France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 28 juin 2018, 14/00854

RG N° 14/00854

MFCT

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la CP X...

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 28 JUIN 2018

Appels d'un jugement (N° RG 12/01273)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 19 décembre 2013

suivant déclarations d'appel des 17 et 28 février 2014

APPELANTE :

EURL ACROBATX agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]

Représentée par Me Béatrice Y... de la SCPDURRLEMAN-Y...-DE RENTY, avocat au barreau de VALENCE, plaidant

et intimée dans RG N°14/01067 joint au RG N°14/00854 par ordonnance du 27/03/14

INTIME :

Monsieur Philippe Z...

né le [...] à [...] (07)

de nationalité Française

[...]

Représenté par Me A... de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par MeThierryB..., avocat au barreau de LYON, substitué par MeJocelyne C..., avocat au barreau de LYON, plaidant

et appelant dans RG N°14/01067 joint au RG N°14/00854 par ordonnance du 27/03/14

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Madame Marie-Françoise J..., Président de chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

Assistées lors des débats de Madame Delphine CHARROIN, Greffierplacé, et de Madame Magalie COSNARD, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 mai 2018

Madame J..., Président, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour.

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FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2010 PhilippeZ... a donné à bail commercial à l'EURL ACROBATX, un bâtiment industriel dépendant d'un immeuble sis à [...], [...] , pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2010.

A compter du mois d'avril 2011, l'EURL ACROBATX a cessé de payer les loyers et charges.

Par exploit du 1er mars 2012, Philippe Z... a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail tendant au paiement de la somme principale de 60.281,80 euros. Par acte du 7 septembre 2012, il a fait assigner l'EURL ACROBATX devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de VALENCE aux fins de voir constater la résiliation du bail.

De son coté, par exploit du 31 mars 2012, l'EURL ACROBATX a fait citer Philippe Z... devant le Tribunal de Grande Instance de VALENCE afin de voir mettre à néant le commandement et de se voir décharger de ses obligations de paiement des loyers tant que le propriétaire n'aurait pas satisfait à son obligation de délivrance des locaux.

Par ordonnance du 11 octobre 2012, le juge des référés, au motif de la saisine antérieure du juge de la mise en état, a débouté Philippe Z... de ses demandes et l'a condamné au paiement d'une indemnité de procédure de 1.200 euros. Par arrêt du 7février2013, la cour a infirmé cette ordonnance mais a dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Philippe Z... a été condamné aux dépens.

Par jugement en date du 19 décembre 2013, le Tribunal a :

- ordonné le rabat de l'ordonnance du 28 juin 2013 ayant fixé la clôture de l'instruction au 15 octobre 2013,

- dit recevables les conclusions de l'EURL ACROBATX déposées le 15octobre 2013 et celles de Philippe Z... déposées le 16octobre 2013,

- fixé la clôture à la date du 22 octobre 2013,

- débouté l'EURL ACROBATX de sa contestation portant sur la qualité à agir de Philippe Z...,

- dit que Philippe Z... a manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail commercial,

- réduit le loyer dû par l'EUR ACROBATX en vertu du bail commercial du 28 mars 2010 à la somme de 1.935 euros HT, soit 2.314,26 euros TTC par mois,

- condamné Philippe Z... à payer à l'EURL ACROBATX, au titre des loyers trop-perçus jusqu'au mois de mars 2011, la somme de 21.946,38 euros TTC assortie des intérêts légaux à compter de l'assignation,

- validé le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2012 à concurrence des loyers impayés sur la base mensuelle de la somme de 2.314,26 euros TTC,

- condamné l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... au titre des loyers impayés, la somme de 73.533,38 euros TTC, compte arrêté au mois de décembre 2013, outre intérêts au taux légal sur la somme de 51.412,28 euros TTC à compter du 25 mai 2013, date de notification des conclusions de Philippe Z..., et sur la somme de 22.121,10 euros TTC à compter du jugement,

- débouté Philippe Z... de sa demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l'article 1722 du Code civil,

- débouté Philippe Z... de sa demande en dommages-intérêts,

- débouté l'EURL ACROBATX de sa demande de condamnation de Philippe Z... à la délivrance des documents prévus à l'article L.125-5 du Code de l'environnement.

