DU 07 Février 2007
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B.B/S.B
Jeanine Thérèse X... épouse Y...
Jean-Christophe Y...
Gilles Y...
Lionel Y...
C/
Olivier René Serge Z...
Virginie Christine Josiane B... épouse Z...
Laurent Christian Jacques B...
Sandrine Francine C... épouse B...
Laurent D...
S.C.P. PHILIPPE-ABEL LEVILLAIN ALEXANDRE LEVILLAIN
COMMUNE DE SAINT ANTOINE DE FICALBA
RG N : 06/01210
(jonction avec le 06/1383)
- A R R E T No157 -07
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Prononcé à l'audience publique du sept Février deux mille sept, par René SALOMON, Premier Président,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Madame Jeanine Thérèse X... épouse Y...
née le 04 Janvier 1943 à LE LEDAT (47300)
...
Monsieur Jean-Christophe Y...
né le 18 Mai 1963 à VILLENEUVE SUR LOT (47300)
...
Monsieur Gilles Y...
né le 21 Décembre 1964 à VILLENEUVE SUR LOT (47300)
...
Monsieur Lionel Y...
né le 18 Février 1970 à VILLENEUVE SUR LOT (47300)
...
représentés par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués
assistés de la SCP CABINET CAPORALE, avocats
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 01 Juin 2006
D'une part,
ET :
Monsieur Olivier René Serge Z...
né le 15 Avril 1970 à AUBERMESNIL BEAUMAIS (76550)
...
Madame Virginie Christine Josiane B... épouse Z...
née le 27 Août 1969 à DIEPPE (76200)
...
Monsieur Laurent Christian Jacques B...
né le 22 Juin 1973 à AUFFRAY (SEINE MARITIME)
...
Madame Sandrine Francine C... épouse B...
née le 30 Décembre 1963 à ROUEN (76000)
...
représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués
assistés de Michel GONELLE, avocat
Maître Laurent D...
...
représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués
assisté de Me Georges LURY, avocat
S.C.P. PHILIPPE-ABEL LEVILLAIN ALEXANDRE LEVILLAIN, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
Dont le siège social est 9 rue Victor Hugo
76200 DIEPPE
représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués
assistée de Me Georges LURY, avocat
COMMUNE DE SAINT ANTOINE DE FICALBA, agissant poursuites et diligences de son Maire actuellement en exercice domicilié en cette qualité
Dont le siège social est Le Bourg
47340 ST ANTOINE DE FICALBA
représentée par la SCP Guy NARRAN, avoués
assistée de la SELARL AVOCATS SUD, avocats
INTIMES
D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 10 Janvier 2007, devant René SALOMON, Premier Président, Bernard BOUTIE, Président de Chambre (lequel, désigné par le Premier Président, a fait un rapport oral préalable) et Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
* *
*
Suivant acte notarié du 19 août 1977, les consorts Y... ont acquis de la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA un bien immobilier en nature de talus et à usage de "bourrier" cadastrée C 336 commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA pour un prix de 3500 F d'une superficie de 250 m². Les acquéreurs faisaient toutefois édifier après avoir obtenu les permis de construire divers immeubles sur la parcelle voisine C 21.
Par acte notarié reçu par Maître D... et la SCP LEVILLAIN, notaires, le 23 février 2004, les consorts Y... vendaient leur bien à Olivier Z..., Virginie Z..., Laurent B... et Sandrine B... (dit les consorts Z...-B...). A l'occasion de la demande d'un certificat d'urbanisme, la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA s'apercevait de l'erreur commise dans l'octroi des permis de construire quant à la parcelle effectivement vendue aux consorts Y.... Une procédure de régularisation était lancée par acte sous seing privé établi le 15 mars 2005 qui n'était pas menée à son terme.
