N° RG 16/02735 - N° Portalis DBVM-V-B7A-IQ7S
MFCT
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Gérard ANCEAU
la SELAFA AVOCAJURIS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 20 JUIN 2019
Appel d'un jugement (N° RG 14/01876)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE
en date du 03 mars 2016 suivant déclaration d'appel du 08 Juin 2016
APPELANTE :
SAS AGENCE BERRY ORPI
société par actions simplifies, immatriculée au registre du commerce des sociétés de ROMANS sous le n°437 280 753, agissant poursuites et diligences personne de son représentant légal actuellement en exercice, demeurant en sa qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Gérard ANCEAU, avocat au barreau de VALENCE
INTIMÉE :
SCI ARFLO
société civile immobilière, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROMANS, sous le n°350 360 889, prise en la personne de son représentant légal actuellement en exercice, demeurant en sa qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me POIZAT de la SELAFA AVOCAJURIS, avocat au barreau de VALENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,
Assistées lors des débats de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Mai 2019
Madame CLOZEL-TRUCHE, Président, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SAS AGENCE BERRY exploite, selon ses statuts, un fonds de commerce ayant pour objet l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers, l'exécution de tous mandats de gestion, plus généralement tous travaux de régie d'immeuble et de syndic de copropriété ainsi que toutes transactions immobilières et mobilières. Le capital social de 40.000 euros,divisé en 200 actions, a été détenu à 100 % par [C] [K] ( 193 actions ) et par sa soeur, [A] [K] épouse [G] (7 actions).
Suivant un bail du 15 décembre 2000 renouvelé le 10 octobre 2009, la SAS AGENCE BERRY a exploité son fonds dans des locaux sis [Adresse 3], appartenant à la SCI ARFLO. Le capital de cette SCI à caractère familial est réparti entre [C] et [A] [K] et [T] [K] leur père.
Lors d'une assemblée générale en date du 12 octobre 2009, [C] [K] a démissionné de ses fonctions de Président de la SAS AGENCE BERRY et [O] [X] a été désigné en qualité de nouveau Président. Par ailleurs, [C] [K] a été désigné en qualité de Directeur Général, avec les mêmes pouvoirs légaux et statutaires que le Président pour agir en toutes circonstances au nom et pour le compte de la société. Selon un acte notarié en date du 30 octobre 2009 reçu par Maître [N], notaire à [Localité 1], et précédé d'un protocole d'accord de cession en date du 27 avril 2009, [C] et [A] [K] ont cédé à la SAS AGENCE IMMOBILIÈRE [X], agence immobilière affiliée au réseau national ORPI, une partie de leurs actions dans la SAS AGENCE BERRY.
Par acte sous seing privé du 17 novembre 2009, [O] [X] et [C] [K] ont régularisé un engagement de cession ou rachat de titres pour le cas où l'un des associés déciderait de se dessaisir de sa participation dans le capital de la société.
Par acte sous seing privé du 20 avril 2010, la SAS AGENCE IMMOBILIÈRE [X] a cédé à la SAS AGENCE BERRY son portefeuille de gestion locative, la clientèle et l'achalandage attachés à cette branche d'activité. L'acte stipule une clause de non concurrence pendant une période de 3 années et prévoit un transfert de la branche d'activité au siège social de la SAS AGENCE BERRY, [Adresse 3].
Suite à la cession par [A] [K] courant 2011 de sa dernière action à la SAS AGENCE IMMOBILIÈRE [X], le capital de la SAS AGENCE BERRY a été ainsi détenu:
- SAS AGENCE IMMOBILIÈRE [X] :103 actions
- [C] [K]: 97 actions.
Par acte extrajudiciaire en date du 19 juin 2012, la SAS AGENCE BERRY, représentée par [O] [X] en sa qualité de Président, a notifié à la SCI ARFLO un congé à effet au 31 décembre 2012.
