N° RG 18/03941 - N° Portalis DBVM-V-B7C-JV35
HC
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL CABINET BALESTAS
la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT
la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT
la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 1er DÉCEMBRE 2020
Appel d'un Jugement (N° R.G. 16/00472)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN JALLIEU
en date du 02 août 2018
suivant déclaration d'appel du 21 Septembre 2018
APPELANTE :
Mme [L], [P], [B] [F]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 16]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 13]
représentée par Me Yves BALESTAS de la SELARL CABINET BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉS :
Monsieur [Y] [J]
né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 7]
Madame [Z] [H] épouse [J]
née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 7]
représentés par Me Sophie DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par Me CHARAYRON, avocat au barreau de GRENOBLE,
Maître [O] [X]
né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]/FRANCE
représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
LA SOCIÉTÉ SAFER AUVERGNE-RHÔNE-ALPES venant aux droits de la SAFER RHONE-ALPES, immatriculée au R.C.S de LYON sous le n°062 500 368, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 10]
[Localité 9]
représentée par Me Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Hélène COMBES Président de chambre,
Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,
Monsieur Frédéric DUMAS, Vice-président placé suivant ordonnance de délégation de la première présidente de la Cour d'appel de Grenoble en date du 17 juillet 2020
Assistés lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 26 octobre 2020, Madame COMBES a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Les époux [J] étaient propriétaires sur la commune de [Localité 13] (38) d'une propriété agricole comprenant un corps de ferme avec bâtiment d'habitation et d'exploitation et des terrains agricoles.
Le 4 février 2013, ils ont consenti à la Safer Rhône-Alpes une promesse unilatérale de vente au prix de 380.000 euros frais inclus.
Souhaitant se reconvertir dans l'agriculture biologique, [L] [F] a déposé une première candidature à l'achat de l'exploitation le 27 septembre 2013, puis une seconde candidature le 11 janvier 2014.
Le 21 janvier 2014, les époux [J] ont consenti à la Safer une seconde promesse unilatérale de vente au prix de 320.000 euros pouvant être ramené à 295.000 euros s'ils conservaient la propriété du laboratoire et du poulailler fixe.
Le 30 janvier 2014, [L] [F] a consenti à la Safer une promesse unilatérale d'achat au prix principal de 295.000 euros, outre 26.550 euros au titre des frais.
Selon acte authentique du 29 août 2014 reçu par Maître [O] [X], les époux [J] ont vendu à [L] [F] la propriété agricole au prix de 295.000 euros.
La Safer Rhône-Alpes est intervenue à l'acte et en contrepartie de sa mission a perçu la somme de 2.950 euros des vendeurs et la somme de 26.550 euros de [L] [F].
Soutenant qu'elle avait acquis le bien acquis a un prix trop élevé par rapport à son état, [L] [F] a par acte des 20 et 22 septembre 2016, assigné la Safer Rhône-Alpes et Maître [O] [X] en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Bourgoin Jallieu pour obtenir le paiement de diverses sommes en réparation de son préjudice.
Par acte du 8 juin 2017, Maître [O] [X] a appelé à la procédure les époux [J].
Par jugement du 2 août 2018, le tribunal a débouté [L] [F] de toutes ses demandes, a mis les époux [J] hors de cause et a condamné Maître [O] [X] à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
[L] [F] a relevé appel le 21 septembre 2018, intimant la Safer et Maître [O] [X].
Par acte du 31 octobre 2018, Maître [O] [X] a dénoncé la déclaration d'appel aux époux [J] et les a assignés en appel provoqué devant la cour d'appel.
Le 6 décembre 2018, Maître [O] [X] a relevé appel, intimant les époux [J]. Les procédures ont été jointes.
Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2020, [L] [F] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu les fautes de la Safer et de Maître [O] [X], et l'infirmant pour le surplus, de les condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes :
- 133.000 euros en réparation de la perte de chance,
- 30.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- 1.593,20 euros en remboursement des frais d'évaluation.
Elle sollicite également la condamnation de la Safer à lui payer la somme de 26.550 euros en remboursement de la commission versée à l'occasion de la vente et Maître [O] [X] à lui payer la somme de 4.498,24 euros à titre de dommages intérêts complémentaires.
