Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.14.0248.N
M. D.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. L. V. B,
2. W. S.,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
3. E. E.,
4. R. D.,
5. BOS VAN WILLEM, s.p.r.l.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 19 fevrier 2014par la cour d'appel d'Anvers.
Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.
L'avocat general Christian Vandewal a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, le demandeur presente un moyen.
III. La decision de la Cour
Sur la fin de non-recevoir :
1. Les premier et deuxieme defendeurs opposent une fin de non-recevoir aumoyen deduite de ce que, dans la mesure ou il invoque la violation desarticles 1441, alinea 1er, et 1577 du Code judiciaire, il est imprecis.
2. Le moyen n'indique pas comment et en quoi l'arret viole les articlesprecites et il est, dans cette mesure, irrecevable à defaut de precision.
Sur le fondement du moyen :
3. L'article 60 du Code des societes dispose qu'à defaut de conventioncontraire, ceux qui, au nom d'une societe en formation, et avantl'acquisition par celle-ci de la personnalite juridique, ont pris unengagement à quelque titre que ce soit, en sont personnellement etsolidairement responsables, sauf si la societe a depose l'extrait vise àl'article 68 dans les deux ans de la naissance de l'engagement et si cesengagements sont repris par elle dans les deux mois suivant le depotprecite. Dans ce dernier cas, l'engagement est repute avoir ete contractepar la societe des l'origine.
4. La reprise de l'engagement par la societe vaut ratification,l'engagement tout comme les actes juridiques poses ulterieurement par lepromoteur en relation avec cet engagement etant consideres des l'originecomme ayant ete contractes par la societe et les biens acquis par lepromoteur au nom de la societe etant consideres etre la propriete de lasociete des l'origine.
A l'egard du promoteur, la reprise a l'effet d'une condition resolutoirequi le libere des engagements contractes au nom de la societe et faitqu'il est considere n'avoir jamais ete proprietaire des biens acquis aunom de la societe en formation.
La realisation de la condition resolutoire a un effet reel.
5. Suivant l'article 1er, alinea 1er, de la loi hypothecaire du 16decembre 1851, dans la version applicable en l'espece, tous actes entrevifs à titre gratuit ou onereux, translatifs ou declaratifs de droitsreels immobiliers, autres que les privileges et les hypotheques, y comprisles actes authentiques vises aux articles 577-4, S: 1er, et 577-13, S: 4,du Code civil, ainsi que les modifications y apportees, seront transcritsle jour de la reception en entier sur un registre à ce destine, au bureaude la conservation des hypotheques dans l'arrondissement duquel les bienssont situes. Jusque-là, ils ne pourront etre opposes aux tiers quiauraient contracte sans fraude.
Il suit de cette disposition que les actes entre vifs translatifs oudeclaratifs de droits reels immobiliers autres que les privileges ethypotheques ne peuvent, à defaut de transcription dans le registre à cedestine au bureau de la conservation des hypotheques, etre opposes auxtiers qui ont contracte sans fraude dans la mesure ou ils peuvent porterprejudice soit aux droits reels de ces tiers sur les biens concernes parles dits actes soit aux droits de recours exerces par ces tiers sur lesbiens à l'encontre de leur debiteur.
6. Il ressort de la combinaison des dispositions legales precitees que lareprise par la societe d'un contrat d'achat d'un bien immobilier conclu enson nom par le promoteur a pour consequence que les droits reels consentisauparavant par le promoteur sur le bien immobilier ainsi que les saisiespratiquees sur le bien par des creanciers du promoteur deviennentcaduques, à la condition que l'acte d'achat transcrit dans le registre aubureau des hypotheques mentionne expressement que l'achat a ete effectueau nom de la societe en formation.
7. Il ressort des pieces auxquelles la Cour peut avoir egard que :
- par actes notaries des 27 fevrier et 7 mars 2007, qui ont etetranscrits, la troisieme defenderesse a achete respectivement une maisond'habitation situee à Herselt et des parcelles de terrains connues dansla region sous la denomination « Helschot », au nom et pour le compted'une societe en formation, à savoir la societe privee à responsabilitelimitee Domein Muggenberg ;
- la societe privee à responsabilite limitee Domein Muggenberg a eteconstituee par acte du 1er aout 2008 ;
- par exploit du 8 aout 2008, les premier et deuxieme defendeurs ontpratique, à charge de la troisieme defenderesse, une saisie conservatoiresur ces biens immobiliers, saisie transformee en saisie execution le 23octobre 2008 ;
- la societe privee à responsabilite limitee Domein Muggenberg a ratifieet repris, par acte notarie du 3 octobre 2008, l'achat de ces biensimmobiliers ;
- par acte notarie du 1er fevrier 2010 passe devant le notaire JohanKiebooms et le demandeur, lesdits biens immobiliers ont ete vendus par lasociete privee à responsabilite limitee Domein Muggenberg au quatriemedefendeur agissant au nom de la cinquieme defenderesse, alors societe enformation.
8. Les juges d'appel ont considere que :
- par la reprise, la societe privee à responsabilite limitee DomeinMuggenberg reprend immediatement et necessairement les droits etobligations portant sur les biens immobiliers nes pendant que la troisiemedefenderesse etait promoteur, et donc aussi la saisie conservatoireimmobiliere pratiquee sur ces biens à charge de la troisieme defenderesseau cours de cette periode ;
- les biens immobiliers restaient, des lors, greves egalement à l'egardde la societe privee à responsabilite limitee Domein Muggenberg de lasaisie pratiquee à la demande des premier et deuxieme defendeurs àcharge de la troisieme defenderesse ;
- la vente realisee par acte du 1er fevrier 2010 par la societe privee àresponsabilite limitee Domein Muggenberg au quatrieme defendeur, agissantpour la cinquieme defenderesse n'est, des lors, pas opposable aux premieret deuxieme defendeurs, et ce en application des articles 1441, alinea1er, et 1577 du Code judiciaire.
9. En rejetant, sur la base de ces motifs, la tierce-opposition dudemandeur, les juges d'appel ont viole l'article 60 du Code des societes.
Dans cette mesure, le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretcasse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause devant la cour d'appel de Gand.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, president, le president desection Albert Fettweis, les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocque etBart Wylleman, et prononce en audience publique du huit mai deux millequinze par le president de section Eric Dirix, en presence de l'avocatgeneral Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Kristel VandenBossche.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Marie-Claire Ernotte ettranscrite avec l'assistance du greffier Patricia
De Wadripont.
Le greffier, Le conseiller,
8 MAI 2015 C.14.0248.N/1