Sur assignation de consorts Z...-B... en annulation partielle de la vente de 2004, le tribunal de grande instance d'AGEN, dans un jugement rendu le 01 juin 2006 :
- Décidait que l'acte de vente du 23 février 2004 passé entre les consorts Y... et les consorts Z...-B... devant Maître D..., notaire serait partiellement annulé en ce qu'il avait inclus dans les biens vendus "une maison d'habitation comprenant deux appartements, l'un aménagé l'autre non aménagé",
- Décidait que du fait de cette annulation partielle, le prix de vent serait réduit dans une proportion à fixer par voie d'expertise,
- Désignait Monsieur I... en qualité d'expert,
- Décidait que Maître D... et la SCP LEVILLAIN avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité professionnelle,
- Condamnait in solidum les consorts Y..., Maître D... et la SCP LEVILLAIN à payer aux consorts Z...-B... une provision de 3000 € à valoir sur l'indemnisation définitive de leur préjudice,
- Déboutait les consorts Z...-B... de leur demande de dommages et intérêts pour vices cachés,
- Déboutait les consorts Y... de leurs demandes contre la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA,
- Autorisait la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA à procéder à la démolition des constructions édifiées sur la parcelle C21 aux frais des consorts Y...,
- Allouait aux consorts Z...-B... et à la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA diverses sommes en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par déclaration du 09 août 2006, Jeannine Y..., Jean Christophe Y..., Gilles Y... et Lionel Y... (dits les consorts Y...) relevaient appel de cette décision.
La même juridiction, saisi d'une demande de rectification d'erreur matérielle par Maître D..., dans un jugement rendu le 19 septembre 2006, se déclarait incompétent au profit de la présente cour.
Le magistrat chargé de la mise en état joignait les deux procédures dans une ordonnance rendue le 09 novembre 2006.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 janvier 2007, les consorts Y... soutiennent que la vente intervenue en 2004 est régulière car ils étaient légitimement propriétaires des biens vendus. Ils concluent à la réformation de ce jugement et au débouté des demandes des consorts Z...-B.... A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la commune au paiement d'une somme équivalente à l'augmentation de la valeur de la parcelle C21. En tout état de cause, ils demandent à être relevés et garantis par les notaires. Ils réclament encore la somme de 15000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 12000 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Les consorts Z...-B..., dans leurs dernières écritures déposées le 24 octobre 2006, relèvent appel incident et estiment qu'en raison des fautes commises parles vendeurs et les notaires, ils doivent être condamnés à leur verser 100.000 € à titre des restitutions partielles du prix et que le montant de la provision doit être revu à la hausse. Ils réclament encore la somme de 3000€ en remboursement de leurs frais irrépétibles.
Le 05 janvier 2007, Maître D... et la SCP LEVILLAIN concluent à la réformation du jugement et au débouté des demandes des consorts Z...-B... A titre subsidiaire, ils concluent à la confirmation du jugement et estiment que la demande de démolition faite par la commune est irrecevable. Ils demandent à être relevés et garantis par les consorts Y... et l'allocation de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le 10 janvier 2007, la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA conclut à la confirmation du jugement et à l'allocation de la somme de 3000 € en remboursement de ses frais irrépétibles.
SUR QUOI,
Sur la demande principale en nullité partielle de la vente
Attendu que le tribunal relevait justement qu'en application des dispositions de l'article 1599 du Code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle mais que cette nullité est couverte lorsque, avant toute action en nullité, le risque d'éviction de l'acheteur a disparu ;
Que pour conclure à l'infirmation du jugement sur ce point, les appelants insistent sur le fait que dans l'esprit des parties à l'acte de 1977, les deux parcelles C336 et C21 faisaient partie des biens vendus dont ils ont d'ailleurs joui paisiblement et publiquement pendant 27 ans ;
Qu'ils font surtout valoir que le risque d'éviction des nouveaux acquéreurs avait disparu avant l'introduction de la demande en raison de l'acte sous seing privé de régularisation signé avec la commune du 15 mars 2005, lequel vaut vente, la réitération par acte authentique qui y est mentionnée ne conditionnant pas la vente ;
Mais attendu que l'acte sous seing privé stipule en page 4 "les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de la propriété au paiement, par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation" ; qu'il ce déduit de cette clause que la vente ne serait parfaite qu'à la signature de l'acte authentique, lequel n'a jamais été signé ; qu'ainsi, la vente n'était pas parfaite ;
