RG No 02 / 02714
A. U.
No Minute :
Grosse délivrée
le :
S. C. P. CALAS
S. C. P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S. C. P. POUGNAND
S. E. LA. R. L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU MERCREDI 31 JANVIER 2007
Appel d'une décision (No RG 00 / 134)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE
en date du 28 mars 2002
suivant déclaration d'appel du 27 Juin 2002
APPELANT :
Monsieur Gilbert X...
né le 24 Mars 1937 à JALLIEU (38300)
de nationalité Française
...
38440 CHATONNAY
représenté par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assisté de Me Vincent PIQUET-GAUTHIER, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
S. A. R. L. Z... prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
49 rue des Tisserands
38440 CHATONNAY
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Yves BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE
Monsieur Gilles Stanislas, César Z...
...
38440 CHATONNAY
représenté par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Yves BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE
Madame Martine B... épouse Z...
...
38440 CHATONNAY
représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Yves BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 20 Décembre 2006, Monsieur URAN, Président a été entendu en son rapport
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,
------0------
Le 3 mai 1979, M. et Mme Jean X... ont donné à bail à M. Gilles Z... et Mme Martine B... épouse Z..., un local commercial sis à CHATONNAY (38) destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce de charcuterie.
Le fonds de commerce a été apporté à la SARL Z..., et le bail a été renouvelé le 3 mai 1988.
M. et Mme Jean X... sont tous deux décédés, laissant comme héritier, M. Gilbert X....
Par ordonnance de référé du 6 décembre 1996, une expertise des locaux commerciaux a été diligentée sur la demande de M. et Mme Z... qui reprochaient au bailleur de n'avoir jamais entrepris de réparations locatives, spécialement à la suite d'un incendie survenu en 1992 endommageant le hall d'entrée et les terrasses au-dessus du laboratoire.
M. et Mme Z... et la SARL Z..., qui prétendaient que les travaux de réparation préconisés par l'expert (M. C...) n'ont pas été effectués, ont alors assigné M. Gilbert X... devant le Tribunal de Grande Instance de VIENNE pour demander sa condamnation à leur verser une provision pour leur permettre de procéder aux travaux nécessaires à la mise hors d'eau du bâtiment, ainsi que des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.
Par ordonnance du 25 mai 2000, le Juge de la Mise en état près le Tribunal de Grande Instance de VIENNE, a demandé à l'expert, dans le cadre du contrôle de bonne fin des travaux, d'indiquer le coût définitif des travaux qu'il préconise, ainsi que de s'assurer de leur exécution et de contrôler les factures.
L'expert, M. C..., a déposé son rapport le 28 février 2001.
Par ordonnance du 21 juin 2001, le même Juge de la Mise en état a débouté M. et Mme Z... et la SARL Z... de leur demande notamment d'extension de l'expertise aux infiltrations produites dans les séchoirs à saucisson et dans le laboratoire, ainsi que d'indemnité provisionnelle en réparation de leurs préjudice, et a renvoyé les demandeurs à conclure au fond.
Par jugement en date du 28 mars 2002, le Tribunal de Grande Instance de VIENNE, vu le rapport d'expertise de M. C..., a :
-condamné M. Gilbert X... à payer à M. et Mme Z... les sommes de 2 509,07 €, outre intérêts au taux légal, et de 1 000 € au titre de l'article 700 du N. C. P. C.
-ordonné une nouvelle expertise confiée à M. C..., pour, notamment, décrire les nouveaux désordres allégués par M. et Mme Z..., dire s'ils résultent d'un défaut d'entretien du bailleur, et indiquer les travaux propres à leur porter remède.
M. Gilbert X... a formé appel de cette décision.
Par ordonnance juridictionnelle en date du 23 septembre 2003, le Conseiller de la mise en état près la Cour d'appel de GRENOBLE a ordonné l'exécution provisoire des dispositions du jugement dont appel concernant l'expertise confiée à M. C....
M. C... a déposé son rapport le 30 avril 2004.
Entre temps, le 14 octobre 2003, M. Gilbert X... a vendu son local commercial à M. D..., lequel a conclu un nouveau bail commercial avec M. et Mme Z....
M. Gilbert X..., appelant, sollicite, par dernières conclusions après expertise en date du 1er février 2005, et par réformation, le débouté de toutes les demandes formulées par M. et Mme Z... au titre de l'ancien bail, ainsi que leur condamnation à lui verser la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du N. C. P. C.
