ARRÊT DU
06 Novembre 2007
R.S / S.B
----------------------
RG N : 06 / 00664
--------------------
La MAISON DES ASSOCIATIONS
IMPRIMERIE ASSOCIATIVE
S.A. MAAF ASSURANCES
C /
S.C.I.M.M. LIBERTE
Jean-Louis Y...
S.A.R.L. ENTREPRISE PINEDE
S.A.S. FONCIA ZAMBONI PORTES
-------------------
ARRÊT no1040 / 07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé à l'audience publique le six Novembre deux mille sept, par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
La MAISON DES ASSOCIATIONS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Impasse Darnalt
108 boulevard de la Liberté
47000 AGEN
représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués
assistée de la SCP GONELLE-VIVIER, avocats
IMPRIMERIE ASSOCIATIVE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 156 impasse Péchabout
47000 AGEN
représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués
assistée de la SCP GONELLE-VIVIER, avocats
S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est CHAURAY
79036 NIORT CEDEX 9
représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués
assistée de la SCP GONELLE-VIVIER, avocats
APPELANTES d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 07 Février 2006
D'une part,
ET :
S.C.I.M.M. LIBERTE prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Lieudit "Au Bédat"
47450 COLAYRAC SAINT CIRQ
représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué
assistée de la SCP BRIAT MERCIER, avocats
Monsieur Jean-Louis Y...
Demeurant ...
47450 COLAYRAC SAINT CIRQ
représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué
assisté de la SCP BRIAT MERCIER, avocats
S.A.R.L. ENTREPRISE PINEDE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est La Tuque
47240 CASTELCULIER
représentée par la SCP Guy NARRAN, avoués
assistée de la SCP DUPOUY, avocats
S.A.S. FONCIA ZAMBONI PORTES, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 37 Avenue du Général de Gaulle
47000 AGEN
représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués
assistée de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats
INTIMÉS
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 02 Octobre 2007, devant René SALOMON, Premier Président (lequel a fait un rapport oral préalable), Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre et Christophe STRAUDO, Conseiller chargé du Secrétariat Général, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
* *
*
L'association MAISON DES ASSOCIATIONS, qui regroupe une demi douzaine d'associations, a conclu le 31 mars 1991 avec la SARL Cabinet ZAMBONI ET FILS, agent immobilier mandataire de Jean-Louis Y... un bail à loyer de bureaux et locaux professionnels d'une durée de six années, situés impasse Darnalt à AGEN, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 8. 000 F et portant sur des locaux composés d'un hangar, d'un terrain et de bureaux ;
Le bail a été reconduit à son expiration ;
L'association MAISON DES ASSOCIATIONS s'est plainte à plusieurs reprises et pendant plusieurs années auprès du bailleur de divers sinistres intervenus de façon récurrente à la suite de précipitations orageuses qui ont provoqué des infiltrations, la toiture étant en mauvais état, une déclaration de sinistre ayant été faite auprès de la compagnie MAAF ASSURANCE ;
Le bailleur a fait intervenir une entreprise PINEDE sur les chéneaux d'évacuation des eaux pluviales, intervention qui a donné lieu à l'établissement d'une facture en date du 29 novembre 1999 pour un total de 10. 000 € HT ;
De nouveaux sinistres sont cependant intervenus qui ont donné lieu en particulier à l'établissement d'un procès-verbal de constat en date du 17 mai 2000 révélant que des parties de la charpente de l'immeuble litigieux étaient pourries,
Le propriétaire faisait entreprendre de nouveaux travaux à plusieurs reprises et en particulier par une Société ABC, ce qui ne mettait pas fin aux désordres, différentes déclarations de sinistres ayant été faites auprès de la MAAF, assureur des associations concernées laquelle procédait à divers règlements pour le compte de ses assurés ;
C'est dans ces conditions que la compagnie MAAF, la MAISON DES ASSOCIATIONS et l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE ont sollicité une expertise du juge des référés du tribunal d'instance d'AGEN, expertise qui a été finalement ordonnée par un arrêt infirmatif de la cour d'appel d'AGEN en date du 13 janvier 2003, le rapport de l'expert Z... ainsi désigné, ayant été déposé le 17 octobre 2003 ;
