RG N° 10/00428
F.P
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
S.C.P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S.C.P. POUGNAND
S.E.LA.R.L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRET DU JEUDI 30 AOUT 2012
Appel d'une décision (N° RG 08/00843)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE
en date du 17 décembre 2009
suivant déclaration d'appel du 19 Janvier 2010
APPELANTE :
S.A. LASRY VITRAGE FRANCE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
CEF
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par Me Maurice CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE.
INTIMEE :
SCI PAVI poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC, avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par Me Anne PAILLARET, avocat au barreau de VIENNE, substitué par Me LHOTELLERIE.
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Mme Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Mme Fabienne PAGES, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Myriam FOURNIER, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2012, Madame PAGES, Conseiller a été entendue en son rapport
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour,
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Par acte sous sein privé en date du 29 avril 1999, la SCI Pavi donne en location à la SA Lasry Vitrage France un local commercial situé [Adresse 7] comprenant un terrain de 4 800 m2 et un atelier de 2 000 m2 équipé de deux ponts roulants et de bureaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 1999 moyennant le paiement d'un loyer annuel de 302 000 frs, soit 46 039,60 euros hors taxes.
Les parties au bail commercial concluent un avenant en date des 16 et 24 novembre 2004 par lequel il est convenu qu'à compter du 31 mai 2005, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque date anniversaire du bail.
Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2007, la SCI Pavi donne congé avec offre de renouvellement du bail pour le 1er juin 2008 moyennant le paiement d'un loyer à compter du bail renouvelé à hauteur de la somme de 100 000 euros hors taxe et hors charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2007, la société Lasry Vitrage France fait connaître son acceptation quant au renouvellement du bail mais avec un loyer non modifié soit indexé selon la variation de l'indice INSEE.
Après notification d'un mémoire du 22 janvier 2008, la SCI Pavi fait assigner par acte d'huissier en date du 2 juin 2008 la SA Lasry Vitrage France devant le tribunal de grande instance de Vienne de façon à voir fixer à la somme de 100 000 euros le montant du bail annuel renouvelé et en cas de contestation ordonner une expertise aux frais avancés de la bailleresse.
Par jugement en date du 2 octobre 2008, une expertise est ordonnée et Monsieur [I] [C] désigné.
L'expert dépose son rapport le 23 avril 2009.
Par jugement du tribunal de grande instance de Vienne en date du 17 décembre 2009, il est dit que le loyer du bail renouvelé est déplafonné et la somme annuelle hors taxes et hors charges du loyer renouvelé à partir du 1er juin 2008 est fixée à hauteur de la somme de 98 400 euros et il est dit que la SA Lasry Vitrage France devra payer au bailleur les intérêts sur chacune des échéances.
Par déclaration en date du 19 janvier 2010, la SA Lasry Vitrage France interjette appel à l'encontre de cette décision.
Au vu de ses dernières conclusions en date du 19 mai 2010, la SA Lasry Vitrage France demande la réformation du jugement du tribunal de grande instance de Vienne en date du 17 décembre 2009 ayant prononcé le déplafonnement du loyer.
Elle demande de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2008 conformément aux variations de l'indice de l'INSEE du coût de la construction.
À titre subsidiaire, elle demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle propose d'offrir un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes et hors charges.
En tout état de cause, elle demande de fixer la date d'effet du loyer renouvelé à la date de la décision de première instance soit le 17 décembre 2009 et de dire que la bailleresse devra procéder à la régularisation des comptes concernant les loyers dus par la locataire compte tenu du nouveau loyer fixé.
Elle demande l'annulation de sa condamnation au paiement des intérêts dus sur chacune des échéances.
Elle demande la condamnation de la SCI Pavi au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Elle fait valoir que l'avenant conclu entre les parties en date des 16 et 24 novembre 2004 librement accepté par la bailleresse et sans contrepartie financière ne peut justifier un quelconque déplafonnement du loyer.
Elle ajoute que les modifications des facteurs locaux de commercialité relevés par l'expert n'ont pas eu d'incidence directe sur l'exploitation du commerce en cause, compte tenu de la nature de l'activité et ne peuvent non plus justifier le déplafonnement du loyer demandé.
