RG N° 12/05007
MPB
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SCP X...
Me Alexandra Y...
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 28 JUIN 2018
Appel d'un jugement (N° RG 06/00013)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE
en date du 18 septembre 2012
suivant déclaration d'appel du 05 novembre 2012
APPELANTE :
Madame Janine, Paulette Z... née A...
née le [...] à TAIN L'HERMITAGE (26600)
de nationalité Française
[...]
Représentée par Me Stéphanie B... de la SCP B... , avocat au barreau de VALENCE, plaidant
INTIMÉE :
SARL A... MATERIAUX au nom commercial 'TAIN MATERIAUX DISTRIBUTION', prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]
Représentée par Me Alexandra Y..., avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Eric-Louis D..., avocat au barreau de LYON, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Madame Marie-Françoise J..., Président de chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,
Assistées de Madame Magalie COSNARD, Greffier, lors du prononcé.
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mai 2018
Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller, qui a fait rapport et Madame Marie-Françoise J..., Président, assistées de MadameDelphine CHARROIN, Greffier placé, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant
pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile.
Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour avec l'assistance de Madame Magalie COSNARD, Greffier.
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Selon acte notarié du 3 avril 1968, M et Mme A... ont « cédé à titre de bail à loyer'» pour une durée de 9 ans à la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS A...'TAINMATERIAUX DISTRIBUTION (TMD) :
- des bâtiments à usage industriels situés [...] ;
- un terrain à usage de dépôt avec hangar situé [...] ;
- un fonds de commerce de scierie, menuiserie, commerce de bois et matériaux ;
moyennant paiement d'une somme de 1000 fr dont 400 fr pour le fonds de commerce et 600 frs pour les locaux.
L'acte stipulait en outre une promesse de vente au bénéfice du preneur.
Par acte authentique de donation partage du 17 avril 1981, MmeJanine Paulette A... épouse Z... s'est vue attribuer la nue propriété du lot comprenant notamment le tènement immobilier situé [...] . Le fonds de commerce a été attribué à M Bernard A....
Les époux A... sont décédés les [...] et [...].
Mme Z... a introduit une instance en partage judiciaire et nullité de l'acte de donation partage et par jugement du tribunal de grande instance de Valence du 1er juillet 1998, partiellement confirmé par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 21novembre2000, le partage judiciaire des successions des époux A... a été ordonné et Mme Z... a été déboutée de sa demande en nullité.
Se prévalant de l'absence de paiement au titre d'un loyer ou d'une redevance, Mme Z... a fait délivrer à la société ÉTABLISSEMENTS A... le 31 août 1995, à effet du 29 février 1996, un congé avec offre de renouvellement, demandant que le loyer renouvelé soit fixé à un montant annuel de 244'000 Fr, soit 21'952,66 euros.
Saisi par la locataire, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Valence a fixé un loyer commercial de 3 811 € par an à compter du 29 février 1996 au terme d'une décision du 16décembre 2003, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 29 juin 2005.
Mme Z... a fait délivrer à sa locataire, les 5 février 1997, 1eroctobre 2003 et 30 août 2004 des congés sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction qui ont été annulés par un arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 30 avril 2001 et un jugement du tribunal de grande instance de Valence du 22 mars 2005.
Le 8 juillet 2005, Mme Z... a adressé à la société ÉTABLISSEMENTS A... une mise en demeure avant refus de renouvellement en se prévalant de 6 griefs et a vainement poursuivi une instance en résiliation du bail commercial devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence, puis la cour d'appel de Grenoble.
En suite de cette mise en demeure, Mme Z... a fait signifier à sa locataire, par acte d'huissier du 24 août 2005, un congé pour le 28février 2006 sans offre de renouvellement, ni indemnité d'éviction fondée sur les griefs de :
- non-paiement du loyer depuis le 17 avril 1981,
- acte de violence morale exercé sur le bailleur,
- transformation des lieux,
- changement de destination de la chose louée,
- non-respect des clauses contractuelles,
- occupation de locaux non compris dans le bail.
Par jugement du 18 mars 2008, le tribunal de grande instance de Valence a reconnu le droit à indemnité d'éviction de la société ÉTABLISSEMENTS A... et ordonné une mesure d'expertise. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 20 mai 2010 et le pourvoi formé par Mme Z... a été rejeté.
L'expert F... a déposé son rapport le 23 août 2010.
Suivant acte du 31 mars 2006, Mme Marie-Thérèse G... veuve de M Bernard A... avec lequel elle était mariée sous le régime de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale des biens au survivant, a vendu le fonds de commerce à la SARL A... MATERIAUX .
Par acte extrajudiciaire en date du 21 décembre 2010, MmeZ... a fait délivrer à la société A... MATERIAUX , un commandement avant résiliation de bail aux motifs du défaut de paiement des loyers, de changements de l'objet social de la société, et de modification de l'activité et despécialisation du bail.
