RG N° 10/00079
J.L. B.
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
S.C.P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S.C.P. POUGNAND
S.E.LA.R.L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRET DU JEUDI 28 JUIN 2012
Appel d'une décision (N° RG 09/01943)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE
en date du 22 octobre 2009
suivant déclaration d'appel du 30 Décembre 2009
APPELANTE :
S.A. GENERALE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Marie-france RAMILLON, avoué à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Daniel-Jean VERNE, avocat au barreau de LYON, substitué par Me VIET, avocat au barreau de LYON, plaidant.
INTIMES :
Monsieur [I] [N]
né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par Me Guillaume TUMERELLE, avocat au barreau de VALENCE, plaidant.
Madame [Y] [T] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu'au 31 décembre 2011 puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par Me Guillaume TUMERELLE, avocat au barreau de VALENCE, plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Mme Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Mme Fabienne PAGES, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Agnès JAY, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 02 Mai 2012, Monsieur BERNAUD, conseiller, a été entendu(e) en son rapport
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré au jeudi 21 juin 2012 ledit délibéré ayant été prorogé à ce jour en raison d'un sous-effectif de greffe.
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Les époux [I] et [Y] [N] sont propriétaires d'un immeuble situé à [Localité 11] ( drôme) composé au rez-de-chaussée d'un local commercial et d'un appartement sur deux niveaux à l'étage.
Le rez-de-chaussée de l'immeuble a été donné en location à la SOCIETE GENERALE en vue de l'implantation d'une agence bancaire selon bail commercial du 13 juin 1008, conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, et bail réitéré du 1er août 2008 à effet du 1er juillet 2008.
Les propriétaires se plaignent des travaux entrepris par la banque à l'occasion desquels, sans leur autorisation, l'appartement de l'étage aurait été gravement endommagé et modifié (destruction des aménagements intérieurs et obturation de deux fenêtres).
La SOCIETE GENERALE a reconnu sa responsabilité au titre de la destruction du doublage des murs et des rampants du toit provoquée par le rehaussement du plancher, qui aurait été, selon elle, expressément autorisé.
Elle a offert à titre de dédommagement une indemnité de 10'000 € qui a toutefois été refusée.
Par acte d'huissier du 7 mai 2009 les époux [I] et [Y] [N] ont fait assigner la SOCIETE GENERALE en paiement de dommages et intérêts chiffrés en première instance aux sommes de 39'399,50 € au titre des travaux de remise en état et de 630€ par mois en réparation de leur trouble de jouissance.
Par jugement du 22 octobre 2009 le tribunal de grande instance de Valence a fait intégralement droit aux demandes des propriétaires.
La SA SOCIETE GENERALE a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 30 décembre 2009.
Vu les conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 24 avril 2012 par la SA SOCIETE GENERALE qui demande à la cour de :
Accueillir comme recevable en la forme et bien fondé l'appel de la SOCIETE GENERALE ;
Réformer le jugement du 22 octobre 2009 du Tribunal de Grande Instance de Valence ;
Et statuant à nouveau ;
Vu les pièces versées aux débats telles qu'elles sont énumérées dans le bordereau ci annexé ;
Vu l'article 1134 du Code Civil ;
Dire et juger qu"il résulte de l'autorisation donnée par les époux [N] le 18 janvier 2008 et des plans d'architecte PATELIER MONTGRAND qu"ils ont signés le même jour qu'ils ont en toute connaissance de cause et après avoir recueilli tous les renseignements nécessaires, ce qui est con'rmé par ledit architecte, autorisé la SOCIETE GENERALE à rehausser le plancher de l'appartement du 1er étage et accepté de faire leur affaire personnelle de sa remise en état, comme ils ont accepté le déplacement de l'escalier d'accès à cet appartement, suivant les plans de cet architecte ;
