2N° RG 19/02296 - N° Portalis DBVM-V-B7D-KAZC
JB
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE
la SELARL BSV AVOCATS
Me Agnès ORIOT
la SCP ALPAVOCAT
la SELARL BGLM
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 2 JUIN 2020
Appel d'un Jugement (N° R.G. 17/00294)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 18 décembre 2017
suivant déclaration d'appel du 28 Mai 2019
APPELANTE :
LA SOCIÉTÉ MALEA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 16]
[Localité 1]
Représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
Monsieur [Z] [P]
[Adresse 3]
[Localité 14]
représenté par Me Laure BELLIN de la SELARL BSV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Gabriel SABATIER, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU
LA SOCIÉTÉ ALPES PATRIMOINE IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
LA SOCIÉTÉ MGA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 13]
[Localité 1]
Représentés par Me Agnès ORIOT, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Marc ANSELMETTI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 'CÔTÉ ZOLA' pris en la personne de son syndic la SARL CYTIA CHARANCE
[Adresse 18]
[Localité 1]
Représenté par Me François LECLERC de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES substitué par Me Fabien BOMPARD, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
LA SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en sa qualité d'assureur de la SARL [X]-[Y], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 15]
Représentée par Me Christophe GUY de la SELARL BGLM, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Hélène COMBES, Président de chambre,
Mme Dominique JACOB, Conseiller,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
Assistées lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier en présence de Madame Catherine MARTIN, greffier stagiaire
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Février 2020, Madame [K] a été entendue en son rapport.
L'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2020, puis le délibéré a été prorogé à la date de ce jour en raison de de l'état d'urgence sanitaire.
****
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 24 décembre 2004, la société Alpes Patrimoine Immobilier (société API) a vendu à la SCI Malea, en vue de la réalisation d'une opération immobilière, deux parcelles sur la commune de Gap, cadastrées section CL n° [Cadastre 6] et [Cadastre 11], avec constitution de diverses servitudes les grevant au profit de la parcelle voisine CL n°[Cadastre 12] et des fonds voisins bâtis CL n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].
Aux termes de l'acte de vente, la SCI Malea s'est engagée à affecter une surface minimum de 70 % des locaux à construire au premier niveau, à usage professionnel, sous peine d'une indemnité de 30.000,00€.
Selon acte notarié du 16 mars 2006, la société API a vendu à la SCI MGA la parcelle CL n° [Cadastre 12] située entre le fonds acquis par la SCI Malea et les immeubles édifiés sur les parcelles CL n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].
L'immeuble édifié par la SCI Malea, dénommé Côté Zola, est soumis au régime de la copropriété.
Diverses difficultés ont été constatées, concernant d'une part, un empiètement de la construction sur la parcelle CL n° [Cadastre 12] entraînant le non respect de la servitude de prospect, d'autre part l'affectation des locaux du premier étage vendus à la SCI Domi et, enfin, la hauteur de l'immeuble en contradiction avec la servitude non aedificandi consentie au bénéfice du fonds CL n° [Cadastre 7] et 437.
Les sociétés API et MGA ont obtenu, suivant ordonnance du 16 février 2011, la désignation de Madame [O] [C], au contradictoire de la SCI Malea, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 17] (le Syndicat) et de la SCI Domi, à l'effet d'examiner la conformité de la construction aux servitudes et engagements sus visés.
L'expert a déposé son rapport le 10 février 2012.
Suivant exploit d'huissier du 4 septembre 2012, les sociétés API et MGA ont fait citer la SCI Malea, devant le tribunal de grande instance de Gap, en condamnation à leur payer des dommages-intérêts, puis ont appelé, le 31 décembre 2013, le Syndicat en intervention forcée.
Par assignation du 19 juin 2013, la SCI Malea a appelé en garantie son architecte, Monsieur [Z] [P], lequel par acte du 19 mars 2015, a attrait à la procédure la société MMA IARD, assureur de la SARL [X]-[Y], entreprise chargée du terrassement, du gros-'uvre et des VRD.
Par jugement du 18 décembre 2017 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Gap a :
- condamné la SCI Malea à payer à société API la somme de 30.000,00€ au titre de la clause pénale,
- condamné in solidum la SCI Malea et le Syndicat à payer à la SCI MGA la somme de 93.345,00€ au titre de la violation de la servitude non aedificandi,
- condamné la SCI Malea à relever et garantir le Syndicat de l'intégralité des sommes qui auront été mises en recouvrement contre ce dernier,
- déclaré irrecevables les autres demandes formulées par la SCI MGA en raison de la transaction intervenue entre les parties,
- débouté la SCI Malea de ses demandes en garantie dirigées contre la société API et contre Monsieur [P],
- déclaré sans objet le recours en garantie exercé par Monsieur [P] à l'encontre de la société MMA,
- débouté les sociétés API et MGA de leurs demandes supplémentaires en dommages-intérêts,
- condamné la SCI Malea à payer à la société API et à la SCI MGA, chacune, une indemnité de procédure de 2.000,00€, ainsi qu'à supporter les dépens qui comprennent les frais d'expertise.
Suivant déclaration du 12 mars 2018, SCI Malea a relevé appel de cette décision.
Par ordonnance juridictionnelle du 25 septembre 2018, la radiation de l'affaire a été ordonnée sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile.
Par ordonnance du premier président du 19 décembre 2018, l'arrêt de l'exécution provisoire a été prononcé.
Suivant déclaration du 28 mai 2019, la SCI Malea a fait réinscrire l'affaire au rôle.
Par conclusions récapitulatives en date du 3 juin 2019, la SCI Malea demande à la cour de :
au titre de l'affection de l'immeuble à usage de bureaux
1) à titre principal, débouter la société API de sa demande d'indemnisation au motif qu'il n'est pas démontré, au moment de la livraison de l'immeuble, un défaut de 70% de la surface en bureaux,
2) subsidiairement, réduire à de très notables proportions le montant de la clause pénale,
3) plus subsidiairement, au motif de la faute de l'architecte d'avoir réalisé une construction en totale contradiction avec la restriction prévue à l'acte du 24 décembre 2004, condamner Monsieur [P] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à ce titre,
au titre de la servitude non aedificandi
1) à titre principal, débouter les sociétés API et MGA de leur demande d'indemnisation au motif qu'elles ont acquiescé à la réalisation de deux étages supplémentaires,
2) subsidiairement, débouter les sociétés API et MGA de leur demande d'indemnisation en l'absence de démonstration d'un préjudice certain, direct et personnel,
3) plus subsidiairement, au motif de la faute de l'architecte d'avoir réalisé une construction en totale contradiction avec la restriction prévue à l'acte du 24 décembre 2004, condamner Monsieur [P] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au titre du non respect de la servitude non aedificandi,
au titre de l'empiètement
1) à titre principal, confirmer le jugement déféré sur le rejet des demandes de la SCI MGA se heurtant au règlement transactionnel intervenue entre elles concernant l'empiétement sur la parcelle [Cadastre 12],
2) subsidiairement, réduire à la somme de 4.728,00€ l'indemnisation du préjudice subi par la société MGA,
3) plus subsidiairement, au motif de la faute de l'architecte, condamner Monsieur [P] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à ce titre,
en tout état de cause, condamner la société API, la société MGA et Monsieur [P] à lui payer, chacun, une indemnité de procédure de 5.000,00€.
