Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.14.0047.F
ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VIA QUATTRO FONTANE, dontle siege est etabli à Ixelles, chaussee de Boondael, 9-11, representeepar son syndic, la societe anonyme Trevi
services - Groupe immobilier de services, dont le siege social est etablià Watermael-Boitsfort, avenue Leopold Wiener, 127/11,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
1. R. A. S. et
2. M. V. G.,
defendeurs en cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 29 mars2013 par le tribunal de premiere instance de Bruxelles, statuant en degred'appel.
Le president de section Albert Fettweis a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Les moyens de cassation
La demanderesse presente trois moyens, dont les deux premiers sontlibelles dans les termes suivants :
Premier moyen
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- article 1384, specialement alinea 1er, du Code civil.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque dit l'appel des defendeurs partiellement fonde, ditl'appel incident de la demanderesse non fonde et l'en deboute, met lejugement du premier juge à neant, statue par voie de dispositionsnouvelles et condamne la demanderesse à payer aux defendeurs la sommeprovisionnelle de 20.000 euros à titre principal, reserve à statuer pourle surplus et rouvre les debats.
Il fonde sa decision sur les motifs qu'il indique, tenus ici pourintegralement reproduits, et specialement sur les motifs suivants :
« Quant au litige relatif à l'absence de drainage du jardin
14.1. Il n'est pas contestable que l'eau stagnait de fac,on anormale dansle jardin attenant au rez-de-chaussee dont [les defendeurs] avaient lajouissance privative (à cet egard, voir les courriers - non contestes -dont celui du promoteur de l'immeuble, les attestations et photos deposesau dossier).
Le tribunal en deduit que ce jardin est, à l'evidence, affecte d'un vice,le rendant impropre à l'usage auquel il est destine.
14.2. Si le tribunal deplore qu'aucune partie n'ait juge utile de deposerl'acte de base et le reglement de copropriete, il n'en demeure pas moinsque [la demanderesse] ne conteste pas le caractere commun du jardin, seulela jouissance en etant privative, ce qui est d'ailleurs ressorti desdebats à l'audience.
Il est desormais juridiquement etabli que la responsabilite d'uneassociation de coproprietaires peut etre engagee sur la base de l'article1384, alinea 1er, du Code civil des lors que la qualite de gardienne desparties communes peut lui etre reconnue : `Le gardien d'une chose, au sensde l'article 1384, alinea 1er, du Code civil, est celui qui use de cettechose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoirde surveillance, de direction et de controle. L'association descoproprietaires dispose d'un pouvoir de surveillance, de direction et decontrole des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles,qu'elle conserve et qu'elle administre des lors pour son propre compte.Elle a partant, en regle, la garde de ces parties communes au sens del'article 1384, alinea 1er' (Cass., 28 mai 2010, J.T., 438 (...) ; voiraussi : Civ. Bruxelles, 29 fevrier 2008, R.C.D.I., 2008, 37 ; C. Mostin,`Le contentieux : questions choisies' in La copropriete par appartements,Bruxelles, La Charte, 2008, pp. 281-282, nDEG 35).
Il s'ensuit que [la demanderesse] a la qualite de gardienne du jardinlitigieux, par reference à l'article 1384, alinea 1er, du Code civil, etque sa responsabilite est engagee sur cette base.
La circonstance que les [defendeurs] auraient acquis leur appartementavec jouissance du jardin, en parfaite connaissance de cause, n'est pasnon plus de nature à enerver ce raisonnement, [la demanderesse] n'etantpas fondee à s'exonerer de la responsabilite que fait peser sur ellel'article 1384, alinea 1er, du Code civil pour ce motif.
14.3. [Les defendeurs] evaluent leur prejudice à 20 p.c. de la valeurlocative du bien qu'ils estiment à 3.800 euros par mois (selon la valeurvenale de l'immeuble), qu'ils limitent cependant à 400 euros par mois,pendant 67 mois (leur dispositif).
[La demanderesse] conteste ce calcul et se refere au bail relatif au bienlitigieux, avant son acquisition par les [defendeurs], lequel fait etatd'un loyer mensuel de 2.950 euros.
Le tribunal estime qu'il convient de tenir compte de l'adaptation des prixau marche et estime qu'un loyer de 3.200 euros correspond à une referencecorrecte, eu egard à l'evolution des prix, à la situation et au standingdu bien et à la duree sur laquelle se sont etendus les troubles etablis.
