N° C.15.0132.F
LA CITÉ MODERNE, société coopérative, dont le siège est établi à Berchem-Sainte-Agathe, rue de la Gérance, 8,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile,
contre
J. W.,
défenderesse en cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 15 novembre 2013 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel.
Le 28 avril 2020, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.
Par ordonnance du 30 avril 2020, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.
Le président de section Mireille Delange a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants :
Dispositions légales violées
- articles 1341, 1354, 1355, 1356 et 1715 du Code civil ;
- articles 2, spécialement 6°, 7° et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société de logement de la Région de Bruxelles-Capitale ou par les sociétés immobilières de service public ;
- articles 2, spécialement alinéa 1er, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987 relatif aux locations, dans la région bruxelloise, des habitations gérées par la Société nationale du logement ou par les sociétés agrées par celle-ci ;
- articles 2, spécialement 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 30 juin 1981 relatif aux locations, dans la région bruxelloise, des habitations gérées par la Société nationale du logement ou par les sociétés agrées par celle-ci ;
- article 3 de l'arrêté royal du 11 mars 1977 réglementant, pour la région bruxelloise, l'attribution des habitations à prendre en location, appartenant aux société agrées par la Société nationale du logement ou à la Société nationale elle-même ;
- principe général du droit suivant lequel les renonciations à un droit ne se présument pas, sont de stricte interprétation et ne peuvent se déduire que de faits ou d'actes non susceptibles d'une autre interprétation.
Décision et motifs critiqués
Le jugement attaqué décide que la défenderesse et son frère étaient, dès avant le décès de leur père le 19 avril 2001, également les locataires du logement social attribué à leurs parents par la demanderesse en juillet 1978, et ce, en vertu d'un bail verbal que la demanderesse aurait reconnu en autorisant l'occupation ininterrompue de ce logement par la défenderesse et son frère en contrepartie d'une majoration du loyer initial dû par leurs parents et calculée en fonction des revenus de la défenderesse et de son frère.
Le jugement fonde sa décision sur les motifs suivants :
« [La défenderesse] soutient aussi qu'elle a la qualité de locataire en vertu de l'article 2,7°, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.
Selon cette disposition, le locataire est la personne ou les personnes qui constituent un ménage ou en font partie et qui concluent un contrat de bail avec la société.
[La demanderesse] conteste avoir conclu un contrat de bail avec [la défenderesse et son frère] et fait valoir l'absence d'écrit.
Cependant, l'absence d'écrit n'exclut pas l'existence d'un contrat de bail entre, d'une part, [la demanderesse] et, d'autre part, [la défenderesse et son frère].
En effet, à supposer que la Région soit compétente dans ce domaine, aucune disposition de la réglementation applicable au bail d'une habitation sociale à Bruxelles ne prescrit la rédaction d'un écrit sous peine de nullité du contrat : l'article 4, § 3, de l'arrêté du 26 septembre 1996 prévoit uniquement que, ‘pour être admis à la location d'un logement social, le candidat locataire s'engage à souscrire au contrat-type de bail visé au chapitre du présent titre'.
En tout état de cause, cette disposition n'existait pas lorsque [la défenderesse et son frère] se sont installés avec l'accord de [la demanderesse] dans l'appartement loué par leurs parents.
L'article 1715 du Code civil, en vertu duquel la preuve du bail sans écrit ne peut être reçue ni par témoins ni par présomptions, n'est pas applicable lorsque le contrat de bail dont l'existence est contestée a déjà connu un début d'exécution.
Par ailleurs, l'existence d'un contrat de bail peut être matérialisée par son exécution par les parties. Cette exécution doit être considérée comme un aveu extrajudiciaire tacite auquel l'article 1355 du Code civil n'est pas applicable.
Il n'est pas contesté que les revenus [du père de la défenderesse] ne lui permettaient pas de payer le loyer majoré en considération des revenus de ses enfants majeurs qui ont fait partie de son ménage depuis [1978, s'agissant de la défenderesse, et 1985, de son frère]. Cette majoration que [le père de la défenderesse] ne pouvait assumer seul, ce que [la demanderesse] savait, implique l'intention de cette dernière de faire participer [la défenderesse et son frère] au paiement du loyer.
L'occupation sans interruption de [la défenderesse et de son frère], avec l'accord de [la demanderesse], de l'appartement loué par leurs parents et l'acceptation par [la demanderesse] du paiement, au moyen des revenus de [la défenderesse et de son frère], du loyer majoré de l'habitation pendant leur cohabitation avec leurs parents, prouvent suffisamment qu'un bail verbal avec [la défenderesse et son frère] était exécuté.
