RG N° 13/03324
AME
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT
la SELARL CABINET J. ROBICHON
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 15 SEPTEMBRE 2016
Appel d'une décision (N° RG 11/00042)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE
en date du 20 juin 2013
suivant déclaration d'appel du 23 Juillet 2013
APPELANTE :
SAS SOCIÉTÉ VIVAUTO PL exerçant sous l'enseigne AUTOVISION PL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 7]
Représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Catherine SEVIN, avocat au barreau de BESANCON, plaidant
INTIMÉES :
SCI DE FALLAVIER agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice Monsieur [M] [F] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 5]
Représentée par Me Jean-Bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me CHANTELOT, avocat au barreau de LYON, plaidant
SCI DE PROVENCE représentée par son liquidateur amiable Monsieur [P] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Non représentée
SARL MCL
[Adresse 1]
[Adresse 6]
Représentée par Me BERTHIER de la SELARL CABINET J.ROBICHON, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Mme Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,
Assistées lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Juin 2016
Madame ESPARBÈS, conseiller, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant actes des 17 mars et 7 avril 2006, la SCI DE PROVENCE a donné à bail commercial à la société VIVAUTO PL exploitant un centre de contrôle technique pour poids lourds des locaux situés à [Adresse 9] moyennant un loyer trimestriel HT et HC de 24.000 euros.
L'activité précédemment exercée étant un lavage de véhicules, la bailleresse a effectué des travaux de mise en conformité avec la nouvelle activité, en faisant exécuter par la société MCL des travaux de création dans la dalle béton existante d'une fosse technique de 18 m de long et 1m50 de profondeur, permettant ainsi à VIVAUTO de recevoir son agrément préfectoral le 7 décembre 2006.
Le 21 décembre 2007, la SCI DE PROVENCE a vendu le bâtiment à la SCI DE FALLAVIER.
Le 14 janvier 2009, VIVAUTO a informé la SCI DE FALLAVIER de la dégradation de la fosse de visite et du dallage qui l'entourait, se caractérisant par un affaissement général dû à un défaut de conception et de réalisation des travaux avant son entrée dans les lieux, ainsi que d'un risque pour la sécurité des personnels.
Le 20 avril 2009, VIVAUTO a adressé à la SCI DE FALLAVIER une mise en demeure visant les articles 13.4 et 15.3 du bail l'autorisant à le résilier.
Une expertise amiable et contradictoire a été menée par le cabinet Saretec missionné par l'assureur protection juridique de VIVAUTO le 30 juin 2009 confirmant l'affaissement de la fosse et du dallage.
Par courrier du 2 juillet 2009, date à laquelle elle a aussi fait procéder à un état des lieux par huissier de justice, VIVAUTO a mis fin au bail à compter du 10 juillet 2009 aux torts exclusifs de la bailleresse.
Arguant de l'irrégularité de la résiliation du bail, la SCI DE FALLAVIER a refusé la restitution des clés, alors confiées à un huissier de justice.
Par exploit des 20 et 26 août 2009, la SCI DE FALLAVIER a saisi le président du tribunal de grande instance de Vienne qui, par ordonnance du 1er octobre 2009, a désigné un expert judiciaire.
M. [U] a déposé son rapport le 18 novembre 2010.
Par exploits des 24, 27 et 30 décembre 2010, la SCI DE FALLAVIER a fait assigner la SCI DE PROVENCE, MCL et VIVAUTO devant le même tribunal qui, par jugement du 20 juin 2013 a :
- déclaré VIVAUTO responsable de la résiliation abusive du bail commercial,
- a condamné VIVAUTO à payer à la SCI DE FALLAVIER la somme de 767.130,35 euros au titre des loyers dus jusqu'au terme du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2010,
- constaté l'accord de MCL pour effectuer les travaux de reprise de la fosse et, à défaut d'exécution dans le délai de deux mois de la signification du jugement, l'a condamnée au paiement de la somme de 13.866,86 euros HT au profit de la SCI DE FALLAVIER,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum la SCI DE PROVENCE, VIVAUTO et MCL à payer à la SCI DE FALLAVIER 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- outre entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et avec distraction.
