No RG 18/02060 - No Portalis DBVM-V-B7C-JQP6
MPB
Minute No
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Jean EISLER
la SELARL DESCHAMPS etamp; VILLEMAGNE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 26 SEPTEMBRE 2019
Appel d'un jugement (No RG 15/05560)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 19 mars 2018, suivant déclaration d'appel du 04 Mai 2018
APPELANTS :
Madame F... D...
née le [...] à LAFFREY
de nationalité Française
[...]
[...]
Monsieur H... D...
né le [...] à la TRONCHE
de nationalité Française
[...]
[...]
Représentés par Me Jean EISLER, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
Madame Q... U...
Née V... le [...] à Grenoble
de nationalité Française
[...]
[...]
Représentée par Me Sébastien VILLEMAGNE de la SELARL DESCHAMPS etamp; VILLEMAGNE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,
Assistées lors des débats de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Juin 2019
Madame BLANCHARD, conseiller, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour, après report de sa rédaction et mise en forme, la Cour ayant achevé son délibéré le 12 août 2019
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Le 3 novembre 1987, Mme M... D... a donné à bail commercial à M. M... X... un bâtiment situé à LAFFREY (38) pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1987, pour l'exploitation d'une activité de café, restaurant, chambres, à l'enseigne « L'auberge Napoléon ».
Suivant procès-verbal d'adjudication du 22 juillet 1996, Mme Q... V... a acquis ce fonds de commerce.
Selon acte authentique du 3 avril 1997, Mme D... lui a consenti le renouvellement du bail commercial, à compter du 1er novembre 1996 pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 26.616,91 francs HT et hors charges.
Ce bail a été renouvelé au 1er novembre 2005.
Par acte d'huissier du 30 avril 2014, Mme D... a fait délivrer a Mme V... un congé aux fins de reprise de locaux accessoires au 31 octobre 2014, en vue de leur réaffectation au visa de l'article L.145-23-1 du Code de commerce, aux motifs qu'ils apparaissaient inoccupés, non entretenus et qu'ils ne formaient pas un tout indivisible, avec les locaux commerciaux, leur reprise n'étant pas de nature à porter un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.
Le 4 décembre 2015, Mme V... a saisi le tribunal de grande instance de Grenoble d'une contestation de ce congé.
Par acte d'huissier du 7 janvier 2016, Mme F... D... et M. H... D... constituant l'indivision D..., venant aux droits de Mme M... D..., ont fait signifier à Mme V... l'exercice de leur droit de repentir.
Par jugement du 19 mars 2018, le tribunal de grande instance de Grenoble a:
- constaté l'exercice du droit de repentir de l'indivision D... à compter du 7 janvier 2016, ,
- dit que la demande de Mme Q... V... épouse U... aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction est devenue sans objet,
- dit que le bail commercial conclu entre l'indivision D... et Mme Q... V... épouse U... portant sur le local situe à LAFFREY (38) est renouvelé pour 9 ans aux mêmes clauses et conditions que le bail du 3 avril 1997, à compter du 7 janvier 2016 ;
- condamné Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision D... à faire établir, à ses frais, un nouveau bail commercial avec prise d'effet au 7 janvier 2016, et aux clauses et conditions du bail venu à expiration, le cas échéant, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par Mme Q... V... épouse U... entre le 1er novembre 2014 et le 7 janvier 2016 à la somme mensuelle de 573,24 € ;
- condamné en conséquence Mme F... D... et M. H... D..., constituant l'indivision D..., à payer à Mme Q... V... épouse U... la somme de 891,71 € au titre du trop perçu d'indemnité d'occupation ;
- rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme Q... V... épouse U... ;
- condamné l'indivision D... à payer à Mme Q... V... épouse U... la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;
- condamné l'indivision D... aux dépens, avec distraction au profit de Me VILLEMAGNE.
Selon déclaration au greffe du 4 mai 2018, les consorts D... ont relevé appel de la décision qui leur a été signifiée le 5 avril 2018.
Par conclusions récapitulatives no2 notifiées le 9 avril 2019, M et Mme D... demandent la cour de :
- constater que l'exercice du droit de repentir a mis fin à toute action et tout litige concernant la seule question de l'utilisation et du congé partiel, relative aux locaux du premier du 2e étage inexploités et abandonnés ;
- confirmer le jugement du 19 mars 2018 en ce qu'il a constaté l'exercice du droit de repentir et dit que la demande de Mme V... en fixation d'une indemnité d'éviction était sans objet ;
- réformant pour le surplus ;
- dire et juger n'y avoir lieu à établissement d'un nouveau bail commercial correspondant à l'activité principale de café snack tabac exploitée par Mme V..., renouvelé à compter du 1er novembre 2014, aux mêmes conditions financières que le bail de 1997 ou de 2005 ;
- dire et juger que le bail venu à échéance le 31 octobre 2014 doit être renouvelé aux clauses et conditions actualisées et à négocier, et selon un loyer à déterminer entre les parties ;
- donner acte aux consorts D... de leur offre de payer les frais de l'assignation du 4 décembre 2015, soit 66,34 € TTC ;
- débouter Mme V... de toutes autres demandes ;
- condamner Mme V... à leur verser une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme V... aux dépens.