Elle réclame 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose qu'immédiatement après l'achat, elle a découvert que l'état des biens acquis avait été fortement surestimé par la Safer et par Maître [O] [X] et que le 4 septembre 2014, la Safer lui a communiqué un extrait d'un descriptif qui n'avait jamais été porté à sa connaissance.
Elle précise qu'après avoir pris possession du bien elle a découvert :
- que la compagnie d'assurance Groupama ne voulait plus assurer les bâtiments compte tenu de leur état ;
- qu'une quantité de déchets et de détritus étaient présents en surface ou enterrés alors que les terrains étaient présentés comme certifiés en agriculture biologique,
- que l'humidité était quasi permanente dans les bâtiments, qu'une décharge était enterrée près du ruisseau, que la toiture du hangar fuyait,
- que la toiture en fibrociment était fissurée, ce qui n'était pas mentionné dans le rapport de l'architecte de la Safer,
Elle indique que tous les artisans venus sur place pour faire des devis et tous ses voisins l'ont assurée qu'elle avait payé un prix beaucoup trop élevé et que personne dans la région n'aurait payé un tel prix.
Elle invoque l'évaluation qu'elle a fait faire par un cabinet d'expertise qui a estimé le bien entre 161.000 euros et 162.000 euros.
Sur les fautes commises, elle développe l'argumentation suivante :
- la Safer qui exerce une mission d'intérêt public et qui a la qualité de vendeur professionnel, dispose dans le domaine foncier d'un rayonnement et d'une visibilité que n'ont pas les agences immobilères,
- la Safer n'est pas qu'un simple intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs, mais assure un rôle de conseil et accompagne les acheteurs,
- c'est en considération de toutes ces spécificités qu'elle a fait une totale confiance à la Safer Rhône-Alpes dans l'appréciation de la valeur du bien qu'elle souhaitait acheter.
- la Safer lui a indiqué à tort que l'isolation avait été refaite et a mandaté un architecte bien après la signature de la promesse d'achat,
- la Safer n'a fait aucun commentaire sur le rapport de l'architecte et a fait établir un état des lieux le jour même de la signature de l'acte de vente par un professionnel qui n'avait pas suivi le dossier,
- les obligations de Maître [O] [X] vont au delà du devoir général qu'il doit à l'occasion de la rédaction d'un acte puisqu'il était chargé de donner un avis de valeur. Son avis a été déterminant dans sa décision d'acheter la propriété.
Elle en conclut qu'elle n'a pas eu d'autre information que celle venant des conseils des deux professionnels dont elle s'était entourée et elle s'en est remise à eux.
Elle soutient que pour rejeter sa demande d'indemnisation, le tribunal n'est pas allé au terme de son raisonnement alors que les fautes commises par la Safer et Maître [O] [X] sont en lien direct avec son préjudice. Elle relève à cet égard :
- que venant de la région parisienne, elle n'avait aucune compétence ni agricole, ni foncière lui permettant d'avoir un avis éclairé sur le prix proposé,
- que la Safer et Maître [O] [X] sont des professionnels de l'immobilier qui se sont rendus sur place et ont assisté aux expertises qui ont précédé la vente,
- qu'elle a perdu la chance d'obtenir un prix correspondant à celui du marché immobilier et que la perte de chance doit être évaluée à 100 %.
Elle conteste avoir participé à la moindre négociation sur le prix de l'exploitation et précise que si l'offre initiale prévoyait un prix de 350.000 euros, la réduction du prix à 295.000 euros résulte de la seule négociation entre la Safer et les vendeurs.
Dans ses dernières conclusions du 12 mai 2020, la Safer Auvergne Rhône-Alpes demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté [L] [F] de ses demandes et lui réclame 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Après avoir rappelé les missions des Safer, elle conteste avoir commis les fautes que le tribunal a retenues à son encontre.
Elle expose que le 4 février 2013, les époux [J] lui ont consenti une promesse de vente de leur propriété agricole au prix de 350.000 euros ;
que dès son premier acte de candidature, [L] [F] avait une parfaite connaissances de l'état des bâtiments d'exploitation et des travaux à réaliser ;
que c'est sur les conseils de la Safer qu'elle a saisi l'entreprise Veyribat d'une demande de devis en vue de la réhabilitation de la ferme en pisé ; que cette entreprise a visité les lieux le 5 octobre 2013 et établi un devis sommaire des premiers travaux le 9 octobre 2013 pour le montant de 26.382 euros ;
que le même jour, la société Veyribat lui a transmis une liste non exhaustive des travaux de mise à niveau à moyen terme, de sorte que [L] [F] était en possession de tous les éléments lui permettant de négocier le prix de 350.000 euros proposé par les époux [J].
