R.G. N° 02/01246 O.F.H. N° Minute : Grosse délivrée le : S.C.P. CALAS S.C.P. GRIMAUD AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU LUNDI 15 NOVEMBRE 2004 Appel d'une décision (N° R.G. 1998/1114) rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP en date du 13 décembre 2000 suivant déclaration d'appel du 08 Mars 2002 APPELANTE : SARL NEIGE ET SOLEIL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Place Dongois BP 11 05201 EMBRUN CEDEX représentée par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour assistée de Me AOUDIANI, avocat au barreau de HAUTES ALPES INTIME : Monsieur Georges X... Les Y... 26800 MONTOISON représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour assisté de Me BERLANGER, avocat au barreau de HAUTES ALPES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Odile FALLETTI-HAENEL, Président, Madame Claude-Françoise KUENY, Conseiller, Monsieur Jean-Pierre VIGNAL, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame Françoise Z..., faisant fonction de Greffier. 02/1246
-2- DEBATS : A l'audience publique du 18 Octobre 2004, Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour.
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Estimant que Monsieur Georges X... qui lui avait donné mandat de vendre la villa dont il était propriétaire à EMBRUN avait, au mépris de cette convention, signé un compromis avec d'autres acquéreurs postérieurement au compromis qu'elle-même avait signé avec un acquéreur au prix convenu avec son mandant, la société NEIGE ET SOLEIL a fait assigner Monsieur X... devant le tribunal de grande instance de GAP aux fins qu'il soit condamné à lui payer le montant de sa commission.
Par jugement rendu le 13 décembre 2000, le tribunal de grande instance de GAP :
- a écarté des débats la pièce n°8 communiquée tardivement par l'avocat de la société NEIGE ET SOLEIL,
- a débouté la SARL NEIGE ET SOLEIL de ses demandes en paiement,
- a débouté Monsieur X... de ses demandes en résolution et en dommages et intérêts,
- a dit que chaque partie devra supporter la charge de ses frais irrépétibles,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- a condamné la société NEIGE ET SOLEIL aux dépens;
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La société NEIGE ET SOLEIL a relevé appel de cette décision.
Elle demande à la Cour, réformant le jugement déféré, de condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 40 000 francs (6 097,96 euros) outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 août 1998 avec capitalisation annuelle des intérêts à compter de l'assignation du 28 octobre 1998 ainsi que la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle affirme qu'ayant obtenu le 17 juin 1998 la ratification par Monsieur A... B... d'un compromis de vente pour l'acquisition de la maison de Monsieur X... aux conditions de prix fixées par le vendeur sur lequel un acompte de 13 720,41 euros a été réglé le même jour et ayant transmis ces documents à Monsieur X... par télécopie du 17 juin 1998 doublée d'un courrier du 18 juin 1998, elle justifie de la réalisation du mandat par l'obtention d'un document écrit engageant Monsieur X... aux prix et conditions fixés par lui avec un acheteur payant le prix comptant et qu'elle a, en conséquence, droit au règlement de sa commission.
Elle relève que malgré de nombreuses demandes, Monsieur X... s'obstine à ne pas produire aux débats le compromis de vente qu'il a signé avec les époux C..., qu'en tout état de cause il résulte de la correspondance que celui-ci a adressée à Me COURT, Notaire, que ce compromis aurait été signé le 19 juin 1998, soit postérieurement à l'acte signé avec Monsieur A... le 17 juin précédent.
Elle soutient que le tribunal ne pouvait la débouter au seul constat que Monsieur X... n'avait pas signé le compromis de vente qui lui avait été présenté lequel, pourtant était strictement conforme au mandat confié et que l'échec de l'affaire ne lui étant pas imputable, elle a droit à sa rémunération.
Monsieur X... conclut à la confirmation du jugement déféré, à la condamnation de la société NEIGE ET SOLEIL au paiement de la somme de 6 097,96 euros à titre de dommages et intérêts, à la compensation judiciaire de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre sur la demande principale avec les dommages et intérêts alloués, enfin, à la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. 02/1246
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Il réplique que le compromis signé le 17 juin 1998 n'est pas conforme au mandat puisque dans cet acte, la commission de 40 000 francs au lieu d'être à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente se trouve être à la charge du vendeur à défalquer du prix de vente, que n'ayant pas donné son accord pour cette modification, le compromis signé le 17 juin 1998 par Monsieur A... seul, son épouse hospitalisée n'étant pas intervenue à l'acte, n'est pas parfait.
