N° 42/CJ-CM du Répertoire ; N° 2003-43/CJ-CM du greffe ; Arrêt du 22 juin 2018 ; Ai C C/ Ab A épouse KPANOU- Al X - Hermine DANDJINOU- Ruffin Cyr ZANOU
Vente d’immeuble – promesse de vente – Vente d’immeuble à un tiers par le promettant – conséquence.
En matière immobilière, le législateur pour préserver les intérêts des parties, a réservé les dispositions spéciales allant de l’article 1589 à 1593 du code civil de sorte que, la promesse de vente ne vaut vente que s’il y a paiement d’un acompte et la prise de possession de l’immeuble. Si le promettant, au mépris de son engagement, vend l’immeuble à un tiers, le bénéficiaire de la promesse est fondé à exercer contre celui-ci une action en dommages-intérêts, mais il ne peut poursuivre l’annulation de la vente si, entre temps l’immeuble a été revendu à un nouvel acquéreur exempt de faute.
La Cour,
Vu l’acte n°54/2002 du 30 octobre 2002 du greffe de la Cour d’appel de Cotonou par lequel maître Simplice DATO, conseil de Ai C, a élevé pourvoi en cassation contre les dispositions de l’arrêt n°99/2002 rendu le 24 octobre 2002 par la chambre civile de cette cour ;
Vu la transmission du dossier à la Cour suprême ;
Vu l’arrêt attaqué ;
Vu la loi n°90-012 du 1er juin 1990 portant remise en vigueur et modification des ordonnances n°S 21/PR du 26 avril 1966 et 70-16 du 14 mars 1970 organisant la Cour suprême ;
Vu la loi n° 2004-07 du 23 octobre 2007 portant composition, organisation, fonctionnement et attributions de la Cour suprême ;
Vu la loi n° 2004-20 du 17 août 2007 portant règles de procédures applicables devant les formations juridictionnelles de la Cour suprême ;
Vu la loi n° 2008-07 du 28 février 2011 portant code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes ;
Vu les pièces du dossier ;
Ouï à l’audience publique du vendredi 22 juin 2018 le conseiller Thérèse KOSSOU en son rapport ;
Ouï l’avocat général Saturnin D. AFATON en ses conclusions ;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que suivant l’acte n°54/2002 du 30 octobre 2002 du greffe de la Cour d’appel de Cotonou, maître Simplice DATO, conseil de Ai C, a élevé pourvoi en cassation contre les dispositions de l’arrêt n°99/2002 rendu le 24 octobre 2002 par la chambre civile de cette cour ;
Que par lettre n°878/GCS du 12 août 2003, maître Simplice DATO a été mis en demeure d’avoir à consigner dans un délai de quinze (15) jours et à produire ses moyens de cassation dans un délai d’un (01) mois, le tout, conformément aux dispositions des articles 42, 45 et 51 de l’ordonnance n°21/PR du 26 avril 1966 régissant la Cour suprême ;
Que la consignation a été payée et le mémoire ampliatif produit ;
Que maîtres Ak B et Aa AG, conseils de Al X et Ae X née AGBOTON, ont produit leur mémoire en défense ;
Qu’en revanche, maîtres Ag AH et Aj AI respectivement conseils de Ab A épouse Z et Ac Af Z, n’ont pas produit leur mémoire en défense malgré les deux mises en demeure à eux adressées ;
Que le parquet général a produit ses conclusions ;
EN LA FORME
Attendu que le présent pourvoi ayant été élevé dans les forme et délai de la loi, il y a lieu de le recevoir ;
AU FOND
Faits et procédure
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que courant 1995 Ab A épouse Z a loué à Cyr Ac Z, un local à usage professionnel sur la parcelle « A » du lot 482 sise à Ah, que ce dernier a réaménagé avec le consentement de la bailleresse pour un montant de sept cent quatre vingt mille quatre cent soixante quinze (780.475) francs ;
Qu’en 1997, ayant promis de vendre cette parcelle à C Ai, Ab A a perçu de ce dernier, en deux versements, la somme de cinq cent mille (500.000) francs ;
Que par acte de vente en date du 24 mai 1998, Ab A a cédé la même parcelle aux époux X qui l’ont muté en leur nom et obtenu le permis d’habiter n°2/557 du 15 septembre 1998 ;
Que C Ai Y Ab A devant le tribunal de première instance de Cotonou pour voir annuler la vente faite aux époux X ;
