N° C.17.0265.F
P. J.,
demandeur en cassation,
représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile,
contre
1. M. B.,
2. M. J.,
3. A. J.,
défendeurs en cassation,
représentés par Maître Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 67, où il est fait élection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 juin 2016 par la cour d'appel de Liège.
Le 16 août 2018, l'avocat général Thierry Werquin a déposé des conclusions au greffe.
Le conseiller Marie-Claire Ernotte a fait rapport et l'avocat général Thierry Werquin a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, le demandeur présente un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur la procédure :
Aucun mémoire en réponse n'a été déposé par les défendeurs dans le délai prescrit par l'article 1093 du Code judiciaire, qui expirait le 27 juillet 2017.
Conformément à l'article 1086 du Code judiciaire, la procédure est écrite, sauf aux parties qui en ont respecté les règles à faire développer oralement leurs moyens à l'audience.
Il s'ensuit que les défendeurs, qui n'ont pas déposé de mémoire en réponse, ne sont pas admis à développer oralement leurs moyens de défense.
Il n'y a dès lors pas lieu d'avoir égard, comme le soutient la demanderesse, à la note anticipée de plaidoiries déposée par les défendeurs le 1er décembre 2017.
Sur le moyen :
Quant à la première branche :
L'arrêt énonce qu'« en vertu de donations avec charge et du testament rédigé par l'époux et père des parties, le bâtiment de ferme est divisé en trois parties : un appartement appartenant en propre [au défendeur] ; un appartement appartenant en propre [au demandeur] ; le reste du bien est en indivision entre toutes les parties à la cause » et que « l'acte de donation au profit des fils est ainsi libellé : ‘[...] 1. le bien donné [au défendeur] : le bien figurant sous le lot 1 pour une superficie mesurée de [...] 180,79 m², en un plan dressé par [le] géomètre-expert le 14 octobre 1999, dont un exemplaire restera ci-annexé ; 2. le bien donné [au demandeur] : le bien figurant sous le lot 2 pour une superficie mesurée de [...] 300,42 m², en un plan' » dressé par ce même géomètre.
Il constate que « la chaudière se trouve en cave », que l'accès à celle-ci « se réalise par le hall d'entrée de la propriété [du défendeur] et est sise sous le logement de [la première défenderesse], propriété [du demandeur] ».
L'arrêt énonce, d'une part, que « la lecture de l'acte de donation permet de constater que les donateurs ont entendu donner à chacun de leurs deux fils une partie bien précisée de leur immeuble, en conservant la propriété d'une partie de celui-ci », et que « les parties faisant l'objet de la donation ont été mesurées par un géomètre-expert et ne comprennent pas les caves », d'autre part, que cela « est parfaitement logique dès lors que le chauffage dessert l'ensemble du bâtiment et [donc] les trois habitations », la chaudière se trouvant ainsi « dans la cave qui est à l'usage de tous ». Il en déduit que « la cave-chaufferie n'a pas été donnée [au demandeur] ».
Contrairement à ce que suppose le moyen, en cette branche, l'arrêt considère qu'« il ressort du libellé même de l'acte de donation » portant sur le transfert de propriété des deux lots à leurs fils, que la première défenderesse et son mari se sont réservés « la propriété [des] caves », dont celle où se trouvait la chaufferie.
Le moyen, en cette branche, manque en fait.
Quant à la seconde branche :
Selon l'article 552, alinéa 1er, du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Aux termes de l'article 553 de ce code, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé, sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.
L'article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie, dans sa version applicable au litige, permet de créer un droit réel consistant à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui et, en vertu de l'article 4 de cette loi, ce droit ne pourra être établi pour un terme excédant cinquante années.
Il ne suit pas de ces dispositions que toute renonciation au droit d'accession engendre la constitution d'un droit de superficie.