Et pour le surplus,

- ordonné une mesure d'expertise aux frais avancés de l'EURLACROBATX et commis pour y procéder Jean D..., avec pour mission, au besoin après s'être adjoint tout sapiteur utile compétent notamment dans la recherche d'amiante,

* d'entendre les parties et tous sachants,

* de se faire remettre par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le bail commercial du 28 mars 2010 et les constatations techniques tenant à la présence d'amiante dans les lieux donnés à bail,

* de visiter les lieux sis à [...] lieudit [...], donnés en location à I'EURL ACROBATX,

* de les décrire ; dire s'ils contiennent au jour du présent jugement de l'amiante ; dans l'affirmative, décrire les matériaux et éléments de structure ou d'équipement en contenant ; déterminer, au regard des articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique, les mesures de nature à remédier à cette présence d'amiante notamment, déterminer les travaux indispensables devant être entrepris en application de la réglementation en vigueur; en évaluer le coût et la durée,

* de donner son avis sur le ou les préjudices subis par I'EURL ACROBATX,

* de répondre aux dires des parties après dépôt d'un pré-rapport

- sursis à statuer sur les demandes de I'EURL ACROBATX tendant à la condamnation de Philippe Z... à réaliser des travaux de désamiantage et au paiement d'une provision, ainsi que sur les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état,

- réservé les dépens.

Par déclaration reçue le 17 février 2014 au greffe, qui l'a enrôlée sous le N° RG 14/854, l'EURL ACROBATX a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

Par déclaration reçue le 28 février 2014 au greffe, qui l'a enrôlée sous le N° RG 14/1067, Philippe Z... a aussi interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 27 mars 2014.

Saisi par conclusions d'incident notifiées le14 septembre 2015 par Philippe Z..., le magistrat chargé de la mise en état, par ordonnance juridictionnelle en date du 31 mars 2016, a :

- rejeté la demande en paiement d'une provision de Philippe Z...,

- autorisé Philippe Z... à pénétrer dans les lieux loués aux fins de faire effectuer la réparation du toit de l'immeuble,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance principale.

Alors que Philippe Z... avait conclu le 18 décembre 2017 et qu'il sollicitait le 9 janvier 2018 la fixation de l'affaire, le conseiller de la mise en état a avisé les conseils des parties le 26 janvier 2018 que l'affaire serait rappelée pour clôture le 22 mars 2018, les plaidoiries étant annoncées au 17 mai 2018.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2018, que la cour vise expressément et auxquelles elle renvoie pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses demandes, l'EURL ACROBATX demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris,

- mettre à néant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par exploit du 1er mars 2012,

- constater, dire et juger que Philippe Z... bailleur n'a pas rempli ses obligations

* en ne délivrant pas un local conforme à sa destination ou immédiatement utilisable et notamment exempt d'amiante

* en n'assurant pas son obligation de remplacement d'un des éléments essentiels de fermeture du bâtiment détérioré par un cambriolage et pour lequel le bailleur a été indemnisé

* en ne procédant pas à une amenée d'alimentation électrique indépendante

- dire en conséquence qu'elle est déchargée de son obligation de paiement des loyers et des charges tant qu'il n'aura pas été satisfait aux obligations du propriétaire,

- à titre très subsidiaire, réduire très substantiellement le montant du loyer et charges,

- condamner Philippe Z... à lui restituer les loyers payés à tort de mars 2010 à mars 2011 soit 43.892,76 euros TTC, outre intérêt au taux légal à compter de chaque règlement,

