté la Sci HB & G de sa demande en paiement de la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial';

- condamné la Sci HB & G aux dépens.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 29 octobre 2020.

Prétentions et moyens de la Sci HB & G et de Maître [L], ès-qualités de mandataire judiciaire:

Selon leurs dernières conclusions remises par voie électronique le 8 octobre 2019, ils demandent':

- de réformer partiellement le jugement déféré';

- statuant à nouveau, de débouter la Sarl Marem de toutes ses demandes';

- de la condamner à payer à la Sci HB & G outre la somme de 12.629,79 euros accordée par le tribunal, la somme de 400 euros au titre des sommes restant dues en exécution du bail,

- de la condamner à payer à la Sci HB & G la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement fautif';

- de prononcer la résiliation judiciaire du bail au torts exclusifs de la société Marem';

- de la condamner à payer à la Sci HB & G la somme de 4.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile;

- de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Ils soutiennent':

- concernant le rejet des demandes de l'intimée, que le bailleur n'a commis aucune faute, puisque s'agissant du tubage de la cheminée, l'annexe 2 du bail a mis les travaux à la charge du preneur ; qu'une entreprise mandatée par le bailleur a confirmé l'existence d'un conduit alors que le preneur soutenait qu'il n'en existait pas'; que le locataire n'a passé aucune commande à ce titre et n'a versé aucun acompte'; qu'il est mal fondé à soutenir que la cuisson sur place n'est pas possible et qu'il ne peut exercer l'activité prévue dans le bail';

- concernant l'absence de chauffage, que le bail a rappelé qu'il était hors service, mais que deux solutions se présentaient, à savoir la prise en charge par la copropriété des travaux de désembouage des canalisations avant la remise en route du chauffage, sinon l'installation aux frais du bailleur d'un appareil de chauffage réversible électrique, auquel cas le preneur prendra en charge les consommations qui en résultent'; que l'intimée ne prouve pas avoir engagé des travaux à hauteur de 2.882,40 euros, alors que la facture qu'elle produit concernent des travaux prévus initialement à sa charge et ne résultent pas d'une carence du bailleur';

- que le prétendu retard pris dans l'ouverture du commerce ne provient pas du fait du bailleur, alors que l'intimée n'a commandé ses menuiseries extérieures qu'à partir du mois d'août, et n'a invoqué un préjudice commercial que 18 mois après la fin des travaux';

- que la société Marem ne justifie pas d'un préjudice résultant de l'impossibilité d'effectuer une cuisson sur place, puisque le tubage de la cheminée lui incombait, alors qu'il n'a pas été envisagé de cuire le pain sur place, d'autant qu'elle exploite à quelques centaines de mètres son principal laboratoire et point de cuisson, puis approvisionne ses sites de vente'; qu'elle ne justifie pas ainsi d'un préjudice qu'elle évalue à 205.000 euros au titre d'une perte de valeur du fonds de commerce, d'une perte de chance d'obtenir des locaux plus conformes à son activité ou des loyers moins importants et d'une atteinte à son image';

- que par contre, la demande de paiement de l'arriéré locatif de la concluante pour 13.029,79 euros est bien fondée, puisque dans le cadre de la prise en charge des travaux répartis entre bailleur et locataire, l'intimée était redevable de 8.000 euros HT correspondant à des travaux du lot «'électricité'» (soit 9.600 euros TTC) ainsi qu'une somme de 1.200 euros HT euros (soit 1.400 euros TTC) correspondant à des travaux sur la façade, pour le lot Devanture'; qu'à la fin des travaux, la société MAREM n'a pas réglé ces sommes, et a cessé de payer des loyers par virements au cours de l'année 2014, ne réglant que 1.000 euros en avance sur travaux'; que dans le cadre d'une saisie-attribution concernant un arriéré de charges, elle a payé une partie des loyers à hauteur de 12.034.21 euros et directement au Trésor Public la somme de 2.508, euros au titre d'un arriéré de taxe foncière'; qu'ainsi, entre les travaux restant à sa charge et les loyers impayés, elle était redevable de 32.572 euros (10.000 + 22.572), somme à minorer de 19.542,21 euros au titre des sommes versées dans le cadre de saisies et de 5.000 euros payés suite à une ordonnance de référé du 28 octobre 2015'; que le jugement entrepris doit ainsi être confirmé en ce qu'il a condamné l'intimée au paiement de 12.629,79 euros, et qu'il convient de la condamner au paiement du solde de 400 euros';