Il soutient qu'il s'agit d'un projet de compromis et non d'un compromis.
Faisant état des fautes commises par l'agence dans une précédente affaire et à l'occasion du compromis A..., Monsieur X... sollicite l'octroi de dommages et intérêts.
MOTIFS ET DECISION :
Aux termes de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais
de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû à l'agent immobilier ou ne peut être exigée par lui ou acceptée par lui avant que l'opération visée ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Il résulte des pièces produites que :
- suivant mandat non exclusif du 4 novembre 1997, Monsieur Georges X... a confié à l'Agence NEIGE ET SOLEIL la vente de sa villa située à EMBRUN au prix de 1 million de francs, la rémunération du mandataire d'un montant de 50 000 francs étant à la charge de l'acquéreur.
- par lettre du 3 avril 1998, Monsieur X... a donné son accord pour la vente de sa villa au prix de 900 000 francs, la commission de l'agence étant fixée à 40 000 francs TTC et la vente devant intervenir avant la fin juin,
- le 17 juin 1998, Monsieur A... a signé le compromis préparé par l'agence NEIGE ET SOLEIL, la vente étant prévue au prix de 900 000 francs et la commission de 40 000 francs due à l'agence étant stipulée payable par le vendeur et prélevée sur les fonds versés par l'acheteur.
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Ce compromis transmis à Monsieur X... en télécopie et par lettre
du 18 juin 1998 n'a pas été signé par celui-ci.
Les conditions de paiement de la commission stipulée dans cet acte différant de celles figurant au mandat et la modification intervenue n'ayant pas été acceptée par le vendeur, l'agence NEIGE ET SOLEIL ne peut prétendre que la vente est parfaite.
L'appelante ne justifiant pas avoir conclu l'opération par un acte écrit contenant l'engagement des parties, n'est pas fondée à obtenir le versement de sa commission.
Le jugement déféré qui en a jugé ainsi sera confirmé.
Monsieur X... ne reprend pas devant la Cour sa demande en résolution du mandat mais maintient sa demande en dommages et intérêts que le premier juge a rejetée sans motiver spécialement sa décision sur ce point la considérant comme étant liée à la demande en résolution.
Il apparaît, cependant, des pièces produites que l'agence NEIGE ET SOLEIL n'a pas, dans l'exécution du mandat qui lui avait été confié par Monsieur X... agi avec loyauté envers son co-contractant.
En effet, à l'occasion d'un premier compromis, il résulte des pièces produites que la télécopie de cet acte transmise par l'agence au vendeur masquait que la vente était souscrite sous condition suspensive d'obtention d'un prêt en sorte que le vendeur qui tenait à une vente au comptant comme le mandat le stipulait expressément n'a été informé de la teneur exacte du compromis signé par le candidat acquéreur qu'en raison de l'absence d'obtention du prêt par ce dernier.
Dans le cadre du dossier A..., l'agence qui s'est abstenue lors de la transmission du compromis d'attirer l'attention du vendeur sur la modification de la prise en charge de la commission, a également manqué à son obligation de loyauté envers son co-contractant qu'elle n'a pas exactement informé des conditions nouvelles de la vente.
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L'appelante sera condamnée à verser à Monsieur X... auquel elle a, par ses agissements fautifs, causé préjudice la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Elle sera, en outre, condamnée à payer à Monsieur X... contraint d'exposer devant la Cour des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR :
Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions autres que celles relatives au rejet de la demande en dommages et intérêts,
L'INFIRME de ce chef
ET STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNE la Société NEIGE ET SOLEIL à payer à Monsieur X... la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts,
AJOUTANT AU JUGEMENT :
CONDAMNE la Société NEIGE ET SOLEIL à payer à Monsieur X... la
somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE la Société NEIGE ET SOLEIL aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP GRIMAUD, sur ses offres de droit,
PRONONCE par Madame FALLETTI-HAENEL, Président, qui a signé avec Monsieur D..., Greffier.