Au vu de ses dernières conclusions en date du 29 octobre 2010, la SCI Pavi demande la confirmation du jugement contesté en ce qu'il dit que le loyer renouvelé par la SA Lasry Vitrage France doit être déplafonné à compter du 1er juin 2008 et en ce qu'il dit que cette dernière devra payer les intérêts dus sur chacune des échéances.
Elle conclut au débouté de l'ensemble des demandes de l'appelante.
Pour le surplus, elle forme un appel incident.
Elle demande de fixer le loyer à la somme de 120 000euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2008, dire et juger que la SA Lasry Vitrage France devra payer les intérêts dus sur chacune des échéances.
À titre subsidiaire, elle demande la confirmation de la décision contestée en ce qu'elle fixe le montant du loyer à la somme de 98 400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juin 2008 et en ce qu'il a dit que la SA Lasry Vitrage France devra payer les intérêts dus sur chacune des échéances.
En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SA Lasry Vitrage France au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande de réformer la décision contestée en ce qu'elle a jugé que les frais d'expertise seront supportés par moitié par chacune des parties.
Par conséquent, elle demande la condamnation de la SA Lasry Vitrage France aux entiers dépens de première instance et d'appel et notamment l'intégralité des frais d'expertise.
Elle fait valoir qu'il est justifié et reconnu par la partie adverse une modification des obligations respectives des parties intervenue au cours du bail permettant de faire droit à la demande de déplafonnement.
Elle ajoute que le rapport d'expertise justifie également des modifications notables des facteurs locaux de commercialité permettant également de faire droit à la présente demande de renouvellement.
Elle précise que sa demande de loyer renouvelé déplafonné devra être fixé à hauteur de la somme de 120 000 euros par an hors charges et hors taxes, compte tenu des travaux importants réalisés, soit à hauteur de la somme de 100 000 euros, ce dont elle justifie par deux procès verbaux de constat d'huissier.
L'affaire est clôturée par ordonnance en date du 4 avril 2012.
Motifs de l'arrêt :
En application des articles L145-33 et 34, lors du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'articleL145-33 du code de commerce soit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité.
Dans son rapport en date du 23 avril 2009, l'expert constate l'absence de modification des caractéristiques du local loué ainsi que de la destination des lieux.
Par contre, en cours de bail, soit par avenant en date des 16 et 24 novembre 2004, il est convenu que le preneur aura la faculté à compter du 31 mai 2005 de donner congé à l'expiration de chaque anniversaire du contrat de bail en avisant le bailleur par acte extra judiciaire au moins 6 mois avant l'expiration de la période annuelle.
L'avantage offert au preneur par cet avenant soit la faculté de donner congé non plus à l'expiration de chaque période triennale mais de chaque période annuelle constitue un avantage pour le preneur mais pas une modification notable permettant d'écarter la règle du plafonnement du loyer.
Par ailleurs, l'expert relève deux modifications notables des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail renouvelé, soit la création d'un nouveau quartier dans lequel se trouve le bâtiment en cause occupé par des entreprises ainsi qu'une desserte routière et autoroutière améliorée.
Ces modifications compte tenu de la nature de l'activité du commerce soit de grossiste, négoce de vitrages, de produits verriers et miroir ont eu pour conséquence à la fois une amélioration des moyens de desserte et de l'image de marque du commerce compte tenu de la situation du bâtiment et de son environnement désormais dans un lieu d'activité et non plus au milieu de terrains nus.
Ces changements n'ont cependant pas pu avoir une incidence notable, le commerce n'ayant pas de clientèle de passage étant principalement constitué de professionnels de la région Rhône Alpes.
Aucun des éléments mentionnés à l'article susvisé n'ayant fait l'objet d'une modification notable, le loyer ne peut faire l'objet d'un déplafonnement.
Le jugement contesté faisant droit à la demande de déplafonnement sera infirmé en toutes ses dispositions.
Le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2008 sera fixé et calculé en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Vienne en date du 17 décembre 2009 en toutes ses dispositions.
Rejette la demande de déplafonnement et de fixation du loyer à sa valeur locative à compter de la date de son renouvellement.
Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2008 au montant du loyer initial indexé sur les variations de l'indice INSEE du coût de la construction
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI Pavi aux entiers dépens de première instance et d'appel et aux frais d'expertise.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame HULOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