Il résulte de ce qui précède que [la défenderesse et son frère] étaient, avant le décès de leur père le 19 avril 2001, locataires de l'appartement litigieux (‘trois chambres') en vertu d'un bail verbal ».
Griefs
1. Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, qui reprend les définitions des articles 2, 6e, 7e et 12e tirets, des arrêtés royaux des 25 septembre 1987 et 30 juin 1981 visés au moyen, il faut entendre par :
« 6° ménage : la personne qui habite seule ou les personnes partageant le même logement, même à défaut d'être domiciliées dans le logement concerné ;
7° locataire : la personne ou les personnes qui constituent un ménage ou en font partie et qui concluent un contrat de bail avec la société ; [...]
12° revenus du ménage : les revenus globalisés de tous les membres du ménage, à l'exception de ceux des enfants à charge ».
En vertu de l'article 4, § 1er, du même arrêté, qui reprend le principe énoncé aux articles 3 des arrêtés royaux des 25 septembre 1987, 30 juin 1981 et 11 mars 1977 visés au moyen, « les revenus du candidat locataire vivant seul ne peuvent dépasser le montant de [...] ; pour les ménages de plus d'une personne ne disposant que d'un revenu, le montant est porté à [...] ; pour les ménages disposant d'au moins deux revenus, le montant est porté à [...]. Les revenus pris en compte pour l'admission des candidats locataires sont les revenus globalisés visés à l'article 2, 12°, du présent arrêté perçus pendant l'avant-dernière année précédant l'année antérieure à la demande ».
Enfin, suivant l'article 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale du 26 septembre 1996, qui reprend le principe des articles 13 des arrêtés royaux des 25 septembre 1987 et 30 juin 1981, « le loyer réel est égal au loyer de base multiplié par le coefficient des revenus. Les revenus pris en compte pour le loyer réel sont les revenus globalisés, visés à l'article 2, 12°, du présent arrêté. Ils sont adaptés, le premier janvier de chaque année, en fonction de l'indice du mois d'août de l'année précédant l'entrée en vigueur du loyer par rapport à l'indice du mois d'août précédant l'année des revenus globalisés du ménage pour l'année de référence. Ces indices sont ceux visés à l'article 24. Le loyer réel mensuel est égal au douzième du loyer réel ».
2. Il suit ainsi de la combinaison de ces textes, applicables successivement au bail conclu par les parents de la défenderesse en 1978 qui s'est poursuivi jusqu'en 2001, qu'une personne qui partage un logement social donné en location comme membre d'un ménage n'a la qualité de locataire que dans la mesure où elle a conclu un contrat de bail avec la société propriétaire, ce contrat présentant un caractère intuitu personae.
La circonstance que les revenus des membres du ménage sont cumulés pour l'application de certaines dispositions réglementaires et notamment pour la détermination du loyer n'est pas de nature à modifier le principe que ne sont considérés comme locataires que ceux parmi le ménage en cause qui ont conclu un bail (articles 2, spécialement 6°, 7° et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 visé au moyen et articles 2, alinéa 1er, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987, 2, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 30 juin 1981 et 3 de l'arrêté royal du 11 mars 1977 visés au moyen).
Première branche
3. L'aveu, qui consiste dans la reconnaissance par une partie de l'exactitude de faits allégués contre elle dans une contestation, est de stricte interprétation. S'il peut être tacite, il ne peut se déduire que de faits ou d'actes non susceptibles d'une autre interprétation (articles 1354 à 1356 du Code civil et principe général du droit visé au moyen).
Si la preuve d'un bail verbal peut résulter d'un aveu tacite résultant notamment de l'exécution qu'en a donnée le bailleur (articles 1341, 1354, 1355, 1356 et 1715 du Code civil), encore donc cet aveu doit-il être certain.
4. Le jugement attaqué déduit l'existence d'un aveu extrajudiciaire tacite de la demanderesse, résultant de l'exécution qu'elle aurait donnée à un prétendu bail verbal passé avec la défenderesse et son frère des motifs que les revenus de ces derniers ont été pris en compte pour la fixation du loyer payé par leurs parents et que les revenus de ces derniers étaient insuffisants pour le couvrir.
Il ne résulte cependant pas de cette majoration de loyer que la demanderesse ait ainsi eu la volonté certaine de reconnaître la défenderesse, en 1978 ou ultérieurement, et son frère, en 1985 ou ultérieurement, comme locataires. Cette majoration de loyer peut en effet trouver son explication dans la seule application des textes réglementaires relatifs aux logements sociaux en région de Bruxelles-Capitale, plus particulièrement, l'article 3 de l'arrêté royal du 11 mars 1977, les articles 2, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 30 juin 1981, les articles 2, alinéa 1er, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987 et les articles 2, 6°, 7° et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.
