| Belgique, Cour de cassation, 12 janvier 2024, C.22.0409.F

N° C.22.0409.F
VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS RESIDENTIE …, association de copropriétaires,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile,
contre
D. G.,
défendeur en cassation,
représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch et Maître Gilles Genicot, avocats à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu
le 22 mars 2022 par le tribunal de première instance francophone de Bruxelles, statuant en degré d’appel.
Le conseiller Ariane Jacquemin a fait rapport.
L’avocat général Philippe de Koster a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la première branche :
Le moyen, en cette branche, fait grief au jugement attaqué de considérer que la modification apportée à l’acte de base le 6 juin 1994 par acte sous seing privé a pu sortir ses effets entre les copropriétaires et est opposable à
la demanderesse, en l’absence même de transcription.
Pris de la violation de l’article 577-4, § 1er, de l’ancien Code civil, qui n’est entré en vigueur que le 1er août 1995, le moyen, qui invoque la violation d’une disposition qui n’était pas applicable aux faits de la cause, ne saurait entraîner la cassation.
Et la violation prétendue des autres dispositions légales visées au moyen, en cette branche, est tout entière déduite de la violation, vainement alléguée, de cet article 577-4, § 1er.
Le moyen, en cette branche, est, comme le soutient le défendeur, irrecevable.
Quant à la seconde branche :

En vertu de l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, l’acte de base et le règlement de copropriété qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique.
En vertu de l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du
16 décembre 1851, les actes authentiques visés à l’article 577-4, § 1er, doivent être transcrits.
Le défaut de transcription des actes dont la transcription est prescrite par l’article 1er de la loi hypothécaire a pour conséquence de rendre de tels actes inopposables aux tiers qui ont contracté sans fraude, dans la mesure où ces actes sont de nature à nuire soit aux droits réels que ces tiers possèdent sur les biens immobiliers que lesdits actes concernent, soit aux droits que ces tiers ont mis en œuvre par la poursuite de leur débiteur sur ces biens.
Il s’ensuit qu’une modification apportée à ses statuts est opposable à une association de copropriétaires même à défaut de transcription dès lors que cette association n’est pas un tiers visé à l’article 1er de la loi hypothécaire.
L’acquisition de la personnalité juridique par l’association des copropriétaires est sans incidence sur cette opposabilité.
Le moyen, qui, en cette branche, soutient le contraire, manque en droit.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de trois cent dix-huit euros un centime envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt-quatre euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Marie-Claire Ernotte,
Ariane Jacquemin, Marielle Moris et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du douze janvier deux mille vingt-quatre par le président de section Christian Storck, en présence de l’avocat général Philippe de Koster, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont.