N° RG 19/02346 - N° Portalis DBVM-V-B7D-KA42
LB
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Marine MATHIAUD
Me Christine RIJO
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 24 OCTOBRE 2019
Appel d'une ordonnance (N° RG 19/00188)
rendue par le Président du Tribunal de grande instance de VALENCE
en date du 07 mai 2019, suivant déclaration d'appel du 03 Juin 2019
APPELANTE :
SARL STA MAINTENANCE ENERGIE
SARL au capital de 50 000 euros immatriculée au RCS deMONTPELLIER, sous le numéro 818 383 739, agissant par son représentant égal demeurant et domicilié audit siège
[Adresse 1][Adresse 2]
[Adresse 2][Adresse 2] (FRANCE)
représentée par Me Marine MATHIAUD, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et par Me Mounir EL MIMOUNI, avocat au barreau d'AVIGNON, plaidant
INTIMÉE :
SARL LA MAISON DES ABEILLES
SARL au capital de 8000 euros, immatriculée au RCS de ROMANS, sous le numéro 788 805 133, prise en la personne de son représentant légal en
exercice, demeurant et domicilié audit siège.
[Adresse 1][Adresse 2]
[Adresse 3]
représentée par Me Christine RIJO, avocat au barreau de VALENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Patricia GONZALEZ, Présidente,
Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Assistés lors des débats de M. Frédéric STICKER, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Septembre 2019
M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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Faits et procédure:
Le 15 mai 2018, la SARL LA MAISON DES ABEILLES a conclut un bail commercial avec la SARL STA MAINTENANCE ENERGIE concernant des locaux sis à [Localité 1].
Par exploit d'huissier en date du 4 mars 2019, la SARL LA MAISON DES ABEILLES a assigné la locataire devant le président du tribunal de grande instance de Valence statuant en la forme des référés aux fins de constater la résolution du bail, de la condamner à lui payer 4,786 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, d'être autorisée à conserver le dépôt de garantie de 2.000 euros à titre d'indemnité.
Par ordonnance du 7 mai 2019, le président du tribunal de grande instance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2019, a ordonné l'expulsion de la SARL MAINTENANCE ENERGIE et l'a condamnée à payer à la SARL LA MAISON DES ABEILLES':
- 4.786 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et frais, arrêtés au 6 février 2019';
- une indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du montant du loyer en cours, soit 5.120 euros, à compter du 7 février 2019 jusqu'à la libération effective des lieux';
- 478,60 euros à titre d'indemnité forfaitaire';
- 750 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Cette ordonnance a été frappée d'appel par la SARL STA MAINTENANCE ENERGIE le 3 juin 2019. Cet appel est recevable en la forme.
Prétentions et moyens de la SARL STA MAINTENANCE ENERGIE, appelante':
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 28 août 2019, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, au motif':
- qu'elle a montré une particulière bonne foi dans l'exécution du bail en s'acquittant régulièrement des loyers sans discontinuité depuis le 15 mai 2018';
- que suite à la délivrance du commandement de payer en raison d'un arriéré locatif au 18 décembre 2018 s'élevant à la somme de 1.666 euros en principal, elle a pris immédiatement attache avec l'huissier à l'effet de procéder au règlement de l'échéance et qu'il résulte d'un échange avec l'huissier qu'en raison de la mise en place d'un règlement de l'arriéré dû, il n'était pas nécessaire qu'elle se présentât devant le juge des référés';
- que ce malentendu a eu pour effet de la priver de la faculté de faire valoir utilement ses observations et notamment la circonstance que l'arriéré locatif a été versé entres les mains de l'huissier, et de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire';
- qu'elle a investi 85.000 euros au titre de travaux d'embellissement du local en cause.