- que le comportement abusif de l'intimée a entraîné la déconfiture du bailleur, justifiant le paiement de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1240 du code civil';

- que les concluants sont bien fondés à obtenir la résiliation du bail, puisque le preneur n'a jamais réglé les loyers dans les délais contractuels, a prétendu avoir réalisé des travaux de chauffage incombant au bailleur, a procédé à une déclaration de créance fantaisiste pour accélérer sa liquidation judiciaire.

Prétentions et moyens de la société Marem':

Selon ses dernières conclusions remises par voie électronique le 27 novembre 2019, elle demande, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, articles L145-1 et suivants du code de commerce':

- d'infirmer le jugement déféré sur les chefs critiqués par elle';

- de dire ainsi que la Sci HB & G n'a pas respecté les conditions prévues au contrat de bail et qu'elle est responsable du préjudice subi par la concluante';

- de fixer sa créance au passif de la société HB & G à la somme de 4.232,40 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait de la non exécution des travaux mis à sa charge';

- de fixer sa créance à la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice commercial subi du fait de la livraison tardive des locaux';

- de fixer sa créance à la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la perte de chiffre d'affaire annuel du fait de l'absence de possibilité de cuisson sur place';

- de chiffrer sa créance à la somme de 150.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur du fonds de commerce';

- de fixer sa créance à la somme de 50.000 euros du fait de la perte d'une chance d'obtenir des locaux plus conformes à son activité ou en tout cas des loyers moins importants';

- de fixer sa créance à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'atteinte portée à son image';

- de condamner la Sci HB & G à une amende civile de 1.000 euros';

- de fixer sa créance à la somme de 4.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

- de débouter la Sci HB & G de ses demandes au titre du règlement des loyers et des travaux électriques';

- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus';

- de condamner la concluante aux dépens dont distraction au profit de Maître Maggiulli, Avocate.

Elle soutient':

- que la société HB & G n'a pas respecté ses obligations, puisque concernant le tubage, dont les frais ont été mis par le bail à la charge du preneur, la concluante a souhaité faire intervenir une entreprise pour un passage de caméra et la réalisation des travaux, mais que le bailleur lui a indiqué avoir déjà pris contact avec une entreprise, présentant un devis établi à son nom, de sorte qu'elle lui a remis 1.000 euros à titre d'acompte sur les travaux par chèque, somme que le bailleur ne conteste pas avoir reçu'; que malgré le paiement de cet acompte, les travaux n'ont pas été réalisés'; qu'elle a mandaté une autre entreprise, dont les observations consignées dans un constat d'huissier indiquent qu'il ne s'agissait pas d'un simple tubage d'un conduit, mais de travaux importants nécessitant l'accord de la copropriété'; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à lui restituer cet acompte';

- que concernant le chauffage, le bail a prévu de mettre à la charge du bailleur les travaux nécessaires'; qu'elle a cependant dû faire intervenir une entreprise pour mettre en place des moyens de chauffage nécessaires pour accueillir le personnel et la clientèle, pour un coût de 2.882,40 euros alors que ces frais ne lui incombaient pas; que le bailleur ne justifie pas avoir pris contact avec la copropriété et que l'absence de chauffage ne serait pas de son fait, pas plus qu'il ne justifie avoir obtenu la condamnation de la copropriété à nettoyer l'installation'; que le tribunal a ainsi justement relevé que le bailleur ne justifiait pas d'une cause étrangère l'exonérant de sa responsabilité et condamné le bailleur à lui rembourser le coût de cette facture ;

- que le fenestron était cassé ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal de réserves, et qu'elle a dû faire procéder à son remplacement alors que cette charge incombait au bailleur, pour 350 euros ; que si le tribunal a rejeté sa demande de remboursement au motif qu'elle ne produisait aucun élément permettant d'apprécier la valeur de ce remplacement, il résulte d'un devis que la fourniture et la pose d'un tel élément représentent 750 euros HT'; que le jugement déféré doit ainsi être réformé';

