ARRÊT DU
25 Juillet 2007
C.S/S.B
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RG N : 07/00051
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S.C.I. HOTEL DU PARC
C/
S.A. D'EXPLOITATION LE HOME FLEURY
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ARRÊT no 787/07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé à l'audience publique le vingt cinq Juillet deux mille sept, par Christophe STRAUDO, Conseiller chargé du Secrétariat Général, assisté de Isabelle LECLERCQ, Greffier,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
S.C.I. HOTEL DU PARC, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est Lotissement Sainte Claire
7 rue de la Licorne
11100 NARBONNE
représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués
assistée de Me Christiane MONDIN SEAILLES, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 20 Décembre 2006
D'une part,
ET :
S.A. D'EXPLOITATION LE HOME FLEURY, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 28 avenue des Thermes
32150 CAZAUBON
représentée par la SCP Guy NARRAN, avoués
assistée de Me Arnaud LUCY de la SCP FIDAL, avocats
INTIMEE
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 05 Juin 2007, devant Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, Chantal AUBER, Conseiller et Christophe STRAUDO, Conseiller chargé du Secrétariat Général (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte du 22 novembre 1969 la SCI HOTEL DU PARC a consenti à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI un bail d'un local à usage commercial sis avenue des Thermes à BARBOTAN dans lequel est exploité un hôtel.
Ce bail a été renouvelé le 28 septembre 1981 et le 20 juillet 1991.
Par acte du 13 août 1999, la SCI HOTEL DU PARC a fait assigner la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI devant le Tribunal de Grande Instance d'AUCH pour que soit constatée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire contractuelle et pour obtenir le paiement des loyers échus depuis le 1er janvier 1999.
Par jugement du 20 juillet 2000 le Tribunal de Grande Instance d'AUCH a rejeté les prétentions de la société demanderesse.
Par arrêt du 23 octobre 2002 aujourd'hui définitif la Cour d'Appel a confirmé cette décision.
Le 30 juin 2003 la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI a fait assigner son bailleur afin de voir ordonner l'exécution de travaux sur la base d'un rapport d'expertise de Jacques C... ordonné en référé le 22 février 2001.
Cette procédure a été enrôlée sous le no 03/862.
Le 6 décembre 2003, la SCI HOTEL DU PARC a sollicité le paiement d'une somme de 5 444,61 euros au titre de la clause d'indexation des loyers.
Le 7 juillet 2004, elle a délivré à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 14 septembre 2004 elle a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance d'AUCH aux fins de voir prononcer au principal la résiliation du bail commercial.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 04/269.
Le 8 décembre 2004 le Tribunal de Grande Instance d'AUCH, statuant dans l'affaire enrôlée sous le no 03/862, a sursis à statuer et ordonné un complément d'expertise confié à Jacques C....
Le 4 janvier 2005 le juge des référés, considérant qu'il existait un lien de connexité entre les procédures, a renvoyé l'instance devant le Tribunal de Grande Instance d'AUCH.
Le 30 juin 2005 le Juge de la Mise en Etat a ordonné la jonction des procédures no03/862 et no 04/269.
Le 20 mars 2006 Jacques C... a déposé son rapport d'expertise.
Par jugement du 20 décembre 2006 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties et des motifs adoptés par le premier juge ,le Tribunal de Grande Instance d'AUCH a :
- condamné la SCI HOTEL DU PARC à faire exécuter les travaux de mise en conformité aux règlements de sécurité définis par l'expert C... dans ses rapports des 4 novembre 2002 et 20 mars 2006 et chiffrés à la somme de 296 056,11 euros (valeur mars 2006),
- dit que la SCI HOTEL DU PARC devra exécuter cette condamnation sous peine d'une astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification de la décision,
- condamné la SCI HOTEL DU PARC à payer à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI les sommes suivantes :
- 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,
- 3 000,00 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- condamné la SA d'exploitation LE HOME FLEURI à payer à la SCI HOTEL DU PARC la somme de 4 573,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 7 juillet 2004,
- accordé à la SA d'exploitation LE HOME FLEURI un délai de 24 mois pour s'acquitter du paiement de cette condamnation,
- suspendu dans le même délai les effets de la clause résolutoire.