Les consorts D... estiment que l'exercice de leur droit de répentir a mis fin au congé pour reprise partielle des locaux inutilisés et a été sans incidence sur l'exploitation commerciale comme sur le bail qui s'est poursuivi par tacite reconduction, la locataire n'ayant jamais sollicité le renouvellement.
Ils en déduisent qu'il n'y a pas lieu à établissement d'un nouveau bail et qu'à défaut de congé sur l'objet principal du bail, il n'y a lieu ni à fixation d'une indemnité d'occupation, ni abattement pour précarité sur les loyers dus.
Au terme de ses conclusions no3 notifiées le 7 mai 2019, Mme V... épouse U... entend voir :
- confirmer le jugement en ce qu'il a:
• constaté l'exercice du droit de repentir de l'indivision D... à compter du 7 janvier 2016,
• dit que la demande de Mme Q... V... épouse U... à fin de fixation d'une indemnité d'éviction est devenue sans objet,
• dit que le bail commercial conclu entre l'indivision D... et Mme Q... V... épouse U... portant sur le local situé à LAFFREY (38) est renouvelé pour 9 ans aux mêmes clauses et conditions que le bail du 3 avril 1997, à compter du 7 janvier 2016 ;
• condamné Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision D... à faire établir, à ses frais, un nouveau bail commercial avec prise d'effet au 7 janvier 2016, et aux clauses et conditions du bail venu à expiration, le cas échéant sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement ;
• fixé l'indemnité d'occupation due par Mme Q... V... épouse U... entre le 1er novembre 2014 et le 7 janvier 2016 à la somme mensuelle de 573,24 € ;
• condamné Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision D... à payer à Mme Q... V... épouse U... la somme de 891,71 € au titre du trop-perçu d'indemnité d'occupation ;
- en conséquence, y ajoutant,
- condamner Mme F... D... et M. H... D... constituant l'indivision à payer les frais taxables et non taxables à Mme U... à hauteur de 1.665,21 € se décomposant comme suit pour les frais de première instance :
• coût de délivrance de l'assignation soit 66,34 € ;
• coût de la signification du jugement soit 85,87 € ;
• droit de plaidoirie : 13 € ;
• article 700 du code de procédure civile : 1.500 € ;
- condamner Mme F... D... et M. H... D... constituant l'indivision à payer les frais taxables et non taxables à Mme U... en application de l'article 145-58 du Code de commerce et 699 du Code de procédure civile ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme U...,
- à titre reconventionnel,
- dire et juger que la procédure diligentée à l'encontre de Mme U... par Mme F... D... et Monsieur H... D... constituant l'indivision est abusive ;
- débouter Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision à payer à Mme U... la somme de 48.000 € en réparation de son préjudice financier et à la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- condamner Mme F... D... et M H... D... constituant l'indivision à payer à Mme U... la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Mme V... épouse U... fait principalement valoir que :
- le bailleur ne peut valablement exercer son droit de repentir et se soustraire ainsi au paiement de l'indemnité d'éviction que s'il accepte irrévocablement le renouvellement du bail sans conditions ou réserves ;
-le bail est renouvelé à la date du repentir qui ne fait pas revivre le bail expiré ;
- l'indemnité d'occupation doit être fixée pour la période ayant couru entre la date de fin du bail et celle du repentir avec application d'un abattement de précarité.
Elle estime que l'appel diligenté par les consorts D... est abusif pour être intervenu alors que la cession de son fonds de commerce était sur le point d'intervenir.
La clôture de la procédure est intervenue le 23 mai 2019.
MOTIFS DE LA DECISION :
La cour relève que les parties ne contestent pas la faculté pour le bailleur d'exercer le droit de repentir prévu par l'article L. 145-58 du code de commerce, aucune d'entre elles n'ayant relevé appel des dispositions du jugement à ce sujet.
1o) sur les effets du repentir :
L'article L.145-23-1 du code de commerce permet au bailleur, dans les formes prévues par l'article L.145-9 et au moins 6 mois à l'avance, de reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation.
Il indique cependant que cette reprise ne peut pas être exercée si la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
Dans ce cas de reprise partielle, il est prévu que le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative.
En vertu de ces dispositions, il a été délivré à Mme V... le 30 avril 2014, un congé aux fins de reprise au 31 octobre 2014 de locaux accessoires en vue de leur réaffectation, constitués des 12 chambres et pièces situées au 1er et 2e étage de l'immeuble, des combles et du bâtiment dans la cour.
