ARRÊT DU
07 Novembre 2007
R. S / S. B
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RG N : 05 / 01785
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S. C. I. LA CASABLANCAISE
C /
L'AGENT JUDICIAIRE DU TRESOR
Consorts Y...-et autres-
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ARRÊT no1049 / 07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé à l'audience publique le sept Novembre deux mille sept, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
S. C. I. LA CASABLANCAISE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Z. I. SUD TORCY
Impasse des Coutures BP 66
77202 MARNE LA VALLEE
représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués
assistée de Me HOUILLE, avocat
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION ordonné par l'arrêt rendu le 1er Juin 2005, cassant et annulant un arrêt rendu par la Cour d'Appel de TOULOUSE en date du 15 Décembre 2003, sur l'appel d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de BAYONNE en date du 1er Avril 1998, à la suite d'un arrêt rendu par la Cour d'Appel de PAU en date du 21 Décembre 2000 et d'un arrêt de la Cour de Cassation en date du 24 Septembre 2002 et renvoyant la cause et les parties devant la Cour d'Appel d'AGEN pour y être fait droit à nouveau
D'une part,
ET :
L'AGENT JUDICIAIRE DU TRESOR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Demeurant 207 rue de Bercy
75572 PARIS CEDEX 12
représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué
assistée de Me Emmanuel GAUTHIER de la SELARL AVOCATS SUD, avocats
Madame Mireille X... épouse Y...
née le 09 Mars 1923 à ORLEANS (45000)
de nationalité française
Demeurant...
...
64600 ANGLET
n'ayant pas constitué avoué, décédée
INTIMÉS
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 03 Octobre 2007, devant René SALOMON, Premier Président (lequel a fait un rapport oral préalable), Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Raymond MULLER, Président de Chambre, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
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La SCI LA CASABLANCAISE était propriétaire d'un ensemble immobilier à ANGLET dénommé LES FLORALIES comprenant 37 appartements répartis en trois bâtiments ;
Un différend est né entre le propriétaire et les locataires au sujet du quantum et du mode de répartition des charges récupérables ;
Trente et un locataires auxquels se sont joints cinq autres locataires ont saisi le juge des référés du tribunal d'instance de BAYONNE qui a désigné en qualité d'expert Madame Z... laquelle a été autorisée à se faire assister d'un sapiteur ;
C'est au visa de ce rapport d'expertise que par jugement en date du 1er avril 1998 le tribunal d'instance de BAYONNE a condamné la SCI LA CASABLANCAISE à payer à ces locataires diverses sommes au titre de la répétition des charges qui auraient été perçues indûment pour la période du 1er octobre 1988 au 30 septembre 1995 avec les intérêts de retard à compter du 4 octobre 1995 ;
Le premier juge a considéré qu'en l'espèce aucune clause contractuelle ne déterminait le mode de répartition des charges entre les locataires de cette résidence et qu'il n'était pas justifié du mode de répartition retenu par la SCI LA CASABLANCAISE avant l'introduction de l'instance ni du fait que ce mode de répartition ait été porté à la connaissance des locataires. Il s'est appuyé sur l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, ce dernier prévoyant que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, ainsi que sur l'expertise qui a exclu des charges récupérables les dépenses de téléalarme, de télésurveillance et d'extincteur. S'agissant de l'entretien des parties communes assuré dans le cadre d'un contrat d'entreprise il a relevé que celui-ci ne distinguait pas les dépenses récupérables des autres dépenses de sorte qu'il fallait écarter les factures y afférentes. Il a homologué également le rapport d'expertise pour ce qui concernait les salaires du concierge et celui de l'employé de l'immeuble en s'appuyant sur les dispositions de l'article 2c du
décret ;