Le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, manque en droit.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne le demandeur aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de mille deux cent cinquante-quatre euros septante-quatre centimes envers la partie demanderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Mireille Delange, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel, et prononcé en audience publique du six septembre deux mille dix-huit par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
P. De Wadripont S. Geubel M.-Cl. Ernotte
M. Delange D. Batselé Chr. Storck
Requête
1er feuillet
REQUETE EN CASSATION
Pour :
M. P. J.,
demandeur,
assisté et représenté par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocate à la Cour de
cassation, dont le cabinet est établi à 4020 Liège, rue de Chaudfontaine, 11,
où il est fait élection de domicile,
Contre : 1° Mme M. B.,
2°. M. M. J.,
3°. Mme A. J.,
Défendeurs,
2ème feuillet
A Messieurs les Premier Président et Présidents, Mesdames et Messieurs les Conseillers composant la Cour de cassation,
Messieurs, Mesdames,
Le demandeur a l'honneur de déférer à votre censure l'arrêt prononcé contradictoirement entre parties le 21 juin 2016 par la 3ème chambre de la Cour d'appel de Liège (R.G. 2015/424).
Les faits et antécédents de la cause, tels qu'ils ressortent des pièces auxquelles votre Cour peut avoir égard, peuvent être brièvement résumés comme suit.
1. Le demandeur et les défendeurs sub 2 et 3 sont les enfants de la défenderesse sub 1 et de feu M. J..
Par acte du 13 février 2001, M. J. père et la défenderesse sub 1 donnent à chacun de leurs fils, M. et P., la pleine propriété de parties d'un bâtiment de ferme sis rue ... à ... Le défendeur sub 2 reçoit le lot 1 identifié sur un plan dressé le 14 octobre 1999, le demandeur recevant le lot 2 repris sur ce plan.
M. J. père décède le 2 juin 2008 ; sa succession est recueillie par sa veuve et ses trois enfants, soit les parties actuellement en litige.
2. Par citation du 29 mai 2012, les défendeurs assignent le demandeur à comparaitre devant le Tribunal de première instance de Liège - Division Liège afin d'obtenir sa condamnation à restituer, notamment, des sommes prélevées sur des comptes indivis.
Par voie reconventionnelle, le demandeur sollicite, notamment, l'autorisation de privatiser toutes les sources d'énergie (chauffage, eau et électricité) en supprimant les raccordements desservant, au départ de sa cave, la propriété du défendeur sub 2.
3ème feuillet
3. Par jugement du 25 mars 2013, le Tribunal civil de Liège déclare la demande de privatisation des sources d'énergie formulée par le demandeur fondée dans son principe et désigne D. G. en qualité d'expert avec pour mission, notamment, de donner son avis sur les solutions techniques pour permettre la réalisation de cette opération.
Cependant, par jugement du 31 octobre 2014, le Tribunal relève le désaccord des parties quant à la propriété de la cave dans laquelle sont situés la chaudière et les compteurs de l'ensemble des biens, question devant être tranchée préalablement à la réalisation de l'expertise ordonnée par jugement du 25 mars 2013. Le tribunal estime, en application de l'article 552 du Code civil, que la cave litigieuse appartient au demandeur.
4. Les défendeurs interjettent appel de la décision du 31 octobre 2014 notamment en ce qu'elle considère le demandeur comme propriétaire exclusif de la cave litigieuse.
Par l'arrêt attaqué du 21 juin 2016, la Cour d'appel reçoit l'appel principal et réforme partiellement le jugement entrepris considérant que le demandeur n'est pas propriétaire exclusif de la cave litigieuse, celle-ci n'étant pas concernée par l'acte de donation.
A l'encontre de cet arrêt, le demandeur croit pouvoir invoquer le moyen de cassation suivant.
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
Dispositions violées
- les articles 544, 552, 553 et 1134, 1319, 1320 et 1322 du Code civil,
- les articles 4 et 8 de la loi du 10 janvier 1824 sur la superficie.
4ème feuillet
Décision critiquée
L'arrêt attaqué du 21 juin 2016, réformant partiellement le jugement entrepris, décide que « la cave chaufferie litigieuse est indivise et n'est pas la propriété » du demandeur pour tous les motifs réputés ici intégralement reproduits et spécialement :
« en vertu de donations avec charge et du testament rédigé par l'époux et père des parties, le bâtiment de ferme est divisé en trois parties :
- un appartement appartenant en propre (au défendeur sub 2);
- un appartement appartenant en propre (au demandeur) ;
- Le reste du bien est en indivision entre toutes les parties à la cause et (la défenderesse sub 1) occupe en outre quelques pièces des parties données à ses fils et qui auraient dû faire l'objet d'un bail à vie moyennant loyer raisonnable.