Le 10 mars 2011, elle lui a également fait délivrer par ministère huissier un congé avec offre de conclusion de bail.
Saisi par la société A... MATERIAUX , le tribunal de grande instance de Valence après avoir ordonné la jonction des instances a, par jugement en date du 18 septembre 2012 :
- donné acte à la SARL A... MATERIAUX de ce qu'elle venait aux droits de la SARL TMD ÉTABLISSEMENTS A... ;
- déclaré nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 21 décembre 2010 ;
- débouté en conséquence, Mme Z... de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;
- dit nul et de nul effet le congé avec offre de renouvellement délivré le 10 mars 2011 ;
- constaté que Mme Z... n'a pas fait usage de son droit de repentir ;
- fixé l'indemnité d'éviction due par Mme Z... à la SARL A... MATERIAUX à la somme de 330 375,60 euros ;
- condamné Mme Z... à payer cette somme de 330 375,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- constaté que Mme Z... n'a pas attrait à la procédure les co-partageants à l'acte de donation partage du 17 avril 1981 par lequel elle a acquis la nue-propriété de la parcelle cadastrée [...] sise à [...] ;
- en conséquence, dit que le Tribunal n'est pas valablement saisi de la demande en garantie formulée par Mme Z... à l'encontre de la « succession A... » et en tant que de besoin, l'en a déboutée ;
- condamné Mme Z... à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 12 387,75 euros arrêtée au mois de septembre 2012 au
titre du préjudice du fait de la TVA non récupérée et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné Mme Z... en outre à payer à la SARL A... MATERIAUX la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné Mme Z... à payer à la SARL A... MATERIAUX la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées ;
- condamné Mme Z... aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.
Mme Z... a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 5 novembre 2012
Par acte d'huissier du 18 octobre 2012, Mme Z... a notifié à la SARL A... MATERIAUX son droit de repentir avec offre de renouvellement.
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Au terme de ses dernières conclusions n°11, notifiées le 2 mai 2018, Mme Z... demande à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL :
- déclarer irrecevable au visa de l'article 909 du code de procédure civile et non fondée la demande à hauteur de 10000euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en appel ;
- constater que Mme Z... a notifié son droit de repentir à la société A... MATERIAUX en date du 18 octobre 2012 ;
- constater la validité et l'irrévocabilité de ce repentir et qu'il a été fait dans les délais légaux ;
- en conséquence, constater que Mme Z... n'est pas redevable de la somme de 330 375,60 euros au titre de l'indemnité d'éviction, somme qu'elle a été condamnée à verser à la société A... MATERIAUX , par le jugement en date du 18septembre 2012 ;
- constater que les frais d'instance ont été payés à hauteur de 13427,93 euros ;
- condamner la société A... à restituer l'intégralité des sommes qu'elle prétend avoir consignées au titre de l'exécution provisoire soit au 31 mai 2018, la somme de 27 172,67 euros sauf à parfaire, ainsi que les loyers pour la période du 29octobre1994 au 29 février 1996 soit 13 077,27 euros ;
- infirmer le jugement du 18 septembre 2012 en ce qu'il l'a condamnée à la somme de 12 387,75 euros au titre du préjudice subi du fait de la TVA non récupérée, la société A... MATERIAUX ne justifiant pas de son préjudice pour la totalité de la période invoquée ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme Z... à la somme de 5 000 euros à titre de procédure abusive, Mme Z... n'ayant fait qu'exercer une voie de droit invoquant des manquements survenus après 2005 ;
- débouter la société A... MATERIAUX de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
A TITRE SUBSDIAIRE, au cas où le droit de repentir de Mme Z... était jugé non valable :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Valence en date du 18 septembre 2012 en toutes ses dispositions;
- dire et juger irrecevable et mal fondée la procédure engagée par la société A... MATERIAUX ;
- constater que les parties ne sont pas liées par un contrat de bail commercial mais par un contrat de location-gérance ;
- en conséquence, débouter la société A... de sa demande d'indemnité d'éviction ;
- A défaut et si l'existence d'un bail commercial est constatée : juger que la société A... MATERIAUX n'a pas respecté ses obligations contractuelles au titre du bail du 3 avril 1968 ;
- en conséquence, dire et juger bien fondés les commandements visant la clause résolutoire du bail ' et notamment celui signifié le 21 décembre 2010 par Mme Z... à la société A... MATERIAUX ;
- condamner la société A... à verser la somme de 13077,29euros au titre des loyers échus du 29 octobre1994 au 29 février 1996 avec intérêts légaux ;
- juger que Mme Z... peut se prévaloir d'une résiliation contractuelle du bail ;
- dire et juger que le congé délivré par Mme Z... avec offre de conclusion de bail en date du 10 mars 2011 est valable ;
- constater que le loyer annuel sera de 30 000 euros HT pour la parcelle [...] sise [...] ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