- qu'il convient en conséquence de retenir une obligation à hauteur de 4.232,40 euros au titre de ces postes de préjudice, alors que le tribunal n'a retenu que 3.882,40 euros';

- concernant son préjudice commercial, que les locaux devaient être livrés le 10 août 2014, alors qu'ils ne l'ont été que le 15 septembre 2014, avec des travaux laissés en suspens ainsi que mentionné dans le procès-verbal de réception avec réserves'; que ce retard est imputable au bailleur qui n'a pas réalisé tous les travaux se trouvant à sa charge'; qu'elle a ainsi perdu un mois d'activité, ce qui représente une perte de 25.000 euros, calculée sur les bénéfices générés par elle sur une période de 10 mois, afin de tenir compte des périodes de congés, le tribunal n'ayant pu ainsi dire qu'elle n'établissait pas la preuve de son préjudice en produisant un bilan comptable concernant son activité globale comprenant deux autres commerces'; que ses experts-comptables établissent que le magasin concerné réalise un bénéfice mensuel moyen de 4.688 euros';

- que l'impossibilité de cuire sur place a entraîné une perte de valeur du fonds, retenue par le tribunal pour 21.224,50 euros'; que ce fait procède du fait que le bailleur s'était engagé à délivrer un local permettant une cuisson sur place, sauf travaux de tubage incombant au preneur, mais qui se sont avérés impossibles, le conduit étant collectif alors que le bailleur n'a pas justifié d'un accord de la copropriété pour un usage privatif alors que les travaux à réaliser se sont avérés être d'une autre nature'; que selon les attestations d'agents immobiliers, un fonds de commerce avec cuisson sur place se valorise entre 75 et 80'% du chiffre d'affaires, alors que sans cuisson, cette valorisation est comprise entre 40 et 55'% ; que le fonds a ainsi perdu 50'% de sa valeur, soit 150.000 euros en

retenant un chiffre d'affaires de 300.000 euros'; que le tribunal n'a pu retenir la moitié de cette diminution au titre de la perte d'une chance de pouvoir céder son fonds au prix d'un local avec système de cuisson';

- qu'elle a subi un préjudice commercial résultant du fait qu'elle ne peut ainsi obtenir la qualification de «'boulangerie'» pour cet établissement, avec une perte de fréquentation de 20'% résultant de l'impossibilité de proposer du pain et des viennoiseries chauds'; qu'ainsi, son magasin sis [Adresse 8] dans lequel elle fait cuire le pain sur place, génère un chiffre d'affaire bien supérieur à celui en cause situé [Adresse 9]'; que l'absence de cuisson occasionne des frais supplémentaires de livraison'; qu'elle doit ainsi obtenir le paiement de 60.000 euros'; représentant 20'% du montant de son chiffre d'affaires';

- que si le tribunal a rejeté sa demande concernant la perte d'une chance d'obtenir des locaux plus conformes ou avec des loyers moins importants, elle n'aurait pas contracté ou à des conditions différentes si elle avait connu l'impossibilité d'effectuer une cuisson sur place, alors que le bailleur a reconnu que le montant du loyer, dans l'état actuel des locaux, était de 1.200 euros par mois; qu'en fonction d'une surface louée de 100 m2, elle ne devait pas régler plus de 15.000 euros HT par an'; que sur toute la durée du bail, elle va devoir régler un total de 205.200 euros au titre du loyer contractuel, alors qu'un loyer adapté à l'absence de cuisson sur place l'aurait obligée pour 129.600 euros, soit une différence de 75.600 euros'; que la perte de chance devant être évaluée à 2/3, son préjudice est ainsi de 50.000 euros'; que le jugement déféré doit être infirmé sur ce point';

- que si le tribunal a également rejeté sa demande pour atteinte à son image, elle possède cependant plusieurs établissements et jouit d'une réputation sérieuse, alors qu'elle a ouvert avec retard, n'a pu accueillir sa clientèle dans des conditions normales faute de chauffage, qu'elle a subi le passage incessant d'huissiers de justice en raison des nombreux créanciers du bailleur'; qu'en l'absence de quittance, elle s'est trouvée en difficulté avec son comptable et les impôts'; qu'elle n'a jamais reçu de justificatifs des charges'; que la décision entreprise doit ainsi être infirmée et le bailleur condamné à lui payer 5.000 euros';