En retenant dès lors dans ces conditions l'existence d'un aveu extrajudiciaire tacite de la demanderesse, le jugement attaqué :
1° viole les articles 1354 et 1355 du Code civil et le principe général du droit visé au moyen en déduisant pareil aveu tacite de faits ou actes qui pouvaient recevoir une autre interprétation ;
2° à tout le moins, méconnaît le principe que le membre d'un ménage qui partage un logement social pris en location n'est locataire de celui-ci que s'il a conclu un bail et ceci, même si les revenus de ce membre sont cumulés avec ceux du locataire pour la détermination des conditions d'attribution d'un logement ou la détermination du loyer (violation des articles 2, 6°, 7° et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, 2, alinéa 1er, 6e, 7e et 12e tirets, 3, § 1er, et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987 visé au moyen, 2, 6e, 7e et 12e tirets, de l'arrêté royal du 30 juin 1981 visé au moyen et 3 de l'arrêté royal du 11 mars 1977 visé au moyen).
Seconde branche
5. Aux termes de l'article 1715 du Code civil, qui renforce en matière de bail les exigences de l'article 1341 du même code, « si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données ».
6. S'il est vrai que, comme il l'indique expressément, l'article 1715 du Code civil ne s'applique que si le bail fait sans écrit n'a reçu aucune exécution, le début d'exécution prévu par cette disposition ne peut s'entendre que d'un début d'exécution à titre de bail.
Ne saurait dès lors constituer un début d'exécution, l'occupation d'un bien à un autre titre, telle l'occupation d'un logement à titre de membre du « ménage » du locataire d'un logement social en région de Bruxelles-capitale au sens des articles 2, spécialement 6°, 7°, et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996, 2, alinéa 1er, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987 et 2, 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 30 juin 1981, ou encore à titre de « cohabitant » du locataire-demandeur au sens de l'article 3, § 1er, a), alinéa 3, de l'arrêté royal du 11 mars 1977.
7. En écartant dès lors l'application de l'article 1715 du Code civil au motif que la défenderesse et son frère occupaient les lieux loués par leurs parents et que, faisant partie de leur ménage ou cohabitant avec eux, leurs revenus avaient été cumulés avec ceux de ces derniers pour la fixation du montant du loyer, le jugement attaqué :
1° viole l'article 1715 du Code civil en refusant de l'appliquer au motif qu'un bail verbal liant la demanderesse et la défenderesse et son frère aurait connu un début d'exécution, ceux-ci ayant occupé les lieux comme membres du « ménage » de leurs parents et leurs revenus ayant été cumulés avec ceux-ci alors que cette occupation ne constituait pas une occupation en qualité de locataire mais comme membres d'un « ménage » voire comme « cohabitant » au sens des dispositions réglementaires visées au moyen ;
2° viole à tout le moins les articles 2, spécialement 6°, 7° et 12°, 4, § 1er, et 17, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 et 2, alinéa 1er , 6e, 7e et 12e tirets, 3 et 13 de l'arrêté royal du 25 septembre 1987, 2, 6e, 7e et 12e tirets, de l'arrêté royal du 30 juin 1981 et 3, spécialement § 1er, a), alinéa 3, de l'arrêté royal du 11 mars 1977 visés au moyen, en méconnaissant le principe consacré par ces dispositions selon lequel le membre d'un ménage occupant un logement social n'est considéré comme locataire que s'il a conclu un bail, ceci même si ses revenus sont globalisés avec les revenus du locataire pour la détermination des conditions d'attribution d'un logement ou pour la fixation du loyer ;
3° ne justifie dès lors pas sa décision (violation de toutes les dispositions et principe visés au moyen).
III. La décision de la Cour
Quant aux deux branches réunies :
En vertu de l'article 6, § 1er, de l'ordonnance du conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 septembre 1993 portant modification du Code du logement pour la Région de Bruxelles-Capitale et relative au secteur du logement social, la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale a pour mission de promouvoir le logement social.
L'article 2, 3°, de la même ordonnance définit les sociétés immobilières de service public comme étant les personnes morales qui ont dans leurs missions la réalisation et la mise à disposition d'habitations sociales.