Si par extraordinaire la Cour jugeait le droit de repentir non valable et les commandements nuls et de nuls effets :
- Ordonner une nouvelle expertise ;
- Sur l'indemnité d'éviction : infirmer le jugement du 18septembre2012 en toutes ses dispositions ;
* Rejeter les conclusions du rapport d'expertise ;
* Constater que l'expert n'explicite pas en quoi l'indemnité d'éviction doit être une indemnité de remplacement et non une indemnité de transfert ;
* Dire et juger que Mme Z... a été condamnée sur la base d'un transfert hypothétique de cette société ;
* Dire que cette société ne démontre en aucune façon que la privation d'une seule parcelle au surplus située à une autre adresse que le siège social contraindrait obligatoirement celle-ci à transférer toute son activité et tout le fonds ;
* Dire que la société A... MATERIAUX n'apporte aucune preuve de cette obligation ;
* débouter la société A... MATERIAUX de sa demande de revalorisation de l' indemnité de remplacement et de l'affectation d'un abattement pour vétusté inférieur à 50 % ;
* Débouter la société A... MATERIAUX de sa demande au titre du remploi ;
* La débouter de sa demande au titre des frais de réinstallation et de sa demande de revalorisation ;
* La débouter de sa demande au titre du trouble commercial et au titre de la revalorisation de cette indemnité ;
* La débouter de sa demande au titre des frais de déménagement et infirmer le jugement en ce qu'il a retenu à ce titre la somme de 43 175,60 euros TTC ;
* La débouter de sa demande au titre des frais de publicité et de revalorisation de ces frais ;
* La débouter de sa demande au titre des frais de licenciement ;
* Débouter la SARL A... MATERIAUX de sa demande au titre de l'indemnité d'éviction ;
* Donner acte à Mme Z... de sa proposition de vente à la société A... de la parcelle [...] pour un euro symbolique et abandon de la part de la société A... du paiement de toutes les sommes éventuellement dues et de la cessation de toutes procédures ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- débouter la société A... MATERIAUX de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- constater que Mme Z... n'a pas agi par abus ;
- constater qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;
- débouter la société A... MATERIAUX de toutes ses demandes et notamment de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- La débouter de sa demande au titre du remboursement de TVA ;
- la débouter de sa demande de produire les justificatifs de paiement de la TVA ;
- débouter la société A... MATERIAUX de ses demandes fins et prétentions, et notamment celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
- condamner la société A... MATERIAUX à la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens, distraits au profit de la SCPBOUTHIER-PERRIER B... H..., Avocat.
A titre principal, Mme Z... entend se prévaloir de l'extinction du droit à indemnité d'éviction de la société A... MATERIAUX par l'exercice de son droit de répentir le 18 octobre 2012 et soutient avoir respecté le délai de 15 jours prévu par l'article L.145-58 du code de commerce qui ne pouvait courir qu'à compter de la date de signification du jugement fixant le montant de l'indemnité d'éviction.
Elle fait valoir que son répentir est dépourvu d'ambiguité, qu'elle a clairement fait connaître son intention de prendre à sa charge l'intégralité des frais de l'instance et qu'elle s'est déjà acquittée du paiement de l'état de ces frais présenté par sa contradictrice.
Elle ajoute que dans le cadre d'une instance devant le juge de l'exécution, la société A... MATERIAUX a reconnu la validité du droit de repentir.
Mme Z... conteste l'existence d'un préjudice lié à la non récupération de la TVA et affirme avoir remis à la société A... MATERIAUX les quittances d'indemnité d'occupation jusqu'en novembre 2012, date à partir de laquelle la locataire ne lui a plus rien versé, et que les sommes versées au titre des loyers et figurant dans les pièces comptables produites aux débats, sont des sommes hors taxes, tout comme celles encaissées par le notaire.
Mme Z... considère que la délivrance d'un nouveau commandement visant la clause résolutoire le 21 décembre 2010 et d'un nouveau congé le 10 mars 2011 était justifié par de nouveaux manquements commis par la locataire postérieurement au 24août2005 et qu'elle n'a commis aucun abus en les invoquant.
A titre subsidiaire, Mme Z... soutient que la société A... MATERIAUX ne peut se prévaloir d'un bail commercial et qu'aucune des décisions intervenues à ce jour entre les parties n'a statué sur la qualification des relations contractuelles.
Elle fait valoir que le bail commercial ne peut porter sur un fonds de commerce, que l'acte de 1968 a prévu une redevance et non un loyer, qu'il y est fait référence aux dispositions de la loi de 1956 sur la location gérance ; qu'aucun loyer n'a été individualisé concernant la parcelle qui lui a été attribuée et que la convention dans son ensemble doit s'analyser comme un contrat de location gérance indivisible.
Elle souligne que dans l'acte de vente du fonds de commerce du 31mars 2006, la société A... MATERIAUX a admis l'existence d'une location gérance, qu'elle a entendu y mettre fin au profit d'une convention d'occupation précaire, portant nécessairement sur l'ensemble des biens initialement loués.