- faire application de l'article 1154 du Code civil,

- condamner Philippe Z... au paiement de l'indemnisation du préjudice subi par le locataire contraint de libérer les lieux pour réaliser les travaux de désamiantage pendant une durée d'inaccessibilité des lieux 'qui ne s'achévera qu'après que les travaux de désamiantage prévus pour 18 semaines n'auront pas été exécutés',

- dire que l'indemnisation comprendra le coût du déménagement et du ré-emménagement, le coût du loyer de substitution sur justification, mais d'ores et déjà condamner Philippe Z... à lui payer une provision de 100.000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice qui lui a été occasionné,

- surseoir à statuer sur la liquidation des préjudices qui ne pourront être arrêtés au besoin à dire d'expert qu'après que les travaux auront été réalisés,

- condamner Philippe Z... à procéder aux travaux de mise en conformité des lieux, et notamment aux travaux de désamiantage, d'amenée d'une alimentation électrique indépendante, de remplacement du portail de fermeture de l'immeuble sous astreinte

de 1.000 euros par jour de retard passé le huitième jour suivant la décision à intervenir,

- condamner Philippe Z... à délivrer sous astreinte de 1.000euros par jour de retard les documents prévus à l'article L.125-5 du Code de l'environnement,

- condamner Philippe Z... à lui payer une indemnité de procédure de 6.000 euros, étant précisé qu'elle a été contrainte de se défendre tant au référé qu'au fond, tant en première instance qu'en appel,

- débouter Philippe Z... de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions y compris de ses demandes reconventionnelles,

- condamner Philippe Z... aux entiers dépens de première instance comme d'appel, ces derniers étant distraits au profit de ses conseils.

En raison de la notification le 19 mars 2018 de ces nouvelles conclusions, le 22 mars 2018 la clôture de l'affaire a été reportée au 26 avril 2018, avec injonction à Philippe Z... de conclure au plus tard le 5 avril 2018.

Par conclusions récapitulatives N°7 notifiées le 5 avril 2018, que la cour vise expressément et auxquelles elle renvoie pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses demandes, PhilippeZ... demande à la cour, réformant partiellement le jugement entrepris et déboutant la société ACROBATX de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions :

A titre principal de constater dire et juger que le commandement de payer du 1er mars 2012 est valide et que le bail commercial est résilié de plein droit depuis le 1er avril 2012

A titre infiniment subsidiaire de constater, par application de l'article 1722 du Code civil, que le bail est résilié de plein droit en raison de la destruction de la chose louée, sans aucun droit à dédommagement de la société ACROBATX.

En conséquence et en tout état de cause :

- d'ordonner l'expulsion de la société ACROBATX et de tous occupants de son chefs des locaux anciennement loués sis à, lieudit [...], cadastrés section [...] pour 15 a 15 ca,

- de condamner la société ACROBATX à lui payer :

* la somme de 791.814,66 euros au titre des loyers, charges, indemnités de 2 % et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer impayé

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal

* la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

- de constater dire et juger que conformément aux dispositions contractuelles il conservera le dépôt de garantie versé par la société ACROBATX

- de condamner la société ACROBATX aux entiers dépens et de dire que les sommes susceptibles d'être retenues par l'huissier chargé du recouvrement en application de l'article 10 du décret du 8mars2001, devront être supportés 'par les requis' en sus de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

C'est ainsi que l'ordonnance de clôture est intervenue lors de l'audience de mise en état du 26 avril 2018 à 9 heures, les conseils des parties en étant destinataires le même jour à 14h 20.

Par message électronique du 26 avril 2018 à 17 h21 le conseil de la SARL ACROBATX sollicite 'le report de la clôture' afin de permettre l'admission de conclusions récapitulatives notifiées le 26 avril 2016 à 16 h40 et d'une nouvelle pièce 43, 'soit la copie de la pièce pénale intéressant l'affaire venant seulement d'être communiquée par les services du Parquet'.

Par conclusions notifiées le 2 mai 2018, Philippe Z... demande à la cour d'écarter des débats, en l'absence de cause grave au sens de l'article 784 du Code de procédure civile, les conclusions de l'EURL ACROBATX et la pièce 43 notifiées le 26 avril 2018 à 17h21 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture.