- qu'elle n'a pas manqué à ses propres obligations, de sorte que la demande de résiliation du bail et de paiement d'arriérés est infondée, puisque à compter de l'année 2015, les loyers ont été versés entre les mains des créanciers du bailleur notamment suite à des saisies-attributions, jusqu'au mois de mai 2016 à partir duquel elle a à nouveau payer les loyers à la Sci HB & G'; que les demandes de provision de celle-ci ont été rejetées tant par le juge des référés que le juge de la mise en état'; que le jugement doit ainsi être réformé en ce qu'il l'a condamnée à payer 8.029,79 euros au motif que la production des seuls talons de chèques ne justifie pas la réalité des paiements, d'autant que le bailleur n'a jamais invoqué un défaut de paiement des loyers pour ces dates, mais pour la période de novembre 2014 à fin juillet 2015; que pour cette période, elle a payé les loyers entre les mains d'un huissier de justice, à l'exception de 4.232,40 euros retenus par elle à titre de provision sur les travaux incombant au bailleur, ce qu'a retenu le tribunal';

- que si le bailleur soutient qu'elle n'aurait pas payé la somme de 9.600 euros TTC au titre de sa part des travaux du lot «'électricité'», le bail a prévu que la Sci HB & G supporte 7.000 euros sur le coût total de 15.000 euros'; que le locataire peut affecter 5.000 euros, mais qu'il reste une différence de 3.000 euros à sa charge, que les parties décident de revoir avec l'architecte afin de trouver des solutions pour absorber ce surcoût'; qu'elle a réglé les 5.000 euros suite à l'ordonnance de référé du 28 octobre 2015 la condamnant, ne l'ayant pas payé auparavant car restant dans l'attente d'une facture conforme'; que le solde final de 4.600 euros n'est pas à sa charge contrairement

à ce qu'à retenu le tribunal, la facture produite faisant en outre état de travaux

de placoplâtre et de carrelage incombant au bailleur'; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis à sa charge ce solde';

- qu'elle ne doit aucune somme au titre du lot «'devanture'», incombant au bailleur selon la page 11 du contrat fixant la liste des travaux lui incombant, alors que la page 6 concernant le preneur comporte une erreur sur ce point, et n'est pas signée mais seulement paraphée'; que le jugement entrepris sera ainsi confirmé de ce chef';

- que la décision du tribunal sera ainsi confirmée en ce que la demande de résiliation au tort du preneur a été rejetée'; qu'il doit en être de même concernant le rejet de la demande de la Sci HB & G concernant le paiement de 60.000 euros au titre d'un comportement fautif du preneur qui aurait été à l'origine de son redressement judiciaire';

- que si le tribunal a relevé qu'elle n'avait pas intérêt à solliciter le paiement d'une amende civile qui est une sanction prononcée au bénéfice du Trésor Public, cette sanction peut cependant être prononcée lorsque l'action est jugée abusive, ce qui est le cas en l'espèce; qu'il convient de réformer le jugement déféré sur ce point.

*****

Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Motifs':

1) Concernant l'appel de la société HB & G':

S'agissant du paiement du solde de l'arriéré locatif, il résulte du jugement déféré que le débat a porté sur les loyers et les provisions pour charges échus entre novembre 2014 et fin juillet 2015, représentant 22.572 euros TTC (loyer mensuel HT': 1.900 euros, soit 2.280 euros TTC, provisions pour charges': 190 euros HT, soit 228 euros TTC, pour ainsi un montant mensuel total de 2.090 euros HT soit 2.508 euros TTC). Les relevés de comptes produits par l'intimée indiquent que les loyers ont été réglés normalement à partir du 17 août 2015.

Suite à des saisies-attributions pratiquées en juin et juillet 2015, la société Marem s'est acquittée pour le compte du bailleur de 12.034,21 euros outre 2.508 euros entre les mains du Trésor Public au titre d'un arriéré de taxe foncière. Au 31 juillet 2015, le preneur était ainsi redevable de 8.029,79 euros au titre des arriérés de loyers ainsi que retenu par le tribunal.