M. et Mme Z..., et la SARL Z..., par leurs dernières écritures en date du 7 avril 2005, demandent, par confirmation partielle du jugement déféré :
-la constatation de ce que la demande en résiliation du bail n'a plus d'objet,
-la condamnation de M. D... à réparer le local commercial en effectuant les travaux préconisés par l'expert C... dans son rapport du 30 avril 2004, ou à le condamner à verser 1 300 € HT correspondant au coût des travaux a effectuer sur l'immeuble,
-la condamnation de M. Gilbert X... à leur verser les sommes de 7 622,45 € en réparation de leur préjudice commercial, de 7 622,45 € à titre de dommages et intérêts, et de 4 000 € + 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du N. C. P. C.
MOTIFS DE L'ARRET
1o-Sur la résiliation du contrat de bail
Attendu qu'il est justifié au dossier que, par acte notarié du 14 octobre 2003, M. Gilbert X... a vendu les locaux commerciaux, objet du présent litige, à M. Michel D..., l'acte précisant qu'une procédure judiciaire oppose M. et Mme Z... à M. Gilbert X..., lequel " prendra à sa charge tous les éventuels frais de procédure et éventuels montant des condamnations à dommages et intérêts et / ou au titre de l'article 700 du N. C. P. C. " ;
Attendu qu'il n'est pas contesté par les parties qu'un nouveau bail commercial (non produit dans le présent litige) a été conclu entre le nouveau bailleur, M. Michel D..., et M. et Mme Z... ;
Attendu, en conséquence, que la demande de résiliation du bail formée devant le Tribunal par M. Gilbert X...-et que les premiers Juges n'ont pas ordonné en relevant que les violations des clauses du bail alléguées par le bailleur ne sont pas établies-est désormais sans objet ;
2o-Sur les demandes formées par la SARL Z...
Attendu que les premiers Juges ont constaté a bon droit que, dans la mesure où elle forme des demandes fondées sur le contrat de bail commercial souscrit entre M. et Mme Z... et M. Gilbert X..., la SARL Z... est irrecevable à agir ;
Attendu qu'il en est de même en appel, et la Cour confirmera le jugement déféré sur ce point ;
3o-Sur les demandes formées par M. et Mme Z... contre M. Michel D...
Attendu que, puisque le nouvel acquéreur des locaux en litige, M. Michel D..., n'a pas été attrait dans la présente procédure, M. et Mme Z... sont irrecevables à former toute demande à son encontre (notamment d'exécution de travaux) ;
4o-Sur les demandes formées par M. et Mme Z... contre M. Gilbert X...
Attendu que M. et Mme Z... sont parfaitement recevables en la forme de leurs demandes indemnitaires formées contre M. Gilbert X..., dans la mesure où elles sont fondées sur le contrat de bail commercial conclu entre eux, ce pour des faits antérieurs au 14 octobre 2003 ;
Attendu que M. et Mme Z... font valoir que les différents rapports d'expertise de M. C... ont relevé l'existence d'infiltrations en toiture incombant au bailleur ayant la charge des grosses réparations, et que M. Gilbert X... n'a pas réalisé tous les travaux préconisés par l'expert, ce qui est, de plus, attesté par un contrôle du 28 novembre 1994 effectué par la Direction des Services Vétérinaires ;
Attendu qu'ils demandent en conséquence la condamnation de M. Gilbert X... à réparer les préjudices résultant pour eux de n'avoir pu jouir normalement de leur habitation en raison du mauvais état de la charpente et de la couverture ;
Attendu que M. Gilbert X... sollicite le débouté des demandes de M. et Mme Z... aux motifs que :
-M. C... a relevé, dans son premier rapport, que la cause des infiltrations dont se plaignent M. et Mme Z... provenait de ce qu'ils auraient aménagé la cour sans s'assurer des conditions d'étanchéité de la couverture,
-les conclusions de l'expert de 1997 et de 2001 ne sont plus d'actualité, car il a réalisé tous les travaux préconisés par l'expert après sa première expertise,
-la demande d'indemnisation pour l'enlèvement d'un climatisateur doit être rejetée puisque le climatisateur n'a pas été enlevé,
-M. et Mme Z... doivent être déclarés irrecevables en leur demande concernant le préjudice commercial, puisque le fonds de commerce est exercé par la SARL Z... (et non par eux en personne), et déboutés de leur demande de dommages et intérêts puisqu'ils ont fait preuve à son encontre d'un entêtement procédural absurde,
-la demande de consignation des loyers n'a plus de sens ;
Attendu qu'en cause d'appel, M. et Mme Z... ne forment plus de demande au titre de l'indemnisation pour l'enlèvement d'un climatisateur, ni de consignation des loyers (qui serait, d'ailleurs, sans objet) ;
Attendu que, dans son dernier rapport d'expertise en date du 30 avril 2004, M. C... a constaté que :