Elle fait valoir :
au titre de l'affectation de l'immeuble à usage de bureaux
- le premier niveau de l'immeuble est constitué de deux lots, le lot 26 d'une superficie de 200 m2 à usage de bureaux, soit 76,81% de la surface du premier étage, et le lot 27 à usage d'appartement de type T3,
- elle a donc parfaitement respecté l'obligation mise à sa charge,
- ce premier niveau a été vendu à la SCI Domi par acte du 17 novembre 2005,
- en page 16 de cet acte, il est précisé que cet acte se substitue intégralement au contrat de réservation, lequel pouvait ne pas être en concordance avec toutes les obligations et charges existantes jusque là,
- la société MGA tente d'instiller le doute en produisant des plans du 10 juin 2005 alors qu'il est établi que l'architecte a obtenu un permis de construire modificatif en date du 29 novembre 2005 respectant l'obligation de 70 % de bureaux au premier niveau,
- c'est uniquement la SCI Domi qui a donné une affectation des locaux non conforme,
- le tribunal s'est basé sur une précédente décision qu'il avait rendu le 9 septembre 2013 selon lequel elle aurait « expressément reconnu que les locaux livrés n'étaient pas ceux correspondant à l'état descriptif initial de division »,
- le Syndicat n'a fait que relayer les allégations mensongères de la SCI Domi dont le gérant a également été syndic de l'immeuble,
- c'est la SCI Domi qui, après sa prise de possession, a procédé à leur aménagement et plus précisément à leur réunion,
- cet aménagement après la prise de possession a nécessité pour sa régularisation, un dossier de permis de construire modificatif,
- la SCI Domi s'est tournée vers elle pour effectuer cette démarche et a menacé de refuser de payer le solde du prix,
- elle n'a néanmoins jamais constitué ce dossier de permis modificatif,
- concernant cette condition, le tribunal a parfaitement retenu qu'il s'agissait d'un droit de créance et non d'une servitude,
- le tribunal a néanmoins refusé sa réduction alors que son montant est manifestement excessif,
- la société API ne souffre d'aucune incommodité du fait du changement d'affectation des locaux du premier étage et cherche à retirer un profit illégitime en détournant l'objet de la clause pénale,
au titre de la servitude non aedificandi
- du fait de cette servitude, afin de préserver la vue des bâtiments édifiés sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la société API ou tous futurs propriétaires s'interdit d'édifier un immeuble excédant 2 étages, à savoir, rez de chaussée, un étage et toiture,
- son immeuble est de 4 étages, à savoir un rez de chaussée de stationnement, un étage de bureaux et appartement et deux étages d'appartements situés dans les combles sous la toiture,
- pendant plusieurs années, aucun reproche ne lui a été fait sur la hauteur de l'immeuble,
- le permis de construire était à l'acte de vente et la société API, parfaitement à même d'appréhender la consistance du futur immeuble, a régularisé la vente,
- la société MGA doit caractériser l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec une faute,
- le calcul du préjudice a été estimé par l'expert au regard de la plus-value qu'elle aurait réalisée du fait du non respect de cette servitude,
- il n'y a eu ni perte éprouvée ni gain manqué pour la SCI MGA et l'avantage qui a pu résulter pour elle n'est pas équivalent au préjudice personnel de son adversaire,
- la SCI MGA n'évoque aucune dépréciation de son fonds et elle n'a jamais requis le moindre avis de valeur,
- en tout état de cause, l'architecte devait concevoir un projet respectant les diverses servitudes et obligations mises à sa charge,
- Monsieur [P] était en possession de l'ensemble des documents dont le compromis de vente,
- pour autant, le tribunal l'a exonéré de toute responsabilité alors qu'il est un professionnel, astreint à un devoir de conseil,
- sa gérante n'est pas un maître d'ouvrage notoirement compétente puisqu'elle travaillait comme agent d'entretien et d'accueil dans la fonction publique,
au titre de l'empiètement
- son immeuble empiète très légèrement de 20 centimètres sur la parcelle [Cadastre 12] appartenant à la SCI MGA,
- un protocole d'accord a été passé entre les parties en échange de bandes de terrain et en cession d'un garage à la SCI MGA,
- des courriers ont été échangés, un procès-verbal a été dressé par géomètre-expert modifiant les limites des propriétés respectives signées par les parties le 29 juin 2006, avec avalisation par le Syndicat,
- à défaut, la faute de l'architecte sera retenue,
sur la servitude de prospect
- l'acte du 24 décembre 2004 prévoyait une servitude de prospect limitant la constructibilité de la parcelle [Cadastre 11], le premier niveau de l'immeuble à construire devant respecter un recul de 4,70 mètres par rapport à la limite séparative des deux propriétés,
- selon l'expert, la règle de prospect n'est pas respectée,
- cependant, les limites de propriétés des parties ont été modifiées par accord transactionnel,
- la SCI MGA avait fixé son préjudice à la somme de 4.728,00€ que l'expert a d'office majoré à la somme de 44.106,89€, correspondant au nombre de m2 qu'elle a pu construire en plus,
- en tout état de cause, la faute de l'architecte doit être retenue.
