RG No 05 / 02007
J. L. B.
No Minute :
Grosse délivrée
le :
S. C. P. CALAS
S. C. P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S. C. P. POUGNAND
S. E. LA. R. L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU JEUDI 18 JANVIER 2007
Appel d'une décision (No RG 03 / 00314)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 17 novembre 2004
suivant déclaration d'appel du 02 Mars 2005
APPELANTE :
Syndicat de copropriété LES CEMBROS représenté par son Syndic en exercice,
SARL LOGEVAC IMMOBILIER
Les Soldanelles
05200 LES ORRES
représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assistée de Me Ludovic TOMASI, avocat au barreau des Hautes-Alpes,
INTIME :
Monsieur Eric Y...
...
05200 LES ORRES
représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assisté de Me Nicolas CHARMASSON, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 30 Novembre 2006, Monsieur URAN, Président a été entendu en son rapport
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,
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Monsieur Eric Y..., qui exploite un commerce de bar restaurant dans des locaux pris à bail commercial le 27 décembre 1990 situés sur la commune des ORRES, a été victime dans le courant de l'année 2000 d'infiltrations d'eau provenant de la rupture de l'étanchéité des terrasses supérieures de l'immeuble en copropriété.
Il a obtenu, par ordonnance de référé du 19 septembre 2001, l'instauration d'une expertise judiciaire au contradictoire de son bailleur (Monsieur A...) et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " les cembros ".
L'expert Jean B... a déposé son rapport le 20 septembre 2002 dont il résulte en substance que les désordres proviennent d'un défaut d'étanchéité des terrasses de l'immeuble imputable à la vétusté, que les infiltrations nécessitent la reprise complète de l'étanchéité, que les travaux de réfection du local commercial nécessitent une dépense de 4 557,60 € TTC, et que la perte d'exploitation subie par Monsieur Y... peut être estimée à la somme de 8 100 €.
Les travaux de réfection des parties communes préconisés par l'expert ont été achevés le 30 novembre 2002.
Monsieur Y... a fait assigner le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice, évalué aux sommes de 4 557,60 € et de 16 200 €, par acte d'huissier du 13 mars 2003.
Par jugement du 17 novembre 2004 le Tribunal de Grande Instance de GAP a condamné avec exécution provisoire le Syndicat de copropriété de l'immeuble " les cembros " à payer à Monsieur Eric Y... les sommes de :
-4 557,60 € outre indexation en fonction de la variation de l'indice BT 01,
-8 100,00 € au titre du préjudice d'exploitation,
-1 200,00 € pour frais irrépétibles.
Le syndicat de copropriété de l'immeuble " Les cembros " a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 2 mars 2005.
Vu les conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 13 septembre 2006 par le syndicat de copropriété " les cembros " qui demande à la Cour, par voie de réformation, de fixer le préjudice matériel à la somme de 3 028,24 €, de constater que Monsieur Y... a reçu de son assureur dommages une indemnité de 2 880,37 €, de condamner l'intimé à lui restituer la somme de 4 409,85 € acquittée au titre de l'exécution provisoire, et subsidiairement celle de 3 117,97 €, de fixer le préjudice d'exploitation à la somme de 873,99 € et de condamner l'intimé à lui rembourser la somme de 7 226,01 €, en tout état de cause de condamner Monsieur Y... à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité de procédure de
3 000,00 €, aux motifs que le coût des travaux de réfection du local commercial ne peut excéder l'estimation contradictoire effectuée par l'assureur de Monsieur Y... (3028,24 €) alors que le plafond n'a été endommagé que sur une surface de 10 m2, qu'indemnisé par son assureur Monsieur Y... ne peut prétendre à une double indemnisation, que la TVA comprise dans la somme de 4 557,60 € (237,60 €) a été perçue à tort par l'intimé qui la récupère, que le préjudice commercial allégué n'est pas justifié alors qu'aucune preuve n'est apportée d'infiltrations en période hivernale, que rien ne permet d'affirmer que l'établissement était complet pendant les vacances scolaires de Noël et de Février, que le chiffre d'affaires de l'établissement a augmenté au cours des deux exercices concernés par les infiltrations (2000 / 2001 / 2002) et qu'en toute hypothèse seule la marge bénéficiaire de 10,79 % peut constituer un préjudice.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 30 août 2006 par Monsieur Eric Y... qui sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 4 557,60 € indexée au titre des travaux de réfection intérieurs et, par voie d'appel incident, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 16 200,00 € au titre de son préjudice commercial, outre une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles, aux motifs que le règlement de son assureur du 12 mars 2001, qui n'a jamais été accepté pour solde de tout compte, était destiné à couvrir les premiers dégâts, que les infiltrations se sont poursuivies au cours de l'hiver 2001 / 2002, que la reprise de la totalité du plafond était nécessaire pour éviter des différences d'aspect, que le coût des travaux arbitré par l'expert judiciaire n'a pas été contesté en première instance, que la présence d'infiltrations en hiver a été constatée au cours des opérations d'expertise, qu'il a été privé d'une table de six personnes midi et soir durant la pleine période touristique retenue par l'expert, que l'augmentation de son chiffre d'affaires aurait été plus importante en l'absence d'infiltrations, que la perte d'une table sur 40 n'a eu aucune incidence sur ses charges de fonctionnement.