La cour d'appel de PAU a confirmé ce jugement par arrêt du 21 décembre 2000, cet arrêt ayant été cassé par la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 24 septembre 2002 aux motifs pris que la cour avait à tort rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise formulée par la SCI LA CASABLANCAISE fondée sur le fait que l'avis du sapiteur que l'expert s'était adjoint n'avait pas été porté à la connaissance des parties avant le dépôt du rapport d'expertise ;
La cour d'appel de TOULOUSE, juridiction de renvoi, a prononcé la nullité du rapport d'expertise judiciaire pour non respect du contradictoire et a dit que constituaient des charges récupérables un certain nombre de factures afférentes à l'entretien des espaces verts et des parties communes outre les charges du concierge à hauteur de 75 % ainsi que la part consacrée par l'employé de l'immeuble à l'entretien de la propriété à l'exclusion des travaux de peinture et entretien de l'immeuble et enfin les dépenses de téléalarme et de télésurveillance. Avant dire droit, la cour d'appel a ordonné une expertise confiée à un expert de la cour d'appel de PAU ce rapport ayant été déposé en juillet 2005 ;
Entre-temps, par un arrêt en date du 1er juin 2005, la Cour de Cassation a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel de TOULOUSEe en jugeant que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que son contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses en précisant que les dépenses de personnels récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. La Cour de Cassation a censuré la cour d'appel de TOULOUSE en ce qu'elle avait jugé que constituaient les charges récupérables un certain nombre de factures afférentes à l'entretien des espaces verts et des parties communes qui ne faisaient pas apparaître la ventilation des dépenses de personnel récupérables des autres dépenses incluses dans ces factures. Elle a également censuré la cour d'appel de TOULOUSE en ce qu'elle avait dit que constituaient des charges récupérables les dépenses de télé alarme et de télésurveillance en retenant que ces frais, n'ayant pu entrer dans les prévisions de l'époque n'étaient pas citées dans l'annexe au décret du 26 août 1987 et qu'ils sont, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la contrepartie de services rendus aux locataires, alors, selon la Cour de Cassation, que la liste annexée au décret du 26 août 1987 avait un caractère limitatif ;
Elle a donc renvoyé l'affaire devant la cour d'appel d'AGEN pour qu'elle statue sur les points litigieux concernant la récupérabilité des charges relatives à l'entretien des espaces verts et des parties communes ainsi que les dépenses de téléalarme et de télésurveillance, la cour d'appel de TOULOUSE ayant pour sa part, dans un arrêt en date du 27 décembre 2005 prononcé le sursis à statuer sur la liquidation des comptes dans l'attente de la décision de la cour d'appel de céans ;
Les locataires parmi lesquels l'Agent Judiciaire du Trésor lequel intervient par le fait que la gendarmerie nationale a pris à bail quatre logements dans cette résidence, estiment que la Cour de Cassation n'a fait qu'appliquer les dispositions de l'article 2 du décret du 26 août 1987 qui stipule clairement qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés par un contrat d'entreprise. Le coût des services en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprises, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses. Or, au cas d'espèce les contrats qui liaient l'entreprise de nettoyage et l'entreprise chargée des espaces verts au bailleur étaient bien des contrats de service. Mais ces contrats n'étaient pas conformes à l'article 2 du décret susvisé lequel article est d'application stricte et ne souffre aucune exception. Les factures de nettoyage et d'entretien d'espaces verts ayant été émises dans le cadre d'un contrat forfaitaire devront être rejetées car elles ne distinguent pas entre la part des dépenses correspondant à la rémunération personnelle et celle relative aux charges sociales et fiscales seules récupérables. Devront être rejetées également les dépenses de téléalarme et de télésurveillance et d'extincteurs qui ne sont pas cités dans la liste annexée au décret du 26 août 1987.