Au dernier état de leurs écritures du 18 décembre 2019, les sociétés API et MGA confirmation du jugement déféré sur la condamnation de la société Malea au paiement des dommages-intérêts de 30.000,00€ et 93.345,50€, ainsi que sur les indemnités de procédure, sur le constat que le jugement est définitif à l'égard du Syndicat et réformant le jugement déféré de:
- condamner in solidum la SCI Malea et le Syndicat à payer à la SCI MGA les sommes suivantes :
5.838,00€ en réparation du préjudice résultant de l'empiètement,
44.106,89€ en réparation du préjudice ressortant du non respect de la servitude de prospect,
- condamner la SCI Malea à payer à la société API et à la SCI MGA , chacune, des dommages-intérêts de 5.000,00€ en réparation du retard,
- y ajoutant, condamner la SCI Malea à payer à la société API et à la SCI MGA , chacune, une indemnité de procédure de 4.000,00€.
Elles font valoir :
au titre de l'affectation de l'immeuble à usage de bureaux
- la condition tenant à l'affection de 70% du premier niveau à usage de bureaux peut revêtir le caractère d'une servitude du fait de l'homme et est parfaitement valable si ce service n'est pas contraire à l'ordre public,
- il s'agit d'une condition déterminante à la réitération de la vente dont le non respect est sanctionnée par une clause pénale,
- cette condition n'a pas été respectée,
- en réalité, la surface dédiée aux bureaux est de 51,17% et non de 70% du premier niveau,
- sur les plans de Monsieur [P], il est fait mention que les plans ont été réalisés à la demande de Monsieur [R] [X] (époux de la gérante de la SCI Malea et ex gérant de la société ayant réalisé le gros 'uvre) suite aux modifications demandées par Monsieur [L] (gérant de la SCI Domi),
- le contrat de réservation ne respecte pas davantage l'affectation de bureau,
- la sanction de la violation de cette disposition a été librement et contractuellement prévue à 30.000,00€,
- ce montant, ni dérisoire ni excessif, n'a pas à être modifié,
au titre de l'empiètement
- cet empiètement n'est pas contesté,
- c'est à tort que le tribunal a pu retenir un prétendu accord,
- s'il y a eu des échanges pour essayer de trouver une solution, il n'y a eu aucune transaction conforme aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil,
- il y a eu un projet d'accord qui n'a pas abouti du fait de la SCI Malea,
- la SCI Malea n'a pas répondu à divers courriers, puis demandes du notaire,
- il y a un empiètement de 25 centimètres, ce qui représente une perte de terrain de 8,46 m2 au prix de 1.262,25€ le m2,
sur la servitude de prospect
-la distance de recul de 4,70 mètres n'est pas respectée,
- l'expert expose que la mauvaise implantation a eu des répercussions pour le respect de cette règle,
au titre de la servitude non aedificandi
- la décision est définitive par rapport au Syndicat qui n'a pas formé d'appel,
- la SCI Malea est d'une parfaite mauvaise foi puisqu'elle s'est engagée dans la vente à respecter cette servitude alors qu'elle avait déjà déposé un permis non conforme à cette clause,
- la cour confirmera le jugement déféré qui a retenu l'estimation de l'expert.
Par dernières écritures du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Côté Zola demande de déclarer irrecevable la fin de non recevoir élevée par les sociétés API et MGA, de réformer le jugement déféré et de :
1) à titre principal, débouter les parties de l'ensemble de leurs prétentions,
2) subsidiairement, confirmer le jugement déféré,
3) en tout état de cause, condamner la SCI Malea ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00€.