Elle conteste par ailleurs qu'en l'absence de clause de tacite reconduction insérée dans le bail, celui-ci ait pu se poursuivre à l'issue de sa durée initiale de 9 années, ni même qu'un bail se soit tacitement formé entre elle et la société A... MATERIAUX en l'absence de tout loyer.
Mme Z... soutient par ailleurs que si l'existence d'un bail est reconnue, aucune des décisions intervenues n'a statué sur les manquements invoqués au soutien du commandement visant la clause résolutoire du 21 décembre 2010 et du congé du 10mars2011.
Elle se prévaut à ce titre du défaut de paiement des loyers entre le 29 octobre 1994 et le 29 février 1996, entre le 30 décembre 2012 et le 31 mai 2018, du non remboursement des taxes foncières de 2013 à 2017 ; du changement d'objet social de la locataire ; de la modification de la destination de la chose louée et de la transformation des lieux ; de la cession du fonds de commerce résultant de la cession des parts sociales et emportant cession du «'bail'», le tout intervenu sans son consentement.
Enfin, Mme Z... conteste le principe et l'évaluation de l'indemnité d'éviction résultant de l'expertise F... aux motifs que :
- l'expert n'a pas expliqué en quoi le fonds ne serait pas transférable, ni justifié que l'éviction de la parcelle en question entraînerait sa disparition ;
- la modicité du loyer versé démontre qu'il s'agit d'un accessoire affecté au dépôt et stockage de matériaux bati d'un auvent de stockage et non le local principal d'exploitation ;
- la société A... MATERIAUX dispose d'autres surfaces de stockage sur les 5350 m² des autres parcelles exploitées et d'autres solutions de transfert ;
- la valeur de remplacement de la parcelle évincée est nulle et l'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce à hauteur de 69000 euros non justifiée par l'expert ;
- aucun travaux n'a été réalisé sur la parcelle [...] objet du litige.
Elle critique également les évaluations faites des pertes accessoires.
Mme Z... rappelle son offre de vente de la parcelle litigieuse pour un prix symbolique d'un euro en contrepartie de l'abandon de toute prétention par la société A... MATERIAUX .
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Selon ses dernières écritures récapitulatives n°12 notifiées le 2mai2018, la société A... MATERIAUX entend voir :
- dire et juger que Mme Z... a interjeté un appel total du jugement qui fixait notamment l'indemnité d'éviction, ledit appel équivalant donc à une remise en cause de l'indemnité d'éviction allant à l'encontre du principe de l'exercice de son droit de repentir ;
- dire et juger que Mme Z... n'a pas procédé au paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, ce défaut de règlement des frais allant à l'encontre de l'exercice de son droit de repentir ;
- dire et juger que Mme Z... a déposé un dossier de surendettement, à l'occasion duquel elle a déclaré la dette correspondant aux causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 11 octobre 2012 comprenant la moitié de la condamnation au titre de l'indemnité d'éviction, allant à l'encontre de l'exercice de son droit de repentir,
- dire et juger que l'exercice abusif du droit de repentir de Mme Z... ne saurait entraîner la mise en cause du statut de bail commercial du contrat liant les parties
- dire et juger que Mme Z... n'a jamais payé les frais d'instance et ne démontre pas avoir fait connaître son intention de régler les frais de procédure ;
- dire et juger que Mme Z... ne pouvait pas exercer son droit de repentir sur la base du congé délivré le 10 mars 2011 puisque les parties sont en l'état du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction délivré le 24 août 2005 sur lequel il a été statué de façon définitive suivant l'arrêt de la Cour de Grenoble le 20 mai 2010
- prendre acte que lors de la première instance, Mme Z... n'a pas fait usage de son droit de repentir ;
- dire et juger que le droit de repentir signifié par Mme Z... le 18 octobre 2012 est utilisé de façon ambiguë et inadaptée ;
- dire et juger que ce droit de repentir n'est pas pur, simple et sans réserve ;
- dire et juger qu'il est dépourvu de toute validité et efficacité ;
En conséquence :
- Dire nul et de nul effet le droit de repentir signifié par MmeZ... le 18 Octobre 2012 ;
Si toutefois la Cour reconnaissait la validité du droit de repentir de Mme Z... du 18 octobre 2012 :
- dire et juger que le droit de repentir signifié par Mme Z... le 18octobre 2012 n'est pas un droit de repentir ferme et définitif, que Madame Z... l'utilise à mauvais escient, et que la notification du 18 octobre 2012 est dépourvue de tout effet à son égard ;
- dire et juger qu'elle a respecté la totalité de ses obligations contractuelles au titre du bail du 3 avril 1968 ;
En conséquence,
- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions;
STATUANT A NOUVEAU et y ajoutant :
1- Sur les demandes reconventionnelles de Mme Z... formulées à hauteur d'appel :
* Sur les frais d'expertise :
- dire et juger que la somme de 1 660.07€ alléguée par MmeZ... au titre des frais d'expertise ne sera pas qualifiée d'excédant ;
- dire et juger que Mme Z... n'ayant pas respecté le règlement de l'exécution provisoire du jugement rendu en première instance, la somme de 1 660,07 n'est pas due à Madame Z....
