R. G. N° 05 / 04670
Grosse délivrée
à :
SCP GRIMAUD
SCP CALAS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1RE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU LUNDI 23 JUIN 2008
Appel d'un Jugement (N° R. G. 05 / 3008)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 24 octobre 2005
suivant déclaration d'appel du 15 Novembre 2005
APPELANTE :
S. C. I. DOMAINE DE LA TOUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
7 Rue Etienne de la Boétie
38320 EYBENS
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me BENICHOU, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
Monsieur Emmanuel Y...
...
38240 MEYLAN
Madame Sandrine X... épouse Y...
...
38240 MEYLAN
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de Me Gilles MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Françoise LANDOZ, Président,
Madame Claude-Françoise KUENY, Conseiller,
Madame Véronique KLAJNBERG, Conseiller,
Assistées lors des débats de Mme Hélène LAGIER, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 26 Mai 2008, Madame LANDOZ a été entendue en son rapport.
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.
Exposé du litige
La S. C. I. Domaine de la Tour a signé le 17 mai 2004 avec les époux Emmanuel Y... et Sandrine X..., un compromis pour la vente d'une parcelle de terrain de 1150 m ² sur le territoire de la commune de CORENC, Isère, à prélever sur un terrain d'une superficie de 2 hectares, 62 ares et 33 centiares, qu'elle a acquis selon compromis du 20 février 2004 aux consorts
C...
.
Parmi les conditions suspensives autres que celles de droit commun, il était prévu la réitération avant le 20 juin 2004 en acte authentique de la vente C...-S. C. I. Domaine de la Tour et l'obtention par les époux Y... d'un permis de construire.
Le compromis du 17 mai 2004 prévoyait la constitution d'une servitude de passage pour rejoindre le chemin Charles Pajon, la constitution d'une servitude de passage de canalisations d'évacuation des eaux usées et de pluie, et l'engagement du vendeur à réaliser à ses frais l'aménagement de la voirie d'accès, la pose de coffrets EDF et GDF et le raccordement aux réseaux d'eau potable, de tout à l'égout et de téléphone.
Les époux Y... ont obtenu leur permis de construire le 21 décembre 2004 et à la suite d'un recours contre ce permis, ils ont obtenu un permis modificatif le 31 mai 2005.
Le 31 mars 2005 Maître D...et Maître E...notaires chargés de recevoir l'acte de vente définitif, ont dressé un procès-verbal de difficultés en l'état du recours exercé à l'encontre du permis de construire du 21 décembre 2004 et de la non-justification par le vendeur de la réalisation des obligations mises à sa charge.
Par acte du 21 juin 2005, la S. C. I. Domaine de la Tour, après avoir mis en demeure les époux Y... de se présenter en l'étude de son le 14 avril 2005, pour notaire signer l'acte authentique, les a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE pour faire constater la résolution du compromis de vente aux torts des acquéreurs et les voir condamnés à lui payer la somme de 30. 500 €, montant de la clause pénale.
Au motif que leur refus était légitime, les époux Y... s'opposaient à cette prétention et formaient une demande reconventionnelle en exécution forcée de la vente aux conditions du compromis et en paiement de la somme de 30. 500 € en application de la clause pénale.
Par jugement du 24 octobre 2005 le tribunal a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à signer dans le mois de la signification de cette décision, en l'étude du notaire désigné dans le compromis, l'acte authentique pour le bien litigieux et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, dit qu'à défaut, le dit jugement vaudrait acte de vente et ordonné que le prix soit consigné entre les mains de Maître E..., désigné comme séquestre.
Le même décision a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à verser aux époux Y... la somme de 30. 500 € en vertu de la clause pénale figurant au compromis ainsi qu'une indemnité de 1. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La S. C. I. Domaine de la Tour a interjeté appel de cette décision le 15 novembre 2005.
Elle fait valoir qu'elle a rempli toutes ses obligations à l'exception des travaux prévus pour viabiliser le terrain et que cette attitude prudente, en attente de l'obtention par les époux Y... du permis de construire puis de la signature de l'acte authentique, ne peut être considérée comme une faute.
Elle prétend que l'absence de réalisation des travaux de viabilité ne cause pas de préjudice aux époux Y... puisque le litige relatif au permis de construire est pendant..., tandis qu'elle-même ne peut ni finaliser la vente avec les époux Y... ni trouver un autre acquéreur pour la parcelle qui aurait dû être vendue depuis longtemps.
La S. C. I. Domaine de la Tour soutient que le caractère constructible du terrain objet du compromis n'est pas en cause, les époux Y... n'étant nullement privés du droit d'acheter et de construire ; selon elle, la condition relative aux servitudes n'est pas une condition suspensive et elle a clairement montré son intention de constituer celles qui étaient prévues.
Enfin elle indique que le bornage prévu a bien été effectué par les soins du cabinet CEMAP de même que la réitération de la vente C...-S. C. I. Domaine de la Tour intervenue le 14 janvier 2005.
Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré, de prononcer la résolution du compromis, de constater le caractère fautif du refus des époux Y... et de les condamner à lui payer la somme de 30. 500 € conformément à la clause pénale incluse dans l'acte du 17 mai 2004.
