Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.18.0253.F
1. S.E.G., société anonyme, dont le siège social est établi à Woluwe-Saint-Lambert, avenue du Prince Héritier, 196,
2. FIMMOVERSEAS, société anonyme, dont le siège social est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de La Hulpe, 177,
demanderesses en cassation,
représentées par Maître Paul Wouters, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Louvain, Koning Leopold I-straat, 3, où il est fait élection de domicile,
contre
IMMO 177, société privée à responsabilité limitée, dont le siège social est établi à Watermael-Boitsfort, chaussée de La Hulpe, 177,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Régence, 4, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2017 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le 23 janvier 2019, l'avocat général Jean Marie Genicot a déposé des conclusions au greffe.
Par ordonnance du 23 janvier 2019, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre.
Le conseiller Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l'avocat général Jean Marie Genicot a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demanderesses présentent un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par la défenderesse et déduite de ce qu'il est mélangé de fait et de droit :
Le moyen ne soutient pas que le groupe producteur d'air conditionné est matériellement incorporé aux parties communes de l'immeuble, mais qu'il constitue un immeuble par incorporation au titre de complément naturel et nécessaire d'objets eux-mêmes considérés comme immeubles en tant qu'éléments indispensables à la perfection de l'édifice et incorporés à celui-ci.
La fin de non-recevoir ne peut être accueillie.
Sur le fondement du moyen :
Conformément à l'article 517 du Code civil, les biens sont immeubles par leur nature, par leur destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent.
Selon l'article 518 de ce code, les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature.
Aux termes de l'article 523 du même code, les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés.
Constituent ainsi des immeubles par nature les éléments incorporés au bâtiment pour en faire un édifice achevé, tout comme les composantes nécessaires qui les complètent.
Après avoir relevé que « l'association Nautadutil a pris en location, à usage de bureaux, d'abord le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble [...] et, ensuite, le deuxième étage », l'arrêt constate qu' « en cours de location, [cette] association [...] a installé, à ses frais, un système d'air conditionné alimentant les trois niveaux au départ d'un groupe producteur d'air conditionné se trouvant dans le patio du rez-de-chaussée, inclus dans les parties communes de l'immeuble », qu' « à l'expiration des trois baux, l'association Nautadutil a quitté les lieux, ceux-ci demeurant équipés de l'installation » et que « le propriétaire du rez-de-chaussée a fait procéder [...] à l'enlèvement des groupes producteurs d'air ».
L'arrêt considère qu'en vertu de l'article 8 des diverses conventions de bail autorisant le bailleur-propriétaire à conserver les améliorations apportées par le preneur au bien loué, la défenderesse « est devenue propriétaire des améliorations faites dans son bien, y compris du groupe producteur d'air conditionné », et que « le fait que le groupe producteur litigieux avait été installé dans le patio, inclus dans les parties communes de l'immeuble, ne modifie pas [...] l'analyse » car celui-ci n'est « pas devenu un immeuble par destination et sa localisation dans les parties communes plutôt que dans les parties privatives demeure sans incidence et ne modifie en rien son statut d'aménagement acquis en propriété exclusive par le propriétaire-bailleur du rez-de-chaussée ».
Dès lors qu'il ressort de ces énonciations que le groupe producteur d'air conditionné est, en tant que composante nécessaire du système de conditionnement d'air, immobilisé dans les parties communes, l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision que la défenderesse en conserve la propriété exclusive.
Dans cette mesure, le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arrêt attaqué ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Michel Lemal, Marie-Claire Ernotte, Sabine Geubel et Ariane Jacquemin, et prononcé en audience publique du vingt-cinq février deux mille dix-neuf par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Jean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Lutgarde Body.