Il convient de rajouter à cette somme celle de 8.000 euros HT, soit 9.600 euros TTC, au titre de la partie des travaux d'électricité incombant au preneur selon le bail, puisque, comme exactement relevé par le tribunal, sur le montant total de 15.000 euros HT, le bailleur n'a eu à sa charge que le règlement de 7.000 euros, le solde de 8.000 euros HT restant à la charge du preneur, malgré sa capacité de financement limitée à 5.000 euros. Il n'est pas avéré qu'une solution ait été trouvée en faveur du preneur pour l'annulation du surcoût de 3.000 euros.

Le bailleur a bénéficié d'une ordonnance de référé lui accordant une provision de 5.000 euros, qui a été réglée par la société Marem. Le solde des arriérés s'élève ainsi à 12.629,79 euros, ainsi qu'énoncé par le jugement déféré.

Concernant les travaux de devanture, ainsi que relevé par l'intimée, il résulte des deux annexes figurant au bail que le même poste a été prévu comme étant tant à la charge du bailleur (annexe 1) qu'à celle du preneur (annexe 2). Cependant, le poste prévu à l'annexe 2 n'a pas été ratifiée de la même façon par le preneur qu'à l'annexe 1 (signature de madame [S] pour le preneur sur l'annexe 1 et non sur l'annexe 2). Ainsi qu'énoncé par le tribunal, il existe une erreur concernant ce poste, et il est impossible d'attribuer la somme de 1.400 euros TTC au débit du preneur.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la société Marem à payer au preneur représenté par Maître [L] la somme de 8.029,79 au titre du solde de l'arriéré de loyers arrêté au 31 juillet 2015, outre 4.600 euros au titre du solde de la part des travaux d'électricité incombant au preneur, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé.

Il sera de même confirmé concernant le rejet de la demande du bailleur concernant les frais des travaux de devanture.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour comportement fautif du preneur, le tribunal a exactement constaté que le bailleur avait de multiples créanciers, ce qui a justifié les saisies-attributions notamment de la part de la copropriété dans laquelle est situé le fonds, outre le Trésor Public. Rien ne permet de relever que la société Marem a adopté un comportement fautif ayant entraîné la déconfiture de la société HB & G. Cette décision sera également confirmée en ce qu'elle a ainsi rejeté la demande de dommages et intérêts à hauteur de 60.000 euros.

S'agissant enfin de la demande de résiliation du bail aux torts de la société Marem, ainsi que jugé en première instance, il ne résulte pas des faits énoncés ci-dessus que le preneur ait gravement manqué à ses obligations, ce qui justifierait une telle mesure, puisque les difficultés opposant les parties résultent notamment de la confusion résultant des multiples voies d'exécution opérées entre les mains du preneur du fait des dettes préexistantes de la société HB & G, et par le contentieux existant concernant la réalisation des travaux. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de cette prétention.

2) Concernant la fixation des créances au passif de la Sci HB & G et l'appel incident de la société Marem':

S'agissant de l'acompte pour les travaux de tubage, il est établi que la somme de 1.000 euros a été réglée par le preneur à ce titre, conformément aux engagements des parties, mais que les travaux prévus n'ont pas été effectués, ce qui motive certaines demandes indemnitaires de la société Marem. C'est par de justes motifs que la cour s'approprie que le tribunal a ainsi mis cette somme au passif de la société HB & G.

S'agissant ensuite des frais de chauffage, il est également établi que les travaux prévus dans le bail n'ont pas été réalisés. S'il y est indiqué que ces travaux sont à la charge de la copropriété, aucun élément ne permet de constater que le bailleur a entrepris des démarches afin que ce chauffage soit remis en état, ou que la copropriété procède à la pose d'une installation à ses frais. Etant tenu par son obligation de délivrance de fournir des locaux dotés d'un chauffage en fonctionnement, le bailleur ne justifie pas de l'exécution de cette obligation, ni d'une cause étrangère non imputable au sens de l'ancien article 1147 du code civil, ainsi que retenu par le premier juge.