L'Agent Judiciaire du Trésor sollicite le paiement d'une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;
Les autres locataires (Mireille X... épouse Y... et autres parties), pour ce qui les concernent, demandent la condamnation de la SCI LA CASABLANCAISE au paiement de la somme de 40 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et, pour chacun d'entre eux, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La SCI LA CASABLANCAISE invoque pour sa part les dispositions de la loi du 13 juillet 2006 qui a ajouté à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en ce sens que notamment, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ;
Selon cette société cette loi serait d'application immédiate aux instances en cours compte tenu de son caractère interprétatif car elle a entendu régler la difficulté touchant à l'interprétation du décret en matière de récupération des charges dans le cadre d'un contrat d'entreprise ;
Il en résulte en conséquence que les factures des entreprises de nettoyage et d'entretien espaces verts sont récupérables dans leur intégralité sans qu'il soit obligatoire pour la SCI de faire ressortir les charges du personnel, la marge bénéficiaire et la TVA ;
À titre principal, et au regard de la nouvelle loi elle demande que soit jugé que sont dues les factures des entreprises de nettoyage et espaces verts en tant qu'elles concernent des lieux affectés à l'usage de tous et qu'elles respectent les distinctions posées par la nouvelle loi sans qu'il soit exigé que l'entreprise qui intervient pour l'entretien courant fasse apparaître dans ces devis et factures le coût de son personnel et de sa marge bénéficiaire ;
Subsidiairement, elle demande qu'il soit jugé que les factures en question distinguent bien les charges récupérables et les charges non récupérables de sorte que ces factures sont dues par les locataires ;
À titre infiniment subsidiaire elle demande un complément d'expertise pour faire ressortir sur ces factures la marge bénéficiaire ;
Elle demande le renvoi devant la cour d'appel de TOULOUSE pour l'apurement des comptes entre les parties et la condamnation des intimés au paiement de la somme de 33 000 € à titre de dommages et intérêts outre la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
L'ordonnance de clôture est en date du 18 septembre 2007.
MOTIFS
La cour est saisie par l'arrêt de renvoi de la question de savoir si peuvent être considérées comme récupérables les dépenses de Nettoyages Service et les factures Bengharay ainsi que les dépenses de téléalarme et de télésurveillance.
L'article 2 du décret du 26 août 1987 pris pour l'application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que lorsqu'il est recouru aux services d'une entreprise extérieure, le contrat d'entreprise doit distinguer les dépenses récupérables et les autres dépenses, étant rappelé que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Ce texte est d'ordre public, les parties ne pouvant convenir de faire supporter par les locataires d'autres charges que celles énumérées par le décret du 16 août 1987.
La conséquence est que les factures de société de nettoyage des parties communes ou d'entretien des espaces verts ne sont pas totalement récupérables. La marge bénéficiaire de l'entreprise, de même que la TVA, doivent rester à la charge du bailleur qui ne peut récupérer que les dépenses de personnel. La solution a été réaffirmée par la Cour de Cassation précisément dans cet arrêt du 1er juin 2005. Il résulte de cette dernière décision que si les factures ne distinguent pas entre les dépenses récupérables et les autres, le bailleur ne peut rien récupérer du tout ;
Au cas d'espèce, les contrats liant tant l'entreprise NETTOYAGES SERVICE que l'entreprise BEHENGARAY au bailleur, la SCI LA CASABLANCAISE qui sont des contrats de service n'étaient pas conforme à cet article lequel est d'application stricte et ne souffre aucune exception. C'est d'ailleurs ce qu'a jugé le tribunal d'instance de BAYONNE dans son jugement du 1er avril 1998 ;
S'agissant des dépenses de téléalarme et de télésurveillance et d'extincteurs, elles ne sont pas citées dans la liste annexée au décret du 26 août 1987 laquelle a un caractère limitatif, de sorte qu'elles doivent être également rejetées ;
Se pose à présent la question de l'application de la loi du 13 juillet 2006 qui, en son article 88-4, ajoute à l'article 23 de la loi du 26 juillet 1989 un alinéa ainsi
rédigé : « pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » ;