La S.C.I. MM LIBERTE venant aux droits de Monseiur Y... a fait délivrer congé le 12 août 2003 à l'association MAISON DES ASSOCIATIONS pour le 31 mars 2004 ;
La MAISON DES ASSOCIATIONS, l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE et LA MAAF ASSURANCES ont saisi le juge d'instance d'AGEN en vue d'homologuer le rapport d'expertise et de condamner conjointement et solidairement Jean-Louis Y... et la SCI MM LIBERTE au règlement de diverses sommes à l'association MAISON DES ASSOCIATIONS et IMPRIMERIE ASSOCIATIVE ainsi qu'à la compagnie MAAF au titre de son action subrogatoire ;
Par jugement en date du 7 février 2006, le tribunal d'instance d'AGEN a retenu le principe selon lequel le bailleur était tenu de réparer les dommages qui ressortaient de son obligation d'assurer la délivrance et le maintien de l'immeuble loué en bon état d'usage ;
Il a mis hors de cause Jean-Louis Y... à titre personnel en considérant que les biens étaient la propriété de la SCI MM LIBERTE ;
Il a également mis hors de cause la société ZAMBONI et l'entreprise PINEDE en jugeant qu'aucune faute ne pouvait leur être reprochée pour la première au titre de son mandat de gestion et pour la seconde au titre de son intervention ;
Il a débouté l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE de ses demandes en jugeant que la présence de cette entité n'avait pas été révélée au bailleur de sorte qu'elle n'avait pas la qualité de sous-locataire ni même d'occupante du chef du preneur ;
Il a limité l'indemnisation de la MAISON DES ASSOCIATIONS et rejeté la quasi totalité des demandes de la MAAF en ce qu'elle avait versé des sommes importantes à l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE au titre de sa garantie ;
La MAISON DES ASSOCIATIONS, l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE et la MAAF Assurance ont relevé appel de cette décision le 28 avril 2006 ;
Au soutien de leur appel, elles font valoir :
L'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE est une association qui fait partie du groupe d'associations locataires des lieux. Sa présence n'était pas ignorée du bailleur qui à aucun moment n'a jamais contesté sa présence qu'elle n'ignorait pas. Il en résulte que la cour devra accueillir sa demande et celle de son assureur la compagnie MAAF ;
La responsabilité du bailleur est la cause directe de préjudices subis par les preneurs, les désordres étant imputables à la vétusté.
Il est sollicité en conséquence :
Pour la MAISON DES ASSOCIATIONS, le remboursement de deux franchises qui lui ont été appliquées (310 €) outre l'ensemble des préjudices liés aux infiltrations et inondations dont elle a été victime soit au total la somme de 4. 574 € ;
Pour la compagnie MAAF, au titre de son action subrogatoire, la somme de
34. 970,56 € ;
Pour l'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE la somme de 15. 632,42 € représentant l'ensemble des franchises pour un total de 1. 701,53 € et divers travaux de peinture, déplacement des machines, diverses réparations de matériel professionnel et préjudice commercial pour un total de 13. 930,89 € ;
Ces parties appelantes sollicitent en outre la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La SARL PINEDE estime au principal que les parties appelantes seront déboutées purement et simplement de leurs demandes qui lui sont inopposables alors que les associations ont volontairement et pour des raisons économiques loué des locaux en très mauvais état ;
Subsidiairement elle fait valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée dans son intervention comme l'expert l'a reconnu puisque les travaux avaient été commandés par le bailleur dans un esprit d'économie avérée. Plus subsidiairement encore elle estime que sa responsabilité doit être limitée dans le temps puisqu'elle n'est intervenue qu'en 1999. Elle sollicite le paiement de la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La S.A.S. FONCIA ZAMPONI PORTES conclut pour sa part au débouté de la demande dirigée contre elle dans la mesure où elle n'agit qu'à titre de simple mandataire et qu'elle n'avait pas le pouvoir de décider d'effectuer ou de faire effectuer les travaux choisis éventuellement pour des considérations économiques plutôt qu'une restauration complète de l'immeuble. Elle sollicite le paiement d'une somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
L'ordonnance de clôture est en date du 18 septembre 2007.