SUR CE

Attendu tout d'abord qu'il convient d'écarter des débats les conclusions de l'EURL ACROBATX et la pièce 43 notifiées le 26avril2018 à 17h21 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 26 avril 2018 à 9 heures, alors que force est de constater que :

- le Tribunal a déjà ordonné dans son jugement du 19 décembre 2013 le rabat de l'ordonnance du 28 juin 2013 ayant fixé la clôture de l'instruction au 15 octobre 2013,

- l'affaire est pendante devant la cour depuis le mois de février2014,

- depuis le 26 janvier 2018, les conseils des parties sont avisés de la fixation des plaidoiries au 17 mai 2018,

- en raison de la notification le 19 mars 2018 de nouvelles écritures par l'EURL ACROBATX, la clôture de l'affaire a été reportée au 26avril 2018, avec injonction à Philippe Z... de conclure au plus tard le 5 avril 2018

- Philippe Z... a conclu le 5 avril 2018

- la demande de révocation de la clôture n'a pas été formée par conclusions le 26 avril 2018 mais par message électronique,

- la délivrance le 25 avril 2018 d'une autorisation par le Procureur de la République pour l'utilisation d'une procédure civile des pièces d'une enquête menée entre le 21 septembre et le 14décembre2015 sur la plainte déposée le 21 septembre 2015 par le gérant de la SARL ACROBATX contre Philippe Z... au titre d'infractions à la législation relative à l'amiante et qui comporte un procès-verbal de synthèse, quatre auditions et des annexes, n'est pas susceptible de caractériser l'existence d'une cause grave postérieure au prononcé de la clôture alors qu'au demeurant sont inconnues les suites données à cette enquête, qui a été transmise au Parquet de VALENCE le 17 décembre 2015 ;

Attendu qu'il convient aussi d'écarter des débats comme Philippe Z... l'a conclu, sur le fondement de l'article 66-5 de la loi 71-1130 du 31 décembre 1971 qui proscrit la production des correspondances échangées entre un avocat et ses confrères à l'exception de celles portant la mention " officielle ", le courrier du 13 octobre 2011 adressé par Maître Olivier E..., qui était alors l'avocat de Philippe Z..., à la SCP DURLEMANN, conseil du preneur, versé en pièce 17 par l'EURL ACROBATX ;

Attendu que l'examen des pièces qui ont été versées aux débats révèle que, par acte sous seing privé en date du 28 mars 2010, Philippe Z... a donné à bail commercial à l'EURL ACROBATX, qui exerce une activité génie civil en situation périlleuse, un bâtiment industriel non aménagé à l'état brut dépendant d'un immeuble sis à [...], [...] cadastré [...] comprenant un hangar, un espace pouvant être aménagé exclusivement en bureau et une tour, pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2010, moyennant un loyer mensuel de 3.870 euros HT soit 3.020 euros HT pour le bâtiment et 850 euros pour la tour ;

Qu'il est mentionné au bail que le bâtiment est livré en l'état existant et que le preneur déclare parfaitement les connaître ;

Que la SARL ACROBATIX qui a versé un dépôt de garantie de 3.020euros, a bénéficié d'une franchise de loyer pour la tour du 1ermars 2010 au 28 février 2012, compte tenu des travaux pris en charge par la locataire ;

Qu'il est stipulé au bail :

- une majoration de 2 % en cas de non paiement à son échéance du loyer, charges et accessoires,

- une clause résolutoire à défaut de paiement d'un seul terme à l'échéance convenue un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux et dans ce cas que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation,

- en cas de résiliation du bail une indemnité d'occupation fixée à forfait au double du loyer en vigueur à l'époque où l'évacuation devrait intervenir ;

Qu'enfin en page 14 au titre de l'article XIII CONDITIONS PARTICULIÈRES figure la clause suivante :

