| Belgique, Cour de cassation, 26 juin 2023, C.22.0480.F

N° C.22.0480.F
TEMEL FRERES, société à responsabilité limitée,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Gilles Genicot, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,
contre
1. E. Y.,
2. N’VER SHOP, société à responsabilité limitée,
défenderesses en cassation,
représentées par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile,
3. H. J. C., et
4. Y. G.,
défendeurs en cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 6 avril 2022 par le tribunal de première instance du Hainaut, statuant en degré d’appel.
Le 6 juin 2023, l’avocat général Hugo Mormont a déposé des conclusions au greffe.
Par ordonnance du 6 juin 2023, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.
Le président de section Michel Lemal a fait rapport et l’avocat général
Hugo Mormont a été entendu en ses conclusions.
II. Les moyens de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente trois moyens.
III. La décision de la Cour
Sur le deuxième moyen :
En vertu de l’article 14, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l’expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.
Il ne suit pas de cette disposition que le droit de préférence octroyé au locataire par le bail initial en cas de vente de l'immeuble loué serait reconduit dans ce nouveau bail.
Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit.
Sur le premier moyen :
Le jugement attaqué considère que le bail conclu le 1er avril 2006 « n'a fait l'objet d'aucune demande de renouvellement par la [demanderesse] », que, « conclu pour une durée de neuf ans, il a pris fin le 31 mars 2015 », que la demanderesse « s'est maintenue dans les lieux de l'accord [des troisième et quatrième défendeurs] », qu’ « à défaut de renouvellement, un bail nouveau est né à partir du 1er avril 2015, d'une durée indéterminée conformément à
l'article 14, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux » et que,
« le 15 janvier 2018, la [demanderesse] bénéficiait, certes, d'un bail commercial à durée indéterminée ayant pris cours le 1er avril 2015, mais non d'une clause conventionnelle de préférence ».
Ces motifs, vainement critiqués par le deuxième moyen, suffisent à fonder sa décision de dire « non fondée la demande de la [demanderesse] tendant à prononcer la nullité de la vente avenue le 15 janvier 2018 pour manquement des vendeurs au respect d'une clause de préférence au profit du preneur ».
Dirigé contre des considérations surabondantes, le moyen, qui ne saurait entraîner la cassation, est, comme le soutiennent les deux premières défenderesses, dénué d’intérêt, partant, irrecevable.
Sur le troisième moyen :
Sur la première fin de non-recevoir opposée au moyen par les deux premières défenderesses et déduite du défaut d’intérêt :
Les considérations du jugement attaqué sur lesquelles s'appuient ces défenderesses pour qualifier de surabondants les motifs critiqués par le moyen, en cette branche, ne constituent pas un fondement distinct et suffisant de sa décision que, « conformément à l'article 12, alinéa 2, […] de la loi du 30 avril 1951, [les deux premières défenderesses] étaient en droit de donner congé dans les trois mois de l'acquisition (soit jusqu'au 15 avril 2018) pour occupation personnelle et moyennant un préavis d'un an ».
Sur la seconde fin de non-recevoir opposée au moyen par les deux premières défenderesses et déduite de ce qu’il s’érige contre une appréciation en fait :
Le moyen, qui fait grief au jugement attaqué, de donner de la clause qu’il reproduit une interprétation inconciliable avec ses termes, partant, de violer la foi due à l’acte qui la renferme, ne s’érige pas contre une appréciation en fait.
Les fins de non-recevoir ne peuvent être accueillies.
Sur le fondement du moyen :
Le jugement attaqué constate que l'acte authentique de vente du 15 janvier 2018 mentionne que « le rez-de-chaussée commercial est occupé sous le couvert d'un contrat de bail à des conditions bien connues de l'acquéreur qui reconnaît avoir reçu, antérieurement aux présentes, un exemplaire de la convention locative. Le vendeur confirme que le loyer actuel est de six cent vingt euros (620 euros). L'acquéreur aura la pleine propriété à compter de ce jour et la jouissance dudit bien par la perception des loyers. L'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à l'égard des locataires ».
Le jugement attaqué, qui considère que cet acte « ne contient pas […] une clause de maintien [du bail] », donne de cette clause une interprétation inconciliable avec ses termes, partant, viole la foi due à l’acte qui la renferme.
Le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaqué en tant qu’il dit que le bail liant la demanderesse et les deux premières défenderesses est venu à échéance
le 14 avril 2019, qu’il condamne la demanderesse à restituer les lieux et qu’il statue sur les indemnités d’occupation, les dépens entre la demanderesse et les deux premières défenderesses et les droits de greffe ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Condamne la demanderesse à la moitié des dépens, en réserve l’autre moitié pour qu’il soit statué sur celle-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance du Brabant wallon, siégeant en degré d’appel.
Les dépens taxés à la somme de neuf cent cinquante-deux euros dix-sept centimes envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt-quatre euros au profit du fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l’État au titre de mise au rôle.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Mireille Delange, président, le président de section Michel Lemal, les conseillers Marie-Claire Ernotte, Ariane Jacquemin et Simon Claisse, et prononcé en audience publique du vingt-six juin deux mille vingt-trois par le président de section Mireille Delange, en présence de l’avocat général Hugo Mormont, avec l’assistance du greffier Lutgarde Body.