Il est clair, comme le soutient à juste titre la SCI LA CASABLANCAISE que la distinction exigée par les textes antérieurs entre les dépenses récupérables et les autres n'étaient ni cohérentes ni conformes aux exigences de la pratique, « l'absence de sens pratique tenant à l'impossibilité concrète pour une entreprise de procéder rigoureusement à la ventilation de ses coûts et des profits, contrat par contrat. En outre, à supposer que l'entreprise le puisse, il n'est pas envisageable qu'elle affiche ainsi sa marge vis-à-vis de ses clients, exigence qui a un caractère irréaliste » (Ph. Pelletier, Président de la Commission) ;
Selon la SCI LA CASABLANCAISE cette nouvelle loi complète les principes généraux de la loi du 6 juillet 1989 dans son article 23. Elle est d'application immédiate à l'instance en cours qui n'a pas acquis l'autorité de la chose jugée. Il s'agit selon elle d'une loi interprétative des dispositions anciennes et par conséquent rétroactive ;
La SCI LA CASABLANCAISE cite le Doyen ROUBIER selon lequel « Est de sa nature, interprétative, la loi qui, sur un point où la règle de droit est incertaine ou controversée, vient consacrer une solution, qui aurait pu être adoptée par la seule jurisprudence " ;
Cependant, il est de jurisprudence constante qu'aucune loi ne peut être considérée comme interprétative qu'autant qu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit existant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverse ;
Il est clair que si la loi nouvelle crée un droit nouveau, elle ne peut être considérée comme interprétative ;
Au cas d'espèce, la loi du 13 juillet 2006 qui modifie un droit préexistant ne peut être considérée comme une loi interprétative puisque d'une première part, la liste des charges récupérables énoncées par le décret du 26 août 1987 pris pour l'application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 était limitative, ce texte étant ordre public et que d'une seconde part l'article 2 du décret du 26 août 1987 prévoyait de façon péremptoire que lorsqu'il est recouru aux services d'une entreprise extérieure, le contrat d'entreprise devait distinguer les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
Il en résulte de façon indiscutable que les factures NETTOYAGES SERVICE et BEHENGARAY ne sont pas conformes à l'article 2 du décret du 26 août 1987 et seront rejetées et qu'il en ira de même des dépenses de téléalarme et de télésurveillance et d'extincteurs qui ne sont pas citées dans la liste annexée au décret du 26 août
1987 ;
S'agissant de la demande à titre infiniment subsidiaire de complément d'expertise formée par la SCI LA CASABLANCAISE aux fins de déterminer la marge bénéficiaire des factures NETTOYAGE SERVICE et BEHENGARAY, elle est en voie de rejet dans la mesure où l'expertise principale a été déclarée nulle et non avenue ;
Il y a lieu en conséquence, de confirmer la décision du premier juge en ce sens et de renvoyer les parties devant la cour d'appel de TOULOUSE pour l'apurement des comptes ;
La demande formée par Mireille X... épouse Y... et autres parties au titre des dommages et intérêts est en voie de rejet dans la mesure où l'intention de nuire dans l'engagement et la poursuite de la procédure n'a pas été apportée à l'encontre de la SCI LA CASABLANCAISE ;
Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge des parties intimées les frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort après renvoi de cassation,
Vu l'arrêt en date du 1er Juin 2005 ;
Rejette l'intégralité des factures des entreprises NETTOYAGE SERVICE et BEHENGARAY comme ne constituant pas des charges récupérables au titre de l'article 2 du décret du 26 août 1987 et dit que ne sont pas récupérables les frais de téléalarme et de surveillance non plus que les frais d'extincteurs ;
Rejette la demande d'expertise complémentaire ;
Renvoie la cause et les parties devant la cour d'appel de TOULOUSE pour procéder à l'apurement des comptes ;
Rejette la demande de Mireille X... épouse Y... et autres parties au titre des dommages et intérêts ;
Condamne la S. C. I. LA CASABLANCAISE à payer sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile :
-la somme de 3 000 € à l'Agent Judiciaire du Trésor,
-la somme de 5 000 € à Mireille X... épouse Y... et autres parties, prises ensemble et collectivement,
Outre les entiers dépens, ceux d'appel étant distraits au profit des avoués en la cause sur le fondement de l'article 699 du nouveau Code procédure civile.
Vu l'article 456 du nouveau Code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre ayant participé au délibéré en l'absence du Premier Président empêché et de Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier, Le Président,