L'acte de donation au profit des fils est ainsi libellé :
« ...
1/ le bien donné à Monsieur (M.J.)
Le bien figurant sous LOT 1 pour une superficie mesurée de cent quatre-vingt mètres carrés septante-neuf décimètres carrés (180,79 m²), en un plan dressé par Monsieur T. B., Géomètre Expert, le quatorze octobre mil neuf cent nonante-neuf, dont un exemplaire restera ci-annexé
2/ le bien donné à Monsieur (P.J.)
Le bien figurant sous LOT 2 pour une superficie mesurée de trois cent mètres carrés septante-neuf quarante-deux décimètres carrés (300,42 m²), en un plan dressé par Monsieur T. B., Géomètre Expert, le quatorze octobre mil neuf cent nonante-neuf, dont question ci-avant... »
Les plans du géomètre sont déposés partiellement par (le demandeur), pièce 32 de son dossier.
La chaudière se trouve en cave et l'accès à cette cave se réalise par le hall d'entrée de la propriété (du défendeur sub 2) et est sise sous le logement de la maman, propriété (du demandeur).
Il ressort du libellé même de l'acte de donation que le statut des caves n'a pas été envisagé, que les parties faisant l'objet de la donation ont été mesurées par un géomètre-expert et ne comprennent pas les caves, ce qui est parfaitement logique dès lors que le chauffage dessert l'ensemble du bâtiment et dès lors les trois habitations. La référence faite par (le demandeur) au statut non contesté de l'étage est inopérante dès lors que les chambres de l'étage sont purement privatives et ne contiennent aucune chose à l'usage de tous, contrairement à la chaudière qui est dans la cave qui est à l'usage de tous.
5ème feuillet
La lecture de l'acte de donation permet de constater que les donateurs ont entendu donner à chacun de leurs deux fils une partie bien précisée de leur immeuble, en conservant la propriété d'une partie de celui-ci, les deux cours, les bâtiments de ferme, les caves, outre la possibilité de rester dans une partie des lieux leur vie durant.
Il en résulte que la cave-chaufferie n'a pas été donnée (au demandeur).
L'article 552 du Code civil est cité mal à propos car cette disposition n'implique pas qu'une personne puisse être propriétaire du sous-sol sans être propriétaire du sol, cette disposition ne concerne le droit de propriété que lorsqu'il résulte de l'érection de bâtiments ou du placement de constructions ou de plantations sur un terrain et n'est pas applicable à l'aliénation d'un héritage sur le sol duquel ont été faits des constructions, plantations et ouvrage, cette aliénation étant réglée par les principes de l'aliénation des biens.
En outre, il ne convient pas de donner une interprétation extensive au profit d'un donataire d'un acte de donation partielle aux termes duquel les donateurs et un autre donataire conservent ou acquiert des droits dans le même ensemble immobilier que celui-là ».
Griefs
Première branche
En vertu de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'acte de donation du 13 février 2001, auquel la décision attaquée se réfère et qu'elle reproduit partiellement, dispose que la défenderesse sub 1 et son défunt époux font donations entre vifs, par préciput et hors parts, au défendeur sub 2 et au demandeur de :
« la pleine propriété du bien suivant :
Désignation du bien
Commune de ..., première division, article 05758 partie, anciennement commune de ...
6ème feuillet
Dans un bâtiment sis rue ..., cadastré ou l'ayant été suivant matrice cadastrale datée du douze octobre deux mille, Section A, numéro 89/G (anciennement cadastrée sous le numéro 89/F) d'une superficie totale de quatre mille cinq cent vingt-trois mètres carrés (4523 m²)
1/ le bien donné à Monsieur (M.J.)
Le bien figure sous LOT 1 pour une superficie mesurée de cent quatre-vingt mètres carrés septante-neuf décimètres carrés (18,79 m²), en un plan dressé par Monsieur T. B., Géomètre Expert, le quatorze octobre mil neuf cent nonante-neuf, dont un exemplaire restera ci-annexé
2/ le bien donné à Monsieur (P.J.)
