Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.14.0410.F
S. A.,
demandeur en cassation,
represente par Maitre Michele Gregoire, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, rue de la Regence, 4, ou il estfait election de domicile,
contre
1. IMMOBILIERE L.A., societe privee à responsabilite limitee dont lesiege social est etabli à Incourt, rue de Dongelberg, 17,
defenderesse en cassation,
2. O. L. et
3. P. D.,
defendeurs en cassation,
representes par Maitre Geoffroy de Foestraets, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Bruxelles, rue de la Vallee, 67,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre les arrets rendus les 11 octobre2013 et 21 fevrier 2014 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Sabine Geubel a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Les moyens de cassation
Dans la requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, le demandeur presente deux moyens.
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
Dans la mesure ou il est pris de la violation de l'article 149 de laConstitution sans indiquer en quoi cette disposition serait violee, lemoyen est imprecis, partant, irrecevable.
Quant à la premiere branche :
En vertu de l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques ducommerce et sur l'information et la protection du consommateur, applicableau litige, les ventes au consommateur conclues en dehors de l'entreprisedu vendeur doivent, sous peine de nullite, faire l'objet d'un contratecrit et ce contrat doit comporter une clause de renonciation redigee dansles termes suivants, dont la mention est prescrite à peine de nullite ducontrat : dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour dela signature du contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans fraisà son achat à condition d'en prevenir le vendeur par lettre recommandeeà la poste ; toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à cedroit est nulle.
L'article 102, 7DEG, de cette loi prevoit que sont punis d'une amende ceuxqui commettent une infraction aux dispositions des articles 88 à 91relatifs aux ventes au consommateur conclues en dehors de l'entreprise duvendeur.
La circonstance que la conclusion d'un tel contrat soit punie d'une amendepenale lorsque le droit de renonciation du consommateur n'y est pas enoncedans les termes legaux n'implique pas que ce contrat soit frappe denullite absolue.
Le moyen, qui, en cette branche, repose sur le soutenement contraire,manque en droit.
Quant à la seconde branche :
L'arret attaque du 11 octobre 2013 releve que « le droit à la commission[d'agent immobilier] de la [premiere defenderesse] est, selon le contrat,`exigible uniquement en cas de realisation parfaite de sa mission', cettemission etant definie comme celle [...] de `trouver amateur, parl'obtention de celui-ci d'une offre d'achat ecrite, ferme etdefinitive' pour l'acquisition du bien designe ».
En considerant, sur cette base, que « le fait que le contrat precise quecette commission `sera payable au comptant et sera perc,ue sur l'acomptelors de la signature du compromis de vente' n'indique pas que lacommission n'est pas due à defaut de signature d'un compromis », l'arretattaque du 11 octobre 2013 ne donne pas de cette derniere clause uneinterpretation inconciliable avec ses termes et, partant, ne viole pas lafoi qui lui est due.
Des lors qu'il considere, sans etre critique, que l'offre d'achat del'immeuble emise par le demandeur « est, selon ses termes, `ferme,irrevocable et sans reserve' » et que, « conformement aux termes del'offre, `[l']acceptation par le proprietaire vaut vente', independammentde la signature d'un compromis », l'arret attaque du 11 octobre 2013, quicondamne les deux derniers defendeurs à payer à la premiere defenderessela commission litigieuse, ne meconnait pas les effets que les stipulationsainsi reproduites, dans l'interpretation qu'il en donne, ont legalemententre les parties.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Sur le second moyen :
Quant à la premiere branche :
En enonc,ant que « la [premiere defenderesse] prouve [...] avoir adresse[au demandeur], par pli recommande du 15 novembre 2008, l'offre d'achatcontresignee par les [deux derniers defendeurs], c'est-à-dire dans lesdelais fixes par l'offre », et que « les doutes nourris par [ledemandeur] quant à ce ne sont donc pas fondes », l'arret attaque du 11octobre 2013 repond, en les contredisant, aux conclusions du demandeurfaisant valoir qu'il est impossible de verifier que l'acceptation des[deux derniers defendeurs] a ete effectuee dans le delai d'un mois et,partant, que son offre etait encore valable.
Le moyen, en cette branche, manque en fait.
Quant à la seconde branche :
L'arret attaque du 21 fevrier 2014, qui constate « que le bien a eteremis en vente par les [deux derniers defendeurs], non pas à 345.000euros (prix convenu avec l'agence immobiliere) ou à 300.000 euros (prixconvenu avec [le demandeur]), mais bien à 290.000 euros », n'a pu, sansse contredire, d'une part, considerer que le demandeur « ne saurait etretenu pour responsable de cette reduction volontaire de prix », d'autrepart, decider que le dommage de ces defendeurs à reparer par le demandeur« doit des lors etre fixe à 10.000 euros » pour le poste « differencede prix ».
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque du 21 fevrier 2014 en tant qu'il condamne ledemandeur à payer aux deux derniers defendeurs, à titre de dommages etinterets pour la difference de prix, une somme en principal de 10.000euros et qu'il statue sur les depens ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;
Condamne le demandeur à la moitie des depens ; en reserve l'autre moitiepour qu'il soit statue sur celle-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Mons.
Les depens taxes à la somme de mille nonante et un euros quarante-neufcentimes envers la partie demanderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Christian Storck, president, lepresident de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout,Michel Lemal et Sabine Geubel, et prononce en audience publique duvingt-deux janvier deux mille seize par le president de section ChristianStorck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avec l'assistancedu greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | S. Geubel | M. Lemal |
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| M. Regout | A. Fettweis | Chr. Storck |
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Version electronique non disponible
22 JANVIER 2016 C.14.0410.F/3
Requete/1