Par acte sous seing privé du 26 juillet 2012, enregistré le 27 juillet 2012, la SAS AGENCE BERRY, représentée par [C] [K], en sa qualité de Directeur Général, a souscrit un nouveau bail avec la SCI ARFLO avec effet au 1er janvier 2013.
Le 2 août 2012 la SAS AGENCE BERRY représentée par [O] [X] a conclu avec la SCI 2020 un bail portant sur des locaux situés [Adresse 1].
Le 14 septembre 2012 [C] [K] a été révoqué de son mandat de Directeur Général ; il a ensuite été licencié de ses fonctions de Directeur Technique.
Par ordonnance de référé du 26 septembre 2012 [C] [K] a été débouté de sa demande tendant à voir ordonner le sursis du déménagement de la SAS AGENCE BERRY de son siège et/ou de ses activités dans les locaux situés [Adresse 1].
Lors d'une assemblée générale du 11 février 2013 il a été décidé de ne pas approuver le bail enregistré le 27 juillet 2012 et de ratifier la décision de transfert du siège social de la SAS AGENCE BERRY [Adresse 1].
Le 27 février 2013 la SCI ARFLO a fait délivrer commandement de payer les loyers de janvier et février 2013 à la SAS AGENCE BERRY qui par assignation du 25 mars 2013 a fait citer devant le Tribunal de Grande Instance de VALENCE [C] [K] et la SCI ARFLO aux fins de voir déclarer nul le bail enregistré le 29 juillet 2012 et obtenir paiement de diverses sommes.
Par ordonnance du 5 décembre 2013 le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l'attente du rapport de l'expert commis par le Tribunal de Commerce; l'expert [M] a déposé son rapport le 23 novembre 2013.
Par jugement en date du 3 mars 2016, qui faisait suite aux débats qui se sont tenus devant lui le 15 décembre 2015, le Tribunal a
- débouté [C] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- dit qu'[C] [K] n'avait pas qualité pour représenter la SAS AGENCE BERRY,
- dit nul et de nul effet le bail conclu le 26 juillet 2012 entre la SAS AGENCE BERRY et la SCI ARFLO et enregistré le 27 juillet 2012,
- dit valide le congé délivré le 19 juin 2012 par la SAS AGENCE BERRY à la SCI ARFLO,
- condamné la SCI ARFLO à rembourser à la SAS AGENCE BERRY la somme de 9.733,29 euros correspondant aux frais de ravalement de façade,
- condamné la SAS AGENCE BERRY à payer à la SCI ARFLO:
* la somme de 8.539,36 euros au titre des factures des 1er octobre et 1er décembre 2012,
* la somme de 4.212 euros par mois à compter du 1er janvier 2013 et jusqu'à restitution des clés, à titre d'indemnité d'occupation,
- débouté [C] [K] de sa demande en dommages-intérêts,
- condamné. [C] [K] à payer à la SAS AGENCE BERRY la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SAS AGENCE BERRY à payer à la SCI ARFLO la somme de 2.000 euros sur ce fondement,
- débouté. [C] [K] de sa demande présentée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes
- condamné [C] [K] aux dépens distraits au profit de Maître AMIRIAN, Avocat.
Par déclaration reçue au greffe le 8 juin 2016 la SAS AGENCE BERRY-ORPI a interjeté contre ce jugement un appel limité dirigé contre la SCI ARFLO et portant seulement sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à la SCI ARFLO.
Par conclusions N°2 notifiées le 26 décembre 2016 la SAS AGENCE BERRY-ORPI demande à la cour de
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
* dit nul et de nul effet le bail conclu le 26 juillet 2012 entre la SAS AGENCE BERRY et la SCI ARFLO et enregistré le 27juillet 2012,
* validé le congé délivré le 19 juin 2012 par la SAS AGENCE BERRY à la SCI ARFLO,
* condamné la SCI ARFLO à lui rembourser la somme de 9.733,29 euros correspondant aux frais de ravalement de façade,,
* débouté [C] [K] de sa demande en dommages-intérêts,
* condamné. [C] [K] à payer à la SAS AGENCE BERRY la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- le réformer pour le surplus
- débouter la SCI ARFLO de toutes ses demandes dirigées à son encontre
A titre infiniment subsidiaire, limiter le montant de l'indemnité d'occupation à une somme mensuelle de 2.500 euros HT
En tout état de cause, condamner la SCI ARFLO à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros et aux dépens distraits au profit de Maître ANCEAU.