Contestant les griefs retenus à son encontre par le tribunal, elle fait valoir :
- qu'elle n'a joué aucun rôle dans la fixation des prix et n'est intervenue qu'en qualité de mandataire des époux [J], la fixation du prix de vente procédant du principe de la liberté contractuelle,
- que l'annonce qu'elle a diffusée est un document non contractuel et qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir mentionné que l'isolation avait été refaite,
- qu'elle n'avait aucune obligation de faire intervenir un architecte, ce qu'elle a fait à ses frais et qu'elle a communiqué le rapport de l'architecte à [L] [F] avant la vente, à un moment où elle avait la possibilité de se désister.
Elle conteste également l'existence d'une différence manifeste de prix entre la valeur du bien et le prix payé sur la base des attestations du voisinage, de l'avis succinct d'une agence immobilière et sur l'avis d'un cabinet d'expertise, toutes ces valeurs étant établies plus d'un an après la vente.
Dans ses dernières conclusions du 3 septembre 2020, Maître [O] [X] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté [L] [F] de toutes ses demandes et lui réclame 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En cas de condamnation, il sollicite la garantie des époux [J].
Il sollicite l'infirmation du jugement sur sa condamnation à payer aux époux [J] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Il expose qu'il a été saisi pour assister [L] [F] en vue de la rédaction d'un acte de vente immobilière et rappelle que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel ; que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée que pour des missions extra-statutaires, ce qui n'est pas le cas d'un avis de valeur, de sorte que les demandes de [L] [F] formées sur le fondement de la responsabilité contractuelle doivent être rejetées.
Subsidiairement, il conclut à l'absence de toute faute de sa part faisant valoir :
- qu'il n'a pas été requis aux fins de procéder à l'évaluation du bien immobilier et que [L] [F] ne produit aucune évaluation réalisée par ses soins,
- que le prix a été déterminé librement entre le vendeur et l'acquéreur et approuvé par le commissaire du gouvernement agriculture,
- qu'il n'est pas intervenu au stade de la promesse d'achat,
- que [L] [F] a bien négocié le prix avec la Safer, et que le prix a d'ailleurs été baissé,
- que le seul fait qu'il se soit rendu sur place n'inscrit pas son intervention dans le cadre d'une mission d'évaluation et d'estimation du bien,
- alors qu'elle était en possession du devis de la société Veyribat et du diagnostic de l'architecte, [L] [F] n'a jamais remis en cause le prix de vente, ni évoqué son retrait du projet,
- que le notaire n'est pas juge de l'opportunité économique de l'opération projetée,
- qu'il n'avait aucune raison d'alerter [L] [F] sur une éventuelle surévaluation du prix de vente,
- qu [L] [F] se fonde sur des éléments qui n'étaient pas apparents.
Il conclut subsidiairement à l'absence de préjudice de [L] [F] et conteste les avis de valeur qu'elle produit, soutenant qu'ils ne sont pas probants pour justifier d'une surévaluation du bien.
Il ajoute que s'il y a lieu de restituer une partie du prix de vente, la demande doit nécessairement être dirigée contre les époux [J].
Dans leurs dernières conclusions du 22 janvier 2019, les époux [J] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé leur mise hors de cause et réclament à Maître [O] [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts et celle de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Ils répliquent que leur mise en cause est totalement injustifiée.
Ils expliquent que sur les conseils de la Safer, ils ont accepté deux baisses de prix et observent que [L] [F] n'a jamais prétendu que son consentement avait été vicié et n'a jamais poursuivi la nullité de la vente ; qu'elle n'a pas davantage invoqué l'existence de vices cachés.
Ils ajoutent que l'affirmation de Maître [O] [X] selon laquelle [L] [F] poursuit la restitution d'une partie du prix n'a pas de fondement juridique.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2020.
DISCUSSION
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.
Il sera relevé à titre liminaire que l'action de [L] [F] est fondée sur la conviction qu'elle a d'avoir acheté la propriété agricole des époux [J] à un prix ne correspondant pas à la valeur du bien.
Pour autant, [L] [F] n'a pas engagé d'action en nullité de la vente contre ses vendeurs au motif qu'une erreur aurait vicié son consentement, ni une action en garantie des vices cachés.
