RG N° 13/05320
AME
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SCP ALBERT CRIFO BERGERAS MONNIER
Me Alain GONDOUIN
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 01 DÉCEMBRE 2016
Saisine d'office en réinscription après arrêt du 08 Juillet 2013 de la Cour d'Appel de céans sur déféré infirmant l'ordonnance de caducité en date du 18 avril 2013 rendue par la Cour d'Appel de céans faisant suite à une déclaration d'appel du 01 février 2013 suite à une décision rendue le 13 décembre 2012 par le Tribunal de grande instance de GRENOBLE
APPELANTE :
SARL LE SPORTING représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me BERGERAS de la SCP ALBERT CRIFO BERGERAS MONNIER, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
INTIMEES :
SCI JUFRA SCI au capital de 762.25 € représentée par son Gérant en exercice Monsieur [O] [D] domicilé ès qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LE SPORTING représenté par son Syndic en exercice: la société GIGNOUX LEMAIRE, SAS au capital social de 240 O00 € immatriculee au RCS de GRENOBLE sous le N° 057 501 975, représentée par son Président en exercice Monsieur [J] [B] domicilié ès qualité audit siège
sis [Adresse 3]
Toutes deux représentées par Me Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,
Assistées lors des débats de Madame Marie Emmanuelle LOCK-KOON, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Octobre 2016
Madame ESPARBÈS, conseiller, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant « avenant de renouvellement à bail commercial » du 18 juin 2008, la SCI JUFRA (M. [O] [D]) a donné à bail à la Sarl LE SPORTING (M. [S] [M]) avec effet au 1er décembre 2007 -terme du bail antérieur conclu le 3 décembre 1998- et jusqu'au 30 novembre 2016, le lot n°1 de la copropriété Le Sporting située dans la station de [Localité 1] et connexe à la patinoire et à la piscine municipales.
Le lot n°1 est dit constitué à l'étage par un bâtiment à vocation de brasserie, restaurant, piano-bar, logements et bureau, par des terrasses Nord et Sud avec leur raccordement et les escaliers d'accès, ainsi que, au rez-de-chaussée, par des parties Ouest et Nord à vocation de logements, buanderie, sanitaires, réserves, celliers et caves, outre les 762/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Le loyer est stipulé à hauteur de 150.000 euros HT payable, compte tenu de la saisonnalité de l'exploitation, aux 15 janvier, 15 février et 15 mars de chaque année.
Le preneur a pris la charges de toutes les réparations y compris celles visées par l'article 606 du code civil ainsi que toutes les charges de la copropriété au prorata de ses millièmes.
Par un exploit d'huissier de justice en date du 1er juillet 2011, la SCI JUFRA a fait délivrer au SPORTING un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir, sous peine de résiliation du bail, le paiement d'une somme de 11.060,95 euros dont un principal de 10.773,37 euros.
LE SPORTING a formé opposition audit commandement par exploit du 29 juillet 2011.
Par le jugement du 13 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Grenoble a :
- dit n'y avoir lieu à prononcer la mise hors de cause du SYNDICAT et constaté que la Sas Alpe Agence, qui le représente, n'a pas la qualité de partie,
- constaté que le bail commercial du 18 juin 2008 s'est trouvé résilié de plein droit le 1er août 2011,
- ordonné le départ et l'expulsion du SPORTING,
condamné ce dernier à une indemnité mensuelle d'occupation de 18.000 euros,
- ordonné à LE SPORTING de remettre les lieux dans leur état antérieur en procédant au démontage et à l'enlèvement de la salle fumeurs sur la terrasse Sud et du système de bâches soutenues par des poteaux vissés au sol installé sur la même terrasse, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement,
- condamné LE SPORTING à payer à la SCI JUFRA les sommes de :
* 80,19 euros correspondant au coût du commandement de payer du 1er juillet 2011,
* 2.000 euros d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné LE SPORTING à payer au SYNDICAT 1.500 euros du même chef,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné LE SPORTING aux dépens avec distraction au profit de Me Gondouin.