Appelante par acte du 23 juillet 2013 et par conclusions du 30 mars 2016 fondées sur les articles 1184, 1719, 1741 et 1147 du code civil, la société VIVAUTO PL SAS, qui a fait part de la vente de l'immeuble par la SCI DE FALLAVIER le 21 janvier 2013 et de la reprise de la nouvelle activité de lavage de véhicules, a demandé à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déclarée responsable de la résiliation abusive du bail commercial et condamnée à payer à la SCI DE FALLAVIER la somme de 767.130,35 euros outre intérêts au titre des loyers dus jusqu'au terme du bail,
- de débouter la SCI DE FALLAVIER de toutes ses demandes,
- à titre subsidiaire, de juger qu'elle ne devra indemniser la SCI DE FALLAVIER que dans de plus raisonnables proportions, à savoir une année de loyers soit 114.880 euros en tenant compte notamment du changement de destination des lieux décidée par la seule bailleresse,
- et dans ce cas, d'accueillir sa demande de garantie à l'égard du bailleur initial la SCI DE PROVENCE et de la SARL MCL, « responsable » des désordres constatés,
- à titre reconventionnel, de condamner la SCI DE FALLAVIER au paiement de 242.975,54 euros à titre de dommages-intérêts destinés à dédommager VIVAUTO de la rupture anticipée du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur,
- ainsi que 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- et avec charge des entiers dépens, distraits pour ceux d'appel au profit de la Selarl Dauphin et Mihajlovic.
Par conclusions du 10 mai 2016, au visa des articles 1146 et suivants, 1625 et suivants ainsi que 1792 et suivants du code civil, la SCI DE FALLAVIER a sollicité :
- la confirmation du jugement déféré sur la responsabilité contractuelle de VIVAUTO dans la résiliation du bail,
- sur son appel incident, de condamner VIVAUTO à lui payer 790.030 euros selon calcul du cabinet d'expertise comptable GVGM outre intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2010,
- ou, s'il devait être considéré que l'immeuble a été vendu le 21 janvier 2013, de condamner VIVAUTO à lui payer pour les mêmes causes 1.055.522,35 euros,
- outre 40.715 euros de frais bancaires actualisés et 2.033,20 euros pour les frais de sondage,
- la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné MCL à défaut d'exécution des travaux prévus par l'expert à lui payer 13.866,86 euros HT,
- subsidiairement, si des indemnités étaient allouées à VIVAUTO, de juger qu'elle sera garantie de toutes ces condamnations par la SCI DE PROVENCE et MCL,
- de confirmer le jugement déféré sur la condamnation in solidum de la SCI DE PROVENCE, VIVAUTO et MCL à lui payer 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- outre dépens de première instance comprenant les frais d'expertise,
- et y ajoutant, de condamner les mêmes sous la même solidarité à lui payer 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile distraits au profit de la Selarl Delafon Ligas Raymond Petit Favet.
Par conclusions du 26 mai 2014, la SARL MCL à l'enseigne GERARD LULLA a requis :
- vu la vente de l'immeuble intervenue le 21 janvier 2013, de lui donner acte qu'elle ne peut en conséquence maintenir devant la cour son engagement de réaliser les travaux de reprise de la fosse,
- de constater comme en première instance qu'elle ne conteste pas sa responsabilité au titre des seuls désordres affectant la fosse,
- de limiter en conséquence sa condamnation au seul règlement de la somme de 13.866,86 euros HT au titre des travaux de reprise de la fosse chiffrés par l'expert judiciaire au profit de la SCI DE FALLAVIER,
- de rejeter toute autre demande formée en appel à son encontre,
- de condamner in solidum VIVAUTO et la SCI DE FALLAVIER à lui verser 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Assignée devant la cour par acte du 13 novembre 2013 délivré suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI DE PROVENCE n'a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure le 19 mai 2016.
MOTIFS
Sur l'obligation de MCL
Comme en première instance, MCL admet sa responsabilité au titre des désordres affectant la fosse et le dallage qui l'entoure, ainsi que l'évaluation de leurs reprises par l'expert judiciaire, mais soutient que, en raison de la vente du bien intervenue le 21 janvier 2013, elle ne peut y réaliser les travaux, ce qui est admis par les parties comparantes.
Juridiquement, ce n'est pas la vente du bien immobilier qui empêcherait MCL de procéder aux travaux de reprise, mais l'absence à la cause du nouveau propriétaire et surtout la modification de l'activité exercée dans les locaux (à nouveau un lavage de véhicules) qui ne requiert plus la présence de la fosse.
L'exécution de l'obligation de reprise incombant à MCL se réalisera donc par le paiement au profit de la SCI DE FALLAVIER, qui le sollicite, à hauteur de la somme non discutée de 13.866,86 euros HT, en confirmation du jugement déféré, étant observé que la SCI DE PROVENCE non comparante non plus à la cause d'appel n'a formé aucune demande de ce chef.
MCL ne sera tenue d'aucune autre obligation, comme le montrent les motifs ci-après, de sorte que les autres parties sont déboutées de leurs demandes à son encontre.