MOTIFS
SUR LA MISE HORS DE CAUSE DE JEAN-LOUIS Y...
Le premier juge a mis hors de cause Jean-Louis Y... pris à titre personnel. Si le bail porte la mention qu'il a été conclu entre « la SARL Cabinet Zamboni et fils, mandataire de Monsieur Y... » et la MAISON DES ASSOCIATIONS il n'en reste pas moins que par acte authentique en date du 12 septembre 1990, c'est une société SCI MM LIBERTE composée de Jean-Louis Y... et Andrée B... veuve Y... qui a fait l'acquisition de cet immeuble de sorte que c'est à bon droit que seule cette SCI peut être considérée comme bailleresse, Jean-Louis Y... ne pouvant apparaître que comme gérant.
SUR LES OBLIGATIONS DECOULANT DU BAIL
Le premier juge a rappelé les dispositions de l'article 1755 du Code civil selon lesquelles aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ;
Il a considéré que les constatations effectuées par l'expert Z..., lesquelles ne peuvent être sérieusement contredites et n'ont pas d'ailleurs été contredites lors des opérations d'expertise non plus qu'avant le dépôt du rapport, les dégâts des eaux constatés provenaient à chaque forte pluie des mêmes endroits. Il a constaté que deux chéneaux centraux débordaient intérieurement à deux endroits bien définis. En dépit de plusieurs interventions notamment de l'entreprise PINEDE, le problème avait persisté. Les vérifications entreprises par l'expert ont montré une descente EP correctement dimensionnée alors que l'autre ne l'était pas, un deuxième problème affectant les chéneaux en raison d'une insuffisance dimensionnelle. En effet, si la largeur observée des chéneaux paraissait de bonne dimension, en revanche la faiblesse de la hauteur apparaissait comme un défaut majeur de leur efficacité.L'état des chéneaux observés par l'expert, de dimensions inadaptées, lui est apparu vétuste. Le creux des ondes de couverture était garni de mousses ce qui était la marque d'un défaut d'entretien dû par le propriétaire, certaines de ces mousses, entraînées par les flux des eaux lors des pluies, se retrouvant stockées dans le lit des chéneaux les recueillant, formant ainsi des tas et faisant barrage partiel ralentissant les flux de l'eau recueillie dans les chéneaux.L'expert en a conclu que les défauts conjugués de la section du tuyau d'évacuation des eaux pluviales, de la faiblesse de la profondeur des chéneaux et de mousse et leur encombrement faisaient que lors de fortes pluies, ce réceptacle débordait rapidement ;
Le juge a considéré à bon droit qu'on se trouvait en présence de carences dans l'entretien lourd du gros oeuvre (couverture) et de défauts structurels du bâtiment, ces causes de dommages ressortant de la responsabilité du bailleur défaillant en son obligation d'assurer la délivrance et le maintien de l'immeuble loué en bon état d'usage ;
Bien que le bailleur ait fait procéder à des travaux, ces derniers se sont révélés manifestement insuffisants puisqu'entre l'intervention de l'entreprise PINEDE au mois de novembre 1999 et le mois de juillet 2003, pas moins de huit sinistres avaient été signalés ;
Il en résulte au regard des dispositions de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, le preneur étant en droit d'exiger d'en jouir paisiblement pendant la durée du bail. Toute clause contraire ne peut écarter la responsabilité du bailleur s'agissant des désordres constatés imputables à la vétusté et le bailleur ne saurait comme c'est le cas ici se réfugier derrière des clauses contractuelles, soit l'état général du bâtiment, pour refuser d'exécuter ses obligations et d'assumer sa responsabilité du fait d'un défaut d'exécution.
