RG No 05 / 03571
J. L. B.
No Minute :
Grosse délivrée
le :
S. C. P. CALAS
S. C. P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S. C. P. POUGNAND
S. E. LA. R. L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU MERCREDI 20 DECEMBRE 2006
Appel d'une décision (No RG 04 / 3)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE
en date du 21 juin 2005
suivant déclaration d'appel du 19 Août 2005
APPELANT :
Monsieur Joël X...
de nationalité Française
...
83130 LA GARDE
représenté par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assisté de Me Yves LEDUC, avocat au barreau de VALENCE
INTIMES :
Monsieur Noël Z...
...
26000 VALENCE
représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assisté de Me Alain BALSAN, avocat au barreau de VALENCE
Madame Any B... épouse Z...
...
26000 VALENCE
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de Me Alain BALSAN, avocat au barreau de VALENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 08 Novembre 2006, Monsieur URAN, Président, a été entendu en son rapport,
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique de ce jour,
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Monsieur Joël X..., qui est propriétaire de locaux à usage de magasin situés place de l'université à VALENCE, donnés à bail commercial renouvelé le 1er avril 1992 aux époux André Z..., est appelant selon déclaration reçue le 19 août 2005 d'un jugement rendu le 21 juin 2005 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de VALENCE qui, sur son congé avec offre de renouvellement du 28 juin 2001 délivré pour la date du 31 décembre 2001, et après expertise judiciaire ordonné par jugement avant dire droit du 20 avril 2004, a rejeté sa demande de déplafonnement du loyer et a fixé à la somme annuelle actualisée de 2 532,03 € le loyer exigible à compter du 1er janvier 2002.
Vu les conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 28 juin 2006 par Monsieur Joël X... qui demande à la cour, par voie d'infirmation, de fixer le loyer annuel à compter du 1er janvier 2002 à la somme de 7 128,00 € HT et hors charges et de condamner les preneurs au paiement du surplus de loyer exigible avec intérêts capitalisés à compter de chaque échéance, outre une indemnité de 1 500 € pour frais irrépétibles, aux motifs qu'après avoir relevé l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité l'expert judiciaire a estimé de façon purement subjective que cette évolution n'avait pas eu d'impact positif sur le commerce de droguerie exploité par les preneurs, que cependant, ainsi que le note son expert (Monsieur C...), la rénovation spectaculaire du centre ville, et particulièrement de la place des clercs / université, la création de parkings à proximité et de zones piétonnières, la construction de logements d'habitation, la création d'un centre commercial (centre Hugo) et l'implantation de nouvelles enseignes ont mis en valeur le commerce bénéficiant d'une vitrine d'angle et situé à un endroit stratégique, que les époux Z..., dont le chiffre d'affaires est en augmentation, ont bénéficié d'un flux de clientèle important, que le bailleur ne doit pas pâtir de l'absence d'investissements propres à améliorer l'attractivité du commerce, que le déplafonnement demandé est donc pleinement justifié, ce qui doit conduire à une revalorisation très importante du loyer en fonction des éléments de comparaison analysés par les deux experts.
Vu les dernières conclusions signifiées et déposées le 31 août 2006 par les époux André Z... qui sollicitent la confirmation du jugement, subsidiairement la fixation du loyer à la somme de 4 624,58 € par an à compter du 1er janvier 2002 et en tout état de cause la condamnation de l'appelant à leur payer une indemnité de procédure de 1 500 € aux motifs que l'aménagement de l'espace public, qui s'est accompagné de la suppression de places de parking, n'a pas profité à leur commerce de stricte proximité, largement concurrencé par les grandes surfaces, que leur chiffre d'affaires n'a pas évolué favorablement depuis 1995 malgré la réalisation d'importants travaux d'aménagement, que la population de la ville de VALENCE a diminué, que 14 magasins de droguerie ont fermé depuis 1987, qu'aucune des améliorations invoquées n'intéresse donc le commerce considéré, que la valeur locative ne saurait excéder en toute hypothèse la somme de 62 € le m2 correspondant à la moyenne des quatre éléments de comparaison les plus représentatifs retenus par l'expert.
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MOTIFS DE L'ARRET
L'expert judiciaire Patricia E... a estimé que, malgré la très légère diminution de la population valentinoise depuis l'année 1994, une " modification évidente " des facteurs locaux de commercialité était intervenue au cours du bail expiré en raison notamment de la réalisation d'importants travaux d'aménagement des places des clercs et de l'université constituant désormais une place unique devenue un espace piétonnier occupé essentiellement par des restaurants et des bars, de la vocation de la rue saunière (sur laquelle le commerce dispose d'une façade) à faire aujourd'hui le lien obligé entre le centre ancien et les boulevards et de la création à proximité du centre commercial Victor Hugo et d'un parking souterrain.