Il réplique :
- la fin de non recevoir adverse est irrecevable pour n'avoir pas été soumise au conseiller de la mise en état,
- en outre, il a bien formé appel incident dans le délai de trois mois,
- le tribunal a retenu que la charge des servitudes lui aurait été transmise,
- il est né après la division de l'immeuble en lots,
- ainsi, dépourvu de toute personnalité morale, il n'existait pas au jour de la signature de l'acte instituant les servitudes ni au jour où la SCI Malea a édifié l'immeuble,
- dès lors, il ne peut être contractuellement tenu d'assumer les conséquences dommageables du promoteur immobilier,
- les demandes indemnitaires ne peuvent être dirigées que contre l'auteur du comportement dommageable,
- à défaut, il sera intégralement relevé et garanti par la SCI Malea.
Par conclusions récapitulatives du 30 septembre 2019, Monsieur [P] demande à la cour de :
1) à titre principal, confirmer le jugement déféré,
2) subsidiairement :
-sur la demande de la société API, la déclarer irrecevable, à défaut mal fondée et débouter la société API de l'ensemble de ses prétentions et la SCI Malea de sa demande en garantie,
- sur les demandes de la SCI MGA, les déclarer irrecevables et subsidiaiarement :
* sur l'empiètement, constater l'accord transactionnel ou à défaut, son absence de faute et débouter la SCI MGA et la SCI Malea de leurs demandes,
* sur la servitude de prospect, constater l'accord transactionnel ou à défaut, son absence de faute et débouter la SCI MGA et la SCI Malea de leurs demandes,
* sur la servitude non aedificandi, dire que la SCI MGA a renoncé au bénéfice de cette servitude, ou à défaut que la SCI Malea est à l'origine de son non respect, débouter la SCI Malea de sa demande en garantie à son encontre ou, encore plus, dire acquises les garanties de la compagnie MMA et la condamner à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre du fait de l'empiètement et du non respect de la servitude non aedificandi,
3) en tout état de cause, condamner la SCI Malea ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.
Il fait valoir :
au titre de l'affectation de l'immeuble à usage de bureaux
- cette obligation est en contrariété avec les dispositions de l'article 686 du code civil et ne saurait constituer une servitude,
- cette clause doit être déclarée nulle et de nul effet,
- à défaut, les parcelles CL [Cadastre 9] et [Cadastre 10], fonds servant, étant la propriété du Syndicat, les demandes dirigées à l'encontre de la SCI Maléa sont irrecevables,
- la SCI Malea a bien vendu à la SCI Domi une surface de 200 m2 de bureaux,
- c'est la SCI Domi qui a changé l'affectation des locaux,
- le plan sur lequel l'expert s'est fondé concernait le dossier de consultation des entreprises et, ultérieurement, il a obtenu un permis modificatif avec la réalisation d'un appartement de type T3 et non T 5, donc avec davantage de bureaux,
- la SCI Malea n'était pas dans l'ignorance des modifications d'affectations réalisées par la SCI Domi,
- le courrier de la SCI Malea du 20 juin 2007 est signé de Monsieur [X] époux de la gérante et gérant de la société chargée du gros 'uvre,
au titre de l'empiètement
- un accord transactionnel est intervenu, parfaitement caractérisé par le tribunal,
- en tout état de cause, il n'a pas commis de faute,
- le maître de l'ouvrage s'est abstenu de lui transmettre les levées de géomètre et il a dû travailler avec un relevé cadastral,
- sur le plan masse du dossier de permis de construire, le bâtiment est correctement implanté et c'est l'exécution par l'entreprise [X] [Y] qui est fautive,
sur la servitude de prospect
- comme pour l'empiètement, un accord transactionnel est intervenu,
- sa seule qualité de maître d''uvre ne suffit pas pour engager sa responsabilité contractuelle et sa faute n'est pas rapportée,
- l'implantation du bâtiment a été réalisée par l'entreprise [X]- [Y], seule fautive,
au titre de la servitude non aedificandi
- la SCI Malea était la seule donneuse d'ordre en sa qualité de maître d'ouvrage et il n'a fait que se conformer aux instructions qu'il a reçues,
- la société API et la SCI MGA avaient une parfaite connaissance de la réalisation de deux niveaux sous toiture,
- pendant des années, aucune objection n'a été élevée,
- leur attitude démontre leur renonciation à la servitude,
- la SCI Malea ne saurait soutenir qu'elle ignorait la création de deux niveaux supplémentaires qu'elle a demandé afin de maximiser la rentabilité de son opération immobilière,
- elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,
sur la garantie par la société MMA
- la société MMA est l'assureur décennal de la société [X] [Y],
- les opérations d'expertise et le rapport sont opposables à l'assureur puisqu'il a pu en discuter les conclusions,
- une erreur d'implantation relève de la garantie décennale.