A titre liminaire la SAS AGENCE BERRY-ORPI reproche au Tribunal d'avoir statué ultra petita en allouant une indemnité d'occupation sur le fondement quasi délictuel à la SCI ARFLO qui invoquait la validité du contrat de bail commercial signé le 26 juillet 2012.
Elle ajoute que par un autre jugement du même jour et qui est devenu définitif le Tribunal a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI ARFLO et débouté celle-ci de sa demande d'indemnité d'occupation.
Elle soutient que la SCI ARFLO avait une parfaite connaissance de son congé, de son déménagement, et de ce que les lieux étaient libres et vacants ; qu'il ne pouvait y avoir d'état des lieux ni de restitution des clés alors que la SCI ARFLO se prévalait d'un bail en cours ; que surtout, il n'existait aucune perte de chance de relouer ni aucun préjudice financier du fait de l'attitude fautive du locataire alors que le propriétaire se fondait sur un nouveau bail , certes illégal, mais qui existait jusqu'à ce que le Tribunal le déclare nul ; que l'éventuel manque à gagner de la bailleresse résulte uniquement de sa propre turpitude. Elle considère qu'elle ne saurait supporter les conséquences du comportement fautif de la SCI qui s'enrichirait ainsi à son détriment.
A titre subsidiaire elle conteste le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle de 4.212 euros pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015.
Par conclusions notifiées le 28 octobre 2016 la SCI ARFLO demande à la cour de
- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions
- débouter la société AGENCE BERRY de toutes ses demandes, fins et conclusions
- confirmer la nullité du bail commercial signé le 26 juillet 2012
- confirmer la validité du congé notifié le 19 juin 2012
- confirmer sa condamnation à rembourser à la société AGENCE BERRY la somme de 9.733,29 euros au titre des frais de ravalement de façade
- confirmer la condamnation de la société AGENCE BERRY à lui payer la somme de 8.539,36 euros au titre des factures des
*1er octobre 2012 : taxes foncières parking/bureaux et frais de gestion de la fiscalité directe locale pour un montant de 4.327,22 euros
* 1er décembre 2012: loyer décembre 2012 pour un montant de 4.212,14 euros
- constater que la société AGENCE BERRY lui a remis les clés le 31 décembre 2015
- condamner la société AGENCE BERRY à lui payer
* la somme de 4.212,14 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2013 et jusqu'au 31 décembre 2015 date de la restitution des clés , soit 151.632 euros
* une indemnité de procédure de 3.000 euros
et aux dépens, distraits au profit de Maître AMIRIAN de la SELARL AVOCAJURIS.
La SCI ARFLO soutient que la société AGENCE BERRY qui lui a régulièrement donné congé le 19 juin 2012 pour le 31 décembre 2012 ne lui a pas restitué les clés jusqu'au 31 décembre 2015 et ce afin de relever son courrier durant trois ans après la fin d bail ; qu'aucun état des lieux n'a été fait ; qu'en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil elle est donc débitrice d'une indemnité d'occupation sur la base d'un montant mensuel de 4.212 euros. et des factures de charges 2012.
Une ordonnance en date du 6 décembre 2018 clôture la procédure.