Elle demande une indemnité de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- o0o-
Les époux Y... répondent que le procès-verbal de difficultés dressé le 31 mars 2005 par les notaires établit qu'à cette date, la S. C. I. Domaine de la Tour n'avait justifié ni de la réalisation des servitudes de passage des canalisations de leur lot et des travaux de viabilité du terrain, ni du caractère constructible du terrain.
Ils ajoutent qu'il n'est toujours pas justifié de la constitution des servitudes prévues ni de l'établissement du bornage.
Ils prétendent que le tribunal a fait une parfaite appréciation en jugeant que leur refus de signer l'acte authentique était fondé sur un motif légitime.
Ils soutiennent que la vente est parfaite, la S. C. I. Domaine de la Tour n'ayant pas rempli complètement son obligation de délivrance.
Ils demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à signer l'acte authentique et de dire qu'à défaut, l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente pour être publié à la Conservation des Hypothèques, et d'ordonner le placement du prix de vente sous séquestre jusqu'à justification par le vendeur de la réalisation des travaux de viabilité.
Ils demandent également à la Cour de condamner la S. C. I. Domaine de la Tour à réaliser les travaux objet du compromis dans les huit jours de l'arrêt sous astreinte de 300 € par jour de retard, de confirmer le jugement sur les condamnations et de leur allouer la somme de 3. 500 € en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Motifs et décision
Sur la demande en résolution du compromis,
Le tribunal par des motifs pertinents que la Cour adopte, a exactement retenu que le vendeur, promoteur d'une opération immobilière, s'était engagé dans le compromis à exécuter divers travaux et à constituer des servitudes, lesquelles devaient nécessairement être réalisés avant la réitération de la vente en acte authentique ; en effet, faute de cette exécution, les acquéreurs ne recevraient pas le bien qui leur avait été promis, la S. C. I. Domaine de la Tour étant libérée par la réitération de toute obligation à leur égard.
En conséquence, puisque la S. C. I. Domaine de la Tour n'était pas en mesure de leur délivrer le bien tel qu'il était convenu c'est à bon droit que le tribunal a décidé qu'à la date du 31 mars 2005, le refus de signer l'acte définitif opposé par les époux Y... était légitime.
Sur la demande des acquéreurs tendant à obtenir la réitération du compromis en acte authentique,
Selon le courrier qu'a adressé le 22 février 2005 Maître E..., notaire des époux Y... à Maître D..., notaire de la S. C. I. Domaine de la Tour, les acquéreurs étaient d'accord pour signer l'acte authentique sauf à prévoir la constitution d'un séquestre pour la réalisation de la viabilité et de la démolition du mur d'enceinte permettant l'accès sur la voie publique du terrain vendu.
Ce courrier manifeste la volonté des époux Y... de poursuivre l'acquisition du bien objet du compromis du 17 mai 2004, en dépit du recours entrepris à l'encontre du permis de construire qui leur avait été délivré ; le jugement déféré qui a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à signer l'acte définitif de vente doit être confirmé ; l'arrêt devant valoir acte de vente en cas de défaillance de la S. C. I. Domaine de la Tour, il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte pour la contraindre à signer devant les notaires choisis par les parties.
Dès lors que les travaux que la S. C. I. Domaine de la Tour s'était engagée à exécuter ne sont pas réalisés, la décision qui a ordonné le séquestre du prix provenant de la vente jusqu'à justification de leur réalisation, sera confirmée.
Cette mesure doit suffire à amener la S. C. I. Domaine de la Tour à s'exécuter, de sorte qu'il n'y a pas leu de prévoir en plus, une astreinte.
En application des termes du compromis, la condamnation de la S. C. I. Domaine de la Tour à payer la somme de 30. 500 € aux époux Y... en réparation du préjudice évalué de manière forfaitaire, sera confirmée.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux Y... les frais qu'ils ont dû exposer en cause d'appel et non compris dans les dépens ; la S. C. I. Domaine de la Tour devra leur payer une nouvelle indemnité de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par ces motifs
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à signer l'acte authentique de vente, sauf à préciser que faute pour le vendeur de signer cet acte dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, celle-ci vaudra acte de vente et sera publiée comme tel à la Conservation des Hypothèques,
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné le séquestre du prix de vente jusqu'à justification parla S. C. I. Domaine de la Tour de la réalisation des travaux de viabilité,
Dit n'y avoir lieu d'ajouter une astreinte à la mesure de séquestre,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la S. C. I. Domaine de la Tour à payer aux époux Y... la somme de 30. 500 € en application de la clause pénale prévue au compromis et une indemnité de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne la S. C. I. Domaine de la Tour à payer aux époux Y... une indemnité de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne la S. C. I. Domaine de la Tour à tous les dépens de première instance et d'appel et autorise la S. C. P GRIMAUD, avoués, à recouvrer directement contre elle, les frais avancés sans avoir reçu provision.
PRONONCÉ par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau code de procédure civile,
SIGNÉ par Madame LANDOZ, Président, et par Madame LAGIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