En dernier lieu, le 8 octobre 2018, la société MMA IARD demande à la cour de :
- constater l'inopposabilité du rapport d'expertise à son encontre,
- débouter Monsieur [P] de ses demandes en garantie,
- confirmer le jugement déféré,
- condamner la SCI Malea ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00€.
Elle expose que :
- les opérations d'expertise n'ont pas été réalisées à son contradictoire,
- par application de l'article 32 alinéa 2 de la police d'assurance souscrite par la société [X] [Y], les dommages résultant d'une erreur d'implantation sont exclus de la garantie.
La clôture de la procédure est intervenue le 7 janvier 2020.
SUR CE
Aux termes de l'acte du 24 décembre 2004 portant vente entre la société API et la SCI Malea des parcelles CL n° [Cadastre 6] et [Cadastre 11] :
1) la vente a été conclue sous la condition déterminante d'affecter au minimum 70% des locaux à construire au premier niveau à un usage de bureaux ou de locaux professionnels ou commerciaux,
2) le fonds CL n° 466 vendu à la SCI Malea est grevé d'une service de prospect imposant un recul du premier niveau de la construction de 4,70 mètres par rapport à la limite séparative avec le fonds CL n° [Cadastre 12],
3) afin de préserver la vue des bâtiment cadastrés CL n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la société API ou tous futurs propriétaires s'interdit d'édifier sur la parcelle CL n° [Cadastre 4] ( la parcelle [Cadastre 11] provient de la division de la parcelle [Cadastre 4]) bâtiments excédant deux niveaux, à savoir : rez de chaussée, un étage et toiture.
Le non respect de ces dispositions ainsi qu'un empiètement de sa construction sur la parcelle [Cadastre 12] sont reprochés à la SCI Malea.
1/ sur l'affectation des locaux du premier état de l'immeuble [Adresse 17]
Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, la clause d'affectation de 70 % des locaux du premier niveau de la construction à usage de bureaux n'est pas une servitude en ce que contrairement aux dispositions de l'article 686 du code civil, elle n'est pas imposée à un fonds au bénéfice d'un autre fonds.
S'agissant d'une condition imposée par le vendeur à son acquéreur et acceptée par celui-ci, la société API est recevable à poursuivre la SCI Malea pour non respect de la dite clause, parfaitement licite.
L'expert relève que seuls 51,17% des locaux du premier étage sont à usage de bureaux.
Pour s'exonérer de sa responsabilité et échapper au paiement de la clause pénale de 30.000,00€ sanctionnant le non respect de cette obligation, la SCI Malea soutient que la transformation des locaux, intervenue postérieurement à leur livraison, est du seul fait de la SCI Domi.
La SCI Malea s'est abstenue d'appeler à la cause la SCI Domi.
Dans une précédente procédure l'opposant à celle-ci en paiement du solde du prix, la SCI Domi a justifié un paiement partiel par une livraison des lots non conforme à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et le tribunal, dans son jugement du 9 septembre 2013, a relevé que la SCI Malea avait expressément reconnu que les locaux livrés n'étaient pas conformes à l'état descriptif de division.
En outre, la société API produit, en pièce 17, un projet d'acte notarié établi en 2008 par maître [I] prévoyant l'acquittement par la SCI Malea d'une partie du montant de la clause pénale à hauteur de 23.000,00€ par la dation en paiement d'un emplacement de parking et le solde par un règlement de 7.000,00€.
A la page 6 du projet, il est indiqué :
«La SCI Malea s'était donc engagée à affecter au minimum 70% des locaux à construire au premier niveau à un usage de bureaux ou locaux professionnels et commerciaux.