Sur l'imputation des torts de la résiliation
Au soutien de son appel visant à titre principal à imputer les torts de la résiliation à la SCI DE FALLAVIER, VIVAUTO expose que celle-ci a manqué à son obligation de délivrance du fait que les lieux n'étaient pas conformes à leur destination par suite de la déficience des sols avant son entrée dans les lieux, que la bailleresse dont elle souligne la qualité d'investisseur a montré une inertie coupable en n'entreprenant pas les travaux, volonté confortée par la vente des locaux et le fait que la nouvelle activité ne nécessite plus l'usage de la fosse.
Ce qui est établi par les pièces du dossier et non démenti par la SCI qui n'oppose pas d'élément probant contraire.
En effet, il résulte des échanges entre preneur et bailleresse que celle-ci a été avertie des désordres et de leurs effets sur l'exercice de l'activité, y compris en terme d'atteinte à la sécurité des personnels, dès le 14 janvier 2009 (LRAR), et que, après un semblant d'accord pour procéder « sans délai aux interventions nécessaires » (son courrier du 30 janvier 2009) sur un ouvrage dont le propriétaire qui l'avait commandé était évidemment responsable, elle a tenté d'interpréter les stipulations du bail en sa faveur (son courrier du 10 avril 2009).
Par suite, VIVAUTO était fondée, alors que l'exercice de son activité -dont il est rappelé qu'elle est soumise à agrément- était en péril par suite d'impossibilité d'usage de la fosse, à mettre en demeure la bailleresse par courrier du 20 avril 2009 d'avoir à réaliser les travaux dans un délai de 15 jours, en excipant des stipulations du bail.
La SCI DE FALLAVIER a certes réagi par courrier du 28 avril 2009 en proposant une expertise technique, qu'elle aurait toutefois dû proposer trois mois plus tôt.
L'expertise Saretec a eu lieu le 30 juin 2009, sans que ce délai puisse être imputé à VIVAUTO, contrairement à ce que soutient la SCI DE FALLAVIER.
Saretec a confirmé les dires de VIVAUTO émis dès janvier 2009, lors d'un examen des lieux le 30 juin 2009 (ce qu'elle a confirmé dans un rapport du 13 juillet 2009), en constatant l'affaissement général de la fosse et le dallage qui l'entoure, concluant à la compromission de la sécurité des personnels et de la fiabilité des contrôles des camions, à l'urgence d'entreprendre des mesures conservatoires ET des travaux de réparation définitifs, et entendant que « M. [F] [représentant la SCI DE FALLAVIER] n'a pas formulé de réponse précise, mais a indiqué vouloir rechercher en garantie les constructeurs de la fosse ».
Par cette nouvelle absence de réaction utile de la part de la bailleresse pour assurer l'effectivité de l'exercice de l'activité du preneur, et alors que l'expertise judiciaire sollicitée en août 2009 par la SCI DE FALLAVIER a confirmé les désordres, l'urgence de leur réparation ainsi que leur importance toute relative (13.866 euros HT et 2 à 3 jours de travail de reprise), et encore l'impossibilité d'exercice de l'activité du preneur, il est jugé que VIVAUTO a, à bon droit, par son courrier circonstancié du 2 juillet 2009 à effet du du 10 juillet 2009, pris acte de la rupture des relations contractuelles aux torts exclusifs de la bailleresse.
La SCI DE FALLAVIER est mal fondée à tirer de l'expertise judiciaire, qui a seule constaté l'antériorité des désordres par rapport à la prise de possession des lieux par VIVAUTO, l'appréciation que les travaux de reprise pour 2 ou 3 jours ne nécessitent pas l'arrêt du fonctionnement du centre, ce qui a notamment motivé le premier juge à dire que la résiliation par le preneur était intempestive.
En effet, l'expertise judiciaire souligne le non-respect des normes de 2002 dans la construction de la fosse, et reconnaît comme valables les griefs énoncés dès janvier 2009 par VIVAUTO, à savoir la non conformité de la pente en sortie du banc de freinage et les fissurations de la fosse, qui selon lui nécessitent « une reprise immédiate pour continuer l'exploitation des locaux ». Cette note, contrairement à l'interprétation qu'en tire la SCI DE FALLAVIER, ne peut pas laisser croire que l'activité aurait pu se poursuivre si le preneur ne l'avait juridiquement stoppée au 10 juillet 2009. Elle confirme au contraire que l'activité ne peut s'exercer sans la réalisation des travaux préconisés. D'ailleurs, l'expert a rappelé, en réponse à un dire, que l'arrêt de l'activité était due aux travaux non conformes de l'entreprise MCL.
Par ailleurs, la SCI DE FALLAVIER ne peut pas arguer de la mention par VIVAUTO dans un courrier du 9 février 2009 du déficit de son exploitation pour en conclure que VIVAUTO aurait pris prétexte des désordres de la fosse pour concrétiser sa volonté de quitter le centre. Cette mention vise au contraire un autre sujet, à savoir l'acceptation par le preneur de l'accord pris par la SCI DE FALLAVIER de construire une seconde fosse, construction qui n'a finalement pas été entreprise.
