R.G. No 05/01901
TC/P
No Minute :
Grosse délivrée
le :
à :
S.C.P. CALAS
Me RAMILLON
SCP GRIMAUD AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2EME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU MARDI 02 OCTOBRE 2007
Appel d'un Jugement (No R.G. 03/52)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE
en date du 13 avril 2005 suivant déclaration d'appel du 25 Avril 2005
APPELANTE :
S.A. SOGEBAIL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
29 Bld Haussmann -75009 PARIS
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me Louis-Noël CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE
INTIMEES :
Synd. des copropriétaires LE GRAND PLANOT pris en la personne de son syndic en exercice, la Société REGIE IMMOBILIERE DE VIENNE, ayant son siège social 38 Route de Frontenas - 38290 LA VERPILLIERE
représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assistée de Me Catherine GRELLIER, avocat au barreau de LYON
S.C.I. JJMB prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
140 rue du Danet
38290 LA VERPILLIERE
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de Me MONOD, avocat au barreau de LYON substitué par Me KUZMA, avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame B. BRENNEUR, Président,
Monsieur J.M. ALLAIS, Conseiller,
Monsieur J.L. PIERRE, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame M.C. OLLIEROU, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 04 Septembre 2007,
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.
La SA SOGEBAIL est appelante du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Vienne, en date du 13 avril 2005, qui a :
– rejeté la demande en nullité des résolutions no6 et no12 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot"
en date du 7 novembre 2002,
– rejeté la demande en dommages-intérêts de la SA SOGEBAIL à l'encontre de la SCI JJMB sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
– rejeté la demande en dommages-intérêts de la SA SOGEBAIL à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
– dit que la SA SOGEBAIL devra supporter la charges des travaux de reconstruction,
– condamné la SA SOGEBAIL à payer à la SCI JJMB la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts et 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
– Condamné la SA SOGEBAIL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts et 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
– Condamné la SA SOGEBAIL aux dépens,
– Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
EXPOSE DES FAITS
Selon acte authentique en date du 26 mars 1998 la SA SOGEBAIL a conclu avec la SCI JJMB, créée par les époux B... en vue de l'exploitation d'une activité de garage automobile par la SARL Garage B..., un contrat de crédit-bail immobilier portant sur des locaux d'une superficie de 438 m² dans l'immeuble "Le Grand Planot" situé à La Verpillere ( 38 ) ;
La copropriété était constituée de :
– La SCI RECTO : 842/1000ème
– La SCI JJMB/ SA SOGEBAIL : 112/1000ème
– Monsieur C... : 46/1000ème ;
Le 30 décembre 1999 un incendie a détruit les locaux objet du crédit-bail et la SCI JJMB en a informé la SA SOGEBAIL par courrier recommandé en date du 31 décembre 1999 ;
Selon bail dérogatoire la SCI RECTO a donné en location à la SCI JJMB des locaux de dépannage d'une superficie de 296 m² ;
Par courrier en date du 4 juillet 2000 la SCI JJMB a demandé à la SA SOGEBAIL l'indemnisation de son préjudice afin de procéder à la reconstruction des locaux ;
le 21 juillet 2000, la SA SOGEBAIL a reçu une proposition d'indemnisation de la Compagnie AXA ;
Par ordonnance de référé en date du 17 mai 2001, le Tribunal de Grande Instance de Vienne, sur saisine de la SCI JJMB et de la SARL Garage B..., a notamment :
– dit que les loyers dus en exécution du crédit-bail par la SCI JJMB à la SA SOGEBAIL seraient compensés avec une partie de l'indemnité d'assurance à percevoir par cette dernière,
– désigné un administrateur provisoire afin de convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic ;
La Régie Immobilière de Vienne, syndic désigné, a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale pour le 7 novembre 2002 destinée notamment à traiter le problème de la reconstruction des locaux ;
La SA SOGEBAIL a donné mandat à la SCI JJMB pour la représenter à l'assemblée ;
La SA SOGEBAIL a considéré que la SCI JJMB avait manqué gravement à ses obligations de mandataire et que la responsabilité délictuelle du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" était engagée ;
Par acte d'huissier du 16 décembre 2002 elle a saisi le Tribunal de Grande Instance de Vienne qui a prononcé la décision précitée ;
MOYENS DES PARTIES