Appelante par acte du 1er février 2013 et par ses dernières conclusions du 6 octobre 2016 fondées sur les articles 1244, 1134 du code civil ainsi que L.145-41 du code de commerce, la Sarl LE SPORTING a sollicité par voie de réformation :
à titre principal,
- de constater qu'elle s'est acquittée des sommes dues au titre du bail,
- de juger que le bail ne met pas à sa charge les avances et provisions de charges mais prévoit un remboursement sur justificatifs, le bailleur ayant expressément renoncé à l'option qui lui était offerte de choisir un remboursement par provisions mensuelles,
- de constater que le règlement de copropriété exclut illégalement le volume 2000 (ou volume II), annexé au lot n°2 (supérette Spar) en violation des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi n°65-557,
- de constater que les sommes visées au commandement de payer ont été calculées sur la base d'une répartition des tantièmes de 762/1.000èmes qui ne correspond pas à la réalité de son occupation, que le règlement de copropriété, modifié le 1ermars 2013, ne correspond plus au bail tant au niveau de la consistance des lots loués que de la répartition des tantièmes,
- de constater que la SCI JUFRA n'a pas produit avant la délivrance du commandement les justificatifs de règlement des sommes dont elle demande le remboursement, sommes qu'elle a reconnues non payées le 6 juillet 2011,
- de constater que les intimés ne produisent aucun justificatif relatif à la somme de 533,40 euros au titre de prétendus frais d'avocat,
- de constater que l'appel d'avance de charges pour l'exercice 2011 de 3.059,43 euros ne répond pas aux conditions fixées par l'article 35 du décret n°67-223 et que les intimés ne produisent aucune décision de l'assemblée générale autorisant un appel de provision de charges exceptionnelles,
- de constater que le syndic de copropriété a signé une quittance de 8.780,84 euros le 1er août 2011 soit avant l'expiration du délai imparti pour que la clause résolutoire puisse produire effet,
de juger en conséquence que les sommes demandées dans le commandement de payer n'étaient pas dues,
- de juger que les clauses du bail l'obligeant au paiement des charges prévues par le règlement de copropriété sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi n°65-557, notamment en ce qu'elles se fondent sur une répartition des charges qui exclut illégalement tout un volume de l'immeuble,
- de juger qu'au 1er août 2011, la SCI JUFRA était redevable envers elle d'une somme de 2.266,89 euros correspondant aux factures d'eau indûment réglées par elle pour l'ensemble de la copropriété,
- d'ordonner en tant que de besoin la compensation avec d'éventuelles sommes qui auraient pu être dues par elle à la SCI JUFRA à cette date,
- de constater que la SCI JUFRA s'est appropriée les plans du permis de construire payés par elle à l'architecte qui lui avait été imposé par le bailleur, de condamner la SCI JUFRA à lui rembourser au moins la moitié de la facture d'architecte de 27.508 euros réglée pour l'établissement des plans illégalement repris par la SCI JUFRA,
- d'ordonner en tant que de besoin une compensation entre les éventuelles sommes qui pourraient être mises à sa charge vis-à-vis du bailleur et celles dues par ce dernier,
- de constater que l'appentis en façade Sud utilisé à titre de vestiaire, l'abri bois en façade Ouest et l'extension des toilettes en façade Nord, figuraient déjà sur les plans établis en 2006 par l'architecte de la SCI JUFRA et qu'ils ont fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme et d'une autorisation de la copropriété à l'unanimité, donc de la SCI JUFRA qui est copropriétaire majoritaire,
- de constater que la SCI JUFRA a déposé et obtenu un permis de construire pour la construction d'un hôtel par surélévation du bâtiment qui conserve les constructions dont elle demande toujours la démolition,
- de juger que les demandes de remise en état de ces constructions autorisées par la SCI JUFRA sont parfaitement abusives,
- de juger en tout état de cause que ces constructions sont antérieures au renouvellement du bail et donc qu'elles ne peuvent faire l'objet d'une demande de remise en état de la part de la SCI JUFRA,
- de constater que le système de bâches et l'espace fumeur installés sur la terrasse Sud ainsi que le cabanon en bois situé sur la terrasse Nord ont été enlevés par elle malgré l'absence d'exécution provisoire du jugement,
