RG N° 16/00596
FP
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SCP POUGNAND
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 28 SEPTEMBRE 2017
Appel d'une décision (N° RG 14/00232)
rendue par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de GAP
en date du 14 décembre 2015
suivant déclaration d'appel du 08 février 2016
APPELANTE :
SARL JENNIFER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Hervé-Jean POUGNAND de la SCP POUGNAND, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me BABIN de la SELARL BERGER-GENTIL-BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me EGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES :
Monsieur [Q] [Z]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [Y] [Z]
née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 1] (05)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Tous les deux représentés par Me GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET François ROSENFELD, Grégoire ROSENFELD et Virginie ROSENFELD, avocat
au barreau de MARSEILLE, substitué par Me BILLON-TYRARD, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,
Assistées lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 juillet 2017
Madame PAGES, conseiller, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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Monsieur [Q] [Z] et madame [Y] [Z] donne en location à la SARL JENNIFER un local commercial situé dans un immeuble dénommé [Établissement 1] à [Localité 1] à destination de bar, restaurant pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juin 2004, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 18 288 euros.
Les époux [Z] font délivrer à la SARL JENNIFER un commandement de payer en date du 15 janvier 2014 à hauteur de la somme de 12 505 euros au titre de la taxe foncière pour la période de 2004 à 2012 et de 47 358,96 euros au titre des charges de copropriété.
Par acte du 12 février 2014, la SARL JENNIFER forme opposition au commandement de payer.
Elle fait valoir sa nullité compte tenu des versements effectués.
Par jugement du tribunal de grande instance de Gap en date du 14 décembre 2015, la SARL JENNIFER est condamnée à payer à monsieur [Q] [Z] et madame [Y] [Z] la somme de 32 426,15 euros au titre des charges de copropriété, la somme de 15 976,41 euros au titre des taxes foncières, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, constate la résiliation du bail en date du 1er avril 2015, ordonne l'expulsion de la SARL JENNIFER et la condamne à libérer les lieux dans un délai de trois mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard et condamne la SARL JENNIFER à payer à monsieur et madame [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL JENNIFER relève appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 8 février 2016.
Par ordonnance du premier président en date du 20 juillet 2016, la SARL JENNIFER est déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire prononcée par le jugement dont appel.
Au vu de ses dernières conclusions en date du 14 juin 2017, la SARL JENNIFER fait valoir la prescription des demandes antérieures au 19 août 2009.
Elle demande l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Elle fait valoir des paiements au titre des charges de copropriété et que le bail ne prévoit pas le paiement de la taxe foncière par le preneur.
Elle fait valoir la nullité du commandement de payer du 15 janvier 2014.
Elle demande la condamnation de monsieur et madame [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire, en l'absence de prescription des sommes antérieures au 19 août 2009, elle fait valoir un trop perçu de 9 806,12 euros au titre des charges de copropriété et demande la condamnation de monsieur [Q] [Z] et madame [Y] [Z] à lui payer la somme de 9 806,12 euros.
Dans l'hypothèse où elle serait jugée redevable des sommes dues au titre de la taxe foncière, elle demande la compensation entre les sommes dues à ce titre et le trop perçu au titre des charges de copropriété.
À titre encore plus subsidiaire, elle demande une expertise de façon à établir les charges récupérables de 2004 à 2014 et faire les comptes entre les parties.
À titre infiniment subsidiaire, elle demande des délais de paiement et produit ses bilans de 2012 à 2015 et demande la condamnation de monsieur et madame [Z] au paiement de la somme de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir la prescription des sommes antérieures au 19 août 2009, la prescription applicable étant de 5 ans au vu de l'article 2224 du code civil.
Elle ajoute que la prescription est recevable n'étant pas une demande nouvelle en cause d'appel, que le délai de 5 ans n'a pas été interrompu par le commandement de payer du 15 janvier 2014.
Elle explique que sa demande de compensation avec la somme de 9 806 euros à l'encontre des époux [Z] est recevable ne constituant pas non plus une demande nouvelle et ayant un lien suffisant avec la prétention originaire.
Elle fait valoir qu'elle justifie du paiement des charges de copropriété de 2004 à 2010 par la production de sa comptabilité.
Elle précise que le bail prévoit que la quote part récupérable des charges de copropriété relatives aux locaux loués peut être payée directement par le preneur au syndic.
Elle ajoute que pour la période du 1er juin 2004 au 31 mai 2011, elle devait la somme de 32 363,05 euros au titre des charges de copropriété et a versé la somme de 42 169,17 euros, soit un solde en sa faveur de 9 806,12 euros, justifiant sa demande de rejet de la demande en paiement à son encontre au titre des charges de copropriété.
Elle explique que le bail conclu entre les parties ne prévoyant pas explicitement le paiement de la taxe foncière à la charge du preneur, cet impôt ne peut être à sa charge.
Elle précise que le paiement de cette taxe ne lui a pas été demandé avant le commandement de payer.