Aux termes de l'article 3 de l'ordonnance, est considéré comme habitation sociale le bien loué à des personnes de revenus modestes et dont le loyer est fixé conformément aux dispositions relatives au calcul du loyer des logements sociaux, arrêtées par le gouvernement. L'article 17, §§ 1er, alinéa 1er, 3° et 9°, et 2, alinéa 1er, 3°, vise « les usagers des prestations de service public » des sociétés immobilières de service public.
Il résulte de ces dispositions que le logement social constitue un service public destiné à réaliser à l'usage des personnes aux revenus modestes et dont le loyer est fixé conformément aux dispositions arrêtées par le gouvernement le droit à un logement décent garanti par l'article 23 de la Constitution, et que le bail de logement social constitue l'instrument de ce service public.
L'article 4, § 1er, de l'arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 organisant la location des habitations gérées par la Société du logement de la région bruxelloise ou par les sociétés immobilières de service public, dans la version précédant sa modification par l'arrêté du 20 septembre 2001, prévoit, comme condition d'admission au logement social, que les revenus du « candidat locataire vivant seul », ceux du « ménage de plus d'une personne ne disposant que d'un revenu » ou ceux des « ménages disposant d'au moins deux revenus » ne peuvent dépasser un certain montant, les revenus pris en compte étant les « revenus du ménage » visés à l'article 2, 12°, de l'arrêté, soit « les revenus globalisés de tous les membres du ménage, à l'exception de ceux des enfants à charge ».
Suivant l'article 4, §§ 2, 3, 5 et 6, du même arrêté, « le candidat locataire ou l'un des membres de son ménage » ne peut posséder un bien immeuble affecté au logement ou à un usage professionnel, « le candidat locataire » doit s'engager à souscrire au contrat-type de bail annexé à l'arrêté, il doit avoir rempli ses obligations antérieures envers la société à l'égard de laquelle il a déjà été locataire et « au moins un des membres du ménage » n'ayant pas la qualité d'enfant à charge doit être inscrit au registre de la population ou satisfaire à une condition du séjour des étrangers.
En vertu des articles 17 à 20 de l'arrêté, le locataire doit payer un loyer calculé chaque année en fonction des revenus visés à l'article 2, 12°, précité.
L'article 2, 6°, définit, pour l'application de l'arrêté, le « ménage » comme étant « la personne qui habite seule ou les personnes partageant le même logement, même à défaut d'être domiciliées dans le logement concerné ».
Le contrat-type de bail annexé à l'arrêté désigne comme « locataire » le signataire du contrat de bail ; son article 4 prévoit que le bail est constaté par écrit et l'article 25 que, sauf autorisation écrite expresse et préalable de la société bailleresse, le logement ne peut être occupé que par des personnes faisant partie du ménage de ce locataire de référence, communiquées dans le bail ou, en cas de modification au cours de la location, immédiatement et par écrit à la société bailleresse, et que le locataire de référence ne peut ni céder ses droits à la location ni sous-louer le logement.
Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les personnes aux revenus modestes usagers du service public du logement social sont le locataire de référence qui signe le contrat de bail ainsi que les membres de son ménage qui ont la capacité juridique de conclure un tel contrat, qui satisfont aux conditions d'admission précisées à l'article 4 de l'arrêté et dont les revenus sont pris en compte pour le calcul du loyer conformément aux articles 17 à 20 de l'arrêté.
Il s'ensuit que ce locataire de référence et ces membres de son ménage constituent le « locataire » avec lequel le bail de logement social est conclu au sens de l'article 2, 7°, de l'arrêté, même si le contrat de bail ne désigne pas chacun d'eux par écrit comme étant un locataire.
Il résulte de l'économie du Code du logement pour la Région de Bruxelles-Capitale que le bail de logement social prend fin au décès du locataire survivant comme le prévoit l'article 28, § 5, du contrat-type.
Au décès du locataire de référence, le bail se poursuit avec les membres du ménage qui ont la capacité juridique de conclure un contrat de bail, qui satisfont aux conditions d'admission au service public du logement social et dont les revenus sont pris en compte pour le calcul du loyer.
Le moyen, qui, en ses deux branches, repose tout entier sur le soutènement que le bail de logement social n'est conclu avec la personne qui partage un logement social en qualité de membre du ménage du locataire désigné par le contrat de bail écrit qu'avec le consentement de la société bailleresse sur cette personne et que la preuve de l'existence du bail requiert la preuve de ce consentement, manque en droit.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de six cent quarante-huit euros huit centimes envers la partie demanderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Mireille Delange, les conseillers Sabine Geubel, Ariane Jacquemin et Marielle Moris, et prononcé en audience publique du dix-huit mai deux mille vingt par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.