- de constater qu'avant d'être supprimé, l'espace fumeur, modifié par l'enlèvement de la bâche blanche et la réduction de l'emprise des poteaux, ne créait aucune surface commerciale supplémentaire puisque situé sous l'avancée de toiture au-dessus de la terrasse,
- de juger que le déplacement de cet espace sur la terrasse Nord comme cela est préconisé par la SCI JUFRA est dangereux compte tenu de la proximité de la piscine municipale extérieure et de la configuration des lieux,
- de juger que compte tenu du caractère léger et facilement démontable de cet espace fumer, il n'y a pas lieu de soumettre son installation à une autorisation préalable écrite du bailleur qui ne subit aucun préjudice de son installation,
- en tout état de cause, de juger que la demande de démolition de cet espace fumeur est constitutive d'un abus de droit,
- de constater qu'elle a justifié d'une attestation d'assurance multi-risque professionnel,
à titre subsidiaire,
- avant dire-droit, de désigner un expert à la charge de la SCI JUFRA avec pour mission de procéder au calcul des tantièmes de copropriété attachés au lot loué par elle après incorporation du volume 2000 dans la répartition des charges,
à titre infiniment subsidiaire,
- de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et de fixer un délai lui permettant de s'acquitter du montant de la dette fixée par la cour et/ou des obligations de faire que la cour estimerait devoir prononcer,
en toutes hypothèses,
- de rejeter intégralement les demandes reconventionnelles de la SCI JUFRA,
- de constater que celle-ci abuse de son droit de bailleur en multipliant les actes d'huissier et les procédures sans demandes
amiables préalables et de la condamner à lui verser 20.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- de condamner solidairement les intimés à payer une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- outre charge des entiers dépens avec distraction au profit de la Scp Albert-Crifo-Bergeras-Monnier de première instance et d'appel.
Par leurs dernières conclusions du 12 octobre 2016, la SCI JUFRA et le SYNDICAT des copropriétaires de la copropriété Le Sporting représenté par son syndic en exercice la société Gignoux Lemaire ont expressément sollicité :
- vu les articles 112 à 126 du code de procédure civile, de déclarer l'appel du SPORTING nul et irrecevable faute de qualité à agir en contestation du règlement de copropriété, n'ayant pas la qualité de copropriétaire,
- vu l'absence d'assignation en intervention forcée de la « Sarl Agence immobilière La Menandière » devant la cour, aucune demande n'était faite, ni en première instance ni en appel, vu l'absence de communication de pièces dont celles alléguées nouvelles en appel, vu les articles 12 et 16 du code de procédure civile et le défaut de respect du contradictoire, vu les articles 906 et 908 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les conclusions et l'appel notamment aucune partie du dispositif ne visant le SYNDICAT des copropriétaires alors même que les questions de révisions du règlement de copropriété, de scission du droit de surélévation, de répartition des charges ne seraient recevables que contre la copropriété et que rien ne lui a été demandée formellement, qu'au surplus LE SPORTING exerce en toute mauvaise foi ces demandes d'expertise dilatoires dont elle a déjà été déboutée plusieurs fois en référé tant elles ne sont pas sérieuses,
- de dire irrecevables et sans rapport les prétentions à de prétendus dommages-intérêts de M. [M] quant à l'utilisation de plans d'un architecte, M. [M] n'ayant jamais été partie à la procédure et que les faits allégués sont inexistants et en tout cas sans rapport avec ladite procédure,
- de débouter LE SPORTING, vu sa mauvaise foi constante celle ci de sa demande tardive (puisque non effectuée dans le délai d'un mois et même pas en première instance) de la clause résolutoire,
- de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, que LE SPORTING n'a pas réglé les sommes commandées et n'a pas fait les remises en état des lieux (procès-verbal de constant du 3 octobre 2016 permettant le maintien des extensions des constructions) ce qui prouve que le caractère illicite de celle-ci a parfaitement été reconnu par LE SPORTING et que sa résistance abusive est seule à l'origine de la procédure,
- d'allouer aux requérants ensemble une somme de 350.000 euros de dommages-intérêts outre celle de 250.000 euros à titre d'indemnité d'occupation annuelle payable d'avance dès le prononcé de l'arrêt dans la mesure où l'arrêt va intervenir alors même que la saison hivernale va être en cours et que le délai d'expulsion prendra quelques mois en pratique,