Elle ajoute que les sommes mentionnées par le commandement de payer n'étant pas dues, la clause résolutoire n'a pu jouer.
Au vu de leurs dernières conclusions en date du 20 juin 2017, les époux [Z] soulèvent l'irrecevabilité de la prescription des demandes formulées antérieures au 19 août 2009 et de la demande en paiement de la somme de 9 806,12 euros comme étant nouvelles en cause d'appel et à titre subsidiaire, ils font valoir que cette prescription a été interrompue par le commandement de payer en date du 15 janvier 2014.
Ils concluent au débouté de l'ensemble des demandes de la SARL JENNIFER.
Ils demandent la confirmation du jugement du 15 décembre 2015 en ce qu'il reconnaît que la SARL JENNIFER est débitrice de la somme de 32 426,15 euros au titre des charges de copropriété et la condamne à payer cette somme.
Ils sollicitent sa condamnation au paiement de la somme supplémentaire de 22 582,92 euros au titre de l'aggravation des
charges de copropriété impayées postérieures au jugement du 15 décembre 2015.
Ils demandent également la confirmation du jugement en ce qu'il reconnaît la SARL JENNIFER débitrice de la somme de 15 976,41 euros et la condamne au paiement de cette somme.
Ils demandent également la condamnation de la SARL JENNIFER au paiement de la somme de 1 965 euros au titre de la taxe foncière pour 2015, 2 003 euros pour 2016.
Ils demandent la confirmation du jugement en ce qu'il rejette la demande d'expertise, en ce qu'il constate le jeu de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion de la SARL JENNIFER sous astreinte.
Ils sollicitent la condamnation de la SARL JENNIFER au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils contestent la preuve des versements allégués au vu de la seule comptabilité de la SARL JENNIFER.
Par contre, ils justifient des charges récupérables et dès lors restées impayées à hauteur de la somme de 32 363,05 euros outre la somme supplémentaire de 22 582,92 euros.
Ils ajoutent que le paiement de la taxe foncière est bien à la charge de la partie adverse en application de la clause prévoyant que l'ensemble des impôts est à la charge du preneur soit de 2004 à 2014 à hauteur de la somme de 15 976,41 euros outre celle de 1 965 euros de 2015 et 2 003 euros pour la taxe foncière de 2016.
Ils concluent au rejet de la demande de délais de paiement comme non justifiée.
Ils ajoutent que les sommes effectivement dues au titre du commandement de payer n'ayant pas été payées, la clause résolutoire a joué.
Ils précisent que la demande d'expertise n'est pas justifiée.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la prescription :
La prescription des sommes dues avant le 19 août 2014 et sollicitées par les époux [Z] constitue un moyen nouveau et non pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile et peut dès lors être soulevée pour la première fois en cause d'appel par la SARL JENNIFER ; elle sera déclarée recevable.
L'article 2224 du code civil énonce qu'une action en paiement se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce délai de prescription est interrompu par une mesure conservatoire ou un acte d'exécution forcée.
Le commandement de payer en date du 15 janvier 2014 a par conséquent interrompu le délai de prescription de cinq ans susvisé applicable aux différentes demandes en paiement des bailleurs.
Les époux [Z] ne peuvent par contre demander le paiement de sommes antérieures au 15 janvier 2009 comme étant prescrites.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété visées par le commandement de payer :
Compte tenu de la prescription, les époux [Z] ne peuvent demander le paiement de charges de copropriété pour une période antérieure au 15 janvier 2009, soit au vu des tableaux récapitulatifs des charges produits aux débats par les époux [Z] en pièce 9, il est justifié :
- des somme de 2 193,65 + 3 932,12 + 4 074,84 pour la période du 15 janvier 2009 au 31 mai 2011 soit la somme totale de 10 200,61 euros.
En cause d'appel, la SARL JENNIFER ne conteste pas l'exigibilité de ces sommes mais prétend à des versements auprès du syndic à ce titre non déduits.
Elle produit aux débats ses relevés de compte sur lesquels apparaissent en débit différents chèques et dont l'affectation est justifiée par la comptabilité de cette dernière mentionnant le paiement des charges au syndic comme prévu par le bail et ainsi justifié à hauteur des sommes de 1 577,50 +121,08 +1 500 + 1 577,50 = 4 776,08 euros pour l'année de 2009
de 600 + 2 000 + 2 000 + 3 000 + 126,88 = 7 726,88 euros pour l'année 2010
de 1 500 + 1 500 + 2 000 = 5 000 euros et jusqu'au 31 mai 2011.
Il est constant que ces versements justifiés n'ont pas été pris en compte par les bailleurs, de telle sorte que la demande en paiement au titre du solde de charges restées impayées à hauteur de la somme de 32 426,15 euros sera rejetée en totalité.