SUR L'ETENDUE DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR QUANT A LA PRESENCE DE L IMPRIMERIE ASSOCIATIVE
Initialement, les parties sont liées par un contrat de louage en date du 31 mars 1991 portant sur l'ensemble immobilier situé à AGEN, bail qui a été conclu entre la SARL CABINET ZAMBONI et FILS mandataire du bailleur et l'association MAISON DES ASSOCIATIONS ;
La MAISON DES ASSOCIATIONS est composée d'autres associations dont l'énumération ne figure pas dans le contrat de bail ;
Il est indiscutable que le bailleur savait qu'il louait les lieux à un groupement d'associations et que ces lieux devaient abriter leurs activités. Du reste, la déclaration initiale de la MAISON DES ASSOCIATIONS en date du 16 mars 1992 mentionne dans son objet qu'elle " favorise l'activité de ses membres travaillant pour l'émergence d'une société alternative, respectueuse de l'environnement, des droits de la personne humaine, établissant des rapports plus équitables ici comme ailleurs. Ses moyens d'action sont notamment la mise à disposition de locaux favorisant des activités et des rencontres allant dans ce sens et plus généralement l'organisation ou le soutien de toute initiative pouvant aider à la réalisation de l'objet de l'association " ;
C'est dans ces conditions que la MAISON DES ASSOCIATIONS a reçu dans ces lieux l'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, créée le 28 janvier 1998, avec qui elle a conclu une convention de mise à disposition de locaux qui fera l'objet d'une modification par acte du 21 avril 2001. Cette Imprimerie Associative est une émanation de l'association VIVRE DANS LE DANGER NUCLÉAIRE DE GOLFECH (VSDNG) qui fait partie du groupe initial de la MAISON DES ASSOCIATIONS et son objet est « la réinsertion professionnelle et sociale par la création d'emplois de personnes en difficulté ou ayant des handicaps dans les secteurs de l'imprimerie, de la sérigraphie, etc » ;
Du reste, dans plusieurs courriers adressés au cabinet ZAMBONI au fur et à mesure de la survenance des sinistres, L'IMPRIMEIRE ASSOCIATIVE apparaît nommément sans que cela ait attiré l'attention du bailleur d'une manière défavorable comme elle apparaît dans la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 5 février 2002 et à l'arrêt du 13 janvier 2003 et comme elle apparaît encore tout au long des opérations expertales ;
Ainsi, le bailleur ne pouvait ignorer que cette MAISON DES ASSOCIATIONS occupante des lieux regroupait un ensemble d'associations unies dans un même objet et qui à travers cette entité avaient la qualité de preneur et parmi lesquelles l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, de sorte qu'il ne peut se plaindre aujourd'hui d'avoir ignoré son existence et de dénier toute responsabilité dans les préjudices affectant plus particulièrement cette association au même titre que les autres. Cette association sera en conséquence déclarée recevable dans ses demandes comme sera déclarée recevable dans son action subrogatoire la compagnie MAAF qui a indemnisé en partie cette assurée ;
Il en résulte en conséquence que sur ce point la décision du premier juge sera infirmée.