' Tout ce qui concerne l'hygiène, la sécurité et la réglementation de son activité, ainsi que tous les travaux réclamés par l'administration ou quelque autorité que ce soit y compris toute mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d'hygiène, de salubrité ou de sécurité et de toute recherche et traitement d'amiante , sont à la charge et aux frais du preneur.';

Attendu qu'à compter du mois d'avril 2011, l'EURL ACROBATX a cessé de payer les loyers et charges ; que par exploit du 1ermars2012, Philippe Z... a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail tendant au paiement de la somme principale de 60.281,80 euros ;

Que par acte du 31 mars 2012, l'EURL ACROBATX a fait citer Philippe Z... devant le Tribunal de Grande Instance afin de voir mettre à néant le commandement du 1er mars 2012 et de se voir décharger de ses obligation de paiement des loyers tant que le propriétaire n'aurait pas satisfait à son obligation de délivrance ; que le preneur a alors invoqué une offre commerciale de la SRA SAVAC établie à sa demande le 23 janvier 2012 chiffrant à un montant de 572.816 euros HT le coût de l'aspiration des poussières d'amiante à effectuer dans tout le bâtiment loué, et incombant au bailleur, selon le preneur ;

Que l'EURL ACROBATX n'a aucunement fait mention devant le Tribunal du bail commercial en date du 21 mars 2012 à effet au 1eravril 2012 qu'elle invoque en cause d'appel, et qui, suivant ses pièces 26 et 30, lui a été consenti par la SCI DCJ pour des locaux situés à proximité à LIVRON moyennant un loyer mensuel de 1.320euros HT porté à 2.320 euros HT dès la mise à disposition de locaux complémentaire neufs qui devaient être construits ;

Attendu que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a débouté I'EURL ACROBATX de sa contestation portant sur la qualité à agir de Philippe Z... ;

Attendu que selon les documents qu'elle a produits, l'EURL ACROBATX a déploré des sinistres vols les 9 février, 24 mars, 14 avril et 9 mai 2011 que son propre assureur n'a pas voulu prendre en charge aux motifs d'une part de l'absence d'alarme anti-effraction et d'autre part de l'absence de garantie souscrite au titre d'objets contenus dans les véhicules de l'EURL ;

Que le preneur a alors reproché au bailleur de :

- n'avoir pas fait bénéficier les lieux d'une arrivée électrique indépendante, ce qui l'a privée de la possibilité de faire installer une alarme dans les lieux loués,

- n'avoir pas correctement assuré la fermeture des locaux loués, bien qu'ayant perçu une indemnité de la compagnie GROUPAMA ;

Que toutefois, si le bail précise que le preneur devra laisser le bailleur installer un sous compteur électrique de petite capacité pour l'éclairage de tous panneaux, ce contrat prévoit en page10 que:

- le preneur aura à sa charge l'obligation de procéder à l'installation du réseau électrique, et encore en page 13 que le preneur réalisera à ses frais exclusifs tous travaux nécessaires à son exploitation notamment dans le domaine électrique,

- la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée en cas de vol ou cambriolage;

Qu'il n'est pas contesté, comme le premier juge l'a déjà relevé, que les locaux loués disposaient lors de la conclusion du bail des fermetures nécessaires que le preneur avait la charge pendant le cours du bail de maintenir en bon état de réparations locatives et d'entretien ;

Qu'ainsi, et même si selon la pièce 14 de la société ACROBATX, la compagnie GROUPAMA qui est l'assureur du bailleur, a versé en mai2011 une somme de 2.116,64 euros (franchise de 252 euros déduite) à Philippe Z... qui a construit un mur à la place du portail, alors que le devis GARCIA du 18 avril 2011 réalisé à la demande du preneur préconisait la fourniture et le remplacement complet pour un montant de 3.153,37 euros TTC d'un tablier de porte sectionnelle de la porte poids lourds endommagée lors 'le 1er mars 2011 lors du cambriolage', le preneur n'a pas caractérisé au titre de ses deux premiers griefs des manquements du bailleur aux obligations lui incombant, de nature à l'autoriser à cesser de payer les loyers et les charges à compter du mois d'avril 2011, comme le Tribunal l'a à bon droit considéré ;