Le jugement contesté condamnant la SARL JENNIFER au paiement des charges à ce titre et à hauteur de la somme de 32 426,15 euros sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de compensation avec le trop perçu au titre des charges de copropriété allégué par la SARL JENNIFER :
S'il n'est pas justifié d'impayés au titre des charges de copropriété par les bailleurs pour la période visée par le commandement compte tenu du jeu de la prescription alléguée, les versements démontrés à ce titre par la SARL JENNIFER pour cette période ne peuvent par ailleurs justifier un quelconque trop perçu.
La demande de compensation de cette dernière sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété complémentaires postérieures au jugement contesté :
Les époux [Z] justifient de charges dues par la SARL JENNIFER pour la période du 1er avril 2015 au 31 mars 2017 à hauteur de la somme de 22 582,92 euros.
La SARL JENNIFER ne conteste pas l'exigibilité de ces sommes et ne prétend pas au versement d'une quelconque somme à ce titre pour cette période.
Il sera fait droit à la demande en paiement des époux [Z] à l'encontre de la SARL JENNIFER à hauteur de la somme de 22 582,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2017.
Sur la demande en paiement de la taxe foncière :
Le bail prévoit en son article 5-7 l'obligation pour le preneur de rembourser au bailleur la quote part des impôts et taxes relatifs au bien loué.
Si le paiement de la taxe foncière n'est effectivement pas expressément prévu comme étant à la charge du preneur, il est pour autant très clairement prévu les impôts et taxes relatifs au bien loué et sans mentionner une quelconque exception et donc y compris la taxe foncière.
Compte tenu de la prescription, les époux [Z] ne peuvent demander le paiement de taxes foncières pour une période antérieure au 15 janvier 2009.
La taxe foncière relative au bien loué et demandée par les bailleurs et à compter de janvier 2009 au vu du décompte non contesté produit aux débats s'élève à hauteur de la somme de 6 413 euros.
Il sera dès lors fait droit à la demande en paiement des époux [Z] à l'encontre de la SARL JENNIFER à hauteur de cette somme.
Le jugement contesté condamnant la SARL JENNIFER à payer aux époux [Z] la somme de 15 976,41 euros au titre des taxes foncières sera infirmé au quantum.
Sur la demande en paiement au titre des taxes foncières complémentaires postérieures au jugement contesté :
Il est justifié des montants des taxes foncières à hauteur des sommes de 1 965 euros pour 2015 et de 2 003 euros pour 2016, soit la somme totale de 3 968 euros.
Il sera dès lors fait droit à la demande en paiement des époux [Z] à l'encontre de la SARL JENNIFER à hauteur de cette somme.
Sur la demande de résiliation et expulsion :
Le commandement de payer en date du 15 janvier 2014 y compris au titre des taxes foncières à hauteur de la somme de 6 413 euros de 2009 à 2012 effectivement dues et visant la clause résolutoire est resté infructueux dans le délai imparti.
Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire au 16 janvier 2014.
Le jugement contesté constatant le jeu de la clause résolutoire ordonnant l'expulsion de la SARL JENNIFER sera confirmé de ces chefs.
Par contre le jugement contesté sera infirmé en ce qu'il accorde des dommages et intérêts pour procédure abusive aux époux [Z] ; ayant fait partiellement droit à leur demande.
La demande en dommages et intérêts des époux [Z] sera rejetée.
La demande d'expertise non justifiée sera rejetée et le jugement contesté la rejetant également confirmé de ce chef.
La SARL JENNIFER ne justifie pas de situation financière actuelle n'ayant pas produit d'éléments comptables postérieurs à 2015 ; sa demande de délais de paiement sera rejetée.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.
PAR CES MOTIFS,
La Cour
Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième
alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement contesté en ce qu'il condamne la SARL JENNIFER au paiement de la somme de 32 426,15 euros au titre des charges.
Statuant à nouveau,
Rejette la demande en paiement de la SARL JENNIFER à hauteur de la somme de 32 426,15 euros au titre des charges de copropriété.
Infirme le jugement au quantum en ce qu'il condamne la SARL JENNIFER au paiement de la somme de 15 976,41 euros au titre des taxes foncières.
Statuant à nouveau,
Infirme le jugement en ce qu'il accorde des dommages et intérêts aux époux [Z],
Statuant à nouveau,
Condamne la SARL JENNIFER à payer aux époux [Z] la somme de 6 413 euros au titre des taxes foncières de 2009 à 2012.
Infirme le jugement en ce qu'il accorde des dommages et intérêts aux époux [Z],
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de dommages et intérêts des époux [Z],
Confirme le jugement contesté pour le surplus.
Y ajoutant,
Rejette la demande de compensation de la SARL JENNIFER.
Condamne la SARL JENNIFER à payer aux époux [Z] la somme de 22 582,92 euros au titre des charges du 1er avril 2015 au 31 mars 2017.
Condamne la SARL JENNIFER à payer aux époux [Z] la somme de 3 968 euros au titre des taxes foncières de 2015 et 2016.
Rejette la demande de délais de paiement de la SARL JENNIFER.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SARL JENNIFER aux entiers dépens.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