Ces locaux forment les lots 26 et 27 de l'état descriptif de division de l'immeuble en date du 15 octobre 2005. Contrairement à ce qui est indiqué dans la désignation du lot 26, ce dernier n'est pas composé d'une surface de bureaux d'une superficie de 200 m2.
Par conséquent, la SCI Malea n'a pas respecté l'engagement qu'elle avait pris et stipulé dans son acte d'acquisition du 24 décembre 2004.
Il en résulte que la SCI Malea est débitrice envers la SARL API d'une indemnité d'un montant qui avait été fixé forfaitairement et définitivement à la somme de 30.000,00€.»
Si cet accord n'a pas abouti, il en ressort que la SCI Malea a clairement admis sa responsabilité et son obligation de s'acquitter de la clause pénale, ce qui confirme la mention dans le jugement du 9 septembre 2013 sur la reconnaissance expresse par la SCI Malea du non respect de son obligation.
Ainsi, en l'absence de démonstration du caractère manifestement excessif de cette clause pénale, c'est à bon droit que le tribunal a condamné la SCI Malea à payer à la société API la somme de 30.000,00€.
A titre subsidiaire, la SCI Malea demande d'être relevée et garantie par son architecte,
Monsieur [P], auquel elle impute une faute tenant à la réalisation d'une construction en contradiction avec la restriction prévue à l'acte du 24 décembre 2004.
Monsieur [P] s'est vu confier une mission complète de maîtrise d''uvre impliquant, notamment, une conception du projet conforme à la réglementation en vigueur et aux servitudes grevant le fonds, ainsi que la vérification de l'avancement des travaux.
Il est établi que le contrat de réservation ne respecte pas la servitude en limitation de la constructibilité, l'établissement de cet acte étant de la seule responsabilité de la SCI Malea.
Il est, également, justifié que Monsieur [R] [X], gérant de la société [X] [Y] chargée du terrassement, du gros 'uvre et des VRD, est l'époux de la gérante de la SCI Malea.
En outre, il ressort de mentions sur les plans réalisés par Monsieur [P] que ceux-ci ont été réalisés à la demande de Monsieur [X] et que ce dernier a également rédigé des courriers à l'en tête de la SCI Malea.
L'ensemble de ces éléments démontre une communauté d'intérêts entre la SCI Malea et l'entreprise [X] [Y] du fait des liens matrimoniaux de leurs gérants.
La cour relève également une opacité dans les relations entre ceux-ci et l'architecte dont il ne peut être exclu que c'est sur demande de la SCI Malea que la clause limitative de constructibilité n'a pas été respectée pour des motifs de rentabilité économique, motif qui, comme il sera exposé infra, a conduit au non respect d'autres servitudes.
Dès lors, une faute à l'encontre de Monsieur [P] n'est pas suffisamment établie pour le condamner à relever et garantir la SCI Malea de cette condamnation.
Enfin, aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de Monsieur [P], sa demande en garantie dirigée contre la société MMA IARD est sans objet.
Le jugement déféré sera confirmé sur la condamnation de l'appelante et sur le rejet de sa demande en garantie.
2/ sur l'empiètement sur la parcelle CL n° [Cadastre 12] et sur la servitude de prospect
Il est établi et non contesté que l'immeuble édifié par la SCI Malea empiète sur la parcelle [Cadastre 12] de la SCI MGA de 25 centimètres entrainant une dépossession de 8,46 m2.
Du fait de l'empiètement, la servitude de recul de 6,70 mètres n'est pas respectée.
Pour débouter la SCI MGA de ses demandes indemnitaires sur ces deux points, le tribunal a, justement, rappelé que l'écrit prévu par l'article 2044 du code civil n'est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, dont l'existence peut être établie selon les modes de preuves prévus en matière de contrat et que la transaction alléguée par la SCI Malea résultait :
- du courrier adressé le 13 juillet 2005 par la société API à la SCI Malea reprenant les termes de l'accord conclu par les parties,
- du courrier du 15 juin 2006 adressé par la SCI MGA à la SCI Malea venant aux droits de la société API lui demandant de contacter le cabinet de géomètres-expert [N] en vue d'un bornage pour finaliser l'échange,
- du document d'arpentage établi par Monsieur [F] et revêtu de la signature des deux parties,
- d'une résolution adoptée le 23 juillet 2007 par le Syndicat ratifiant le dit accord.