SUR LES PREJUDICES
Le bailleur est tenu de procéder à l'indemnisation du préjudice souffert par les deux associations et au remboursement des sommes versées par la compagnie MAAF en sa qualité d'assureur au titre de son action subrogatoire ;
L'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE a déclaré huit sinistres « dégâts des eaux » imputables à l'état de la couverture entre le 22 mai 2001 et le 17 juillet 2003, sinistres répertoriés dans le cas des opérations expertales et qui ont donné lieu à une indemnisation partielle par l'assureur ;
Au titre de son action subrogatoire, il est dû à la compagnie MAAF la somme de 34. 744,44 €, versée au titre des différents sinistres subis par l'imprimerie associative ;
Celle-ci sollicite le paiement des franchises qu'elle a dû supporter pour un total de 1. 701,53 €, somme qu'elle est en droit de réclamer. Elle y ajoute diverses sommes au titre de préjudices qualifiés d'annexes (travaux de peinture, déplacement des machines et des encombrants dans l'atelier, réparations sur matériel professionnel et préjudice commercial lié à l'aspect esthétique des lieux et retards dans les délais d'exécution et de livraison) pour lesquels elle demande une somme de 13. 930,89 €. La cour trouve en la cause des éléments suffisants d'appréciation pour fixer ce préjudice à la somme de 8. 000 € ;
En ce qui concerne la MAISON DES ASSOCIATIONS, elle sollicite le remboursement de deux franchises (310 €) « outre l'ensemble de préjudices liés aux infiltrations et inondations dont elle a été victime » et qu'elle chiffre à la somme de 4. 574 € sachant que la MAAF l'a indemnisée à concurrence de la somme de 226,12 € ;
Elle est en droit de réclamer ces sommes.
SUR LA MISE HORS DE CAUSE DE L'ENTREPRISE PINEDE ET DE LA SOCIETE FONCIA ZAMBONI PORTES
La cour approuve le premier juge d'avoir mis hors de cause l'entreprise PINEDE en relevant qu'elle avait agi au mieux, dans la limite des contraintes imposées par le bailleur, maître de l'ouvrage qui exigeait un coût minimal pour les reprises commandées.L'absence de responsabilité de cette entreprise résulte des circonstances de la cause alors que le bailleur ne voulait pas engager les travaux coûteux qui étaient nécessaires pour remédier au désordre, l'expert judiciaire ayant souligné le savoir-faire reconnu de cette entreprise dans son secteur d'intervention ;
La cour approuve également le premier juge d'avoir mis hors de cause la société ZAMBONI FONCIA qui a agi dans le cadre strict de son mandat en répondant aux demandes du preneur, en avisant le bailleur ainsi qu'elle en a justifié étant précisé qu'elle n'avait pas le pouvoir de décision quant au choix économique concernant la restauration du bâtiment.
SUR LES FRAIS IRREPETIBLES
Il serait inéquitable de laisser à la charge, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens :
Jean-Louis Y... en droit de les réclamer aux trois parties appelantes ;
La MAISON DES ASSOCIATIONS, l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, la MAAF ASSURANCES, en droit de les réclamer à la SCI MM LIBERTE ;
La société ZAMBONI PORTES et la société PINEDE en droit de les réclamer à la SCI MM LIBERTE.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a mis hors de cause Jean-Louis Y... à titre personnel, rejeté les demandes d'appel en garantie dirigées contre la société FONCIA ZAMBONI et la Société PINEDE et condamné la SCI MM LIBERTE à payer à chacune de ces deux dernières sociétés la somme de 1. 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
Infirmant pour le surplus ;
Condamne la SCI MM LIBERTE à payer à :
La MAISON DES ASSOCIATIONS, la somme de 4. 658 € outre la somme de
800 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La compagnie MAAF au titre de son action subrogatoire, la somme de 34. 970,56 € outre la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
L'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, la somme de 9. 701,53 € outre la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La société ENTREPRISE PINEDE et la société FONCIA ZAMBONI PORTES, chacune, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code procédure civile ;
La condamne en outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP VIMONT, avoués, en application de l'article 699 du nouveau code procédure civile.
Vu l'article 456, le présent arrêt a été signé par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre ayant participé au délibéré en l'absence du Premier Président empêché et de Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier, Le Président,