Dire et juger qu'il résulte d'ailleurs de 1'évolution des discussions entre les parties engagées des le mois de septembre 2007 au sujet desdits travaux qu'ils ont sollicité et obtenu une augmentation du montant du loyer pour en tenir compte, ledit loyer étant particulièrement élevé pour la surface louée, la qualité du bâtiment et sa localisation à [Localité 11] et bénéficiant au surplus d'une indexation annuelle sur la variation de l'indice du coût de la construction publiépar l'ÎNSEE ;
Dire et juger que cet accord a encore été confirmé lors de la signature du bail définitif le 1' août 2008 par une
rehausser le plancher de la partie du local située dans la maison d'origine, afin de le mettre au niveau du plancher du local correspondant a l'ancien garage ce qui avait nécessairement pour incidence un bouleversement de l'appartement à l'étage ;
déplacer l'escalier existant desservant le 1er étage situé actuellement sur la partie avant du local et donnant sur la place de la Libération a'n de le positionner au fond du local avec un accés qui se fera sur la rue perpendiculaire,
et précisant que tous ces travaux seraient réalisés aux frais exclusifs du preneur mais sans qu'aucune indemnité ne puisse être réclamée à quel que titre que ce soit par le bailleur ;
En conséquence ;
Dire et juger que les époux [N] ne peuvent aujourd'hui soutenir de bonne foi que ces travaux ont été entrepris sans droit ni titre par la SOCIETE GENERALE, ni prétendre être indemnisés du fait de leur réalisation ;
Dire et juger que la SOCIETE GENERALE a, au contraire, fait preuve d°une particulière bonne foi en acceptant de supporter le coût de la réfection du doublage des murs et des rampants de toiture endommagés par les travaux alors que ce n'était pas prévu, et en leur proposant une indemnité forfaitaire de 10.000 € à cet effet dépassant de prés de 2.500 € le montant du devis qu'elle avait fait établir après application du taux réduit de TVA des lors qu'il s'agit de travaux à entreprendre dans un local à usage d'habitation de plus de 2 ans ;
En conséquence,
Donner acte à la SOCIETE GENERALE de ce qu'elle a maintenu son offre transactionnelle et a d'ores et déjà versé cette somme de 10.000 € aux époux [N] des le 5 janvier 2010 ;
Déclarer ce règlement satisfactoire et rejeter toutes autres demandes des époux [N] comme injustifiées mais aussi irrecevables comme étant contraires aux conventions liant les parties ;
Les débouter notamment de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile car il n'est pas inéquitable qu'ils supportent les frais d'une procédure injustifiée ;
Les condamner en revanche à payer à la SOCIETE GENERALE une indemnité de 1.500 € en application du même texte des lors qu'elle a tout fait pour éviter cette procédure en leur offrant une indemnité dépassant le coût des travaux susceptibles de lui incomber ;
Les condanmer en outre aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Marie France RAMILLON, par application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 24 avril 2012 pas les époux [I] et [Y] [N] qui sollicitent la confirmation du jugement sauf à ce que la somme nécessaire à la reconstruction de l'appartement soit fixée à 49'382,15 € selon devis actualisé, et qui forment une demande additionnelle en paiement des sommes de 3085,68 € au titre de la remise aux normes du branchement d'eau, de 17'000 € au titre de la perte de valeur de l'appartement, de 20'000 € au titre de la perte future de loyer consécutive à la diminution de surface de l'appartement, de 4000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, de 1053,68 € au titre des honoraires de l'expert [G] et de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile aux motifs :
qu'il ne résulte nullement du bail, rédigé par la SOCIETE GENERALE elle même, qui décrit très précisément les travaux de gros- 'uvre nécessaires à l'aménagement de
l'agence bancaire, que le preneur aurait été autorisé à détruire l'appartement situé au premier et deuxième étages de l'immeuble, alors qu'au contraire il est expressément stipulé que tous travaux de gros 'uvre ayant une incidence sur la structure de l'immeuble ne pourront être exécutés qu'après accord exprès du bailleur,
que l'avant-projet sommaire qu'ils ont approuvé ne concernait que les locaux objet du bail et en aucun cas l'appartement du premier et deuxième étages, ce qui est clairement confirmé par le bail commercial qui ne mentionne à aucun moment une intervention sur les étages supérieurs, à l'exception de la pose d'un climatiseur,
