| Belgique, Cour de cassation, 29 septembre 2023, C.22.0471.F

N° C.22.0471.F
L’IMMOBILIÈRE DIMO, société anonyme, dont le siège est établi à Forest, rue Saint-Denis, 157, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0407.090.687,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 250, où il est fait élection de domicile,
contre
HEMA-BELGIË, société à responsabilité limitée, dont le siège est établi à Uccle, chaussée d’Alsemberg, 757, inscrite à la banque-carrefour des entreprises sous le numéro 0460.370.809,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de La Hulpe, 177/7, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d’appel.
Le président de section Michel Lemal a fait rapport.
L’avocat général Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Aux termes de l’article 3, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le preneur peut mettre fin au bail en cours à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
La manifestation par le preneur de son intention de mettre fin au bail en cours à l’expiration d’un triennat est un acte unilatéral destiné au bailleur, de sorte que cet acte n'est parfait que lorsque le congé parvient au bailleur.
Il s’ensuit que, pour mettre fin au bail à l’expiration d’un triennat, le congé doit être notifié par le preneur selon un des modes prévus par l’article 3, alinéa 3, précité et parvenir au bailleur en temps utile avant la date de l’échéance de ce triennat.
La notification du congé parvient au bailleur lorsque celui-ci en prend connaissance ou aurait raisonnablement pu en prendre connaissance, notamment, lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, à la date de la présentation de celle-ci à son domicile.
Le jugement attaqué énonce que la défenderesse était « en droit de mettre fin au bail le 28 février 2021 moyennant un préavis de six mois » et que, « par lettre recommandée du 28 août 2020 adressée au siège social [de la demanderesse], la [défenderesse] a notifié un congé, lequel n’a été réceptionné que le 1er septembre 2020, soit avec un jour de retard pour que le délai de préavis de six mois puisse prendre fin le 28 février 2021 ».
Le jugement attaqué, qui considère que « le congé a été notifié par lettre recommandée déposée le 28 août 2021 [lire : 2020] à 11h04, en manière telle qu’il aurait normalement dû parvenir à son destinataire le lundi 31 août 2021 [lire : 2020] », que « le délai ‘normal’ de réception pour un envoi recommandé est effectivement le premier jour ouvrable suivant le jour de l’envoi : il ne s’agit pas d’une règle de droit mais d’une obligation de B-post selon laquelle, sur la base de ses conditions générales, cette dernière s’engage à mettre tout en œuvre pour atteindre le délai de distribution du premier jour ouvrable suivant le jour du dépôt pour les envois recommandés », que, « s’il n’est pas contesté que la lettre recommandée n’a été réceptionnée par la [demanderesse] que le second jour ouvrable suivant le jour de l’envoi (soit le 1er septembre 2021 [lire : 2020]) sans que le tribunal soit renseigné sur les raisons de ce retard, il reste que la [défenderesse] a doublé cet envoi recommandé par l’envoi de plusieurs courriels adressés le 28 août 2021 [lire : 2020] tant à la [demanderesse] qu’au conseil de cette dernière » et que « les échanges de courriels déposés permettent de démontrer à suffisance que les adresses destinataires de l’envoi étaient celles qui étaient utilisées habituellement dans le cadre des relations contractuelles existant entre les parties », ne justifie pas légalement sa décision que « c’est à bon droit que le premier juge a validé le congé notifié par la [défenderesse] mettant fin au bail le 28 février 2021 ».
Le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu’il statue sur le loyer de décembre 2020 et sur les dégâts locatifs ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d’appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Michel Lemal, les conseillers Marie-Claire Ernotte, Maxime Marchandise et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du vingt-neuf septembre deux mille vingt-trois par le président de section Christian Storck, en présence de l’avocat général Thierry Werquin, avec l’assistance du greffier Patricia De Wadripont.