Le bien figure sous LOT 2 pour une superficie mesurée de trois cent mètres carrés septante-neuf quarante-deux décimètres carrés (300,42 m²), en un plan dressé par Monsieur T. B., Géomètre Expert, le quatorze octobre mil neuf cent nonante-neuf, dont question ci-avant ».
En l'occurrence, les donateurs ont donc expressément transféré « la pleine propriété » d'un « lot » aux donataires sans formuler aucune réserve sur l'étendue de ce lot. Or, en vertu de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du sursol et du sous-sol. Aucune réserve n'ayant été formulée dans l'acte de donation quant aux caves se trouvant sous les biens donnés, la donation avait pour effet d'en transférer la propriété aux donataires.
En décidant, après avoir constaté que l'acte de donation porte sur la donation d'un appartement « propriété » du demandeur, que « les parties faisant l'objet de la donation (...) ne comprennent pas les caves », l'arrêt attaqué méconnaît la force obligatoire de la convention et viole les articles 552 et 1134 du Code civil.
A tout le moins, il en donne une lecture inconciliable avec ses termes et méconnaît la foi qui lui est due dès lors que cet acte précise que c'est « la pleine propriété» du bien décrit qui fait l'objet de la donation (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).
Deuxième branche
En vertu de l'article 544 du Code civil, disposition d'ordre public, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
7ème feuillet
En vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du sur-sol et du sous-sol.
En vertu de l'article 553 du même code, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé.
Cette disposition organise le mécanisme de l'accession immobilière artificielle : tout ce qui s'unit ou s'incorpore au sol appartient au propriétaire de celui-ci.
Toute renonciation au droit d'accession engendre la constitution d'un droit de superficie. En d'autres termes, dès que le propriétaire du sol renonce à l'accession, à la propriété, des constructions édifiées sur celui-ci, il consent un droit de superficie.
Or, en vertu de l'article 4 de la loi sur la superficie, disposition d'ordre public, le droit de superficie ne peut être établi pour un terme excédant cinquante années.
En considérant que « les parties faisant l'objet de la donation (...) ne comprennent pas les caves » et en décidant dès lors implicitement mais certainement que la donation litigieuse portait exclusivement sur les ouvrages en sursol à l'exclusion du sol et du sous-sol, l'arrêt attaqué admet nécessairement une dissociation perpétuelle de la propriété contraire aux articles 4 et 8 de la loi du 10 janvier 1824, combinés avec les articles 544, 552 et 553 du Code civil, et partant viole ces dispositions.
Développements du moyen unique de cassation
Première branche
En sa première branche, le moyen ne demande pas de développement particulier.
8ème feuillet
Deuxième branche
En vertu de l'article 544 du Code civil, disposition d'ordre public comme l'a rappelé l'arrêt de votre Cour du 4 octobre 2012 (Pas., n° 512 et les conclusions de M. l'avocat général Werquin), la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
En vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du sur-sol et du sous-sol. C'est le principe de l'unicité de la propriété. Ce principe est renforcé par trois présomptions réfragables édictées à l'article 553 du Code civil qui organise le mécanisme de l'accession ; ainsi, entre autres, le propriétaire du sol est présumé propriétaire des ouvrages incorporés. Cette disposition ajoute cependant «sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le terrain d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ». Le caractère réfragable de la présomption de propriété instaurée par l'article 553 du Code civil et l'hypothèse réservée par sa finale démontrent, comme l'a décidé votre Cour dans son arrêt du 28 novembre 1969 (Pas., 1970, p. 294), que l'article 552 du Code civil n'implique pas qu'une personne ne puisse pas être propriétaire du sous-sol sans être propriétaire du sol. La dissociation de la propriété du sol par rapport à la propriété du sous-sol ou du sur-sol est en effet précisément reconnue par le Code civil (voy. C. Renard, « La renonciation à l'accession », note sous Cass., 13 mai 1970, R.C.J.B., 1980, p. 30, n° 8). Encore faut-il préciser comment cette propriété dissociée peut s'acquérir et combien de temps elle peut durer.
Quant à la première question, il est admis en doctrine que la dissociation peut s'opérer par prescription acquisitive ou par acte juridique (voy. C. Renard, op. cit., p. 23).