-" les infiltrations (dans le séchoir à saucisson) qui, selon les dires des parties se sont produites lors de fortes précipitations, proviennent directement de la toiture qui est immédiatement au-dessus de ce séchoir... Nous constatons qu'elle est constituée de plaques sous tuiles fixées sous l'ancienne charpente en bois d'une planéité très irrégulière... Cette toiture aurait été refaite par M. X... en avril 2002... Nous constatons à différents endroits des fissures dans le creux des ondes. Des marques de colmatage sont visibles sur celles-ci. Nous constatons également des traces de tuiles cassées sur un trajet conduisant au bord du toit vers le jardin côté Nord jusqu'à l'autre toiture côté rue où se trouvent plusieurs antennes audio ou télévisuelles ". La difformité de la toiture a pu entraîner à elle seule un certain nombre de fissurations. Celles ci ont certainement été accrues par le passage sur la toiture, etc... "
-pour les infiltrations sur le local nommé laboratoire no 3 ex-cour, " il s'agit de travaux d'étanchéité et de mise hors d'eau imputables normalement au bailleur ". Ces travaux n'ont pas été effectués : ni " sur cette terrasse basse ", ni " " contre le muret le séparant de la terrasse haute, ni contre le mur du bâtiment principal ", ni au-delà de la murette d'acrotère où " la maçonnerie est laissée brute sans étanchéité. Il apparaît bien que cela est une situation ancienne peut être la cause des infiltrations par le laboratoire situé en dessous, les infiltrations se situant précisément à cet emplacement "
-" l'accès à la cave qui est plutôt une grotte n'est en aucun cas condamnée par l'aménagement d'armoire frigorifique (contrairement à ce que prétend M. Gilbert X... dans ses écritures), et la condamnation de l'accès à cette cave procède d'une mesure d'isolement sanitaire sur laquelle il n'y a rien à redire techniquement, sauf disposition résultant du bail ",
-le coût des travaux pour remédier aux désordres s'élève aux sommes suivantes :
-200 € HT (nettoyage et peinture du séchoir à saucisson) + 150 € HT (colmatage des fuites en toiture),
-100 € HT (travaux de nettoyage des installations dans le laboratoire no 3) + 850 € HT (travaux de reprise d'étanchéité de la terrasse) ;
Attendu que, dans son rapport du 27 août 1997, l'expert avait déjà considéré que la cause des infiltrations concernant la cour couverte qui sert de laboratoire no 3 (cf le rapport en question page 7) " provient de ce que le local est à la simple couverture d'une ancienne cour, et que M. Z... l'aménagée sans s'assurer que les conditions d'étanchéité de la couverture convenaient à un laboratoire professionnel. Effectivement, l'étanchéité sur le dessus et à l'extérieur est inexistante ", en sorte que M. et Mme Z... ne peuvent réclamer à M. Gilbert X... aucune somme en réparation de leur préjudice résultant des infiltrations concernant cette partie des locaux commerciaux ;
Attendu que seules demeurent en litige les infiltrations dans le local à saucisson, qui perdurent, conformément à ce que prétendent M. et Mme Z... depuis l'instance devant les premiers Juges, ainsi que des constatations de la DSV en novembre 1994, et qui incombent au propriétaire des lieux, tenu d'assurer la réparation du clos et du couvert ;
Attendu que, compte tenu des pièces produites, le préjudice d'ensemble (commercial, de jouissance et " procédural ") de M. et Mme Z... (qui occupent les lieux concurremment avec la SARL Z...) justifie la condamnation de M. Gilbert X... à leur verser la somme totale de 6 000 € à titre de dommages et intérêts, par réformation de la décision déférée ;
Attendu que, compte tenu des déclarations qui précèdent, d'une part, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie l'intégralité des frais irrépétibles de procédure exposés par elle, d'autre part, les dépens, qui comprendront les frais de toutes les expertises ordonnées dans le cadre de la présente instance, seront pris en charge par moitié par chaque partie ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant en audience publique, et contradictoirement,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare l'appel recevable en la forme,
Au fond,
Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2002 par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE,
Statuant à nouveau,
Y rajoutant,
Constate que la demande de résiliation du bail antérieurement formée par M. Gilbert X... est désormais sans objet,
Déclare la SARL Z... irrecevable dans ses demandes, faute de qualité à agir,
Déclare M. et Mme Z... irrecevables dans leurs demandes formées contre M. Michel D...,
Condamne M. Gilbert X... à verser à M. et Mme Z... la somme de 6 000 € en réparation de l'ensemble de leurs préjudices,
Déboute les parties de leur demande par application de l'article 700 du N. C. P. C.
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de toutes les expertises ordonnées dans le cadre de la présente instance, et condamne M. Gilbert X... et M. et Mme Z... à en payer chacun la moitié, dont distraction au profit de l'Avoué le plus diligent pour les dépens d'appel.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président, qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.