* Sur le prétendu règlement de 13 247,93€ au titre des frais d'instance:
- dire et juger que la somme de 13 427,93€ payée par MadameZ... en deux fois ne constitue qu'un règlement volontaire très partiel de l'exécution provisoire du jugement de première instance ; et qu'il n'appartient pas en conséquence à la débitrice de pouvoir imputer cette somme à un poste de condamnation défini ;
- dire et juger que Madame Z... ne démontre pas ainsi avoir réglé les frais d'expertise et les frais d'instance
- débouter Mme Z... de sa demande reconventionnelle à ce sujet et dire et juger qu'elle reste toujours redevable des frais d'instance ;
* Sur la demande de restitution l'intégralité des sommes consignées au titre de l'exécution provisoire soit au 31 mai 2018, lasomme de 27172,67 euros, sauf à parfaire :
- dire et juger que cette demande relève de la compétence du Juge de l'exécution dans la mesure où elle est directement liée à l'obtention de l'application très partielle de l'exécution provisoire des jugements ;
- débouter Mme Z... de sa demande reconventionnelle à ce sujet;
- dire et juger que le montant de 27 172,67€ correspond aux sommes attribuées au titre de l'exécution provisoire, ordonnée par le jugement du 12 septembre 2012 et que Mme Z... n'a exécuté que très partiellement ;
* Sur la demande de contre-expertise :
- débouter Mme Z... de sa demande de contre-expertise pour le chiffrage de l'indemnité d'éviction aux motifs que les conclusions de l'expert judiciaire F..., sont claires et justifiées, et en toute hypothèse que Mme Z... aurait pu se manifester, en temps utile, sur sa demande de chiffrage de l'indemnité d'éviction et sous forme de dires ;
* sur la proposition de vente de la parcelle [...] pour un euro symbolique de Mme Z... :
Si par extraordinaire la Cour reconnaissait la validité du droit de repentir de Mme Z...,
- prendre acte de l'offre de vente de la parcelle [...] sise [...] pour un euro symbolique, formulée par Mme Z... au profit de la société A... MATERIAUX ;
- prendre acte de l'accord de la société A... MATERIAUX pour acquérir la parcelle de [...] sise [...] de Mme Z... pour un euro symbolique, sauf en ce qui concerne l'abandon des sommes réclamées par la société A... MATERIAUX à Mme Z... ;
- ordonner le sursis à statuer de la décision à intervenir afin de permettre aux parties de vérifier qu'aucun droit de préemption des pouvoirs publics pourrait être exercé sur la parcelle [...] sise [...] ;
2 - Sur les demandes de la société A... MATERIAUX formulées à hauteur d'appel :
* Sur le règlement partiel par Mme Z... des sommes dues au titre de l'exécution provisoire ordonnée par le jugement rendue en première instance :
- dire et juger que Mme Z... reste toujours redevable d'une partie importante des sommes dues au titre de l'exécution provisoire du jugement rendu en première instance ;
* Sur les frais accessoires liés aux déménagements des autres locaux loués par la société A... MATERIAUX :
- condamner Mme Z... à payer à la société A... MATERIAUX la somme de 16.171,20 € HT, correspondant à la perte accessoire à son éviction résultant de la nécessaire cessation de ses autres contrats de location annexes et accessoires à son activité, outre intérêts à compter de l'arrêt à intervenir ;
* Sur la demande de condamnation de Mme Z... au titre de la TVA non récupérée sur les loyers versés d'octobre 2012 à avril 2018 :
- condamner Mme Z... à payer à la société A... MATERIAUX , la somme de 4 170,75€ au titre du préjudice subi du fait de la TVA non récupérée, d'octobre 2012 à avril 2018, et à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter dudit arrêt à intervenir ;
* condamner Mme Z... à lui payer les sommes de :
- 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;
- 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour non respect de l'obligation de la confidentialité attachée à la procédure de médiation ;
- 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
* condamner Mme Z... aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de la SELARL AXIS, Avocats au Barreau de GRENOBLE, sur son affirmation de droit.
La société A... MATERIAUX conteste la validité du droit de repentir de la bailleresse aux motifs qu'elle a épuisé ce droit lors du congé du 24 août 2005 et ne pouvait valablement l'exercer dans le cadre du congé avec refus de renouvellement du 10 mars 2011 lequel est ambiguë.
Elle conteste le caractère ferme et définitif du repentir exercé compte tenu de l'appel total relevé par Mme Z... à l'encontre du jugement fixant l'indemnité d'éviction, de la demande de contre-expertise pour l'évaluation de cette indemnité, de la déclaration du montant de cette dernière au titre de ses dettes auprès de la commission de surendettement, de l'absence de paiement des sommes dues au titre de l'exécution provisoire comme de l'intégralité des frais de l'instance et enfin de sa contestation de l'existence même d'un bail soumis au statut des baux commerciaux résultant des termes mêmes de l'acte de repentir.
