Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.19.0224.F
B. H.,
demandeur en cassation,
représenté par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile,
contre
B. F.,
défendeur en cassation,
représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,
en présence de
C. J.,
partie appelée en déclaration d'arrêt commun.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2018 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Maxime Marchandise a fait rapport.
L'avocat général Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la deuxième branche :
L'arrêt énonce que « [la mission incombait au] notaire [demandeur] de procéder à la mise en vente publique du bien et, à cet effet, d'organiser les visites », que « le notaire jouit d'un monopole des ventes publiques d'immeubles [et] assure donc légalement la direction des opérations nécessaires à la vente publique d'un bien immeuble, y compris les visites dudit bien » et qu'« en déléguant sur place une personne chargée d'accueillir les visiteurs, [le demandeur a] assumé, de fait, la direction de l'organisation matérielle des visites ».
Il énonce par ailleurs que « les obligations qui incombent au notaire dans le cadre d'une vente publique, quant aux vérifications relatives à la désignation et à la description des biens cédés, ne vont pas jusqu'à [lui imposer] un devoir positif d'investigation en ce qui concerne les éléments éventuels de dangerosité du bien ; ces obligations n'imposent donc pas au notaire, pour chaque vente, de se rendre personnellement sur place pour vérifier lesdits éléments de dangerosité, ce qui supposerait qu'il ouvre portes et fenêtres, visite les caves, etc., et de veiller personnellement à la sécurité des personnes lors des visites du bien ; il ne serait pas réaliste d'exiger de telles prestations d'un notaire dans le cadre de sa pratique professionnelle » ; qu'« il n'appartenait pas directement au [demandeur], dans le cadre de sa mission de mise en vente publique, de prendre matériellement connaissance des éléments de dangerosité de l'immeuble et de déterminer, en bon père de famille, les mesures raisonnables pour prévenir tout accident lors des visites ».
Il considère que « c'est le propriétaire vendeur qui doit informer le notaire des particularités du bien et c'est au notaire qu'il appartient en conséquence de donner des instructions adéquates dans le cadre des visites qui se tiennent sur place », et que, « parallèlement, la personne présente sur place au moment des visites est la mieux apte à se rendre compte par elle-même de la situation ».
Il considère ensuite que la personne « expressément chargé[e] par [le demandeur] d'être présente sur place et de permettre les visites nécessaires à la vente », « qui se trouvait sur place au moment des visites à la demande du [demandeur, connaissait les] éléments de dangerosité [présentés par] l'immeuble litigieux », qu'« un devoir d'information [des visiteurs] lui incombait », que cette personne avait le « devoir [ ...] de prendre matériellement connaissance des éléments de dangerosité de l'immeuble et de déterminer en bon père de famille les mesures raisonnables pour prévenir tout accident lors des visites » et qu'elle a « commis [des] manquements fautifs » à cet égard.
Par ces considérations, l'arrêt relève que les personnes chargées par un notaire d'être sur place au moment des visites sont susceptibles de connaître les dangers de l'immeuble par les instructions du notaire informé lui-même par le propriétaire vendeur ou, parallèlement, par leurs propres constatations sur place au moment des visites, il retient que la personne chargée de cette mission par le demandeur était effectivement informée des dangers de l'immeuble visité et il en déduit que cette personne était tenue d'assurer la sécurité des visites.
L'arrêt déduit ensuite de l'obligation légale du notaire d'assurer la direction des visites nécessaires à la vente publique d'un immeuble et de la direction assumée en fait par le demandeur de l'organisation matérielle des visites que la personne précitée « est [intervenue] en qualité de préposé du [demandeur], placé sous la direction et la surveillance de celui-ci [...] dans le cadre des opérations de vente publique ».
Il conclut que, « à supposer [...] que l'on considère que le [demandeur] ne devait pas assurer personnellement le déroulement des visites dans des conditions de sécurité acceptables et que les manquements commis lors de l'organisation des visites ne lui sont pas personnellement imputables, il en répond tout de même en application de l'article 1384, alinéa 3, du Code civil ».
Par l'ensemble de ces énonciations, l'arrêt décide, sans se contredire, que le demandeur n'était pas tenu de veiller personnellement sur place à la sécurité des personnes lors des visites du bien immeuble mais qu'il assumait la direction de l'organisation des visites assurées par la personne déléguée sur place.
Le moyen, en cette branche, manque en fait.
Quant aux première et troisième branches réunies :
En vertu de l'article 1384, alinéa 3, du Code civil, les maîtres et les commettants sont responsables du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
Le lien de subordination que suppose la notion de préposé existe dès qu'une personne peut, en fait, exercer, pour son propre compte, son autorité et sa surveillance sur les actes d'un tiers.
Des considérations, vainement critiquées par la deuxième branche du moyen, que « le notaire assure [...] légalement la direction des opérations nécessaires à la vente publique d'un bien immeuble, y compris les visites dudit bien », et qu'en cette qualité, le demandeur a lui-même « délégu[é] sur place une personne chargée d'accueillir les visiteurs », l'arrêt a pu légalement déduire que, lors de la visite des lieux dans le cadre de la vente publique du bien immeuble, le demandeur exerçait en fait et pour son propre compte l'autorité et la surveillance sur les actes accomplis par cette personne.
Le moyen, en aucune de ces branches, ne peut être accueilli.
Et le rejet du pourvoi prive d'intérêt la demande en déclaration d'arrêt commun.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ;
Condamne le demandeur aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de sept cent quatre-vingts euros septante-neuf centimes envers la partie demanderesse, y compris la somme de vingt euros au profit du Fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne, et à la somme de six cent cinquante euros due à l'État au titre de mise au rôle.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, président, le président de section Mireille Delange, les conseillers Sabine Geubel, Maxime Marchandise et Marielle Moris, et prononcé en audience publique du dix-sept janvier deux mille vingt par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