La seconde question impose de rappeler que l'enseignement de l'arrêt de votre Cour du 19 mai 1988 (Arr. Cass., 1987-88, p. 1230 ; Bull., 1988, p. 1142 ; J.T., 1988, p. 475 ; Pas., 1988, I, p. 1142 ; R.W., 1988-89, p. 572, note ; Res Jur. Imm., 1988, p. 301; Rev. not. b., 1988, 473), a conduit la doctrine à considérer quasi unanimement qu'en sursol, toute renonciation au droit d'accession engendre la constitution d'un droit de superficie (voy. C. Renard, op. cit., p. 22 ; J. Hansenne, Les biens, Précis, t. II, p. 740, n° 771 ; P. Lecocq, Manuel de droit des biens, t. I, Biens et propriété, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 276 et s.). En d'autres termes, dès que le propriétaire du sol renonce à l'accession, à la propriété, des constructions édifiées sur celui-ci, il consent au constructeur un droit de superficie. Les tenants de ce courant doctrinal majoritaire estiment que, par cet arrêt, votre Cour a adopté une position moniste en vertu de laquelle il existe une
9ème feuillet
assimilation complète entre renonciation à accession et droit de superficie. Or, lorsque cette renonciation est réalisée à titre principal (c'est-à-dire en dehors d'un rapport contractuel premier liant le propriétaire du sol et le constructeur, tel un contrat de bail, de concession, d'usufruit,... ), le droit de superficie est pareillement concédé à titre principal et dès lors soumis à la limitation légale prévue par l'article 4 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie quant à sa durée qui ne peut excéder 50 ans et qui est d'ordre public (voy. l'article 8 de ladite loi). En d'autres termes, la division perpétuelle de la propriété par convention se heurte à une norme légale d'ordre public qu'est l'article 4 de la loi sur le droit de superficie .
Pour être complet, il convient de préciser le champ d'application de l'article 553 du Code en vertu duquel toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé, sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. La doctrine réserve habituellement une portée résiduaire à la finale de cette disposition qui, selon certains ne visent que les cas d'appropriation de parties de bâtiments appartenant à autrui (C. Renard, op. cit., p. 22), selon d'autres, ne trouve à s'appliquer qu'en présence d'imbrications entre biens voisins (P. Lecocq, Manuel de droit des biens, t. I, Biens et propriété, Bruxelles, Larcier, 2012, pp. 276 et s, et t. II, Droits réels démembrés, Larcier 2016, p. 386).
En l'espèce, la cour d'appel de Liège a considéré que : « La lecture de l'acte de donation permet de constater que les donateurs ont entendu donner à chacun de leurs deux fils une partie bien précisée de leur immeuble en conservant la propriété d'une partie de celui-ci, les deux cours, les bâtiments de ferme, les caves, outre la possibilité de rester dans une partie des lieux leur vie durant » (soulignement ajouté). Elle estime que cette partie n'inclut pas les caves du bâtiment. La cour exclut par ailleurs l'article 552 du Code civil qui n'est, selon elle, pas applicable à l'aliénation d'un héritage sur le sol duquel ont été érigées des constructions, cette aliénation étant régie par les principes de l'aliénation des biens. La cour d'appel appuie sa décision sur trois arrêts de Votre Cour des 28 novembre 1969, 13 mai 1970 et 2 mars 1992.
Ainsi qu'il a été rappelé ci-avant, votre arrêt du 28 novembre 1969 (Pas., 1970, p. 294) précise que l'article 552 du Code civil n'implique pas qu'une personne ne puisse pas être propriétaire du sous-sol sans être propriétaire du sol.
10ème feuillet
Cette dissociation est effectivement permise eu égard au texte même de l'article 553 du Code civil ; encore faut-il qu'elle ait été voulue lorsqu'elle est sensée née par acte juridique et qu'elle respecte le prescrit de l'article 4 de la loi sur la superficie quant à sa durée.