Attendu que le bailleur ne peut par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux dans les lieux loués s'affranchir de son obligation de délivrance ;

Que si l'article 10 du décret 96-97 du 7 février 1996, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, permettait au bailleur de transférer au preneur commercial ses obligations résultant de ce texte, cette disposition a été abrogée par le décret du 13 septembre 2001, auquel est soumis le bail conclu entre les parties le 28 mars 2010 ;

Qu'en cas de travaux prescrits par une réglementation postérieure à la conclusion du contrat de bail il convient de rechercher si le coût des travaux n'excède pas la valeur de la chose louée ;

Attendu, en l'espèce, que le preneur n'établit pas qu'avant son entrée dans les lieux le bailleur ait procédé à un 'désamientage sauvage' des lieux ni encore en mai 2013 'au retrait de plaques enfouies à l'arrière du bâtiment' ;

Qu'aucun document antérieur au 7 novembre 2011 ne consigne de reproches adressés à Philippe Z..., au titre de manquements à ses obligations relatives à la législation sur l'amiante, par l'EURL ACROBATX qui avait réalisé suivant facture du 31 août 2009 soit avant la conclusion du bail à la demande de Philippe Z... des travaux de bardage métallique sur le toit et les quatre faces de la

tour du bâtiment industriel situé [...], [...] ; qu'il apparaît que le preneur a cessé

d'acquitter le paiement des loyers et des charges à compter du mois d'avril 2011 en raison du litige les opposant suite aux vols survenus à compter de février 2011 ;

Que le 7 novembre 2011, le preneur a sollicité le cabinet AHARONIAN; que selon le rapport de repérage, illustré de photographies, qui a ainsi été réalisé par F... I..., existaient à l'intérieur du hangar loué, dans un coin, des plaques amiante-ciment stockées au sol, que F... I... a qualifiées de matériaux dégradés car fortement cassées ; que ce rapport ne mentionne ni mesures ni préconisations ;

Que de son coté, Philippe Z... a sollicité la SARL JLEXPERTISE, qui a missionné Eric G..., pour établir 'un dossier technique amiante, un repérage amiante, des prélèvements et analyses laboratoire et un rapport' ( cf page 2 pièce 11) ; que ce 'diagnostiqueur', après avoir visité les lieux le 27 avril 2012 en compagnie du bailleur, a établi un dossier technique amiante rapport illustré de photographies ; qu'il a aussi fait procéder à des analyses de prélèvements et a conclu à la présence d'amiante à l'état dégradé en trois endroits ; que le laboratoire EUROFINS requis a retenu la présence d'amiante dans les poussières du sol de l'entrepôt, dans la colle du carrelage de l'entrée et 'du fibro en vrac à l'extérieur' ; que la pièce 11 communiquée seulement en cause d'appel par le bailleur ne comporte pas de préconisations ;

Que l'EURL ACROBATX a ensuite requis L'ITGA qui, les 19 et 20septembre 2012, a procédé dans trois zones dans le local professionnel [...] (zone centrale, zone nord et zone sud) à des prélèvements et à des mesures de teneur en amiante après 25 heures mentionnant des concentrations de 150fibres d'amiante par litre d'air ,140,8 fibres d'amiante par litre d'air et encore de 116,60 fibres d'amiante par litre d'air ; que ce rapport d'essai ne comporte pas de commentaires ni de préconisations ; que le courrier du 7 février 2018 de L'ITGA (pièce 38 ACROBATX) mentionne que le seuil sanitaire a été fixé à 5 fibres d'amiante par litre d'air par l'article R.1334-29 du Code de la santé publique ;