Une quote-part de 20 p.c. parait correspondre à la realite : un jardinparticipe non seulement à la surface dont peut jouir tout occupant d'unbien auquel est attache un jardin mais [aussi] de facto à son ambiance.Ainsi, un jardin detrempe empechera non seulement toute personne de s'yrendre et de s'y promener ou reposer mais rendra egalement sinistrel'ambiance des pieces sur lesquelles il donne vue.
La duree est etablie, le tribunal relevant par ailleurs les nombreuxcourriers adresses, les promesses faites lors des assemblees generales etnon suivies, etc.
Les [defendeurs] calculent cependant leur demande sur la base d'unmontant mensuel de 400 euros. Le tribunal s'interroge partant surl'existence eventuelle d'une erreur de calcul et ordonnera la reouverturedes debats quant à ce.
Dans l'attente, il y a lieu de leur accorder un montant provisionnel de20.000 euros ».
Griefs
Premiere branche
1. Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinea 1er, du Codecivil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui enjouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et decontrole.
Le juge du fond apprecie in concreto, selon les circonstances de l'espece,la qualite de gardien de la chose.
Certes, une association de coproprietaires peut etre reconnue gardiennedes parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles qu'elleconserve et administre. Le juge demeure neanmoins tenu de verifier inconcreto la qualite de gardien d'une telle association, en fonction descirconstances de l'espece qui lui est soumise et notamment de l'usagecommun ou privatif des parties communes concernees.
2. Ayant constate en l'espece que, si le jardin litigieux etait commun,les defendeurs en avaient la jouissance privative, le jugement attaque n'apu, des lors, legalement considerer que la demanderesse, qui n'avait doncpas l'usage et la jouissance de ce jardin, en etait la gardienne au sensde l'article 1384, alinea 1er, du Code civil par la seule considerationgenerale qu'« il est desormais juridiquement etabli que la responsabilited'une association de coproprietaire peut etre engagee sur la base del'article 1384, alinea 1er, du Code civil des lors que la qualite degardienne des parties communes peut lui etre reconnue ». Ce faisant, eneffet, le jugement attaque meconnait la notion legale de garde de la choseau sens de l'article 1384, alinea 1er, du Code civil (violation duditarticle 1384, alinea 1er, du Code civil) et ne justifie des lors paslegalement sa decision (violation de l'article 1384, alinea 1er, du Codecivil).
3. A tout le moins, en considerant que la demanderesse est gardienne dujardin litigieux, dont il constate qu'il appartient aux parties communesmais est de la jouissance privative des defendeurs, sans preciser lesmotifs pour lesquels la demanderesse serait ainsi gardienne de cette chosedans les circonstances concretes de la cause en depit du fait que lesdefendeurs en avaient l'usage et la jouissance exclusifs, le jugementattaque met la Cour dans l'impossibilite d'exercer son controle delegalite de sa decision et n'est, des lors, pas regulierement motive(violation de l'article 149 de la Constitution).
Seconde branche
1. Constitue un vice au sens de l'article 1384, alinea 1er, du Code civil,la caracteristique anormale de la chose qui, dans certaines circonstances,est susceptible de causer un dommage à autrui.
Il s'ensuit que la simple circonstance qu'une chose presente unecaracteristique anormale la rendant impropre à son usage n'est pas denature à l'affecter d'un vice au sens de cette disposition legale.
2. En considerant des lors que le jardin litigieux dans lequel de l'eaustagnait de fac,on anormale etait affecte d'un vice au sens de l'article1384, alinea 1er, du Code civil au motif que cette caracteristique rendaitce jardin impropre à l'usage auquel il etait destine, le jugementattaque, qui meconnait la notion legale de vice de la chose, ne justifiepas legalement sa decision (violation de l'article 1384, alinea 1er, duCode civil).
Deuxieme moyen
Dispositions legales violees
* article 149 de la Constitution ;
* articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque dit l'appel des defendeurs partiellement fonde, ditl'appel incident de la demanderesse non fonde et l'en deboute, met lejugement entrepris à neant, statue par voie de dispositions nouvelles etcondamne la demanderesse à payer aux defendeurs la somme provisionnellede 20.000 euros à titre principal, reserve à statuer pour le surplus etrouvre les debats.