que dans le cas contraire le bail l'aurait expressément prévu et aurait stipulé une contrepartie financière au titre de la remise en état, laquelle ne correspond nullement à l'indexation du loyer entre le bail sous condition suspensive et le bail définitif,
qu'ils n'avaient aucun projet de rehaussement de l'immeuble, dont ils viennent de refaire la toiture sans modification de la structure,
que contrairement à l'attestation complaisante de l'architecte ils n'ont jamais été convoqués à une quelconque réunion de chantier,
que selon devis actualisé et expertise les travaux de remise en état s'élèvent à la somme de 49'382,15 € TTC, à laquelle il convient d'ajouter le coût de raccordement en eau de l'appartement d'un montant de 3085,68 € TTC,
qu'aucune minoration pour vétusté ne peut être appliquée dès lors que l'appartement avait été rénové et était immédiatement habitable,
qu'ayant été privés de la jouissance de leur appartement depuis le 1er juillet 2008 ils subissent un préjudice complémentaire évalué à 630'€ par mois par une agence immobilière, étant observé que l'appartement en duplex de plus de 60 m² dispose d'une terrasse ensoleillée de plus de 90 m²,
que l'immeuble a par ailleurs perdu une partie de sa valeur vénale alors que le rehaussement du plancher de l'appartement , qui a conduit à la suppression du deuxième étage remplacé par une simple mezzanine, a diminué la surface habitable de 22 %,
que ce préjudice a été évalué par expert à la somme de 17'000 € pour la perte de valeur de l'appartement et à celle de 20'000 € pour la perte de valeur locative.
MOTIFS DE L'ARRET
Le bail commercial conclu initialement le 13 juin 2008 sous la condition suspensive de l'obtention par le preneur d'un permis de construire et/ou d'une déclaration de travaux prévoit notamment que le preneur pourra réaliser à ses frais exclusifs et sans aucune indemnité pour le bailleur les aménagements spéciaux suivant :
rehaussement du plancher de la porte du local situé dans la maison d'origine afin de le mettre au niveau de celui du plancher du local correspondant à l'ancien garage,
déplacement de l'escalier existant desservant le premier étage situé actuellement sur la partie avant du local et donnant sur la place de la libération afin de le positionner
au fond du local avec un accès qui se fera par la rue perpendiculaire.
Le bail définitif régularisé le 1er août 2008 reprend sans changement la liste des aménagements spéciaux autorisés en vue de la création de l'agence bancaire.
Cette même liste figurait déjà dans la lettre du 3 septembre 2007 par laquelle la banque confirmait aux propriétaires son accord pour la prise à bail des locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble.
Tels que littéralement décrits par l'avant-contrat et le contrat définitif les travaux autorisés touchant au gros 'uvre de l'immeuble n'étaient pas de nature à affecter les étages supérieurs réservés à l'habitation, à l'exception de l'escalier d'accès qui devait être déplacé, ce qui devait nécessairement conduire au percement du plancher de l'appartement et au rebouchage de la Trémie d'origine.
Par courrier du 29 octobre 2007, accompagnant l'envoi pour approbation du dossier complet du projet d'aménagement de l'agence, la SOCIETE GENERALE a toutefois rappelé aux époux [N] que les travaux affecteraient également l'étage en ces termes : «' par ailleurs, comme nous vous l'avons déjà indiqué précédemment, ces travaux nécessitent la remontée du plancher haut situé sur la partie la plus ancienne dudit local et ne sont pas sans incidence sur l'étage situé au-dessus'».
Par acte du 18 janvier 2008 les propriétaires ont en outre expressément autorisé la SOCIETE GENERALE à réaliser l'ensemble des travaux nécessaires à l'exploitation de l'agence bancaire «'conformément au dossier établi par le cabinet ATELIER MONTGRAND'».
Or selon le descriptif sommaire établi le 19 octobre 2007 par ce cabinet de maîtrise d''uvre, dont les époux [N] ne contestent pas avoir eu connaissance avant de délivrer leur autorisation, il est expressément prévu au titre des travaux sur la structure du bâtiment :
la création d'une trémie dans le plancher haut du rez-de-chaussée et d'un escalier béton,
la démolition des ouvrages intérieurs de la partie coté place (cloison, plancher et ouvrages du second 'uvre tous niveaux),
la création d'un plancher béton coupe-feu une heure entre la partie agence et l'étage dans la zone côté place (voir hauteur en plans et coupes),
la démolition de l'escalier existant.
