| Belgique, Cour de cassation, 20 janvier 2025, C.24.0180.F

N° C.24.0180.F
M.-T. D.,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile,
contre
1. J. V. E.,
2. C. B.,
défenderesses en cassation,
en présence de
E. V. E.,
partie appelée en déclaration d’arrêt commun.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 29 novembre 2022 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d’appel.
Le 23 décembre 2024, l’avocat général Hugo Mormont a déposé des conclusions au greffe.
Par ordonnance du 23 décembre 2024, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.
Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport et l’avocat général Hugo Mormont a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la première branche :
L’article 34, alinéa 1er, de la loi sur le bail à ferme, applicable, dispose que le preneur peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
Conformément à l’article 35 de cette loi, si, dans les trois mois de l’entrée en jouissance du cessionnaire, le preneur ou ses ayants droit notifient au bailleur la cession que le preneur a faite du bail, en lui indiquant les noms, prénoms et adresses du ou des cessionnaires, le bail est, sauf opposition déclarée valable du bailleur, renouvelé de plein droit au profit du ou des cessionnaires ; ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires, à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du cédant qui suit la notification.
L’article 36 de la même loi dispose, en son alinéa 1er, que le bailleur auquel une cession a été notifiée dans le délai prévu à l’article 35 peut faire opposition au renouvellement du bail en citant l’ancien et le nouveau preneur devant le juge de paix, dans les trois mois de la notification de la cession, à peine de déchéance, en vue d’entendre valider son opposition, en son alinéa 2, que le juge apprécie si les motifs de l’opposition sont sérieux et fondés et notamment s’il appert des circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions annoncées comme motifs de l’opposition et, en son alinéa 3, que, si l’opposition est admise, le bail n’est pas renouvelé et seule la cession de l’ancien bail produit ses effets.
Selon l’article 37, § 1er, 2°, peut être admise comme motif sérieux d’opposition l’intention du bailleur d’exploiter lui-même, dans un délai inférieur à cinq ans, le bien loué ou d’en céder l’exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
Il ne suit pas de ces dispositions que, lorsque le juge déclare fondée, en raison de cette intention du bailleur, l’opposition au renouvellement du bail auquel le preneur prétend à la suite d’une cession faite dans les conditions de l’article 34, le bail prenne fin sans un congé valide.
Le jugement constate que « trois sœurs, [la première défenderesse, la partie appelée en déclaration d’arrêt commun et la mère de la demanderesse], se trouvaient en indivision pour une série de terres agricoles », qu’« un bail à ferme a été conclu sur une partie de ces terres [...] en faveur de [la première et son époux] » ; que « [ces derniers] ont notifié le 9 février 2015 à [la partie appelée en déclaration d’arrêt commun] et [à la mère de la demanderesse] une cession privilégiée des terres prises en location en faveur de leur fille », seconde défenderesse, que « [la partie appelée en déclaration d’arrêt commun] et [la mère de la demanderesse] ont contesté la régularité de cette cession et se sont également opposées au renouvellement du bail » ; que, « le 20 septembre 2016, [la mère de la demanderesse] a fait une donation de ses parcelles à [cette dernière] » ; que, le 26 octobre 2017, [la partie appelée en déclaration d’arrêt commun] et [la demanderesse] ont donné congé à [la seconde défenderesse] pour motif d’exploitation personnelle en faveur de [la demanderesse] », et que, « à défaut d’acquiescement, [...] elles ont agi devant le [juge de paix] en validation du congé ».
En considérant que, « la cession étant régulière et le bail [à ferme] se poursuivant sans renouvellement, la demande portant sur la validation du congé [...] est devenue sans objet », le jugement attaqué ne justifie pas légalement son refus d’y faire droit.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
Quant à la seconde branche :
La demanderesse et la partie appelée en déclaration d’arrêt commun, qui demandaient devant le tribunal de première instance, à titre principal, la résolution du bail en raison de ce que sa cession serait abusive et, à défaut, la confirmation du jugement entrepris du 8 février 2021 faisant droit à leur opposition à cette cession, énonçaient en conclusions que, « en ce qui concerne la procédure en validation de congé [...], à supposer que le bail à ferme ne soit pas résolu (dans le cas contraire leur demande de validation de congé deviendrait sans objet), [elles] sollicit[ai]ent la validation du congé donné pour la fin de l’année 2019 ».
En considérant que, de la sorte, elles admettent que, dans l’hypothèse où la cession est déclarée régulière et le bail se poursuit sans renouvellement, « la demande portant sur la validation du congé [...] est devenue sans objet », le jugement attaqué donne desdites conclusions une interprétation inconciliable avec leurs termes, partant, viole la foi due à l’acte qui les contient.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
La cassation de la décision sur l’appel de la demanderesse contre le jugement entrepris du 8 février 2021 s’étend à la décision sur l’appel de la partie appelée en déclaration d’arrêt commun contre le même jugement, en raison de l’indivisibilité du litige entre les parties.
Et la demanderesse a intérêt à ce que l’arrêt soit déclaré commun à la partie appelée à la cause à cette fin.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué en tant qu’il statue sur l’appel de la demanderesse et la partie appelée en déclaration d’arrêt commun contre le jugement entrepris du 8 février 2021 et sur les dépens d’appel ;
Déclare le présent arrêt commun à E. V. E. ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Namur, siégeant en degré d’appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Mireille Delange, les conseillers Maxime Marchandise, Marielle Moris et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du vingt janvier deux mille vingt-cinq par le président de section Christian Storck, en présence de l’avocat général Hugo Mormont, avec l’assistance du greffier Lutgarde Body.