Elle sollicite en conséquence':
- la constatation de ce qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de la dette locative au moment où le juge des référés à statué';
- l'octroi de six mois de délais pour s'acquitter des sommes dues depuis le prononcé de l'ordonnance déférée, avec suspension des effets de la clause résolutoire, et la condamnation de l'intimée à lui payer 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Prétentions et moyens de la SARL LA MAISON DES ABEILLES, intimée':
Selon conclusions remises au greffe le 16 juillet 2019, elle sollicite, au visa des articles 809 du Code de procédure civile, 1103 du Code Civil, L 145-41 du Code de commerce':
- la confirmation de l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a condamné la SARL STA MAINTENANCE ENERGIE au paiement d'une indemnité d'occupation doublée de 5.120 euros;
- la condamnation de l'appelante à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du montant du loyer en cours soit 3.120 euros à compter du 7 février 2019 et jusqu'à son départ effectif des lieux pris à bail';
- le paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
La SARL LA MAISON DES ABEILLES soutient':
- que si l'appelante affirme s'être acquittée régulièrement du loyer à son échéance depuis le 15 mai 2018, tel n'est pas le cas, puisque lors de la prise d'effet du bail le 1er juin 2018, le preneur a bénéficié de trois mois de location gratuite, le premier loyer réellement dû étant celui du mois de septembre 2018, payé uniquement le 13 septembre et en partie uniquement puisque la TVA mentionnée dans le bail a été oubliée, ce qui constitue le premier incident de paiement';
- que le loyer d'octobre 2018 pourtant dû au plus tard le cinquième jour du mois n'a été payé que tardivement, après un premier courrier recommandé, ce qui constitue un second incident de paiement, sans que la TVA due pour le mois de septembre 2018 ne soit versée ni les pénalités de retard convenues contractuellement en cas de défaut de paiement';
- que le 6 novembre 2018, le loyer de novembre n'étant pas versé, un autre courrier était adressé à l'appelante, le paiement étant effectué le 10 novembre à l'exception des pénalités et frais de recouvrement de sorte qu'elle a adressé une troisième lettre recommandée';
- que suite au défaut de paiement du loyer le 5 décembre 2018, un commandement de payer a été délivré le 18, conduisant à la procédure soumise au premier juge';
- que si l'appelante soutient avoir été victime d'un «malentendu fautif» lors d'échanges avec l'huissier, toutes les prescriptions légales sont respectées; que le preneur a été informé des faits essentiels, sachant devoir payer la somme réclamée dans le délai d'un mois à moins de voir la clause résolutoire être mise en mouvement';
- que les loyers des mois de janvier à mars 2019 n'ont pas plus été réglés, justifiant ainsi la saisine du juge, alors que le premier versement est intervenu le 20 mars 2019 pour un montant de 2.677.79 euros soit 15 jours après la délivrance de l'assignation et plus de trois mois après le délivrance du commandement de payer, les effets de la clause résolutoire étant acquis
depuis le 19 janvier 2019, alors que d'autres règlements sont intervenus tardivement le 9 avril 2019 pour 2.677,79 euros, puis le 18 avril 2019 pour 3.130,84 euros';
- que le juge n'a pas été saisi par le preneur pour solliciter des délais de paiement, lequel n'avait aucune raison valable pour justifier sa carence';
- que le loyer en cours étant de 1.560 euros TTC, l'indemnité d'occupation mensuelle doit être fixée au double de 3.120 euros, alors que le premier juge a commis une erreur purement matérielle';
- que l'appelante n'a déposé aucune autorisation de travaux auprès de la mairie.
La clôture de cette procédure a été prononcée par ordonnance du président de la chambre du 18 septembre 2019 et cette procédure a été renvoyée pour être plaidée à l'audience tenue le jour-mêmes. A l'issue, le présent arrêt a été prononcé conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
Motifs':
1) Concernant la résiliation du bail':
Il résulte du bail commercial qu'il a été conclu au prix annuel HT et hors charges de 15.600 euros, soit 1.300 euros HT par mois, le loyer et ses accessoires étant payable le cinquième jour de chaque mois civil. Au titre de travaux d'aménagement du local réalisés par le preneur, une remise de trois mois de loyers a été consentie par le bailleur.
Les impôts, redevances, taxes et contributions dont le preneur est redevable devront être réglées directement par lui, et ceux incombant au bailleur seront remboursés par le preneur.
La page 12 du bail stipule qu'en cas de méconnaissance par le preneur d'une seule obligation, notamment le défaut de paiement d'un seul terme du loyer, des accessoires et des charges à leur exacte échéance, le bail sera résilié de plein droit, un mois après commandement de payer ou mise en demeure visant la clause résolutoire et mettant le preneur en demeure de payer ou d'exécuter l'obligation méconnue.
