ARRÊT DU
17 Juin 2008
R. S / S. B
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RG N : 07 / 00570
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Guy X...
Marie Louise Y... épouse X...
C /
Laurent Z...
Sandrine A... épouse Z...
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ARRÊT no601 / 08
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé à l'audience publique le dix sept Juin deux mille huit, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Dominique SALEY, Greffier,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur Guy X...
né le 15 Février 1951 à AGEN (47000)
de nationalité française
Madame Marie Louise Y... épouse X...
née le 25 Janvier 1949 à LAPLUME (47310)
de nationalité française
Demeurant ensemble...
47240 BON ENCONTRE
représentés par Me Jean-Michel BURG, avoué
assistés de la SCP BRIAT MERCIER, avocats
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 06 Mars 2007
D'une part,
ET :
Monsieur Laurent Z...
né le 10 Juillet 1974 à AGEN (47000)
de nationalité française
Madame Sandrine A... épouse Z...
née le 07 Janvier 1974 à AGEN (47000)
de nationalité française
Demeurant ensemble...
47240 CASTELCULIER
représentés par la SCP J. et E. VIMONT, avoués
assistés de Me GAUTHIER de la SELARL AVOCATS SUD, avocats
INTIMÉS
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 20 Mai 2008, devant René SALOMON, Premier Président (lequel a fait un rapport oral préalable), Françoise MARTRES, Conseiller et Thierry LIPPMANN, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Les époux Z... se sont portés acquéreurs par acte notarié du 2 septembre 2005 auprès des époux X... d'un terrain à bâtir situé au lieudit... sur la commune de BON ENCONTRE et d'une superficie de 20 a 91 ca. Cet acte avait été précédé d'un acte sous seing privé du 20 avril 2005.
Suivant acte du 5 juillet 2006, ils ont fait assigner les époux X... devant le Tribunal d'instance d'AGEN afin de les voir condamner solidairement au paiement d'un surcoût engendré par la présence d'un remblai sur le terrain nouvellement acquis.
Ils ont fondé leur prétention sur le défaut de délivrance conforme et subsidiairement sur la garantie des vices cachés.
Ils ont fait valoir que l'acte sous seing privé du 20 avril 2005 mentionnait que l'immeuble vendu n'avait jamais été remblayé alors qu'au cours des opérations de construction la présence d'un apport de terre végétale sur une grande partie du terrain a été révélée, cette couche de terre ayant rendu nécessaire le remplacement du radier initialement prévu par le vide sanitaire dont la construction avait augmenté le coût pour un montant de 6. 696, 75 €.
Ils estimaient en outre que le terrain étant couvert d'herbe à l'époque de l'acquisition ils ne pouvaient vérifier par eux-mêmes la présence du remblai ce qui constituait un vice caché.
Les époux X... faisaient valoir de leur côté essentiellement que la clause figurant dans l'acte sous seing privé relative à l'absence de remblai ne pouvait être invoquée par les acquéreurs car elle ne figurait pas dans l'acte authentique, celui-ci comportant une clause aux termes de laquelle les conditions de l'acte notarié se substituent purement et simplement à celles figurant dans l'avant contrat, les époux Z... ayant en outre modifié l'implantation de l'immeuble par rapport au permis de construire qu'ils avaient obtenu, une partie de l'immeuble se trouvant dans une zone naturelle à protéger alors enfin qu'ils avaient la possibilité de rétablir la situation autrement que par l'édification d'un vide sanitaire, contestant par ailleurs l'apport de terre litigieux en faisant valoir qu'il ne s'agissait pas d'un véritable remblai mais d'un apport de terre végétale localisée en fond de parcelles à un endroit où il ne devait pas y avoir de construction, cette terre étant parfaitement visible lors de l'acquisition.
Par jugement en date du 6 mars 2005, le juge d'instance d'AGEN a condamné les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 6. 696, 75 € avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2006 outre les frais irrépétibles.
Le premier juge a considéré que les vendeurs s'étaient engagés lors de l'établissement de l'acte sous seing privé de vente à vendre un terrain non remblayé et qu'il leur appartenait en vertu de l'obligation de loyauté dans l'exécution des contrats et de l'obligation de renseignements dont ils étaient redevables d'informer les acquéreurs de l'apport de terre végétale sur une épaisseur importante et sur la plus grande partie du chemin.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas contestées.
Au soutien de leur appel, ils font valoir que les époux Z... ne peuvent invoquer les dispositions de l'acte sous seing privé relatif à l'absence de remblai alors que dans l'acte authentique cette clause n'a pas été reportée et qu'ils se sont interdits de s'en prévaloir et alors encore qu'ils ont déclaré parfaitement connaître les biens pour les avoirs visités et ont reconnu prendre l'immeuble dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer de recours ou de répétition contre le vendeur en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol.
En outre, l'acte authentique porte la mention d'un certificat d'urbanisme et dans lequel il est dit que la construction devra être obligatoirement implantée dans une certaine partie du terrain, les époux Z... n'ayant pas respecté les conditions imposées par ce document en modifiant l'implantation de la construction et en faisant une demande de modification du projet initial de sorte qu'ils veulent faire supporter aujourd'hui au vendeur les conséquences d'un choix personnel alors en outre que contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, si de la terre végétale a été étalée dans la partie aval en bordure de forêt, celle-ci est restée localisée à son extrémité et représentait une surface peu importante.