Par l'arrêt du 13 mai 1970 (Pas., I, 801), votre Cour a précisé que la règle des articles 552 et 553 du Code civil, suivant laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain étant présumés faits par le propriétaire de celui-ci et lui appartenir si le contraire n'est prouvé, régit la situation créée par l'établissement de constructions, plantations et ouvrages sur un fonds mais ne s'applique pas au cas où le fonds sur lequel des constructions plantations et ouvrages ont été établis, est aliéné. Selon Votre Cour, ce dernier cas est réglé par les principes de l'aliénation des biens. Votre Cour estime que ces dispositions n'interdisent nullement la séparation de la propriété du fonds de celle des constructions, plantations et ouvrages érigés sur ce fonds. Votre Cour ajoute que ces dispositions ne créent qu'une présomption de propriété sur les constructions en faveur du propriétaire du fonds, jusqu'à preuve du contraire ; que la Cour d'appel a pu considérer que cette preuve contraire résulte, en l'espèce, des mentions de l'acte d'achat, aux termes duquel la propriété du sol et celle des constructions sont séparées et l'acheteur ne peut obtenir la propriété des constructions qu'à condition de respecter les délais et conditions expressément stipulés.
Dans cette espèce, le propriétaire du fonds avait concédé un droit de superficie à une société afin qu'elle y érige des bâtiments, puis avait vendu le sol par acte ultérieur faisant expressément mention de ce droit de superficie et imposant à l'acquéreur de le respecter.
Cet arrêt a été analysé par Claude Renard qui estime que « rien n'y apparait qui fasse penser que (la Cour de cassation) refuse de donner à l'appropriation des constructions obtenues par rétention la qualification de superficie. L'explication, évidente à nos yeux, est beaucoup plus simple : la Cour a uniquement entendu répondre à l'argument spécieux du pourvoi selon lequel l'acquéreur du sol bénéficiait lui aussi de la présomption de l'article 553 ; voilà pourquoi la Cour déclare écarter l'application des articles 552 et 553 au bénéfice des « principes régissant l'aliénation ». C'est toujours la même idée: le propriétaire actuel du sol ne peut bénéficier de la présomption de l'article 553, puisque c'est le sol seul qui lui a été transmis par la convention » (voy. C. Renard, « La renonciation à l'accession », note sous Cass., 13 mai 1970, R.C.J.B., 1980, p. 30, n° 8).
11ème feuillet
Cette analyse est confirmée par J. Hansenne qui estime que l'arrêt du 13 mai 1970 « décide simplement que la vente d'un terrain, à l'exclusion des constructions élevées sur celui-ci, est parfaitement valable si les règles relatives à la vente ont été respectées et que l'acquéreur du fonds ne peut, en fonction de ce qui a été décidé par les parties, bénéficier de la propriété des bâtiments prévue par l'article 553. En revanche, rien dans l'arrêt ne permet d'affirmer que la Cour suprême a admis en l'espèce le principe de la possibilité d'un détachement perpétuel du sol et de la superficie. Elle n'a pas eu à aborder cette question » (op. cit., p. 737).
L'arrêt du 2 mars 1992 (Pas., 1992, I, p. 589) reproduit des attendus similaires à ceux de l'arrêt du 13 mai 1970.
Dans aucune de ces affaires précitées, les demandeurs en cassation n'avaient invoqué la violation de l'article 4 de la loi sur la superficie régissant la durée de ce droit, disposition d'ordre public. Il était reproché à une décision d'avoir admis une dissociation de la propriété du sol et du sursol (arrêt de 1970) ou du sous-sol (arrêt de 1992) en violation de l'article 552 du Code civil. Or cette dissociation est permise par le Code civil en son article 553. Ce qui n'est pas permis en revanche c'est de conférer à cette dissociation un caractère perpétuel et de déroger ainsi à l'article 4 de la loi sur le droit de superficie.
PAR CES CONSIDERATIONS,
l'avocate à la Cour de cassation soussignée, pour le demandeur, conclut qu'il vous plaise, Messieurs, Mesdames, casser l'arrêt attaqué; ordonner que mention de votre arrêt soit faite en marge de la décision annulée; renvoyer la cause et les parties devant une autre cour d'appel; statuer comme de droit quant aux dépens.
Jacqueline Oosterbosch
Liège, le 26 avril 2017
12ème et dernier feuillet
Pièces jointes
1. Copie certifiée conforme de l'acte de donation dressé par le notaire
P. le 13 février 2001
2. Copie certifiée conforme de l'exploit de signification de l'arrêt attaqué à
la requête des défendeurs où ils font élection de domicile en l'étude de
l'huissier de justice B. B.