Contestant le termes de cette décision, la SCI HOTEL DU PARC en a relevé appel dans des conditions de forme et de délais non contestées.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses ultimes conclusions la SCI HOTEL DU PARC sollicite à titre principal un sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une ordonnance du Juge de la Mise en Etat du Tribunal de Grande Instance d'AUCH :
Elle fait notamment valoir :
- que selon exploit de Maître D... en date du 15 novembre 1999 elle a fait signifier à la société le HOME FLEURI un congé pour le 1er juin 2000, avec refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes,
- qu'en réplique la société LE HOME FLEURI lui a fait délivrer le 15 octobre 2001 une assignation aux fins de solliciter l'attribution d'une indemnité d'éviction,
- que cette procédure a fait l'objet d'une première radiation le 12 juin 2002 puis d'une reprise d'instance,
- que l'affaire a de nouveau été radiée le 5 mars 2003,
- qu'en application des dispositions de l'article 386 du Nouveau Code de Procédure Civile, aucune diligence n'ayant été accomplie depuis le 11 décembre 2002, cette instance serait périmée depuis 11 décembre 2004,
- que la constatation de cette péremption relève des pouvoirs du Juge de la Mise en Etat près le Tribunal de Grande Instance d'AUCH lequel, saisi de conclusions d'incidents à cette fin, doit prochainement statuer,
- que dans l'hypothèse où la péremption de cette instance serait constatée et en l'absence d'introduction d'une autre instance aux fins de contester le congé ou obtenir une telle indemnité d'éviction dans le délai de forclusion de deux ans, la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI serait rétroactivement déchue de tout droit d'occupation des lieux à compter du 1er juin 2000 et ne serait pas fondée à solliciter l'exécution de travaux ou des dommages et intérêts,
A titre subsidiaire elle demande à la Cour de :
- constater que du fait de la péremption de l'instance aux fins de fixation d'une indemnité l'éviction, et de l'absence de réintroduction d'une nouvelle instance dans le délai de deux ans de l'article L 145-9 du Code de Commerce, la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI est rétroactivement devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2000,
- constater au surplus que les clauses du bail mettaient expressément à la charge du preneur les travaux de quelque nature que ce soit qui pourraient devenir nécessaires par la suite,
- constater que la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI ne fournit par ailleurs aucun document comptable de nature à chiffrer le préjudice qu'elle prétend avoir subi,
- condamner la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI à lui payer une somme de
5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
A titre subsidiaire, et si par impossible la présente juridiction refusait de considérer que la SA D'EXPLOITATION LE HOME FLEURI est occupante sans droit ni titre du fait de la délivrance du congé et de la péremption de l'instance aux fins de fixation d'une indemnité d'éviction, elle demande à la Cour de :
- constater que la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI n'a pas acquitté les causes du commandement qui lui a été délivrées le 7 juillet 2004 et que par conséquent la bailleresse est fondée à solliciter que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire de même qu'à voir prononcer la résiliation du bail en application des dispositions de l'article 1184 du Code Civil,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de l'arrêt à venir et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard,
- la condamner au paiement de la somme de 7 622,45 euros arrêtée au 31 août 2004 outre une somme de 5 444,61 euros par mois d'occupation à compter du 1er septembre 2004 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
- de la condamner également à rembourser conformément aux clauses du bail les sommes payées au titre de l'impôt foncier, soit 5 844,00 euros pour l'année 2005, et 6 104,00 euros pour l'année 2006, outre la somme de 8 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses ultimes conclusions la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI conclut à la confirmation de la décision déférée et demande à la Cour de :
- dire et juger que la SCI HOTEL DU PARC sera condamnée à faire exécuter les travaux de mise en conformité des règlements de sécurité définis par l'expert JEAN E... dans ses rapports du 4.11.2002 et 20.03.2006,
- réactualiser et chiffrer leur montant à hauteur de 318 258,11 euros et ce, sous astreinte de 2 000,00 euros par jour de retard à compter de l'arrêt de la Cour d'appel d'AGEN,
- condamner la SCI HOTEL DU PARC à lui verser la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi à ce jour ainsi que 5 000,00 euros à titre de frais irrépétibles.
Elle soutient en premier que sa qualité juridique de locataire est incontestable, et relève tant des pièces versées aux débats que des propres aveux de la SCI HOTEL DU PARC qui a initié une procédure en référé le 4 septembre 2004 pour faire valoir le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Sur le fond, et faisant siennes les motivations retenues par le premier juge, elle soutient que les travaux préconisés par l'expert doivent être mis à la charge de la bailleresse.