La locataire affirme avoir honoré le paiement des loyers tels que fixés par le juge des loyers commerciaux et considère que la bailleresse fait un usage abusif du droit de repentir.
Elle fait valoir que la contestation de l'existence d'un bail commercial à son bénéfice se heurte à l'autorité de la chose jugée, les différentes décisions de justice rendues procédant de la qualification de bail commercial des rapports locatifs existants entre les parties et de l'application du statut des baux commerciaux.
Elle soutient que les griefs invoqués par la bailleresse dans le commandement du 21 décembre 2011 pour justifier la résiliation du bail ont déjà été examinés et rejetés par les précédentes décisions.
Au surplus, elle explique que:
- les loyers correspondants à la période du 1er novembre 1994 au 29février 1996 ont été consignés auprès de maître K..., notaire, en raison du litige relatif au partage des successions des époux A... qui a trouvé son terme dans un arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 20 novembre 2012 et donné lieu à un procès-verbal du notaire du 2 août 2013 ;
- les loyers des mois d'octobre 2002 à novembre 2012 ont été payés directement à Mme Z... ;
- les loyers dus pour la période de décembre 2012 à novembre 2013 ont été séquestrés avec l'accord de la bailleresse auprès de la CARPA;
- à compter du mois de décembre 2013, les indemnités d'occupation ont été versées entre les mains de l'huissier de justice chargé de la mise en oeuvre d'une saisie attribution diligentée en exécution de la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Valence le 18 septembre 2012 ;
- il n'y a pas eu ni changement de son objet social, ni modification de la destination des lieux loués, son activité ayant évolué pour répondre aux besoins de sa clientèle alors que le bail prévoyait initialement le commerce de matériaux de toutes natures et dérivés,
- la cession de ses parts sociales à une société JCM n'a eu aucune incidence sur son objet social, ni entraîné la cession du fonds de commerce.
Concernant le congé avec offre de renouvellement du 10 mars 2011, la société A... MATERIAUX considère qu'il est nul, MmeZ... lui ayant préalablement fait délivrer un congé sans offre de renouvellement le 24 août 2005 et ne pouvant dès lors qu'exercer son droit de repentir pour revenir sur ce précédent congé.
La société A... MATERIAUX rappelle que la parcelle en litige a été louée au titre d'un bail unique et fait valoir qu'elle est nécessaire à l'exploitation du fonds de commerce qui serait compromise par sa privation.
Elle reprend à son compte les constatations et conclusions de l'expert ayant conduit ce dernier à retenir le principe d'une indemnité d'éviction de 82 000 euros et à évaluer ses préjudices accessoires.
Elle indique être prête à accepter l'offre de vente, si la cour devait reconnaître l'efficacité du repentir de la bailleresse, mais n'entend pas renoncer à l'intégralité de ses demandes.
La clôture de la procédure est intervenue le 3 mai 2018.
MOTIFS DE LA DECISION :
1°) sur l'exercice du droit de répentir du bailleur et ses conséquences:
Conformément aux dispositions de l'article L.145-58 du code de commerce, si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail.
Par acte d'huissier du 18 octobre 2012, Mme Z... a fait signifier à la SARL A... MATERIAUX son offre de renouvellement du bail au titre de l'exercice de son droit de repentir.
Par jugement en date du 18 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Valence a fixé l'indemnité d'éviction due par MmeZ... à la société A... MATERIAUX à la somme de 330'375,60 euros.
Mme Z... ayant relevé appel de cette décision le 5 novembre suivant, elle n'a pas acquis force de chose jugée, ce qui permet l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir.
Il n'est pas contesté que la locataire occupe toujours la parcelle louée et la société A... MATERIAUX ne justifie pas avoir pris des dispositions aux fins d'assurer sa réinstallation.
L'acte extra judiciaire du 18 octobre 2012 ne fait expressément référence à aucun des multiples congés délivrés par Mme Z..., mais précise que le congé avec offre de renouvellement délivré à la société A... MATERIAUX le 11 mars 2011 a été déclaré nul.
Il en résulte que les parties se trouvaient en l'état du congé sans offre de renouvellement, ni d'indemnité d'éviction du 24 août 2005 sur le fondement duquel le droit à indemnité d'éviction de la société A... MATERIAUX a été reconnu.
La notification du 18 octobre 2012 est intervenue dans les suites immédiates du jugement du 18 septembre 2012 privant le congé du 10 mars 2011 de tout effet alors que la bailleresse avait soutenu qu'il constituait l'exercice de son droit de repentir. Elle apparaît dès lors comme la réitération par Mme Z... de la volonté de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction.