- de dire n'y avoir lieu à possibilité légale de suspendre la résiliation alors que cette demande n'a pas été faite dans le délai d'un mois ni en première instance ni de manière intelligible devant la cour, que la demande est irrecevable comme nouvelle en appel et comme n'étant pas clairement formulée puisque la demande de suspendre et de fixer un délai est en elle-même irrecevable, aucun élément ne permettant d'office de fixer un délai et aucune difficulté financière n'étant alléguée de bonne foi puisqu'aucun comptes sociaux n'est produit en violation de la loi depuis de nombreuses années en l'état de la tardiveté de la demande non effectuée en première instance et de la tardiveté de celle-ci car depuis 2011 les illégalités ont persisté et persistent encore et que jamais il n'y a eu de paiement des charges demandées et qu'aucune compensation n'a jamais été demandée ni aucune réclamation effectuée dans ce sens au SYNDICAT des copropriétaires,
- vu au surplus l'absence de libellé des demandes et l'abrogation des articles du code civil visés,
- de dire irrecevables toutes les prétentions se rattachant en réalité à des demandes effectuées contre le SYNDICAT qui n'ont jamais été formulées dans le délai de la loi de deux mois à compter de la déclaration d'appel et qui, en raison des règles d'indivisibilité posées par le code de procédure civile, ne peuvent donc plus prospérer à son encontre,
- de la même manière, de débouter LE SPORTING de toute demande de procédure abusive et liée aux autres procédures totalement justifiées et donc sans rapport avec la précédente,
- de les dire en tout état de cause irrecevables et mal fondées, totalement inopérantes et sans rapport avec la vérité du présent litige, à savoir :
* non-respect de remise en état conforme des locaux dans le délai d'un mois,
* non-paiement des sommes commandées dans le délai d'un mois,
* et non-respect de demander la suspension de la clause résolutoire dans les délais,
- subsidiairement, vu les pièces actualisant le dossier, la continuation des violations des clauses du bail, le dernier avis de la commission départementale de conciliation donnant tort au SPORTING sur le défaut d'entretien et le non-respect des constructions illicites,
- de confirmer la décision entreprise en tous points,
- vu les violations aux clauses du bail et au règlement de copropriété, les arrêts de la cour de cassation du 21 janvier 2013 (pièce 36) et du 25 juin 2012 (pièce 37), les divers commandements de payer, les conclusions de première instance, les manquements aux clauses du bail en tous les points y contenus, l'article 1184 ancien devenu 1224 et suivants du code civil, le bail du 3 décembre 1998 et les clauses y contenues et le renouvellement authentique du bail le 18 juin 2008, de déclarer irrecevable l'appel porté, vu l'absence de communication des pièces dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile et encore persistance,
- vu notamment l'absence de communication des pièces nouvelles n°32 à 41 en appel, le défaut de qualité à agir, LE SPORTING n'étant pas copropriétaire et les moyens qu'il développe étant, partant, irrecevables, de déclarer les conclusions d'appel nulles puisqu'aucune pièce justificatives n'a été notifiée concomitamment au dépôt des conclusions irrecevables contre le SYNDICAT,
- en conséquence, vu la jurisprudence de la cour de cassation, le non-respect des articles 906 et 908 et suivants du code de procédure civile, de déclarer nulles les conclusions d'appel et par voie de conséquence, (..) vu le non-respect du contradictoire, de confirmer à tout le moins l'irrecevabilité en ce que les moyens soutenus sont incompréhensibles juridiquement et ne reposent sur aucune articulation précise des moyens de fait et de droit, violant ainsi le principe du contradictoire, les articles 12 et 16 du code de procédure civile ensemble,
- subsidiairement encore,
- de confirmer le jugement déféré sur les motifs non contraires aux présentes conclusions,
- y ajouter le fait que la résiliation judiciaire sur le fond doit intervenir sur le fondement des articles 1184 ancien devenu 1224 et suivants du code civil, 1741 dudit code en raison des manquements graves et persistants, des violations caractérisées du bail notamment par les constructions illicite, le défaut d'assurance (pièce n°39), le défaut de remise du permis de construire etc ...