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MOTIFS DE L'ARRET
Sur le préjudice matériel
L'expert judiciaire a constaté que les infiltrations, qui avaient perduré jusqu'au dépôt de son rapport en raison d'un défaut d'étanchéité des terrasses 2 et 3 réparées partiellement en juin 2001, avaient endommagé une surface de plafond de 10 M2.
Il a toutefois expliqué que pour éviter toute détérioration il était nécessaire de démonter avec précaution 33 m2 de lames de sapin emboîtées avant remplacement des lames hors d'usage.
Il a enfin préconisé la réfection complète en lasure du plafond, comprenant le ponçage et l'application de deux couches, et a chiffré le coût total des travaux à la somme TTC de 4 557,60 €.
Ayant droit à la réparation intégrale de son préjudice, Monsieur Y... est fondé à exiger le paiement d'une indemnité lui permettant de faire réaliser des travaux conformes aux règles de l'art et de nature à conserver au plafond lambrissé de son établissement son unité d'aspect d'origine.
L'estimation du coût des travaux de reprise nécessaires réalisée par l'expert, qui doit être préférée à l'évaluation des dommages existants au 1er janvier 2001 effectuée par les assureurs des parties, sera par conséquent entérinée ; étant observé que l'appelant ne la contestait pas en première instance.
Il n'est toutefois pas établi, ni même soutenu, que l'indemnité de 2880,37 € payée le 12 mars 2001 par l'assureur dommages (MAAF) de Monsieur Y... a été utilisée en pure perte pour financer des premiers travaux de réparation.
Cette indemnité, qui n'était pas destinée à réparer un trouble de jouissance distinct (la lettre de la MAAF du 10 janvier 2006 atteste de l'indemnisation des seuls dommages matériels constatés le 11 janvier 2001), doit donc venir en déduction des sommes dues par le syndicat de copropriété, dès lors que le dommage a été en partie réparé et que l'assureur est par l'effet de la loi (article L 121-12 du Code des assurances) subrogé dans les droits de l'assuré, lequel ne justifie pas d'une convention l'habitant à agir en justice pour le compte de la MAAF.
Ne contestant pas son assujettissement à la TVA en sa qualité de commerçant, Monsieur Y... ne peut enfin prétendre qu'à une indemnisation en valeur HT.
L'indemnité finalement due par le syndicat des copropriétaires s'élève par conséquent à la somme de 1 439,63 € se décomposant de la façon suivante :
4 320,00 (coût des travaux HT)
-2 880,37 (indemnité d'assurance)
1 439,63
Cette somme sera indexée conformément aux modalités fixées par le premier juge.
Enfin il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en restitution des sommes trop perçues, dès lors que la décision d'infirmation emporte de plein droit obligation de rembourser les sommes versées au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement de première instance.
Sur le préjudice commercial
Il résulte des opérations d'expertise que bien que localisées les infiltrations ont rendu indisponible une partie de la salle de restaurant, qui n'a pas pu être exploitée en totalité.
La Cour observe à cet effet que l'expert a lui-même constaté l'existence d'infiltrations actives en période hivernale à l'occasion de sa visite du 10 décembre 2001, ce qui contredit l'affirmation purement gratuite de l'appelant selon laquelle aucun écoulement ne peut se produite lorsque les températures sont négatives.
Monsieur Y... a donc incontestablement subi une perte d'exploitation, que l'expert a raisonnablement fixée à six couverts en retenant que les infiltrations privaient l'exploitant d'une table.
Ne disposant d'aucun élément lui permettant d'apprécier le taux de fréquentation mensuel, la Cour estime par conséquent devoir indemniser ce préjudice sur la base objective d'un manque à gagner annuel calculé à partir du chiffre d'affaires par table, qui s'est élevé à la somme unitaire moyenne de 5001,78 € au vu des comptes annuels des deux exercices concernés par les désordres ; étant précisé que le chiffre d'affaires moyen s'est élevé à la somme de 200 071 € au titre de ces deux exercices et que l'établissement compte 40 tables.
Seule la perte de marge brute étant indemnisable, Monsieur Y... obtiendra par conséquent une somme de 6 932,46 € arrondie à 7 000 € (5001,78 X 2 X 69,30 %) en réparation de son préjudice commercial, à partir d'un taux de marge brute moyen de 69,30 % pour la même période calculé par différence entre les produits d'exploitation et les achats de marchandises augmentés de la variation des stocks.
Pour la même raison que précédemment il n'y a pas lieu à statuer sur la demande en restitution des sommes trop versées au titre de l'exécution provisoire.
Enfin obtenant partiellement gain de cause Monsieur Y... n'a pas pu abuser de son droit d'agir en justice.
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PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Réforme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau :
-fixe le préjudice matériel subi par Monsieur Eric Y... à la somme de 4 320,00 €,
-condamne le Syndicat de Copropriété de l'immeuble " Les Cembros " à lui payer la somme de 1 439,63 € de ce chef outre indexation sur la variation de l'indice BT 01 au jour du paiement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du 20 septembre 2002,
-condamne le Syndicat de Copropriété de l'immeuble " Les Cembros " à payer à Monsieur Eric Y... la somme de 7 000 € en réparation de son préjudice d'exploitation,
Y ajoutant :
-Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en remboursement des sommes trop versées en exécution du jugement,
-Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive,
-Dit n'y avoir lieu de part et d'autre à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d'appel, la condamnation prononcée de ce chef en première instance étant toutefois confirmée,
Condamne le Syndicat de copropriété de l'immeuble " Les Cembros " aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la S. C. P. d'avoués GRIMAUD.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.