Si postérieurement à l'exercice de son droit de repentir, MmeZ... a d'une part relevé appel général du jugement du 18septembre 2012, d'autre part déclaré la partie de l'indemnité d'éviction assortie de l'exécution provisoire au titre de ses dettes exigibles dans une procédure de surendettement, il s'agit d'actes accomplis à titre conservatoire qui n'entachent d'aucune ambigüité, ni réserves, l'exercice de son droit de repentir.
Il est en outre, indifférent que Mme Z... ait relevé appel général de la décision de première instance, dès lors que dans ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, elle limite son appel, à titre principal,'au constat de l'exercice de son droit de repentir, à ses conséquences et aux seules dispositions relatives aux demandes indemnitaires accessoires de la société A... MATERIAUX .
Par ailleurs, le paiement des frais d'instance étant une conséquence et non une condition de l'exercice de ce droit, la société A... MATERIAUX ne peut valablement s'y opposer en faisant état d'un paiement incomplet de ces frais, Mme Z... justifiant, par les courriers officiels de son conseil en date des 11 août et 3octobre 2016, avoir fait parvenir à son adversaire deux règlements pour un total de 13 427, 93 euros avec imputation exprès sur les frais d'instance. La société A... MATERIAUX ne justifie d'aucune demande supplémentaire.
Ces paiements confortent le caractère ferme et irrévocable de l'exercice par Mme Z... de son droit de repentir.
Il sera donc dit que Mme Z... a valablement exercé son droit de repentir le 18 octobre 2012 et que les dispositions du jugement fixant le montant de l'indemnité d'éviction et condamnant MmeZ... à son paiement, se trouvent mises à néant.
2°) sur la restitution des loyers et charges consignés :
L'anéantissement de la condamnation de Mme Z... au versement de l'indemnité d'éviction emporte de plein droit restitution des sommes versées affectées au règlement de la condamnation de ce chef, notamment les loyers consignés auprès de la CARPA durant l'instance devant le juge de l'exécution et ceux appréhendés par voie de saisie attribution.
Cette répétition de sommes devenues indues s'évinçant de l'arrêt qui constitue à lui seul le titre de restitution, il n'est pas nécessaire de l'assortir d'une condamnation.
3°) sur l'indemnisation au titre de la TVA déductible :
La société A... MATERIAUX soutient que par la faute de Mme Z..., défaillante dans son obligation de lui délivrer quittance des loyers acquittés, elle n'a pu bénéficier du remboursement de la TVA versée au titre de ces paiements entre février 1996 et avril 2018.
Si Mme Z... verse aux débats copies des quittances qu'elle aurait établies entre avril 2010 et novembre 2012, elle ne fournit aucun élément justifiant de leur remise effective ou de leur envoi à sa locataire.
Le bail du 3 avril 1968 ne prévoit aucune disposition assujettissant le loyer à la TVA et le jugement du juge des loyers commerciaux en date du 16 décembre 2003, confirmé par arrêt de la cour du 25 juin 2005, qui a fixé le montant du loyer à 3 811 euros par an, n'a pas précisé si cette somme était HT ou TTC.
Il ressort des courriers de transmission des paiements de loyers adressés à Mme Z... par le conseil de la société A... MATERIAUX , et notamment d'un courrier du 16 février 2004, que la locataire a majoré le loyer fixé et versé un loyer TTC à sa bailleresse ce que cette dernière a accepté, encaissant sans réserves la majoration résultant de l'application de la TVA.
Cet assujettissement du loyer à la TVA a été pris en compte par le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence dans son ordonnance du 29 mars 2006 allouant une provision de loyers TTC, ce qu'a confirmé cette cour par arrêt du 30 mai 2007.
Néanmoins, si la société A... MATERIAUX , elle même assujettie à la collecte de la TVA sur ses ventes, pouvait prétendre à la déduction de la TVA payée sur le loyer sur présentation de factures ou quittances, il sera relevé d'une part que depuis 1996, elle ne justifie d'aucune réclamation antérieure formalisée auprès de sa bailleresse sur la délivrance de quittances, les éléments de la procédure révélant que cette prétention n'a été élevée que par conclusions récapitulatives de première instance du mois de juin2012 ; d'autre part que Mme Z..., non commerçante, n'ayant jamais opté pour la soumission à la TVA de son activité de location de locaux à usage professionnel, cette taxe n'a jamais été exigible à son égard, condition à la déductibilité de la taxe.
Ainsi, la société A... MATERIAUX ne démontre pas que le défaut de remise de quittances lui a causé préjudice.
La décision de première instance qui a condamné Mme Z... à indemniser la locataire sera infirmée et la société A... MATERIAUX sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la TVA déductible.
4°) Sur l'indemnisation pour procédure abusive :
Alors même qu'elle avait fait délivrer à sa locataire, le 24 août 2005, un congé sans renouvellement, ni offre d'indemnité d'éviction et qu'une instance en contestation de ce congé était encore pendante, Mme Z... lui fait signifier un commandement visant la clause résolutoire le 21 décembre 2010, puis un nouveau congé «'avec offre de conclusion de bail'» le 10 mars 2011.