- vu les conclusions régulièrement déposées sur ce point en première instance, la violation persistante et caractérisée par LE SPORTING de ses obligations nonobstant commandement de remettre en état les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin, en conséquence d'infirmer et fixer à 40.000 euros mensuels l'indemnité d'occupation et ce, depuis a minima la date des conclusions de première instance du 15 mars 2012 en faisant la demande,
- de condamner l'appelante au paiement de la somme de 350.000 euros de dommages-intérêts vu l'extension illicite des constructions et l'enrichissement du SPORTING,
- de réformer la décision sur ce point,
- de constater en effet le caractère insuffisant de l'indemnité d'occupation fixée en première instance pour réparer son préjudice et le préjudice distinct,
- de déclarer irrecevable faute d'appel provoqué sur assignation à l'encontre de la Sas Alpe Agence à titre personnel, toute demande formulée concernant la répartition des charges de copropriété puisque celle-ci n'a pas été mise régulièrement en cause, ni en première instance ni en appel,
- en conséquence, de constater l'irrecevabilité des moyens contenus aux conclusions d'appel et de l'appel lui-même, aucun moyen intelligible n'étant développé au dispositif des conclusions de réformation de l'appelante,
- par voie de conséquence, de constater le caractère inopérant de l'argumentation développée par LE SPORTING puisque le commandement de payer était bien fondé et n'est même pas susceptible à ce jour d'être remis en cause puisqu'il est reconnu dans les conclusions adverses -ce qui d'ailleurs n'avait jamais été contesté- qu'elle avait dû faire l'avance de ces charges pour rétablir le fonctionnement de l'eau ou assurer le déneigement,
- de constater la mauvaise foi du SPORTING en tous points et le caractère abusif de son appel,
- en conséquence, de le débouter de toutes demandes et de son appel,
- de le sanctionner de dommages-intérêts complémentaires par l'allocation d'une somme de 30.000 euros pour appel abusif à titre de dommages-intérêts puisque, ainsi, LE SPORTING a fait perdurer cette situation d'illicéité, ne s'est pas conformé à l'évidence de ses obligations du bail rappelées par le jugement, notamment sur les remises en état, et en a même profité pour constituer un arriéré locatif,
- de confirmer les dispositions au fond du jugement sur les remises en état et la démolition aux frais avancés du SPORTING mais porter l'astreinte à 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
- de porter les condamnations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à 10.000 euros,
- de condamner LE SPORTING en tous les frais et dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Gondouin.
La procédure a été clôturée le 13 octobre 2016.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que la cour est tenue de statuer sur les prétentions de chaque partie visées au dispositif de leurs écritures pour autant que celles-ci soient fondées tant en droit qu'en fait. L'article 6 du code de procédure civile impose en effet aux parties d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions tandis que l'article 9 du même code dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La cour statue donc en l'état des écritures et des dossiers des deux parties qui lui sont communiqués.
Sur les moyens de procédure
Etant normalement destinés à soutenir des exceptions de procédure ou fins de non-recevoir, ils sont nécessairement examinés en premier lieu, avant les moyens tenant au fond.
Ils ne peuvent évidemment concerner que les parties en cause, de sorte que la demande des intimés à propos d'une « Sarl Agence immobilière La Menandière » non partie (sans autre explication) est écartée.
La cour décèle dans les écritures des intimés des demandes visant en substance :
- à la nullité et l'irrecevabilité de la contestation du SPORTING quant au règlement de copropriété, fondées sur son défaut de qualité, ce à quoi il sera répondu que la qualité de locataire du SPORTING n'exclut pas ispo facto son interdiction de discuter ce règlement et que la contestation des intimés sera reprise au fond lors d'un examen ultérieur,
- à l'irrecevabilité de l'appel du SPORTING et de ses conclusions, fondée :
* en premier lieu sur l'absence à la cause de l'agence représentant le syndic de copropriété : il sera répondu que si le SYNDICAT a été mis dans la cause par LE SPORTING demandeur à l'opposition au commandement de payer, à juste titre, en lien avec sa demande relative à la répartition des tantièmes, le SYNDICAT étant nécessairement représenté par son syndic en exercice actuellement la société Gignoux Lemaire (anciennement Sas Alpe Agence) (il conclut d'ailleurs aux côtés du bailleur), aucune prétention n'est émise par LE SPORTING à l'encontre du syndic pris personnellement, le syndic n'a donc pas à être mis en cause ;
* en second lieu, sur l' absence de communication des pièces de l'appelant dans la cause d'appel et le défaut de respect du principe du contradictoire, ce à quoi il sera répondu, outre le caractère mensonger de cette allégation qui ressort de la production par l'appelant de l'ensemble de ses bordereaux de notification de toutes ses pièces au conseil des intimés, que LE SPORTING a pris soin de communiquer à nouveau l'ensemble des pièces de son dossier comme en atteste son dernier bordereau de communication notifié le 12 octobre 2016 ; étant noté que la non-simultanéité de communication des pièces par rapport aux conclusions est inopérante et qu'il est démontré que la discussion entre les parties repose sur une contradiction effective ;
* en troisième lieu, sur les articles 906 à 908 du code de procédure civile, dont l'application est réservée exclusivement au conseiller de la mise en état.