Qu'il sera toutefois observé que cette disposition, tout comme celles des articles R.1334-14 et suivants du Code de la santé publique, qui concernent les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, est issu du décret 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis ; que ce décret est donc postérieur à la conclusion du bail du 28 mars 2010 ; qu'en outre la majeure partie des dispositions du décret 2011-629 du 3 juin 2011 sont entrées en vigueur le 1er février 2012 seulement ;

Qu'il s'ensuit que ce décret, ni l'arrêté du 26 juin 2013, ne peuvent être invoqués pour fonder un manquement à l'obligation de délivrance imputée par le preneur à Philippe Z... ;

Que par ailleurs l'article L.125-5 du Code de l'environnement aussi invoqué par le preneur, est issu de la loi 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (ENE) et qui concerne les obligations du bailleur de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, loi qui est aussi entrée en vigueur après la conclusion du contrat de bail ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'EURL ACROBATX de sa demande de condamnation de PhilippeZ... à la délivrance des documents prévus à l'article L.125-5 du Code de l'environnement ;

Attendu que l'analyse des pièces produites et des textes applicables conduit ainsi la cour à considérer et sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, que:

- c'est à tort que le Tribunal a considéré que Philippe Z... avait manqué à son obligation de délivrance le 1er février 2010,

- l'EURL ACROBATX ne caractérise pas l'existence à la date du 31mars 2012 du préjudice de jouissance qu'elle allègue,

- l'EURL ACROBATX est donc tenue au paiement de l'intégralité des loyers et charges échus au 31 mars 2012,

- le commandement de payer délivré le 1er mars 2012 par le bailleur est donc valide et doit produire ses effets,

- l'EURL ACROBATX justifie par ses pièces 26 et 30 qui sont suffisamment probantes de la conclusion d'un nouveau bail le 21mars 2012 à effet du 1er avril 2012,

- l'EURL ACROBATX n'a toutefois plus été en mesure de continuer à jouir à compter du 1er avril 2012 des lieux loués, qui ont ainsi pu être visités le 27 avril 2012 par le bailleur et le diagnostiqueur Eric G... ce qui démontre qu'ils étaient alors inoccupés,

- suite au repérage ainsi effectué des travaux de désamiantage devaient être impérativement réalisés dont le montant qui a été chiffré à 572.816 euros HT suivant offre commerciale non signée de la SRA SAVAC en date du 23 janvier 2012, que le preneur invoque,

- le tènement immobilier sis à [...], [...] , cadastré section [...] , [...], [...] et [...] pouvait être alors estimé compte tenu des caractéristiques du bien, des élément obtenus et de l'état du marché immobilier, à une somme comprise entre 450.000 et 500.000 euros ; selon le courrier adressé le 21 décembre 2012 par Maître H..., notaire associé à [...], à Philippe Z... (sa pièce 4),

- même si l'EURL ACROBATX a continué à invoquer après le 1eravril2012 et encore devant le conseiller de la mise en état et devant la cour, un titre d'occupation sur les lieux dont le bailleur n'a donc pu disposer, le coût des travaux de désamiantage en raison de l'obligation d'entretien, que le bailleur ne pouvait transférer au preneur, est donc supérieur à la valeur des biens loués,

- en conséquence compte tenu du préjudice effectivement occasionné au bailleur l'indemnité d'occupation mensuelle qui doit être supportée par le preneur à compter du 1er avril 2012 et jusqu'à la restitution des clés doit être fixée non au double des loyers mais à la somme de 1.000 euros ;

Attendu que Philippe Z... ne justifie pas d'un autre préjudice que celui occasionné par le défaut de restitution des lieux et qui a été pris en compte au titre de la fixation de l'indemnité d'occupation ;

Que sa demande de dommages et intérêts complémentaire sera donc rejetée, le jugement entrepris étant ainsi confirmé sur ce point par substitution de motifs ;

Attendu en conséquence qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- dit que Philippe Z... a manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail commercial,

- réduit le loyer dû par l'EURL ACROBATX en vertu du bail commercial du 28 mars 2010 à la somme de 1.935 euros HT, soit 2.314,26 euros TTC par mois,

- validé le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2012 à concurrence des loyers impayés sur la base mensuelle de la somme de 2.314,26 euros TTC,

- condamné l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... au titre des loyers impayés, la somme de 73.533,38 euros TTC, compte arrêté au mois de décembre 2013, outre intérêts au taux légal.