Encore, l'argument tiré par la SCI DE FALLAVIER de l'absence effective de retrait de l'agrément préfectoral est inopérant puisqu'il est constant que VIVAUTO a stoppé son activité et a indiqué à la préfecture la suspension temporaire de son activité pour raison de travaux, ce qui était une précaution utile.
La vente ultérieure des locaux et le changement d'activité confirment que la SCI DE FALLAVIER n'a jamais entendu permettre la continuation de celle de VIVAUTO, alors même que MCL constructeur de la fosse avait admis sa responsabilité dans la survenance des désordres et son obligation de réparation.
Les torts de la résiliation sont donc imputés à la SCI bailleresse, par infirmation du jugement déféré.
Sur les effets de la résiliation
La SCI DE FALLAVIER est déboutée de ses demandes en paiement envers VIVAUTO.
Quant à celles émises par VIVAUTO, le preneur énonce avoir subi un immanquable préjudice consistant à ne plus disposer et jouir du fonds de commerce loué pour les besoins de son activité qu'il comptait exercer jusqu'au terme de bail (2015), par suite des manquements de la bailleresse. Il sollicite alors la réparation du préjudice commercial correspondant à la valeur du fonds de commerce perdu, qu'il estime à la somme de 226.000 euros soit une
année de chiffre d'affaires hors taxe base 2008 estimation reposant sur le niveau moyen des transactions sur ce type de fonds.
Cette estimation est certes énoncée dans l'attestation de Cofif expert comptable de VIVAUTO en date du 28 octobre 2010.
VIVAUTO ajoute une demande visant le remboursement des indemnités de licenciement de deux salariés employés dans le centre qui ont refusé un reclassement à la suite de sa fermeture pour 5.764,87 euros (2.180,84 euros d'indemnités de licenciement et 3.584,03 euros de congés payés) ainsi que celui des indemnités de dispense de préavis acquittées pour 5.442,80 euros.
Cette prétention est certes appuyée par les bulletins de salaire, attestations Assedic et certificats de travail.
Pour autant, au vu de ces documents mais aussi du fait que la disparition du fonds est de la décision de la preneuse qui ne justifie pas de l'incapacité de le transférer dans un autre local et de poursuivre son activité, il lui sera alloué une juste somme évaluée à 50.000 euros tous chefs de dommages réunis.
Sur la garantie sollicitée par la bailleresse
La SCI DE FALLAVIER bailleresse sollicite d'être garantie de ses condamnations envers VIVAUTO par la SCI DE PROVENCE et MCL.
La garantie est due par la SCI DE PROVENCE bailleur initial et maître d'ouvrage de la fosse, avérée non conforme depuis sa construction et avant la vente à la SCI DE FALLAVIER, mais seulement à hauteur d'une proportion qui sera jugée de moitié au vu des éléments factuels du dossier dès lors que c'est l'absence de diligences de la part de la SCI DE FALLAVIER qui a entraîné la résiliation du bail.
Quant à MCL, elle ne doit aucune garantie, dès lors qu'elle n'a joué aucun rôle dans la résiliation du bail, et alors qu'elle a accepté de procéder à la réparation des désordres dès que celle-ci lui a été demandée et qu'elle est déjà condamnée au paiement du coût estimé des reprises.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Les dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise judiciaire sont mis à la charge in solidum de la SCI DE FALLAVIER, la SCI DE PROVENCE et MCL, avec distraction, et il est dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement déféré sauf sur le constat de l'accord de MCL pour effectuer les travaux de reprise de la fosse et, à défaut d'exécution (ce qui est validé par la cour), sur sa condamnation au paiement de la somme de 13.866,86 euros HT au profit de la SCI DE FALLAVIER,
Statuant à nouveau sur les autres chefs,
Impute la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE FALLAVIER,
En conséquence, condamne la SCI DE FALLAVIER à verser à VIVAUTO une somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice,
Juge que la SCI DE PROVENCE doit sa garantie au profit de la SCI DE FALLAVIER à hauteur de moitié de cette somme, soit 25.000 euros,
Juge que MCL ne doit aucune garantie au profit de la SCI DE FALLAVIER,
Déboute la SCI DE FALLAVIER de toutes ses autres demandes,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour la cause de première instance et d'appel,
Dit que les dépens de première instance et d'appel sont à la charge in solidum de la SCI DE FALLAVIER, la SCI DE PROVENCE et MCL, avec distraction au profit de la Selarl Dauphin et Mihajlovic.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