Par ordonnance du 5 avril 2007 l'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 5 juin 2007 au cours de laquelle l'affaire a été débattue contradictoirement.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les moyens et prétentions des parties tels que développés dans leurs ultimes conclusions visées les 18 mai et 4 juin 2007 auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informés.
sur le sursis à statuer
Attendu qu'un sursis à statuer ne peut être ordonné que si le résultat de la procédure à venir peut avoir une conséquence sur l'affaire en cours ;
Attendu que la SCI HOTEL DU PARC soutient que l'instance en fixation d'une indemnité d'éviction introduite le 15 octobre 2001 par la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI serait susceptible d'influencer le présent litige ;
Qu'elle fait notamment valoir que dans l'hypothèse où sa péremption serait constatée par le Juge de la Mise en Etat du Tribunal de Grande Instance d'AUCH, la locataire serait rétroactivement déchue de tout droit d'occupation des lieux et ne serait pas fondée à solliciter l'exécution de travaux ou l'allocation de dommages et intérêts ;
Attendu néanmoins que quelle que soit l'issue de cette instance il ressort des pièces versées au dossier, et notamment de l'arrêt définitif rendu par la Cour d'Appel d'AGEN le 23 octobre 2002, de la réclamation formulée par la SCI HOTEL DU PARC le 6 décembre 2003 au titre de la clause d'indexation des loyers, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juillet 2004 et de l'assignation en référé délivrée par la SCI HOTEL DU PARC le 4 septembre 2004 tendant à voir acquise la clause résolutoire, que contrairement à ses allégations le bail commercial consenti à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI s'est renouvelé tacitement malgré la délivrance d'un congé le 15 novembre 1999 ;
Que l'issue de la procédure actuellement pendante devant le Juge de la Mise en Etat du Tribunal de Grande Instance d'AUCH ne saurait dès lors avoir la moindre incidence sur la procédure en cours ;
Qu'il convient dès lors d'écarter la demande de sursis à statuer.
sur les demandes de la sa d'exploitation le home fleuri
Sur l'exécution des travaux
Attendu que pour les motifs précédemment évoqués la SCI HOTEL DU PARC ne saurait sérieusement soutenir que la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI serait occupante sans droit ni titre des locaux loués en vertu d'un bail tacitement renouvelé ;
Qu'il convient d'écarter le moyen soulevé de ce chef ;
Attendu que pour le surplus il convient de relever que l'appelante ne reprend devant la Cour que les moyens soulevés en première instance ;
Qu'elle soutient notamment que le bail signé le 28 septembre 1981 stipule expressément en son article 3ème paragraphe 3 que «tous les travaux de quelque nature qu'ils soient, qui pourraient par la suite devenir nécessaires au bâtiment, clôtures, installations sanitaires, etc.... seront à la charge exclusivement de la société preneuse, la société propriétaire entendant toucher le loyer net de toutes charges quelconques» ;
Qu'elle fait valoir que par cette clause les parties ont expressément et clairement entendu déroger au principe selon lequel les travaux imposés par les règles de sécurité incomberaient au bailleur ;
Que le Tribunal aurait ainsi dénaturé leur volonté et les termes de la convention
passée ;
Attendu qu'il convient néanmoins de rappeler qu'en application de l'article 1719 du Code Civil les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ;
Attendu qu'en l'espèce il n'est pas contestable que la clause précitée ne vise pas expressément les travaux de mise aux normes imposés par l'administration mais simplement des travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment, des clôtures, des installations sanitaires ;
Qu'il ressort par ailleurs d'un procès-verbal du 27 février 1999 de l'assemblée générale de la SCI HOTEL DU PARC que la société n'avait pas contesté à cette date devoir entreprendre des travaux sur l'immeuble loué et avait d'ailleurs chargé son gérant de leur réalisation ;
Attendu qu'au regard de ces éléments l'appelante ne saurait sérieusement soutenir que la mise aux normes des lieux imposée par l'administration devrait être mise à la charge de la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI ;
Attendu que c'est dès lors en faisant une juste application des dispositions précitées au cas d'espèce que les premiers juges ont pu écarter les moyens soulevés de ce chef par la SCI HOTEL DU PARC ;
Que leur décision sera sur ce point confirmée ;
Attendu que pour le surplus le jugement déféré repose sur une application exacte des règles de droit aux éléments de l'espèce ;
Que Jacques C... a en effet détaillé de manière précise les travaux nécessaires en distinguant les travaux de gros entretien, les petits travaux d'entretien et les travaux de mise en conformité en fonction des règlements de sécurité incendie ;
Que son rapport n'est pas utilement critiqué;
Attendu que s'agissant des travaux qualifiés par l'expert de gros entretien les premiers juges ont considéré à juste titre qu'ils concernaient en réalité la réfection du réseau des eaux usées, la réfection partielle de la toiture et de la terrasse couverte et incombaient au preneur en application des dispositions des articles 3 et 9 du bail du 28 septembre 1981 auquel renvoyait le bail renouvelé ;