La société Marem justifie de la fourniture et de la pose d'un chauffage de remplacement, selon la facture Lastras Felix du 29 octobre 2014, pour 2.882,40 euros TTC. Le jugement déféré ne peut ainsi qu'être confirmé en ce qu'il a mis cette somme à la charge du preneur.

Concernant le fenestron, le tribunal a constaté que selon une attestation de l'assistant du maître de l'ouvrage, la fenêtre des sanitaires n'a jamais pu être fermée. Il a rejeté la demande d'indemnité de la société Marem faute d'élément permettant d'évaluer le coût du remplacement. En cause d'appel, l'intimée produit un devis de la société Optima Ferm, pour 750 euros TTC. Sa demande portant sur la somme de 350 euros peut ainsi être reçue.

Il s'ensuit que l'intimée justifie d'un préjudice matériel total de 4.232,40 euros. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Marem au titre du fenestron, et la somme de 350 euros sera ainsi porté au passif du bailleur.

S'agissant du préjudice commercial pour retard dans la délivrance des locaux, le bail a prévu une livraison par le preneur au plus tard le 10 août 2014. La réception des locaux est intervenue selon procès-verbal du 15 septembre 2014, avec des réserves. Il n'est pas ainsi contestable que la livraison des lieux a été faite avec un mois de retard. Aucun élément ne permet de constater que ce retard est imputable au preneur, alors que les réserves concernaient des travaux à la charge du bailleur. Ainsi que retenu par le tribunal, la société Marem a perdu un mois d'exploitation sur ce fonds.

La société Marem exploite plusieurs fonds de commerce, dont les chiffres d'affaires sont individualisés dans ses bilans. Au titre du fonds litigieux, il résulte du bilan concernant l'exercice 2015 qu'entre la date d'ouverture du fonds le 15 septembre 2014 et le 31 décembre 2014, la société Marem a réalisé un chiffre d'affaires de 73.725 euros, soit 20.935 euros par mois. Son cabinet d'expertise comptable atteste en 2019 d'un bénéfice mensuel HT de 4.688 euros concernant ce commerce. Cependant, ce chiffre ne peut être rapproché avec le bilan de l'exercice 2015, puisque le résultat net pour l'ensemble des commerces exploités par l'intimée a fait ressortir un résultat net de 57.020 euros pour toute l'année 2014, alors que le chiffre d'affaires réalisé sur ce fonds représente moins de 20'% de l'activité de la société Marem. En conséquence, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la société Marem à ce titre.

S'agissant d'une perte de chiffre d'affaires annuel liée à l'impossibilité de procéder à une cuisson sur place, le tribunal a rejeté cette prétention au motif que la production d'un seul mail attribué à un professionnel en commercialisation de fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie n'est pas suffisante à établir une perte de 20'% de fréquentation.

Selon l'attestation de valorisation de la valeur du fonds remise à l'intimée par le cabinet Atlan Conseil, la différence s'établit à 10'% de l'activité selon qu'une cuisson est effectuée ou non sur place. En outre, le préjudice commercial ne s'analyse pas en terme de perte de chiffres d'affaires, mais de marge. Le coût du transport des produits depuis l'atelier situé dans une rue en prolongement n'est pas connu. Rien ne permet de constater ainsi que l'intimée ait subi un préjudice à hauteur de 60.000 euros. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.

S'agissant de la perte de valeur du fonds de commerce, le tribunal a exactement énoncé que le bail devait permettre une activité de boulangerie-pâtisserie avec une cuisson sur place, alors que les lieux ne l'ont jamais permis. L'absence de tubage d'un conduit de fumée est la conséquence de l'absence de conduit privatif desservant le local commercial, ainsi que constaté par Maître [K], huissier de justice, accompagné par une entreprise spécialisée. Il n'est pas

justifié par le preneur d'une autorisation de la copropriété d'autoriser un usage privatif de ce conduit. Le tribunal a ainsi justement dit que la responsabilité du preneur est engagée.

Concernant le montant du préjudice invoqué pour 150.000 euros, les attestations produites par l'intimée indiquent que la différence de valorisation entre un fonds doté d'un système de cuisson et un fonds n'en comportant pas, est comprise entre 10 et 25'% du montant du chiffre d'affaires HT, soit un taux moyen de 17,50'%.