Ainsi, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu'il avait été mis fin à l'empiètement et à la violation de la servitude de prospect, rendant la SCI MGA irrecevable à poursuivre la SCI Malea sur ces deux points.
Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet des demandes de la SCI MGA à ce titre.
3/ sur la servitude non aedificandi
La SCI MGA prétend que la condamnation du Syndicat pour non respect de la servitude non aedificandi est définitive.
Toutefois, la SCI MGA, qui s'est abstenue de saisir le conseiller de la mise en état d'une demande d'irrecevabilité de l'appel du Syndicat, est irrecevable en sa fin de non recevoir.
Il est constant que la servitude non aedificandi établie au profit des immeubles bâtis cadastrés CL n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] limitant les constructions futures à deux étages n'est pas respectée par l'ouvrage, édifié par la SCI Malea et appartenant désormais aux copropriétaires représentés par le Syndicat, qui compte quatre étages.
La SCI Malea, pour voir débouter la SCI MGA, prétend que la société API, auteur de celle-ci, a renoncé à la servitude non aedificandi.
Il ressort du rapport d'expertise que, d'une part, le dossier de permis de construire de la SCI Malea n'était pas annexé à l'acte de vente et, d'autre part, qu'il n'était pas démontré l'affichage du panneau d'obtention du permis de construire, de sorte que la société API n'a pu avoir connaissance de la non conformité du projet de construction aux diverses servitudes.
Dès lors, outre que la renonciation doit être manifestée par des actes non équivoques, ce qui n'est pas justifié, la société API ne pouvait renoncer à ce qu'elle ne connaissait pas.
Ainsi, la SCI MGA est recevable à agir, sur le fondement quasi-délictuel, à l'encontre de la SCI Malea qui a fautivement édifié un immeuble ne respectant pas la dite servitude et à l'encontre du Syndicat, représentant des propriétaires actuels de l'immeuble auxquels la charge de la servitude a été transmise, sur le fondement contractuel.
Cette servitude a été établie pour garantir aux immeubles bâtis voisins de l'immeuble [Adresse 17] une vue dégagée laquelle est désormais irrémédiablement obstruée par une construction de quatre étages.
Cette obstruction de ses vues, constitue le préjudice de la SCI MGA en lien de causalité direct et certain avec le comportement fautif du promoteur immobilier et le non respect de la servitude par les copropriétaires de l'immeuble représentés par le Syndicat.
Ce préjudice a été justement réparé par l'allocation de dommages-intérêts de 93.345,00€.
La SCI Malea étant seule à l'origine du non respect de la servitude non aedificandi, c'est à bon droit que le tribunal l'a condamnée à relever et garantir le Syndicat de sa condamnation.
Enfin, alors qu'il n'y a pas le moindre doute que la surélévation de l'immeuble [Adresse 17] de deux étages est du seul fait de la SCI Malea qui l'a demandé à son architecte afin de maximiser la rentabilité de son opération immobilière, c'est à bon droit que le tribunal a débouté l'appelant de sa demande en garantie à l'encontre de Monsieur [P].
Enfin, aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de Monsieur [P], sa demande en garantie dirigée contre la société MMA IARD est sans objet.
4/ sur le retard de l'indemnisation
En l'absence de démonstration d'un préjudice des sociétés API et MGA du fait de retard de règlement des dommages-intérêts auxquels la SCI Malea a été condamnée et les dites condamnations étant assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté ces demandes.
Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
5/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la société API, de la SCI MGA et du Syndicat.
Enfin, société Malea supportera les dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire,
Déclare la SCI MGA irrecevable en sa fin de non recevoir au titre de l'irrecevabilité de l'appel incident du des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 17],
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Malea à payer à la société Alpes Patrimoine Immobilier, à la SCI MGA et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 17], chacun, la somme de 2.000,00€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes à ce titre,
Condamne société Malea aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, président, et par Madame PELLEGRINO, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