En outre, il est prévu à titre de clause pénale que toute somme non réglée à son échéance, et après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de dix jours, sera automatiquement majorée de 10'% à titre d'indemnité forfaitaire et sans préjudice de tous frais.
Le contrat stipule également qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts.
Enfin, il a indiqué que si après la résiliation du bail dans les conditions prévues ci-dessus, le preneur refuse de délaisser les locaux, il suffira pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
En l'espèce, il résulte des relevés bancaires et des lettres de rappel produites par l'intimée que dès le mois de septembre 2018, le loyer a été payé avec retard, sans la TVA, et sans les indemnités de retard prévues dans le bail, ce qui a conduit le bailleur à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2018. Le décompte arrêté au 6 février 2019 par l'huissier de justice mandaté par l'intimée fait ressortir un solde de 4.786 euros, non contesté par l'appelante, visant les sommes dues au titre du commandement ainsi que des mois de janvier et février 2019.
Il s'ensuit que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de sa signification, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Si l'appelante justifie effectivement de contacts pris avec l'huissier mandaté par l'intimée, notamment par mails, il résulte de ces échanges que ce n'est que le 7 février 2019 qu'elle a pris contact, soit après l'acquisition de la clause résolutoire. Aucune pièce probante suffisante n'est produite concernant un accord pris avec le bailleur pour stopper la procédure en cours devant le juge des référés, l'appelante ne produisant que des attestations émanant de ses propres salariés concernant des conversations téléphoniques, alors que les autres contacts avec l'huissier de justice ont été effectués par courriels.
Enfin, le fait que l'appelante aurait investi une somme importante dans les locaux pris à bail est sans effet, puisque le bail a prévu en sa page 2 que le preneur atteste être en mesure d'exercer son activité dans les locaux loués, indépendamment des travaux qu'il pourrait être conduit à réaliser, devant en outre (page 3) réaliser à ses seuls frais l'ensemble des installations, travaux, aménagements nécessaires à l'exercice de son activité.
La décision du premier juge en ce qu'il a constaté la résolution du bail et ordonné l'expulsion sera donc confirmée. Elle sera infirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 5.120 euros, puisque le bail a prévu la fixation de cette indemnité au double du loyer, soit 3.120 euros TTC.
2) Sur les sommes dues par l'appelante':
Le montant de l'arriéré locatif arrêté au 6 février 2019 n'est pas contesté. En outre, le bail a prévu, à titre de clause pénale, une majoration de 10'% des sommes dues. L'ordonnance déférée sera ainsi confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de l'appelante la somme de 4.786 euros au titre de cet arriéré, outre 478,60 euros au titre de la clause pénale. L'ordonnance déférée sera donc confirmé sur ces chefs.
Il n'appartient pas à la cour de constater que les loyers ont été réglées à la date du prononcé de l'ordonnance de référé, aucun décompte n'étant produit par les parties en attestant.
3) Sur l'octroi de délais de paiement et les demandes accessoires':
Il résulte des motifs pris plus haut que rapidement après l'entrée en vigueur, les conditions principales du bail n'ont pas été respectées, et ce sans aucune explication. Aucun argument n'est invoqué concernant ce fait, et l'appelante n'invoque aucun élément pertinent permettant de motiver sa demande de délais de paiement qui ne peut qu'être rejetée.
Il est équitable d'allouer à l'intimée la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 1103 du code civil, L145-1 et suivants du code de commerce, 809 du code de procédure civile;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5.120 euros';
Statuant à nouveau':
Déboute la SARL MAINTENANCE ENERGIE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire';
Fixe et condamne la SARL MAINTENANCE ENERGIE à payer à la SARL LA MAISON DES ABEILLES une indemnité d'occupation mensuelle de 3.120 euros';
Condamne la SARL MAINTENANCE ENERGIE à payer à la SARL LA MAISON DES ABEILLES la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne la SARL MAINTENANCE ENERGIE aux dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la résolution du bail';
SIGNE par Mme GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