Les moyens de procédure soulevés par les intimés sont donc écartés.
Il est rappelé par ailleurs que, ayant formé son opposition par acte du 29 juillet 2011 soit dans le mois de la délivrance du commandement de payer, LE SPORTING est recevable à discuter des causes du commandement, ainsi, le cas échéant, à solliciter la suspension de la clause résolutoire pour le cas où la résiliation du bail serait encourue.
Sur le fond
Sur la validité du commandement de payer
Le bail met à la charge du preneur le paiement de toutes les charges de copropriété, de toute nature, au prorata du nombre de millièmes affecté à son lot, en prévoyant que « le remboursement des sommes ci-dessus s'effectuera à première réquisition du bailleur et sur présentation de tout justificatif utile. Le bailleur pourra choisir ultérieurement un remboursement par provisions mensuelles».
Une telle option n'ayant pas été requise par la SCI JUFRA, le bailleur n'est donc en droit de solliciter du preneur un paiement qu'à condition d'avoir opéré préalablement le règlement et de pouvoir justifier de la dépense et de son règlement auprès du preneur.
Sur le fondement de cette clause, la SCI JUFRA a fait délivrer au SPORTING un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour obtenir, sous peine de résiliation du bail, le paiement d'une somme de 11.060,95 euros dont un principal de 10.773,37 euros, correspondant à :
- 3.059,43 euros au titre des avances sur charges de l'exercice 2011,
- 533,40 euros au titre d'une provision exceptionnelle pour couvrir des frais d'avocat,
- 7.180,54 euros au titre de sa quote-part dans la facture de recherche de fuite d'eau.
Sur le premier poste (3.059,43 euros), LE SPORTING n'est pas fondé à arguer d'un non-respect par le bailleur des conditions fixées par l'article 35 du décret n°67-223 puisque la dépense ressort de la maintenance de l'immeuble. Pour autant, LE SPORTING est bien fondé à contester l'exigibilité, de ce poste de dépense puisqu'il démontre qu'il en a opéré le remboursement auprès de la SCI JUFRA à la date du 19 juillet 2007, donc avant l'expiration du délai de régularisation.
Sur le second poste relatif aux frais d'avocat (533,40 euros) engagés dans le cadre du litige avec la SAUR relativement à la fuite d'eau, aucune pièce ne les justifie ni n'a été communiquée à LE SPORTING, qui est alors en droit de soutenir ne pas devoir ce remboursement.
Sur le troisième poste (7.180,54 euros) relatif à la fuite d'eau, dont aucun élément ne démontre contrairement à ce que soutiennent les intimés qu'elle est imputable à un défaut d'entretien du locataire, les pièces versées aux débats attestent que la SCI JUFRA a procédé à son paiement auprès du syndic par sa lettre du 6 juillet 2011. Ainsi, le bailleur n'était pas fondé, à la date antérieure du 1er juillet 2011 date de délivrance du commandement, à en réclamer le remboursement de la part du SPORTING. Il lui appartenait, en application de la clause contractuelle visant un « remboursement » à charge du preneur, de procéder au paiement avant de délivrer commandement au preneur, ce qu'il ne pouvait faire que sur la base du justificatif de son règlement. De plus, l'assureur de la copropriété Allianz a procédé à un versement d'une indemnité de 8.780,84 euros pour couvrir le sinistre, ce dont le bailleur a été informé par courrier du syndic du 26 juillet 2011, donc avant l'expiration du délai de régularisation octroyé au preneur. Ces éléments excluent toute exigibilité d'un quelconque remboursement à l'encontre de ce dernier.
Eu égard à la disparition des causes du commandement, le jugement qui a constaté la résiliation du bail sur le défaut du preneur en paiement de la somme de 7.180,54 euros dans le mois du commandement, en appréciant de façon erronée qu'il importait peu que le paiement du bailleur soit intervenu après le 1er juillet 2011, est par conséquent réformé.