Que par jugement n°060 du 06 décembre 1999, le tribunal a déclaré valable l’acte de cession intervenu et débouté C de son action ;
Que sur appel de Ai C, la cour a rendu le 24 octobre 2002 l’arrêt confirmatif n°99/2002 ;
Que c’est contre cet arrêt que pourvoi a été élevé ;
DISCUSSION DES MOYENS
Premier moyen tiré de la violation de la loi par fausse qualification des faits
Attendu qu’il est reproché à l’arrêt attaqué, la violation de la loi par fausse qualification des faits en ce qu’il n’a pas déclaré parfaite la vente intervenue entre le demandeur au pourvoi et Z Ab née ABAMON aux motifs que la cession proprement dite ne s’est jamais opérée entre eux, et que, la promesse de vente ne vaut vente que s’il y a paiement d’un acompte et la prise de possession de l’immeuble, alors que, selon le moyen, le demandeur a invoqué plutôt devant les juges du fond, le bénéfice des dispositions des articles 1582 et 1583 du code civil en s’appuyant sur les décharges en dates respectivement des 13 septembre 1997 et 10 novembre 1997 de Z Ab pour soutenir qu’ils se sont entendus sur la chose à vendre, à savoir le carré n°482 sis à Ah Ad, et le prix de vingt huit millions cinq cent mille (28.500.000) F CFA ;
Que les juges du fond, en méconnaissant toutes ces dispositions légales et en considérant que le demandeur au pourvoi était lié à Z Ab née ABAMON par une promesse de vente pour le débouter, ont violé les dispositions des articles 1582 et 1583 du code civil ;
Mais attendu qu’en invoquant en l’espèce les dispositions spéciales des articles 1589 à 1593 du code civil relatives à la vente d’immeuble, les juges d’appel n’ont en rien violé la loi ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Deuxième moyen tiré de la violation de la loi par fausse application ou refus d’application de la loi
Attendu qu’il est reproché à l’arrêt la violation de la loi par fausse application ou refus d’application en ce que, l’arrêt confirmatif attaqué n’a pas déclaré parfaite la vente intervenue entre le demandeur au pourvoi et Z Ab née ABAMON aux motifs qu’en matière immobilière, le législateur, pour préserver les intérêts des parties, a réservé les dispositions spéciales allant de l’article 1589 à 1593 du code civil et que l’alinéa 2 de l’article 1589 dispose que « si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte et par la prise de possession du terrain », alors que, selon le moyen, l’article 1589 du code civil dans sa version originale applicable au Bénin ne comporte pas d’alinéa 2 et dispose ainsi qu’il suit « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ;
Mais attendu que s’agissant d’une promesse de vente d’un immeuble, si le promettant, au mépris de son engagement, vend l’immeuble à un tiers, le bénéficiaire de la promesse est fondé à exercer contre celui-ci une action en dommages-intérêts, mais il ne peut poursuivre l’annulation de la vente si, entre temps, l’immeuble a été revendu à un nouvel acquéreur exempt de faute ;
Qu’en l’espèce, la cour d’appel en confirmant la vente n’a pas violé la loi par fausse application ;
Que ce dernier moyen n’est également pas fondé ;
PAR CES MOTIFS
Reçoit en la forme le présent pourvoi ;
Le rejette quant au fond ;
Met les frais à la charge de Ai C ;
Ordonne la notification du présent arrêt au procureur général près la Cour suprême ainsi qu’aux parties ;
Ordonne la transmission en retour du dossier au greffier en chef de la cour d’appel de Cotonou ;
Ainsi fait et délibéré par la Cour suprême (chambre judiciaire) composée de :
Innocent Sourou AVOGNON, président de la chambre judiciaire ;
PRESIDENT;
Antoine GOUHOUEDE
et CONSEILLERS ;
Thérèse KOSSOU
Et prononcé à l’audience publique du vendredi vingt-deux juin deux mille dix-huit, la Cour étant composée comme il est dit ci-dessus, en présence de :
Saturnin D. AFATON, AVOCAT GENERAL;
Djèwekpégo Paul ASSOGBA, GREFFIER ;,
Et ont signé :
Le Président Le Rapporteur
Innocent Sourou AVOGNON Thérèse KOSSOU
Le Greffier.
Djèwekpégo Paul ASSOGBA