D'une manière générale la réalisation de tous travaux liés à l'aménagement du local suivant les plans de l'atelier d'architecture MONTGRAND du 31 juillet 2007.
Enfin la lecture des plans dressés par le cabinet d'architecture MONTGRAND, que les propriétaires ont expressément approuvés 18 janvier 2008 , révèle sans contestation possible que le rehaussement du plafond de l'agence avait pour conséquence de réduire la hauteur sous plafond de l'appartement de l'étage , qui perdait ainsi son deuxième niveau.
Cela résulte très explicitement, y compris pour une personne profane ne disposant pas de compétence particulière en matière de travaux immobiliers, d'une part de la comparaison entre le plan des étages avant travaux (02B), qui fait état de la chambre du deuxième étage, et le plan du premier étage après travaux, qui ne représente plus la chambre du troisième niveau, et d'autre part, et surtout, des coupes avant et après travaux (03B et 07B) qui font clairement apparaître que la hauteur habitable de la partie supérieure de l'immeuble est réduite de 69 cm (4,21 m pour 4,90 m à l'origine) avec pour conséquence la suppression de la chambre du deuxième étage.
Il est dès lors certain qu'en approuvant l'étude technique ainsi que chacune des planches de plans établies par le cabinet ATELIER MONTGRAND chargé de la conception des travaux d'aménagement de l'agence bancaire, les propriétaires ont expressément donné leur accord pour la réalisation de l'ensemble des travaux visés au descriptif sommaire du 19 octobre 2007, comprenant notamment la création d'un plancher en béton coupe-feu rehaussé entre la partie agence et l'étage, avec pour conséquence, clairement représentée sur les coupes, la diminution sensible de la hauteur utile des étages supérieurs.
Au demeurant par une attestation délivrée le 25 mai 2009, dont il ne peut être affirmé qu'elle est de pure complaisance au seul motif qu' elle émane d'un professionnel contractuellement lié au maître d'ouvrage , le cabinet ATELIER MONTGRAND a certifié que les époux [N] avaient été pleinement informés des conséquences qui résulteraient des travaux pour leur appartement du premier étage et associés à leur exécution en participant aux différentes réunions de chantier qui se sont tenues les 17 juillet 2008,19 janvier 2009, 2 février 2009,9 février 2009 et 23 février 2009.
Bien que la liste des aménagements spéciaux autorisés par les bailleurs contenue dans le contrat de bail ne reprenne pas complètement les travaux décrits par le maître d''uvre dans son descriptif sommaire du 19 octobre 2007, il est par conséquent formellement établi que l'ensemble des aménagements affectant la structure de l'immeuble, nécessaires à la création d'une agence bancaire conforme aux normes de la profession, ont été contractuellement acceptés sans contrepartie financière par les époux [N] .
Ces derniers ne peuvent ainsi sérieusement invoquer la clause générale du bail, à laquelle il a été dérogé aux conditions particulières, selon laquelle le preneur n'est autorisé à effectuer toute modification intérieure et extérieure que«' dans les lieux loués'», et doit obtenir une autorisation préalable en cas de transformation ou de réparation ayant une incidence sur la structure de l'immeuble.
Par voie d'infirmation du jugement, ils seront par conséquent déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, alors qu'ils ont reçu une juste indemnisation de 10000'€ TTC, sur la base du devis MRCB non contesté du 18 décembre 2008, au titre de la réfection du doublage des murs et des rampants de toiture endommagés par les travaux, après que la banque ait spontanément reconnu que ces dégradations ne constituaient pas une conséquence prévisible des aménagements réalisés.
L'équité ne commande pas toutefois de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société appelante.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :
Déboute les époux [I] et [Y] [N] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires,
Donne acte à la SA SOCIETE GENERALE de son offre de payer aux époux [I] et [Y] [N] la somme de 10'000 € au titre de la réfection du doublage des murs et des rampants de toiture endommagés par les travaux litigieux,
Déclare cette offre satisfactoire et constate que la somme de 10'000 € a d'ores et déjà été payée,
Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA SOCIETE GENERALE,
Condamne les époux [I] et [Y] [N] aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de maître RAMILLON, avocat.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame HERVE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