Qu'au surplus, la délibération du conseil municipal du 15 mars 2005 par laquelle cette régularisation était projetée était jugée illégale par le sous préfet de VILLENEUVE SUR LOT (courrier du 08 juin 2005) ; qu'une nouvelle délibération était prise le 12 juillet 2005 laquelle était également contestée par l'autorité de tutelle le 27 juillet 2005 ; qu'à la date de l'assignation des consorts Z...-B... le 13 septembre 2005, la délibération ne pouvait donc pas être exécutée et qu'ainsi, le risque d'éviction des acquéreurs n'avait pas disparu ; que ce moyen a été justement écarté ;
Attendu que les consorts Y... excipent encore de la théorie de la propriété apparente afin de conclure au débouté de cette demande faite contre eux ; qu'ils estiment qu'en l'état de l'erreur de transcription commise dans l'acte de 1977 et de leur croyance légitime du fait qu'ils étaient propriétaires de la parcelle C 21 constitue une erreur commune invincible justifiant leur propriété et validant la vente aux consorts Z...-B... ;
Mais attendu que le tribunal relevait que cette théorie n'est applicable qu'à l'acquéreur qui a acquis le bien contesté et non au vendeur ; que les consorts Z...-B... ne formulent aucune demande en ce sens ;
Qu'au surplus, l'acte de 1977 précise que la parcelle vendue est cadastrée C 336 pour une contenance de 250 m² et qu'un plan est annexé à l'acte ; que l'on constate aisément que la parcelle C 21 revendiquée a une superficie dix fois supérieure ;
Que si les consorts Y... obtenaient un permis de construire sur la parcelle C 21 en 1979, cet élément est sans influence alors que ce permis fait suite à la demande de Joseph Y..., qu'il a été accordé par les services de l'Etat et qu'il est toujours accordé sous réserve des droits des tiers ; que ce document ne constitue pas un titre et que le fait d'avoir usé pendant 27 ans de la parcelle litigieuse C21 pas plus que l'attestation du maire selon laquelle Madame Y... réside sur celle-ci ne saurait valoir reconnaissance de propriété ; que ce moyen a donc été justement écarté ;
Attendu ainsi que l'annulation partielle de la vente constatée dans l'acte de 2004 doit être confirmée ;
Sur les conséquences de l'annulation partielle
1o) à l'égard des acquéreurs, les consorts Z...-B...
Attendu que le tribunal, se fondant sur les dispositions de l'article 1599 du Code civil, ordonnait une expertise afin d'évaluer le montant des travaux réalisés par les acquéreurs sur les biens immobiliers situés sur la parcelle C21 et en obtenir le remboursement ;
Que les appelants font grief au tribunal de s'être déclaré incompétent pour apprécier la légalité des améliorations faites par les consorts Z...-B... aux bâtiments existants alors qu'en l'absence du permis de construire nécessaire à ces travaux, constituant de surcroît des infractions pénales, ils ne pouvaient les réaliser ; qu'en outre, l'acte de 2004 comporte diverses dispositions démontrant la mauvaise foi des consorts Z...-B... lors de la réalisation des travaux ; qu'enfin, la demande des consorts THOUMIRE-VOLLET aurait dû être dirigée contre la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA qui sera propriétaire des bâtiments ;
Mais attendu qu'il résulte de la lettre de la DDE du 05 décembre 2006 envoyée au conseil des consorts Y... que les travaux effectués dans la maison du gardien n'étaient pas soumis à permis de construire et qu'une interprétation de la réglementation des zones ND et NDa s'impose en ce qui concerne l'autre bâtiment ; que le juge judiciaire n'est donc pas compétent pour cette interprétation ;
Que les éléments ci-dessus démontrent que les consorts Z...-B... n'ont pas délibérément violé les dispositions inscrites dans l'acte de vente concernant le non-recours contre les vendeurs ou leur connaissance de la réglementation en matière d'urbanisme ;
Que la somme payée par les consorts Z...-B... aux consorts Y... comprend nécessairement, ainsi d'ailleurs que cela est explicitement écrit dans l'acte de 2004, les bâtiments construits sur le terrain d'autrui ; que la demande est donc bien dirigée ;
2o) à l'égard de la commune de SAINT ANTOINE DE FICALBA
Attendu que sur le fondement de l'article 555 du Code civil, le tribunal ordonnait la démolition des immeubles édifiés sur la parcelle C21, propriété de la commune ;
Que les appelants expliquent tout d'abord que les conclusions demandes et observations de la commune sont irrecevables en cause d'appel, l'autorisation donnée au maire n'étant valable que pour la première instance ;
Mais attendu qu'en l'espèce, l'affaire avait été enrôlée selon la procédure ordinaire et que le conseiller de la mise en état avait été saisi ; qu'il rendait d'ailleurs une ordonnance de jonction ; que ce n'est qu'après sa désignation que l'autorisation d'assigner à jour fixe était délivrée ; qu'ainsi, en application de l'article 771 du nouveau Code de procédure civile, ce magistrat était seul compétent pour connaître de cette demande d'irrecevabilité ;