La SA SOGEBAIL, appelante, expose aux termes de ses conclusions récapitulatives que son action est recevable dans la mesure où elle a assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" ; qu'aux termes du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur qui bénéficie d'une assurance sinistres et d'une assurance perte de loyers, est tenu de remettre en état à ses frais les locaux sinistrés et de continuer à payer les loyers durant le délai de reconstruction ; qu'elle ne porte aucune responsabilité dans le retard pris pour la reconstruction, retard imputable à la seule carence de la SCI JJMB ; que la SCI JJMB a violé le mandat qu'elle lui avait confié et qui prévoyait expressément la prise en charge des travaux de reconstruction par le crédit preneur ; que les résolutions no6 (reconstruction des locaux ) et no 12 (modalités de paiement des travaux ) adoptées alors que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" n'ignorait pas le contenu du mandat donné à la SCI JJMB, sont nulles ; que cette nullité est opposable au Syndicat des copropriétaires ; que la SCI JJMB devra supporter la charge des travaux. En conséquence elle demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé son action recevable, le réformer pour le surplus, dire que la SCI JJMB n'a pas respecté les termes du mandat, prononcer l'annulation des délibérations no 6 et no 12, dire que leur nullité est opposable au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot", dire qu'elle n'est en rien responsable du retard pris dans l'exécution des travaux, condamner solidairement la SCI JJMB sur le fondement de la responsabilité contractuelle et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" sur le fondement de la responsabilité délictuelle à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, dire que la SCI JJMB devra supporter la charge des travaux de reconstruction, subsidiairement si les réparations étaient mises à sa charge dire qu'elles n'excéderont la somme de 107 833,28 €, et dire que cette somme est compensée par toutes les sommes dues par la SCI JJMB, très subsidiairement condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" et la SCI JJMB à la relever et la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, condamner solidairement la SCI JJMB et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot"à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
La SCI JJMB, intimée, expose aux termes de ses dernières conclusions sur le fond que les demandes formées par la SA SOGEBAIL sont irrecevables dans la mesure où l'ensemble des copropriétaires n'ont pas été mis en cause ; que la résolution no6 relative au principe de la reconstruction, n'est pas contraire au mandat ; que s'agissant de la résolution no12 relative à la prise en charge de la reconstruction, le mandat n'a pas plus été violé dans la mesure où elle n'a pas participé au vote ; que la demande de dommages-intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot" à son encontre au titre d'une résistance abusive à réaliser les travaux de reconstruction est non fondée ; que le retard dans l'exécution de ces travaux est dû à la carence de la SA SOGEBAIL, et qu'elle a en subi un important préjudice ; que la SA SOGEBAIL étant propriétaire des locaux, doit prendre en charge les travaux de reconstruction. En conséquence elle demande à la Cour de déclarer irrecevables les demandes de la SA SOGEBAIL, en tout état de cause les rejeter, condamner la SA SOGEBAIL à lui payer les sommes de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 10 000 € à titre de dommages-intérêts, 5 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRIMAUD, avoué ;
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Grand Planot", intimé, expose aux termes de ses dernières conclusions sur le fond qu'il s'en rapporte sur la recevabilité des demandes de la SA SOGEBAIL ; que cette dernière qui avait fait le choix de se faire représenter par la SCI JJMB à l'assemblée générale, a donné liberté à cette dernière de voter ou non la reconstruction ; que la SCI JJMB n'a pas voté la résolution relative à la prise en charge des travaux ; qu'il n'est pas engagé par l'éventuelle violation du contrat de mandat par le mandataire ; que les dispositions du contrat de crédit-bail sont inopposables à la copropriété et que la SA SOGEBAIL, bailleur, doit en sa qualité de copropriétaire, participer à la prise en charge des travaux de reconstruction ; que le montant des travaux, tels qu'évalués en 2002, sera réévalué et le coût de cette réévaluation mis à la charge de la SA SOGEBAIL. En conséquence il demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à porter à 10 000 € le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la SA SOGEBAIL ou solidairement avec la SCI JJMB y ajoutant condamner la SA SOGEBAIL à prendre en charge le montant de la réactualisation du coût des travaux, condamner solidairement la SA SOGEBAIL et la SCI JJMB à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me RAMILLON, avoué ;
SUR QUOI LA COUR
Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la Cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées ;
Sur la recevabilité de la demande de la SA SOGEBAIL
Attendu qu'aux termes de l'article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ;
Qu'il s'ensuit que l'action de la SA SOGEBAIL dirigée contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " est recevable ;
Qu'en conséquence il convient de confirmer, sur ce chef, le jugement entrepris ;
Sur la demande en nullité des résolutions no6 et no 12
Attendu que la SA SOGEBAIL a confié à la SCI JJMB, mandat en date du 24 octobre 2002 ainsi fomulé :
" nous vous donnons pouvoir pour nous représenter à l'assemblée générale extraordinaire pour voter cette éventuelle reconstruction à la condition expresse que vous preniez en charge le coût de la reconstruction ( sous déduction des sommes versées par l'assureur que nous vous restituerons après paiement des loyers ) cette reconstruction étant effectuée aux frais, risques et périls, de la société JJMB, conformément aux conditions du contrat de crédit-bail immobilier CF Article 18 dont copie jointe.