Il fonde sa decision sur les motifs qu'il indique, tenus ici pourintegralement reproduits, et specialement sur les motifs suivants :
« Quant aux charges
15.1. La contestation est circonscrite à deux factures deregularisation, de 4.080,99 euros et de 582,62 euros.
Contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], qui se refere à sapiece 13, les comptes n'ont pas ete approuves (point 2 du proces-verbal del'assemblee generale du 6 juin 2007).
Il apparait par ailleurs des pieces versees au dossier que les comptes deregularisation etaient particulierement confus et non clairs.
Enfin, les [defendeurs] vantent l'existence de paiements non pris encompte.
15.2. En l'etat actuel des dossiers et pieces deposes, le tribunal nedispose pas d'elements suffisamment precis lui permettant de trancher cepoint du litige.
Il s'indique de rouvrir les debats et d'inviter les parties à s'expliquersur ces points, pieces et explications precises à l'appui ».
Griefs
1. La demanderesse faisait valoir dans ses conclusions additionnelles etde synthese d'appel qu'au cours de l'assemblee generale descoproprietaires du 6 juin 2007, le mode de calcul et le detail de laregularisation de la consommation de chauffage, d'eau chaude et d'eaufroide en litige avaient ete adoptes et se referait à sa piece 13.
Elle indiquait par ailleurs que « les comptes arretes au 30 decembre 2007et reprenant les regularisations ont egalement ete approuves lors del'assemblee generale du 23 juin 2008 (piece nDEG 17) », qu'« aucunrecours n'a ete introduit endeans le delai legal, de sorte que les comptessont definitifs », et que « toute contestation est desormais tardive ».C'est donc par reference à la piece 17 de son dossier, et constituant leproces-verbal de l'assemblee generale du 23 juin 2008, que la demanderessesoutenait l'approbation des comptes reprenant les regularisationslitigieuses et, partant, contestait la remise en cause desdits comptes deregularisation par les defendeurs.
Il s'ensuit qu'en considerant que, « contrairement à ce qu'affirme [lademanderesse], qui se refere à sa piece 13, les comptes n'ont pas eteapprouves (point 2 du proces-verbal de l'assemblee generale du 6 juin2007) », le jugement attaque lit dans les conclusions additionnelles etde synthese d'appel de la demanderesse une enonciation qui ne s'y trouvepas et refuse d'y lire une enonciation qui s'y trouve en adoptant decelles-ci une interpretation inconciliable avec leurs termes des lors quela demanderesse ne se fondait pas sur la piece 13 de son dossier(proces-verbal de l'assemblee du 6 juin 2007) mais bien sur la piece 17(proces-verbal de l'assemblee du 23 juin 2008) pour en deduire uneapprobation des comptes. Il viole des lors la foi due à ces conclusions(violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).
2. A tout le moins, en considerant que les comptes n'avaient pas eteapprouves en se fondant à cet egard sur la piece 13 du dossier de lademanderesse, le jugement attaque laisse sans reponse les conclusionsreproduites ci-dessus par lesquelles la demanderesse faisait valoir queles comptes avaient ete approuves lors de l'assemblee generale du 23 juin2008 tel que cela resultait de la piece 17 de son dossier.
III. La decision de la Cour
Sur la fin de non-recevoir opposee d'office au pourvoi par leministere public conformement à l'article 1097 du Code judiciaire etdeduite de ce que les dispositions du jugement attaque qui ordonnent lareouverture des debats et que critiquent les deuxieme et troisieme moyensne sont pas definitives :
En vertu de l'article 1077 du Code judiciaire, le recours en cassationcontre les jugements d'avant dire droit n'est ouvert qu'apres le jugementdefinitif.
Si, lorsque la decision attaquee est mixte, le pourvoi dirige contredes dispositions definitives est immediatement recevable, il est enrevanche premature et, des lors, irrecevable en tant qu'il est formecontre les dispositions d'avant dire droit de cette decision.
Suivant l'article 19, alinea 1er, du meme code, le jugement est definitifdans la mesure ou il epuise la juridiction du juge sur une questionlitigieuse.
Sans trancher aucune question litigieuse, le jugement attaque ordonne lareouverture des debats pour permettre aux parties de s'expliquer sur lademande des defendeurs en remboursement de frais engages.