Pour retenir que la Safer et Maître [O] [X] avaient commis des fautes dans l'accomplissement de leurs missions, le premier juge a considéré, qu'il existe une différence de prix manifeste entre la valeur du bien et le prix payé.
Il est donc nécessaire à la solution du litige de rechercher dans un premier temps si le bien a été surévalué, ainsi que [L] [F] le soutient.
Pour étayer son affirmation, [L] [F] produit :
un avis de valeur établi le 23 novembre 2015 par une agence immobilière située à [Localité 11].
Cet avis qui évalue le bâti à 180.000 euros et le terrain à 20.000 euros est rédigé sur une page.
Il n'a en raison de sa brièveté et de l'absence de toute référence, aucune valeur probante.
un avis d'un cabinet d'expertise daté du 28 décembre 2015 qui valorise la propriété à 172.000 euros .
Selon les termes de son rédacteur : 'Cette évaluation tient compte des informations fournies par Madame [L] [F] sur le mauvais état des terrains à l'époque de l'acquisition, état que nous n'avons constaté que très partiellement.'
Ce document, établi 16 mois après l'acquisition, d'après les indications fournies par [L] [F], indications non vérifiées par le cabinet d'expertise, ne peut être considéré comme rapportant la preuve de la surévaluation du prix.
En l'absence de preuve de la surévaluation manifeste du bien, l'action de [L] [F] est vouée à l'échec.
En toute hypothèse, à supposer que le prix payé soit supérieur à la valeur réelle du bien, rien ne permet de retenir que [L] [F] a été victime d'un déficit d'information de la part de la Safer ou de Maître [O] [X].
En effet :
- la Safer, mandataire des époux [J] n'est pas intervenue dans la fixation du prix de vente et dans un courrier électronique du 24 septembre 2013, [L] [F] lui a d'ailleurs écrit qu'elle avait compris que son rôle n'était pas d'évaluer le prix de la propriété, (pièce 9),
- pendant l'année qui a précédé l'acquisition, [L] [F] a effectué plusieurs visites du bien.
- dès le 10 octobre 2013, elle savait que des travaux étaient à réaliser de façon urgente et que la liste des autres travaux à entreprendre n'était pas exhaustive (pièce 15),
- le 27 janvier 2014 elle connaissait la nécessité de prévoir les frais relatifs aux réparations urgentes pour préserver le bâti, raison pour laquelle (1) le prix initialement fixé était revu à la baisse et (2) elle renonçait à acquérir le laboratoire (pièce 10),
- le rapport d'expertise réalisé par le cabinet Samaan le 30 mai 2014 adressé à [L] [F] le 16 juin 2014 (pièce 6) relève entre autres :
la dégradation importantes des murs en pisé, fissures et lézardes dont certaines sont à traiter rapidement,
la nécessité de mettre en oeuvre un drainage périphérique,
l'humidité de la cave qui remonte dans l'habitation,
le mauvais état du plancher de la cuisine,
la restauration de l'annexe de l'habitation à entreprendre rapidement,
la conception non conforme de la charpente et la dégradation des poutres porteuses,
la révision à prévoir de la couverture zinguerie,
l'absence d'isolation du bâtiment,
la vétusté de l'installation électrique
Ce document a été porté à la connaissance de [L] [F] plus de deux mois avant la régularisation de l'acte authentique de vente et [L] [F] qui conservait la possibilité de se désister (pièce 5), n'a pas usé de cette faculté.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est en toute connaissance de cause que [L] [F] a mené à son terme son projet d'acquisition de l'exploitation agricole des époux [J].
C'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de toutes ses demandes.
Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Faute pour les époux [J] de rapporter la preuve du caractère abusif de leur appel en cause par Maître [O] [X], ils seront déboutés de leur demande de dommages intérêts.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la Safer et de Maître [O] [X].
Il sera en revanche alloué aux époux [J] contraints de se défendre devant la cour la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
- Y ajoutant, déboute les époux [J] de la demande de dommages intérêts pour procédure abusive qu'ils forment à l'encontre de Maître [O] [X].
- Déboute la Safer et Maître [O] [X] de la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile qu'ils forment à l'encontre de [L] [F].
- Condamne Maître [O] [X] à payer aux époux [J] la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamne [L] [F] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