Cette accumulation d'actes contradictoires révèle la volonté de MmeZ... de s'opposer tant à la poursuite de l'occupation de son bien qu'aux droits de la locataire, lui déniant le bénéfice de la propriété commerciale pourtant consacrée par une décision de justice définitive du 29 juin 2005.
Par ailleurs, la lecture du commandement du 21 décembre 2010 permet de constater que les griefs invoqués à l'encontre de la société A... MATERIAUX ont déjà été examinés par les juridictions qui les ont jugés infondés au terme d'un arrêt définitif de cette cour du 20 mai 2010.
C'est donc à bon droit que le tribunal a pu considérer que la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 21décembre 2010 et du congé du 10 mars 2011 avait été faite de mauvaise foi par Mme Z... et sanctionner cet abus de droit par l'octroi d'une indemnité de 5 000 euros. Sa décision devra être confirmée.
La société A... MATERIAUX entend également être indemnisée de l'exercice abusif par Mme Z... de son droit d'appel qu'elle estime empreint de mauvaise foi.
Bien qu'ayant exercé son droit de repentir, Mme Z... a relevé appel aux fins de contester la décision de première instance d'une part sur des dispositions accessoires, d'autre part à titre subsidiaire et conservatoire dans l'hypothèse où l'exercice de son droit de repentir lui serait contesté par la locataire, ce qui a été le cas.
Quelqu'ait pu être les errements procéduraux antérieurs de MmeZ... qui sont inopérants à caractériser un exercice abusif de son droit d'appel, la société A... MATERIAUX ne démontre pas que la bailleresse a, de mauvaise foi, relevé appel du jugement, alors même que celui-ci se trouve partiellement réformé et privé d'une partie de ses effets.
La société A... MATERIAUX sera déboutée de sa demande complémentaire de dommages et intérêts.
5°) Sur la violation de la confidentialité de la médiation judiciaire:
Afin d'assurer la nécessaire confidentialité de la médiation judiciaire et conformément aux dispositions de l'article 131-14 du code de procédure civile, les déclarations recueillies par le médiateur ne peuvent être ni produites, ni invoquées dans la suite de la procédure sans l'accord exprès des deux parties.
En faisant état dans ses écritures postérieures, de l'état des échanges entre les parties devant le médiateur, Mme Z... a enfreint cette règle de confidentialité. Elle sera condamnée à verser à la société A... MATERIAUX la somme de 1 euro symbolique en réparation de son préjudice moral.
6°) Sur la proposition de vente:
La proposition de vente du bien loué moyennant un euro symbolique n'étant envisagée par Mme Z... qu'à titre transactionnel, comme l'ultime recours pouvant lui éviter d'avoir à verser l'indemnité d'éviction, elle ne saurait recevoir d'onction de cette cour, sous quelque forme que ce soit, au bénéfice de la société A... MATERIAUX , alors que le droit de repentir de la bailleresse a été jugé valablement exercé et que la locataire n'entend abandonner aucune de ses prétentions au titre d'un accord transactionnel.
La société A... MATERIAUX sera déboutée de sa demande tendant à voir la cour prendre acte de la proposition de vente.
7°) Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La société A... MATERIAUX a été contrainte d'engager de nouveaux frais non taxables de représentation en justice qu'il paraîtrait contraire à l'équité de laisser à sa charge.
Mme Z... s'étant soumise, dans l'exercice de son droit de repentir, au paiement des frais de l'instance sera condamnée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à lui verser la somme complémentaire de 2 00 euros.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
DIT que Mme Janine A... épouse Z... a valablement exercé son droit de repentir ;
DIT que les dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Valence en date du 18 septembre 2012, fixant le montant de l'indemnité d'éviction et condamnant Mme Z... à son paiement, se trouvent mises à néant';
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a condamné MmeJanineA... épouse Z... à payer à titre de dommages et intérêts la somme de 12 387,75 euros arrêtée au mois de septembre 2012 au titre du préjudice du fait de la TVA non récupérée et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
Statuant à nouveau sur ce seul point';
DEBOUTE la SARL A... MATERIAUX de sa demande de dommages et intérêts au titre de la TVA déductible';
Y ajoutant ;
CONDAMNE Mme Janine A... épouse Z... à verser à la SARL A... MATERIAUX un euro à titre de dommages et intérêts pour violation de la confidentialité de la médiation ;
DEBOUTE la société A... MATERIAUX de ses demandes relatives à des dommages et intérêts complémentaires et à la proposition de vente du bien loué ;
CONDAMNE Mme Janine A... épouse Z... à verser à la SARL A... MATERIAUX la somme complémentaire de 2000euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme Janine A... épouse Z... aux entiers dépens de l'instance et autorise au profit de Me Alexandra Y... (SELARL AXIS), Avocat, le droit de recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile.
SIGNE par Madame J..., Président et par MadameCOSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