Dans la mesure ou, en son troisieme moyen, il critique cette decision, lepourvoi est premature.
Dans cette mesure, la fin de non-recevoir est fondee.
S'agissant de la demande de la demanderesse en paiement de charges, queconcerne le deuxieme moyen, le jugement attaque, avant d'ordonner lareouverture des debats, tranche en revanche une question litigieuse entreles parties en decidant que, « contrairement à ce qu'affirme [lademanderesse] [...], les comptes n'ont pas ete approuves ».
Dans cette mesure, la fin de non-recevoir ne peut etre accueillie.
Sur le surplus du pourvoi :
Sur le premier moyen :
Quant à la premiere branche :
Le gardien d'une chose, au sens de l'article 1384, alinea 1er, du Codecivil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui enjouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et decontrole.
Les articles 577-5, S: 3, et 577-7, S: 1er, 1DEG, b), du Code civilconferent à l'association des coproprietaires un pouvoir de surveillance,de direction et de controle des parties communes de l'immeuble ou dugroupe d'immeubles, qu'elle conserve et qu'elle administre des lors pourson propre compte ; l'association des coproprietaires a, partant, enregle, la garde de ces parties communes au sens de l'article 1384, alinea1er.
La circonstance que l'association des coproprietaires n'use ou ne jouitpas pour son propre compte de parties communes ne suffit pas à lui otersa qualite de gardienne de celles-ci.
Le moyen, qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutenement quel'association des coproprietaires perd sa qualite de gardienne d'unepartie commune lorsque l'usage ou la jouissance de celle-ci est privatif,manque en droit.
Quant à la seconde branche :
Le jugement attaque constate que « l'eau stagnait de fac,on anormale dansle jardin attenant au rez-de-chaussee [...] dont [les defendeurs] avaientla jouissance privative ».
Certes, le jugement attaque deduit de cette constatation que « ce jardinest [...] affecte d'un vice le rendant impropre à l'usage auquel il estdestine ».
Cependant, le jugement attaque considere qu'« un jardin participe nonseulement à la surface dont peut jouir tout occupant d'un bien auquel estattache un jardin mais [aussi] de facto à son ambiance » et qu'« unjardin detrempe empechera non seulement toute personne de s'y rendre et des'y promener ou reposer mais rendra egalement sinistre l'ambiance despieces sur lesquelles il donne vue ».
Il suit de ces motifs que le jugement attaque considere que lacaracteristique anormale dont est affecte le jardin le rend, en certainescirconstances, susceptible de causer un prejudice.
Il justifie des lors legalement sa decision que le jardin est affecte d'unvice au sens de l'article 1384, alinea 1er, du Code civil.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Sur le deuxieme moyen :
Dans ses conclusions additionnelles et de synthese d'appel, lademanderesse soutenait que « les comptes arretes au 30 decembre 2007 etreprenant les regularisations ont [...] ete approuves lors de l'assembleegenerale du 23 juin 2008 (piece nDEG 17) ».
En enonc,ant que, « contrairement à ce qu'affirme [la demanderesse], quise refere à sa piece 13, les comptes n'ont pas ete approuves (point 2 duproces-verbal de l'assemblee generale du 6 juin 2007) », le jugementattaque, qui prete à ces conclusions une reference inexacte, donne decelles-ci une interpretation inconciliable avec leurs termes, violant,partant, la foi due à l'acte qui les contient.
Dans cette mesure, le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il statue sur la demande de lademanderesse en paiement de charges de la copropriete ;
Rejette le pourvoi pour le surplus :
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Condamne la demanderesse aux deux tiers des depens ; en reserve le surpluspour qu'il soit statue sur celui-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancedu Brabant wallon, siegeant en degre d'appel.
Les depens taxes à la somme de huit cent treize euros quatre-vingt-huitcentimes envers la partie demanderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Christian Storck, le conseiller DidierBatsele, le president de section Albert Fettweis, les conseillers MichelLemal et Sabine Geubel, et prononce en audience publique du cinq mars deuxmille quinze par le president de section Christian Storck, en presence del'avocat general Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier PatriciaDe Wadripont.
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| P. De Wadripont | S. Geubel | M. Lemal |
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| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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5 MARS 2015 C.14.0047.F/1