Que la mise en oeuvre des travaux de mise en conformité d'un montant actualisé au 20 mars 2006 de 296.096,11 euros appartenait en revanche à la SCI HOTEL DU PARC ;
Attendu qu'au regard de l'ensemble de ces éléments c'est en faisant une juste application des dispositions légales aux éléments de l'espèce que les premiers juges ont condamné la SCI HOTEL DU PARC à faire exécuter les travaux de mise en conformité définis par l'expert C... et chiffrés à la somme de 296 056, 11 euros ;
Que leur décision sera en conséquence confirmée de ce chef ;
Attendu en revanche que le montant de l'astreinte initialement fixée apparaît manifestement excessif au regard des données du litige; qu'il convient dès lors de réformer de ce chef la décision déférée et dire que la SCI HOTEL DU PARC devra exécuter cette condamnation sous peine d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt ;
Sur le préjudice économique
Attendu que par arrêté du 21 novembre 2005 le Maire de CAZAUBON a ordonné la fermeture administrative de l'établissement pour inobservation des règlements de sécurité ;
Qu'il est constant que cette décision, qui trouve son origine dans l'inexécution par la SCI HOTEL DU PARC de ses obligations, a causé à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI un préjudice économique direct et certain ;
Qu'au regard des pièces versées, et notamment des comptes annuels de l'entreprise pour l'année 2005 faisant état d'un résultat net comptable de - 34.435,75 euros et de l'absence de toute réalisation des travaux au cours de l'année 2006 et du premier semestre 2007, le préjudice économique de la SA D'EXPLOITATION LE HOME FLEURI sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 70.000,00 euros et la décision réformée de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles de la sci hôtel du parc
Attendu qu'il n'est pas contesté que la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI n'a pas acquitté les causes du commandement qui lui a été délivré le 7 juillet 2004 et reste redevable à ce titre d'une somme de 4573,47 euros ;
Attendu néanmoins qu'au terme de l'article L.145-41 du Code de Commerce le juge peut accorder dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque celle-ci n'est pas contestée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ;
Attendu qu'en considération des éléments spécifiques de la cause, c'est en faisant une juste application des dispositions précitées que les premiers juges ont accordé au preneur un délai de 24 mois pour s'acquitter du paiement de sa dette et suspendu pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
Que la décision sera confirmée de ce chef et la SCI HOTEL DU PARC déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI et condamner cette dernière au paiement de la somme de 7 622,45 euros arrêtée au 31 août 2004, outre une somme de 5 444,61 euros par mois d'occupation à compter du 1er septembre 2004 ;
Attendu que pour le surplus il résulte des clauses du bail que le preneur sera tenu d'acquitter ses impôts professionnels et ceux à la charge des locataires; que la SCI HOTEL DU PARC ne saurait en conséquence solliciter le paiement des sommes de 5 844,00 euros et 6 104,00 euros au titre des taxes foncières pour les années 2005 et 2006 ;
Que sa demande de ce chef sera en conséquence écartée.
sur les frais irrépétibles et les dépens
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Qu'il convient dès lors de confirmer de ce chef la décision déférée et d'allouer à cette société une somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Attendu que la société SCI HOTEL DU PARC, succombant dans ses prétentions, sera tenue aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de la SCP NARRAN.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
En la forme, reçoit les appels jugés réguliers,
Au fond, infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a :
- dit que la SCI HOTEL DU PARC devra exécuter la condamnation en exécution des travaux sous peine d'une astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification de la décision,
- condamné la SCI HOTEL DU PARC à payer à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI la somme de 35 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,
Statuant de nouveau de ces seuls chefs,
Dit que la SCI HOTEL DU PARC devra exécuter les travaux de mise en conformité des lieux sous peine d'une astreinte de 100,00 euros par jour de retard et pour une durée de six mois à compter du délai de trois mois commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt,
Fixe le préjudice économique de la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI à la somme de 70 000,00 euros et condamne la SCI HOTEL DU PARC au paiement de cette somme,
Confirme pour le surplus la décision déférée en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Condamne la SCI HOTEL DU PARC à verser à la SA d'Exploitation LE HOME FLEURI la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront supportés intégralement par la SCI HOTEL DU PARC et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile dont distraction au profit de la SCP NARRAN, avoués.
Ainsi fait et jugé les jours, mois et an susdits.
Vu l'article 456 du Nouveau Code de Procédure Civile, le présent arrêt a été signé par Christophe STRAUDO, Conseiller chargé du Secrétariat Général ayant participé au délibéré en l'absence du Président de Chambre empêché et d'Isabelle LECLERCQ, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier,Le Conseiller,