L'opposition à commandement du SPORTING est déclarée bien fondée et la SCI JUFRA est déboutée de sa demande en constatation de la résiliation du bail commercial.
Le prononcé de la résiliation du bail n'est pas plus justifié, ni par un défaut d'assurance, ni par un défaut de remise en état des lieux par le preneur, contestés à bon droit par LE SPORTING pièces justificatives à l'appui (attestations d'assurance et procès-verbal visant les travaux de rénovation assurés sur les bâtiments loués), ni même par un défaut de permis de construire qui n'est pas étayé.
Sont aussi rejetées les demandes du bailleur corrélatives à la poursuite du bail, notamment en organisation du départ du preneur des lieux loués et indemnité d'occupation.
Dans cet état, la contestation du SPORTING quant à l'illégalité de la répartition des tantièmes de copropriété est inutile pour soutenir sa contestation d'une dette que le présent arrêt a écartée. Il est débouté de sa demande d'expertise judiciaire corrélative.
Sur les installations
Le bail stipule (p.7.8°) que le preneur ne peut rien faire qui cause un trouble à quiconque notamment aux voisins et l'oblige à se conformer strictement aux prescriptions en matière d'hygiène et de salubrité.
Il mentionne en outre (p.10) que «le locataire ne pourra faire aucune installation de marquises, vérandas, auvents, stores extérieurs quelconques, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sans avoir obtenu, au préalable, les autorisations administratives nécessaires ».
Il en résulte que, quel que soit le caractère démontable des installations, l'autorisation du bailleur s'avère obligatoire, même si le bailleur n'en subit pas de préjudice.
Tout en stigmatisant le comportement du preneur quant aux constructions illicites, la SCI JUFRA a expressément conclu dans ses écritures à la confirmation du jugement déféré.
Or, le jugement a ordonné au SPORTING de remettre les lieux dans leur état antérieur et sous astreinte mais seulement en ce qui concerne la terrasse Sud pour la salle fumeurs et le système de bâches soutenues par des poteaux vissés au sol, en rejetant les demandes de la SCI JUFRA sur les autres lieux à savoir l'appentis en façade Sud, l'abri bois à l'entrée Nord-Ouest ainsi que les toilettes au Nord.
A défaut d'avoir requis l'infirmation du jugement sur ces autres points, et en application tant de l'article 562 alinéa 1 du code de procédure civile qui dispose que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément, que de l'article 954 alinéa 4 du même code qui exclut toute demande d'infirmation implicite, la SCI JUFRA est censée adopter les motifs du jugement, en ce compris ceux qui ont exclu ses demandes sur les autres lieux.
En tous cas, les pièces du dossier confirment, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, que ces trois éléments pré-existaient au renouvellement du bail de 2008 de sorte que le bailleur ne peut énoncer aucune prétention de ces chefs, sans compter que le preneur justifie en outre de l'enlèvement du cabanon de la terrasse Nord.
S'agissant donc de la terrasse Sud, seul objet de la condamnation par le premier juge critiquée par LE SPORTING, ce dernier démontre d'une part que les structures installées (bâches pour protection solaire et vélums pour abriter l'espace fumeurs) sont facilement démontables (constat d'huissier du 1er mars 2016 et diverses photographies), que les bâches ont été démontées (comparaison faite entre des photographies d'époque différente) et que l'espace fumeur, obligatoire mais qui ne pouvait pas pour des raisons de sécurité être installé en terrasse Nord, est désormais également démonté (procès-verbal du 3 octobre 2016).
Pour autant, si le caractère démontable est ainsi justifié, avec preuve aujourd'hui de l'enlèvement des installations litigieuses, et si le bailleur n'en a souffert d'aucun préjudice eu égard au fait notamment qu'aucune surface commerciale supplémentaire n'avait été créée puisque l'espace était situé sous l'avancée de toiture au-dessus de la terrasse, cela n'exclut pas que, au jour où le premier juge a statué, l'infraction à la clause du bail était constituée, de sorte que la disposition du jugement portant condamnation sera confirmée dans son principe.