En cause d'appel, l'intimée a produit ses derniers bilans, permettant de retenir un chiffre annuel HT réalisé sur le fonds pour 300.000 euros ainsi qu'elle le soutient. En retenant ainsi une perte de valeur de 17,50'%, il s'ensuit que la perte de valorisation du fonds représente 52.500 euros. Il n'y a pas lieu de retenir une valeur ramenée de moitié, au titre d'une perte de chance, élément non invoqué par l'intimée. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a limité l'indemnité accordée à la société Marem à 21.224,50 euros.

S'agissant de la perte de chance d'obtenir des locaux conformes à leur usage, sinon d'avoir à régler un loyer moins élevé, cette prétention a été rejetée au motif que l'intimée n'a produit aucun élément permettant de chiffrer ce préjudice.

Devant la cour, l'intimée produit une attestation de valeur émanant d'un cabinet d'expertise immobilière, indiquant que les locaux peuvent donner lieu au paiement d'un loyer annuel compris entre 13.000 et 15.000 euros HT, outre charges et impôts', soit compris entre 1.083,30 euros HT et 1.250 euros HT, contre 1.900 euros HT prévu mensuellement dans le bail. Un loyer annuel médian de 14.400 euros peut ainsi être retenu comme proposé par la société Marem.

La société Marem justifie bien ainsi d'un préjudice résultant de l'impossibilité de procéder à une cuisson sur place, élément spécifié expressément dans le bail. Au regard d'un bail de neuf ans, elle s'est engagée à régler 205.200 euros HT, alors qu'avec un loyer en adéquation avec l'état du local, cette somme aurait été de 129.600 euros HT. Elle justifie ainsi d'une perte de chance que la cour évaluera à 50.000 euros. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.

S'agissant enfin du préjudice résultant d'une atteinte à l'image, les pièces produites devant la cour indiquent que les salariés et la clientèle ont eu à subir les désagréments résultant d'une absence temporaire de chauffage. En outre, l'appellation de «'boulangerie'» ne peut être utilisée par l'intimée en raison de l'absence d'une cuisson sur place. Les diverses voies d'exécution engagées par les créanciers du bailleur ont eu pour effet la venue d'huissiers de justice dans les locaux de la société Marem. Il est ainsi établi que l'intimée n'a pu exercer son activité dans des conditions normales, avec un effet défavorable aux yeux de la clientèle. La cour, réformant le jugement déféré sur ce point, indemnisera ce préjudice par l'octroi de 5.000 euros.

3) Sur les demandes annexes':

S'agissant de la demande de condamnation formée par l'intimée au titre de l'amende civile, le tribunal a exactement relevé qu'elle n'a pas d'intérêt à solliciter le paiement d'une telle peine, qui est une sanction prononcée au bénéfice du Trésor Public. Le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention de la société Marem.

Les appelants succombant en leurs prétentions, seront condamnés au paiement de la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui sera inscrite au passif de la société HB & G.

Ils seront également condamnés aux dépens, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure judiciaire, par application de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les 1134, 1147, 1184 du code civil';

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a':

- fixé la créance de la société Marem au passif de la société HB & G à 21.224,50 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce';

- rejeté les demandes de la société Marem au titre du fenestron, du préjudice d'image et de la chance d'obtenir des locaux conformes ou avec un loyer moins important';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions';

Statuant à nouveau':

Fixe au passif de la société HB & G':

- la somme de 350 euros au titre du fenestron';

- la somme de 52.500 euros au titre de la perte de valeur du fonds de commerce';

- la somme de 50.000 euros au titre de la perte de chance d'obtenir des locaux conformes ou avec un loyer moins important';

- la somme de 5.000 euros au titre de l'atteinte portée à son image';

Fixe au passif de la société HB & G la somme complémentaire de 4.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société HB & G, représentée par Maître [L] ès-qualités de mandataire judiciaire, aux dépens exposés en cause d'appel, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure judiciaire, avec distraction au profit de Maître Maggiulli, avocate';

SIGNE par Mme GONZALEZ, Président et par Mme RICHET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GreffierLe Président