En ce qui concerne l'action pour vice caché, elle n'est pas recevable en raison de la connaissance que les époux Z... avaient de la situation des lieux.
Ils sollicitent en conséquence la réformation de la décision entreprise et la condamnation des intimés à leur payer la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* * *
En réponse, les époux Z... font valoir que les vendeurs n'ont pas respecté l'obligation de délivrance d'un bien conforme aux spécificités convenues avec les acquéreurs puisqu'au terme du compromis du 20 avril 2005 ils ont spécifié que l'immeuble vendu n'avait jamais été remblayé mandant en outre à leur obligation de loyauté, leur mauvaise foi se manifestant encore sur les attestations produites par les appelants selon lesquelles que quelques camions de terre végétale seulement auraient été entreposées en bordure du bois et parfaitement visibles lors de la vente alors qu'il s'agit d'attestations de pure complaisance imprécises et non circonstanciées.
En outre, l'examen des plans annexés au permis de construire démontre que la maison a bien été bâtie exclusivement sur la partie constructible, le déplacement étant minime au regard de l'importance de la parcelle.
Subsidiairement et sur la garantie des vices cachés, ils estiment être en droit de se prévaloir de la garantie légale des vices cachés alors que le vendeur était de mauvaise foi et avait connaissance de l'existence du vice.
À titre infiniment subsidiaire ils considèrent qu'ils ont été victimes de manoeuvres constitutives du dol, la jurisprudence assimilant aux man œ uvres proprement dites le mensonge, lequel est parfaitement démontré.
Ils sollicitent en conséquence la confirmation de la décision entreprise et le paiement de dommages et intérêts hauteur de 6. 696, 75 € au titre du surcoût engendré par la présence de remblai sur le terrain litigieux, somme qui devra porter intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2006. Ils demandent en outre le paiement de leurs frais irrépétibles.
MOTIFS
Il est incontestable que l'acte sous seing privé en date du 20 avril 2005 par lequel les époux X... ont vendu aux époux Z... la parcelle de terrain à bâtir située au lieudit... commune de BON ENCONTRE cadastrée section F numéro ... pour une contenance totale de 20 a et 91 ca comporte une clause intitulée « qualité du sol-viabilisation » aux termes de laquelle « le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'a jamais été remblayé... » et un peu plus loin, à la clause « charges et conditions » il est spécifié que « l'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou installations, de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d'alignement, vices apparents au cachés, et enfin d'erreur dans la désignation ou la contenance... » ;
Le premier juge a observé que l'acte authentique de vente du 2 septembre 2005 ne reprend pas la clause relative à la qualité du sol et à la viabilisation mais par contre elle reprend celle relative aux charges et conditions avec une mention supplémentaire sur les vices cachés selon laquelle le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol où le sous-sol ;
Il n'est pas contesté non plus que de la terre végétale a été apportée sur une partie de la parcelle et selon les éléments fournis aux débats, sur la quasi-totalité du terrain comme l'a attestée notamment l'entreprise CATAROSSI dans son courrier du 14 octobre 2005, le premier juge ayant en outre relevé les résultats de l'expertise amiable diligentée par l'assureur des époux Z... et exécutée en présence des époux X... selon laquelle a été constatée la présence de remblai sur un tiers de l'emprise de la construction ;
C'est à bon droit que le premier juge, se fondant sur les dispositions des articles 1603 et suivants du Code civil, a considéré que lors de l'établissement de l'acte sous seing privé de vente, les époux X... s'engageaient à vendre un terrain non remblayé et la Cour d'Appel l'approuve encore d'avoir fait référence à l'obligation de loyauté dans l'exécution des contrats et de l'obligation de renseignement dont est redevable tout vendeur lequel, au cas d'espèce, était tenu d'informer l'acquéreur d'un apport de terre végétale sur une épaisseur importante et sur une grande partie du terrain ;
Il importe peu que la clause relative à la qualité du sol et à la viabilisation n'ait pas été reprise dans l'acte authentique alors en effet que la clause du compromis par laquelle les vendeurs certifient l'absence de tout remblai ne contredit aucune des dispositions de l'acte authentique qui ne revient pas expressément sur la garantie de l'absence de remblai donnée par les vendeurs. Comme le font observer à juste titre les époux Z..., la bonne foi contractuelle aurait exigé que la renonciation à cette condition soit expressément mentionnée et à défaut, il convient de considérer que la garantie donnée par les époux X... est restée dans le champ contractuel ;
Dès lors il n'est pas utile d'aborder la discussion concernant l'importance d'apport de terre végétale et de l'endroit où elle a été répartie sur le terrain dans la mesure où il est attesté que le remblais existe bien, comme il importe peu de savoir si les époux Z... ont modifié leur permis de construire ou déplacé l'implantation des bâtiments comme les époux X... le prétendent ;
Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions en ce qu'elle a condamné les époux X... à payer le surcoût entraîné par la nécessité pour les époux Z... de réaliser un certain nombre de travaux de terrassement et édification d'un plancher hourdis, à hauteur de la somme de 6. 696, 75 € outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2006 ;
Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Z... les frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne les époux X... à payer aux époux Z... la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens au profit de la SCP VIMONT, avoués, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier, Le Premier Président,