Sur les demandes additionnelles du SPORTING
- Le premier poste concerne un trop-payé par LE SPORTING sur factures d'eau, pour une part imputable à la copropriété de 2.266,89 euros, somme admise par le bailleur dont la lettre du 6 juillet 2011 adressée au syndic porte aussi la mention d'un remboursement déjà versé au profit du preneur.
Il n'y a donc pas lieu de redire l'obligation à paiement de la part de la SCI JUFRA et corrélativement, la demande de compensation formée par Le SPORTING est écartée.
- Le second poste est afférent au coût du permis de construire que LE SPORTING a acquitté auprès de l'Atelier d'architecture et d'urbanisme [U] [O] à hauteur de la somme totale de 27.508 euros sur note d'honoraires du 2 décembre 2004 et dont il sollicite la prise à charge par la SCI JUFRA au moins pour rmoitié dès lors que celle-ci, sur nouvelle décision de l'assemblée des copropriétaires du 12 décembre 2012, a retiré à M. [M] le droit de surélévation précédemment accordé le 26 octobre 2004.
La demande est dénuée de sérieux, à supposer même que la SCI JUFRA ait utilisé les plans de l'architecte à son profit ce qui n'est pas démontré, puisque la note d'honoraires -qui vise en effet le dossier de surélévation- porte aussi sur deux autres tranches de travaux à savoir la création du hall d'accès avec sanitaires ainsi que la création d'un auvent sur escalier à l'angle Sud-Est, travaux réalisés durant le bail de 1998 au profit du preneur.
Les demandes sont rejetées.
Sur les demandes annexes
Les dommages-intérêts
Ils ne peuvent être sollicités que s'ils sont en lien avec le présent litige, exclusion faite des autres points du conflit opposant les parties qui sont l'objet de nombreuses autres procédures judiciaires.
La demande du SPORTING, que la SCI JUFRA dit irrecevable sans énoncer de moyen pour soutenir cette prétention, en versement de dommages-intérêts eu égard à l'abus de procédure de la part de cette dernière, sera rejetée, à défaut d'élément probant le caractérisant.
Aucun moyen sérieux ne fonde non plus la demande formée par la SCI JUFRA en versement de 350.000 euros de dommages-intérêts au visa d'une part d'une extension illicite des constructions, non démontrée alors que les enlèvements des installations de la terrasse Sud sont opérés, et d'autre part de l'enrichissement du SPORTING, nullement justifiée. La demande est rejetée.
Celle en dommages-intérêts complémentaires sollicités par la SCI JUFRA à hauteur d'une autre somme de 30.000 euros pour appel abusif sera aussi rejetée, non fondée sur des éléments spécifiques.
L'article 700 du Code de procédure civile
La disposition du jugement qui a statué de ce chef est infirmée, et la SCI JUFRA est condamnée au profit du SPORTING tandis que la SCI JUFRA et le SYNDICAT sont déboutés de leur demande commune.
Les dépens
Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la SCI JUFRA qui succombent sur l'essentiel de ses prétentions, avec distraction au profit de la Scp Albert-Crifo-Bergeras-Monnier.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déboutant la SCI JUFRA de ses moyens de procédure,
Confirme le jugement déféré sur :
- l'infraction du SPORTING aux dispositions du bail du 18 juin 2008 relativement aux installations de la terrasse Sud, et y ajoutant, constate n'y avoir lieu à condamnation eu égard à l'enlèvement effectif de ces installations,
- le débouté du SPORTING de sa demande d'expertise,
L'infirme sur ses autres dispositions et statuant à nouveau,
Déboute la SCI JUFRA de l'intégralité de ses autres demandes, notamment en résiliation du bail eu égard à l'opposition bien fondée du SPORTING au commandement de payer du 1er juillet 2011, et en condamnation du SPORTING à l'enlèvement des autres installations,
Déboute les parties de leur demande respective en dommages-intérêts,
Y ajoutant,
Déboute LE SPORTING de ses demandes additionnelles relatives au trop-payé sur factures d'eau et aux honoraires d'architecte, et en compensation,
Condamne la SCI JUFRA à verser à LE SPORTING une indemnité de procédure de 2.000 euros,
Déboute le SYNDICAT de sa demande du même chef,
Dit que les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la SCI JUFRA avec distraction au profit de la Scp Albert-Crifo-Bergeras-Monnier.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame LOCK-KOON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