SUR CE
Attendu qu'il convient de constater que la SAS AGENCE BERRY ORPI a interjeté un appel principal limité aux condamnations prononcées à son encontre ; que la SCI ARFLO n'a pas formé appel incident ;
Que dans ses dispositions non contestées le jugement entrepris a validé le congé délivré le 19 juin 2012 avec effet au 1er janvier 2013 par la SAS AGENCE BERRY à la SCI ARFLO et dit nul et de nul effet le bail conclu le 26 juillet 2012 entre la SAS AGENCE BERRY représentée par son directeur général [C] [K] et la SCI ARFLO SCI constituée entre [C] et [A] [K] et [T] [K] leur père ;
Attendu que la société AGENCE BERRY ne justifie pas, même devant la cour, s'être acquittée des factures de charges venues à échéance avant le 31 décembre 2012 et qui sont dues par le locataire car relevant du bail ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI ARFLO la somme de 8.539,36 euros au titre des factures de charges 2012 ;
Attendu que l'indemnité d'occupation de droit commun due par un occupant sans droit ni titre trouve son fondement l'article 1240 anciennement article 1382 du Code civil ;
Qu'en l'espèce force est de constater que la SCI ARFLO, qui convient désormais en cause d'appel de la validité du congé délivré le 19 juin 2012 avec effet au 1er janvier 2013, se prévalait devant le Tribunal du bail en cours du 26 juillet 2012 ; que par ordonnance de référé du 26 septembre 2012 [C] [K] a été débouté de sa demande tendant à voir ordonner le sursis du déménagement de la SAS AGENCE BERRY de son siège et/ou de ses activités dans les locaux situés [Adresse 1];
Qu'ainsi et même si le preneur n'a pas sollicité d'établissement d'état des lieux et ne justifie pas avoir restitué les clés avant le 31 décembre 2015, la SCI ARFLO ne saurait sérieusement soutenir qu'elle n'a pu reprendre possession des locaux en raison du comportement de locataire, qui selon l'intimée aurait conservé les clés, qu'elle ne lui a pas réclamées, aux seules fins de 'pouvoir relever son courrier durant trois ans après la fin du bail'; qu'en raison du litige portant devant le Tribunal sur la validité du bail conclu le 26 juillet 2012 entre la SAS AGENCE BERRY représentée par son directeur général [C] [K] et la SCI ARFLO, la bailleresse n'a pas souhaité disposer des lieux avant l'audience du 15 décembre 2015 au cours de laquelle les débats se sont tenus devant le Tribunal; qu'il ne saurait donc être reproché à la SAS AGENCE BERRY une attitude fautive à l'origine de l'impossibilité pour la bailleresse de percevoir des revenus de son bien pendant la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015 ;
Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS AGENCE BERRY à payer à la SCI ARFLO une indemnité d'occupation au titre de la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, et statuant à nouveau der débouter la SCI ARFLO de sa demande en paiement à ce titre ; que c'est aussi à tort que le Tribunal a condamné la SAS AGENCE BERRY à payer à la SCI ARFLO une indemnité de procédure de 2.000 euros ;
Attendu que les dépens d'appel incombent à la SCI ARFLO ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS AGENCE BERRY la totalité des frais irrépétibles qu'elle a exposés; qu'il convient de condamner la SCI ARFLO à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant, publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Constate que
- la SAS AGENCE BERRY ORPI a interjeté un appel principal limité aux condamnations prononcées à son encontre
- la SCI ARFLO n'a pas formé appel incident ;
Statuant dans les limites de l'appel interjeté par la SAS AGENCE BERRY ORPI ;
Confirme le jugement rendu le 3 mars 2016 en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI ARFLO la somme de 8.539,36 euros au titre des factures de charges 2012 ;
L'infirme en ce qu'il a prononcé d'autres condamnation à l'encontre la SAS AGENCE BERRY ORPI au profit de la SCI ARFLO et statuant à nouveau,
Déboute la SCI ARFLO du surplus de ses demandes dirigées contre la société AGENCE BERRY ORPI ;
Condamne la SCI ARFLO à payer à AGENCE BERRY ORPI la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne la SCI ARFLO aux dépens et autorise au profit de Maître ANCEAU Avocat, le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du Code de procédure civile.
SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