Le bail initial du 3 novembre 1987, dont les charges et conditions ont été reprises par les renouvellements successifs intervenus les 1er novembre 1996 et 1er novembre 2005, indiquait que les lieux loués formaient une location indivisible, à titre commercial pour le tout.
Ainsi, en délivrant congé pour le terme du bail le 31 octobre 2014 et en exprimant sa volonté de reprendre une partie de ces locaux, le bailleur a nécessairement refusé le renouvellement du bail.
Par l'exercice, par acte d'huissier du 7 janvier 2016, du droit de repentir prévu par l'article L.145-58 du code de commerce, le bailleur a renoncé au bénéfice de son congé, s'est soustrait au paiement de l'indemnité, mais s'est dans le même temps soumis à la charge de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail, qui ne pouvait porter que sur l'ensemble des locaux loués.
Le bailleur n'ayant par ailleurs sollicité aucune modification du prix du bail, ni fait connaître son désaccord quant à la reconduction de ses charges et conditions, c'est à juste titre que le tribunal a dit que le bail s'est trouvé renouvelé pour 9 ans à compter du 7 janvier 2016 aux clauses et conditions du bail parvenu à son terme, qui en l'occurrence, n'est pas celui du 3 avril 1997 comme indiqué au dispositif de son jugement, mais celui renouvelé le 1er novembre 2005.
Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé quant au principe et à la date du renouvellement, mais sera infirmé quant à la référence aux charges et conditions du bail renouvelé.
Conformément aux dispositions de l'article L.145-58 du code de commerce, le bailleur devra prendre à sa charge les frais de l'instance en contestation du congé, lesquels couvrent les frais taxables et non taxables notamment les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision de première instance sera donc confirmé en ce qu'elle a condamné les consorts D... au paiement d'une indemnité de procédure de 1500 € et à la charge des dépens, sauf à ajouter que ces derniers comprennent conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile les coûts d'assignation, de signification et droits de plaidoirie.
2o) sur l'indemnité d'occupation et la répétition de l'indu:
Le congé pour reprise partiel notifié pour le terme du bail emporte refus de renouvellement et fait cesser le bail.
En conséquence, le maintien dans les locaux conduit à la fixation d'une indemnité d'occupation entre la date de ce congé et celle du renouvellement résultant de l'exercice du droit de repentir.
Le refus exprimé par le bailleur de voir le bail se renouveler engendre une précarité de la situation du locataire même si ce dernier poursuit l'exploitation de son fonds et c'est de façon justifiée que le tribunal a fait application d'un abattement de 10 % à ce titre et fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 573,24 €.
La cour confirmera ces dispositions du jugement ainsi que la condamnation de M et Mme D... au remboursement d'un trop perçu de 891,71 €.
3o) sur la demande de dommages-intérêts de Mme V... épouse U...:
L'exercice d'un droit ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol.
Les dispositions de l'article L.145-58 du code de commerce, qui participent à la protection de la propriété commerciale du preneur, permettent au bailleur de changer d'avis en renonçant expressément au bénéfice de son congé, sans avoir à justifier d'une cause. Cette faculté discrétionnaire énoncée par le texte comme permettant au bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction et dont l'usage est nécessairement favorable au locataire en ce qu'il impose le consentement au renouvellement du bail, ne peut donc donner lieu à un abus de droit indemnisable.
Le droit de relever appel d'une décision qui ne leur donne pas satisfaction ne peut être contesté aux consorts D... C... bien même la locataire se trouverait en cours de cession de son fonds de commerce.
Par ailleurs, la réclamation de justificatifs d'assurance des locaux et d'entretien de leurs éléments d'équipements (chaudière, conduits de cheminée) relève des prérogatives du bailleur et ne saurait caractériser la mauvaise foi, la malice ou l'erreur grossière.
La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes indemnitaires de Mme V... épouse U....
PAR CES MOTIFS :
La Cour
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Grenoble en date du 19 mars 2018 sauf en ce qu'il a dit que le bail commercial conclu entre l'indivision D... et Mme Q... V... épouse U... est renouvelé pour 9 ans aux mêmes clauses et conditions que le bail du 3 avril 1997, à compter du 7 janvier 2016 ;
Statuant à nouveau sur ce seul point ;
DIT que le bail commercial est renouvelé pour 9 ans à compter du 7 janvier2016, aux mêmes clauses et conditions que le bail renouvelé le 1er novembre 2005
Y ajoutant ;
CONDAMNE Mme F... D... et M. H... D... à payer à Mme Q... V... épouse U... la somme complémentaire de 1000 euros au titre de l'instance d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens de première instance inclus le coût de l'assignation (66,34 €), de la signification du jugement ( 85,87 €) et le droit de plaidoirie (13 €) ;
CONDAMNE Mme F... D... et M. H... D... aux dépens de leur appel.
SIGNE par Madame BLANCHARD, Cconseiller, pour le Président empêché et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