Il s'agit d'une condition sine qua non de la validité de notre mandat." ;
Attendu que selon l'article 1984 du Code Civil le mandat est un contrat par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1165 du Code Civil les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;
Qu'il s'ensuit que le non respect éventuel des obligations contractuelles instaurées entre les parties en application du mandat rapporté ci-avant, n'est pas opposable au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot", tiers à ce contrat, qui ne peut, pas plus, voir sa responsabilité délictuelle engagée pour ce même motif à l'égard de la SA SOGEBAIL ;
Attendu, par ailleurs, que la SCI JJMB qui n'a pas voté la résolution no 12 relatif à la prise en charge du coût de la reconstruction, n'a pas en cela violé l'obligation que le mandat lui imposait ;
Qu'en tout état de cause, les travaux de reconstruction envisagés ne requérant pas un vote à l'unanimité des copropriétaires au sens de l'article 26 de la Loi du 10 juillet 1965, la non participation de l'un des copropriétaires au vote d'une telle résolution n'est pas de nature à entraver l'adoption à tout moment d'une telle décision, à la majorité des copropriétaires ;
Qu'en conséquence il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SA SOGEBAIL de sa demande de nullité des résolutions no 6 et no 12 adoptées lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2002 ainsi que de sa demande d'indemnisation au titre de la responsabilité délictuelle du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " ;
Sur la prise en charge des travaux de reconstruction
Attendu que selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est constitué de la seule collectivité des copropriétaires ;
Que selon l'article 18 de la même loi le syndic est notamment chargé de faire exécuter les délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1165 du Code Civil, précité, que la location des parties privatives n'établit de rapport juridique qu'entre le copropriétaire bailleur et son locataire ;
Qu'il s'ensuit que l'article 18 du contrat de crédit-bail conclu le 26 mars 1998 entre SA SOGEBAIL et la SCI JJMB selon lequel le crédit-preneur assume la prise en charge du coût de reconstruction en cas de sinistre, est sans effet à l'égard du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " ;
Attendu que les résolutions relatives à la reconstruction et à sa prise en charge, valablement adoptées lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2002, s'imposent à la SA SOGEBAIL qui, en sa qualité de copropriétaire du lot no 1 de l'immeuble "Le Grand Planot", est tenu de participer à la prise en charge des travaux de reconstruction ;
Attendu que la Régie Immobilière de Vienne, syndic de la copropriété de l'immeuble " Le Grand Planot ", a fait établir en septembre et octobre 2002, quatre devis en vue de la réalisation des travaux :
– L'ATELIER 1 2 7 : devis du 23/09/2002 : 524 889,72 € HT
– COREB : devis du 24/09/2002 : 545 100 € HT
– GIE BATIRALP : devis du 26/09/2002 : 532 300 € HT
– PBC : devis du 1/10/2002 : 529 635,21 € HT
Attendu que le chiffrage des travaux établi en date du 18 janvier 2006 par la Régie Immobilière de Vienne elle-même, partie à l'affaire, sera écartée ;
Qu'ainsi le montant moyen envisagé des travaux s'élevait donc à fin 2002, à la somme de 532 981 € HT, incluant le coût de la maîtrise d'oeuvre ;
Qu'il en résulte, compte tenu du fait que la SA SOGEBAIL est détentrice de 112/1000ème et que le sinistre a détruit le lot no 10 ( M. C... ) et affecté les lots no1 ( SCI JJMB-SOGEBAIL), et No 2 et 3 ( SCI RECTO ), que la quote -part non contestée de 376/112 à la charge de SA SOGEBAIL s'élève donc à 532 981/376 % x 112 % = 158 760,30 € HT ;
Qu'en conséquence il convient de dire que la SA SOGEBAIL est tenu de supporter la charge des travaux de reconstruction à hauteur de 158 760,30 € HT, somme sur laquelle seront appliqués les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2002, date du dernier devis proposé ;
Sur la responsabilité contractuelle de la SCI JJMB à l'égard de la SA SOGEBAIL