- débouté Philippe Z... de sa demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l'article 1722 du Code civil ;

- ordonné une expertise et sursis à statuer sur les demandes de I'EURL ACROBATX tendant à la condamnation de Philippe Z... à réaliser des travaux de désamiantage et au paiement d'une provision ;

Attendu qu'il y a lieu, statuant à nouveau et ajoutant au jugement entrepris :

- de valider le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2012 à concurrence et de constater la résiliation au 1er avril 2012 du bail conclu le 28 mars 2010 entre les parties,

- de condamner l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... au titre des loyers, indemnité contractuelle et charges (taxes foncières au prorata) impayés, la somme de 48.472,68 euros TTC soit à l'examen des justificatifs produits par le bailleur la somme de 35.107,96 euros au titre de la période du 1er avril au 31décembre2011 et 13.364,72 euros au titre de la période du 1erjanvier au 31 mars 2012 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 1er mars 2012,

- de dire que conformément aux stipulations du bail le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation,

- d'ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [...], [...] cadastré [...] ,

- de condamner l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 1eravril 2012 et jusqu'à la restitution des clés,

- de dire n'y avoir lieu à expertise et de débouter l'EURL ACROBATX de ses demandes tendant à la condamnation de Philippe Z... à réaliser des travaux de désamiantage et au paiement de provisions,

- de débouter Philippe Z... du surplus de ses demandes ;

Attendu qu'il convient de condamner l'EURL ACROBATX des dépens de première instance et d'appel ;

Qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Philippe Z... la totalité des frais irrépétibles qu'il a exposés ; que l'EURL ACROBATX sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'il n'y a pas lieu de mettre en sus à la charge de l'EURL ACROBATX le montant du droit prévu à l'article 10 du décret du 12décembre 1996 ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ecarte :

- les conclusions de l'EURL ACROBATX et la pièce 43 notifiées le 26avril 2018 à 17 h21,

- la pièce 17 produite par l'EURL ACROBATX ;

Infirme le jugement rendu le 19 décembre 2013 en ce qu'il a :

- dit que Philippe Z... a manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail commercial,

- réduit le loyer dû par l'EURL ACROBATX en vertu du bail commercial du 28 mars 2010 à la somme de 1.935 euros HT, soit 2.314,26 euros TTC par mois,

- validé le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2012 à concurrence des loyers impayés sur la base mensuelle de la somme de 2.314,26 euros TTC,

- condamné l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... au titre des loyers impayés, la somme de 73.533,38 euros TTC, compte arrêté au mois de décembre 2013, outre intérêts au taux légal,

- débouté Philippe Z... de sa demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l'article 1722 du Code civil,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et ajoutant au jugement rendu le 19 décembre 2013,

Dit n'y avoir lieu à expertise ;

Déboute l'EURL ACROBATX de toutes ses demandes ;

Valide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er mars 2012 et constate la résiliation au 1er avril 2012 du bail conclu le 28 mars 2010 entre les parties,

Ordonne l'expulsion de l'EURL ACROBATX et de tous occupants de son chef des lieux loués sis à [...], [...] cadastré [...] ;

Condamne l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... la somme de 48.472,68 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnité contractuelle impayés au 31 mars 2012, outre intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2012 ;

Dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation ;

Condamne aussi l'EURL ACROBATX à payer à Philippe Z... :

- une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 1er avril 2012 et jusqu'à la restitution effective des clés ;

- la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne l'EURL ACROBATX aux dépens de première instance et d'appel.

SIGNE par Madame J..., Président et par MadameCOSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

| France, Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 28 juin 2018, 14/00854

Synthèse

Références :

Origine de la décision