Qu'à titre surabondant, l'irrégularité résultant du défaut d'habilitation du maire est édictée dans le seul intérêt de la commune et ne peut être invoquée que par elle ; qu'en indiquant, dans la délibération du 19 octobre 2005 que le maire était "autorisé à ester en justice auprès du tribunal de grande instance dans l'affaire susvisée", l'autorisation était nécessairement donnée pour défendre en appel sur les réclamations faites par les autres parties ;
Attendu sur cette demande de démolition que les appelants expliquent que le maire n'était pas habilité à formuler cette demande et que la majorité du conseil municipal s'y oppose ;
Que toutefois, en donnant au maire le pouvoir d'ester en justice, l'autorisation n'était pas restrictive et ne comportait aucune réserve quant aux demandes pouvant découler des prétentions adverses et des constatations faites ; que le maire a choisi une des options exigées par l'article 555, se conformant ainsi a la loi ; qu'il n'appartient pas à la cour de juger de la validité de l'opposition de divers conseillers municipaux, la juridiction administrative étant d'ailleurs saisie de ce litige ;
Attendu que les consorts Y... ne sauraient davantage exciper de la mauvaise foi actuelle de la commune ni de sa turpitude et de sa légèreté pendant 27 ans alors qu'il a été vu que la parcelle C21 n'a jamais été vendue aux consorts Y..., que le permis de construire sur cette parcelle n'a pas été délivré par la commune, ce qui ne saurait constituer un titre de propriété putatif et qu'aucun acte positif de cette autorité n'établit sa volonté de tenir les consorts Y... comme propriétaires de cette parcelle ;
Qu'ainsi, en édifiant des constructions sur un terrain dont les consorts Y... ne pouvaient ignorer qu'il ne leur appartenait pas, et alors qu'aucun vice démontré n'affecte l'acte de 1977 et qu'une partie au moins des transformations des bâtiments vendus résulte du fait des appelants, Madame Y... ayant obtenue une attestation de domicile à cette adresse, les consorts Y... doivent être considérés comme de mauvaise foi au sens de l'article 550 du Code civil, ce qui justifie la décision ordonnant la démolition des bâtiments ;
Sur la responsabilité des notaires
Attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal relevait, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil qu'en se contentant de reproduire les mentions cadastrales de l'acte sous seing privé du 31 octobre 2003 ainsi que les mentions des actes antérieurs sans vérifier les titres de propriété et les plans annexés aux actes, les notaires rédacteurs de l'acte du 23 février 2004 n'ont pas assuré à l'acte l'utilité et l'efficacité de celui-ci ; qu'ils ont été justement condamnés à relever et garantir les consorts Y... à concurrence de moitié, l'annulation de l'acte n'étant que partielle ;
Sur la garantie des vices cachés demandée par les consorts Z...-B... Attendu que les consorts Z...-B... font grief au tribunal de les avoir déboutés de cette demande alors qu'ils n'étaient pas informés de la neutralisation de 15 emplacements de camping en vertu d'un arrêté préfectoral du 29 juillet 1996 et qu'au mois de juin 2006, une étude du centre technique de l'équipement du sud ouest que l'essentiel des terres et notamment les chemins d'accès présentent un risque important de mouvements de terrain et de chutes de pierre ;
Mais attendu que les barrières, clôtures et interdiction d'accès avaient été mises en place par les consorts Y... avant la vente ainsi que cela résulte d'attestations régulièrement produites en exécution de l'arrêté préfectoral susvisé ; que cet arrêté ne s'applique en outre qu'à l'exploitant du terrain de camping et non au propriétaire du terrain ;
Que les consorts Z...-B... n'ont pas acquis un fonds de commerce de camping mais un ensemble immobilier sans qu'il soit précisé à l'acte que les acquéreurs devaient remettre le camping en activité ;
Que c'est à juste titre que le tribunal écartait cette demande ;
Attendu sur la provision de 3000 € allouée dans l'attente du rapport d'expertise qu'aucun élément ne permet de procéder à son augmentation par ailleurs non chiffrée ;
Attendu en définitive que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Attendu que les consorts Y..., qui succombe dans leurs prétentions, supporteront les dépens ;
Attendu que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Au fond, confirme le jugement rendu le 01 juin 2006 par le tribunal de grande instance d'AGEN,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne les consorts Y... aux dépens et autorise les avoués de la cause à les recouvrer conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier Le Premier Président