Répondant aux dires des parties l'expert a précisé que 19 logements d'habitation avaient été crées au cours de la période de référence dans le quartier de la place de l'université, que des logements anciens avaient été rénovés, qu'il n'y avait pas de locaux vides à proximité du commerce litigieux, même s'il y avait eu des changements de propriétaires, et que Monsieur Z... était aujourd'hui en situation de monopole au centre ville, et ne subissait que partiellement la concurrence u magasin SCHLECKER implanté à proximité, puisqu'il proposait à la clientèle une gamme de produits plus étendue.
Reprenant l'avis de son expert (Monsieur C...), le bailleur, qui n'est pas contredit sur ce point précis, affirme en outre que le réaménagement des deux places a mis en valeur le commerce, initialement étouffé et privé de clarté par la végétation et le stationnement anarchique des véhicules (les photographies comparatives annexées au rapport corroborent cette affirmation).
Ces transformations, dont ni la réalité ni l'importance ne sont contestées par les preneurs, ont incontestablement modifié l'environnement commercial des locaux pris à bail, et il ne peut être sérieusement soutenu qu'elles ne profitent pas au commerce considéré au sens de l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953.
Elles sont, en effet, objectivement de nature à apporter au commerce de droguerie-parfumerie, en position de monopole, exploité par les époux Z... un complément de clientèle de passage attirée par la convivialité des lieux et disposant à proximité de vastes parkings ; étant observé que rien ne permet d'imputer la stagnation du chiffre d'affaires au cours du bail expiré à la situation du commerce plutôt qu'au mode de gestion retenu par les preneurs (la survie du commerce dans de bonnes conditions de rentabilité économique, malgré la disparition progressive de toutes les autres drogueries du centre ville, atteste au contraire de l'attrait que présente l'emplacement pour le commerce considéré).
Contrairement à l'opinion du premier juge, la cour estime par conséquent que la preuve est rapportée d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, de nature à justifier le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.
Après avoir analysé huit baux de référence parmi les locaux les plus proches, et retenu une surface pondérée non contestée de 74,59 m2, l'expert judiciaire a proposé de fixer le nouveau loyer à la somme annuelle de 6 340,15 € HT sur la base d'une valeur unitaire de 85 € le m2.
Ainsi que le souligne l'expert, il existe une très grande disparité entre les loyers des locaux les plus proches, puisque le prix le plus bas est de 36,81 € le m2 et que le plus élevé est de 192,36 €.
Sans expliciter sa méthode l'expert a d'ailleurs retenu une valeur unitaire de 85 € qui ne correspond pas à la moyenne arithmétique des loyers de comparaison sélectionnés.
Le technicien commis par le bailleur a pour sa part établi son estimation sur la base d'une valeur locative moyenne déterminée à partir du classement du local en zone c du centre ville commerçant, ce qui ne satisfait pas aux exigences de la méthode comparative posées par l'article 23-5 du décret du 30 septembre 1953.
Ecartant les baux trop récents (Fashion color) et ceux afférents à des locaux abritant des activités de restauration ou de bureaux ne pouvant être qualifiés de locaux équivalents au sens de l'article 23-5 susvisé (SNT-le coin d'épate-agence AIC), la cour retiendra par conséquent à titre de comparaison utile les loyers des quatre boutiques proches sélectionnées par l'expert judiciaire, d'où une valeur locative de 75,17 € le m2 pondéré (60,19 + 75,58 + 36,81 + 128,11 / 4).
Ainsi le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2002 sera t-il fixé à la somme annuelle de 5 606,93 € (75,17 € x 74,59 m2) HT et hors charges.
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PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
INFIRME le jugement déféré et statuant à nouveau,
-écarte la règle du plafonnement,
-dit et juge que le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2002 doit être fixé à la valeur locative,
-fixe le loyer à compter de cette date à la somme annuelle de 5 606,93 € HT et hors charges,
-dit que conformément à la règle posée par l'article 1155 du Code civil chaque terme de loyer supplémentaire exigible à compter du 1er janvier 2002 portera intérêt au taux légal à compter de son échéance,
-dit que les intérêts susvisés seront capitalisés par année entière dans les conditions de l'article 1154 du Code civil à compter de la demande en justice par mémoire en demande reçu le 25 janvier 2005,
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'une ou l'autre des parties,
Condamne les époux André Z... aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître RAMILLON, avoué.
PRONONCÉ publiquement par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.