Attendu que l'article 18 du contrat de crédit bail signé entre la SA SOGEBAIL et la SCI JJMB, met à la charge du crédit preneur le coût de la reconstruction en cas de sinistre ;
Attendu que l'article 7 du même contrat oblige la SCI JJMB, crédit-preneur, à restituer les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations en fin de crédit-bail ;
Attendu que la Cour de céans a par arrêt en date du 18 septembre 2006, confirmé la résiliation du crédit-bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 février 2003 ;
Attendu que la SA SOGEBAIL demande à être relevée et garantie de toute condamnation au titre de la prise en charge du coût de la reconstruction, par la SCI JJMB sur le fondement de la responsabilité contractuelle de cette dernière ;
Attendu, cependant qu'il n'est contesté que la SA SOGEBAIL a perçu de la Compagnie AXA la somme de 107 833,28 € à titre d'indemnité de reconstruction ;
Qu'en conséquence il convient de condamner sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, la SCI JJMB à relever et garantir la SA SOGEBAIL de sa condamnation à supporter le coût de la reconstruction, sous déduction de la somme de 107 833,28 € versée par l'assureur AXA ;
Sur les demandes de dommages-intérêts
Concernant la demande de la SCI JJMB
Attendu que la responsabilité contractuelle de la SCI JJMB à l'égard de la SA SOGEBAIL, ne justifie pas sa demande de dommages-intérêts tant au titre de la procédure abusive qu'au titre du retard pris dans l'exécution des travaux de reconstruction et des préjudices qu'elle en aurait subis ;
Qu'en conséquence il convient de réformer le jugement entrepris sur ce chef et débouter la SCI JJMB de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SA SOGEBAIL ;
Concernant la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot "
Attendu que la SA SOGEBAIL, en sa qualité de copropriétaire devait supporter sa quote-part du coût des travaux ;
Qu'elle a, à ce titre, perçu la somme conséquente de 107 833,28 € versée par l'assureur AXA ;
Attendu que sa responsabilité dans le retard mis dans l'exécution des travaux, est certaine ;
Qu'en conséquence il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA SOGEBAIL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
Attendu qu'il paraît équitable de condamner la SA SOGEBAIL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Attendu qu'il convient de débouter la SA SOGEBAIL et la SCI JJMB de leurs demandes respectives sur ce même fondement ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant en audience publique, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
RÉFORME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA SOGEBAIL à payer des dommages-intérêts et une somme au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à la SCI JJMB,
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE la SCI JJMB de sa demande de dommages-intérêts,
CONFIRME pour le reste le jugement entrepris,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SA SOGEBAIL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " la somme de 158 760,30 € (cent cinquante huit mille sept cent soixante Euros et trente centimes) hors taxes, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2002, au titre de sa prise en charge du coût de la reconstruction,
CONDAMNE la SCI JJMB à relever et garantir la SA SOGEBAIL de sa condamnation à prendre en charge le coût de la reconstruction, sous déduction de la somme de 107 833,28 € versée par l'assureur AXA,
CONDAMNE la SA SOGEBAIL à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Grand Planot " la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel,
DÉBOUTE la SA SOGEBAIL et la SCI JJMB de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SA SOGEBAIL aux dépens,
AUTORISE pour ces derniers Me RAMILLON, avoué, à les recouvrer directement contre la partie condamnée,
PRONONCÉ publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile,
SIGNÉ par le Président Madame B. BRENNEUR et par le Greffier Madame OLLIEROU, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
