Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.14.0330.F
J. L.,
demandeur en cassation,
represente par Maitre Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, ou il estfait election de domicile,
contre
1. M. T.,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 106, ouil est fait election de domicile,
2. P. G., notaire,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Isabelle Heenen, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 480, ou il estfait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 15 novembre2013 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Les moyens de cassation
Le demandeur presente deux moyens libelles dans les termes suivants :
Premier moyen
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- articles 1101, 1102, 1108, 1109, 1110, 1116, 1117, 1134, 1168, 1169,1179, 1181, 1304, 1582 et 1583 du Code civil ;
- article 870 du Code judiciaire ;
- article 98, S: 1er, 5DEG, du Code bruxellois de l'amenagement duterritoire du 9 avril 2004 (CoBAT) ;
- article 84, S: 1er, 5DEG, de l'ordonnance bruxelloise du 29 aout 1991organique de la planification et de l'urbanisme ;
- principe general du droit selon lequel la renonciation à un droit ne sepresume pas et est de stricte interpretation.
Decisions et motifs critiques
L'arret dit l'appel du demandeur non fonde, confirme le jugement dupremier juge, qui dit l'action du demandeur recevable mais non fondee etl'en deboute, sauf en ce qu'il statue sur les depens, et condamne ledemandeur aux depens. Cette decision repose sur les considerationssuivantes :
« Il appartient (au demandeur) d'etablir l'existence, soit de reticencesou des manoeuvres dolosives (du premier defendeur), soit d'une erreurportant sur une qualite substantielle du bien vendu, qui serait excusabledans son chef.
Il ressort des pieces dont la cour [d'appel] a connaissance que :
- la publicite parue dans le `Vlan' dans le cadre de la vente renseigne`un rez-de-chaussee + sous-sol renove poss. commerce' ;
- il n'est pas conteste que le bien comporte une grande fenetre de typevitrine commerciale en fac,ade avant, revelatrice de sa destinationd'origine ;
- des la signature du compromis de vente le 2 septembre 2002, l'acquereura declare avoir pris connaissance de l'acte de base et du reglementd'ordre interieur ; l'acte de base reproduit expressement le contenu de lalettre adressee le 29 janvier 1999 au [second defendeur] par le service del'urbanisme de la commune de Saint-Gilles confirmant `la destination commecommerce pour le rez-de-chaussee + depot à l'arriere et logement pour lesetages' depuis le 28 decembre 1961 ;
- la condition suspensive figurant dans le compromis de vente quant à laverification de la situation urbanistique du bien permettait àl'acquereur de se renseigner et de decider en connaissance de caused'acquerir, ou non, celui-ci ;
- le projet d'acte qui avait ete soumis au demandeur et l'acte authentiquequ'il a signe ne contiennent plus la clause relative à la garantied'affectation ni la declaration du vendeur selon laquelle il avait obtenutoutes les autorisations necessaires pour les constructions et indiquent,quant à la situation urbanistique du bien, que les parties declarentavoir une parfaite connaissance de la reponse de la commune du 26septembre 2002 pour en avoir rec,u une copie ;
- dans ce courrier du 26 septembre 2002, la commune precisait à nouveau`que la destination comme commerce au rez-de-chaussee avant, depot aurez-de-chaussee arriere et logement aux etages peut etre consideree commereguliere depuis le 28 decembre 1961';
- la problematique de l'affectation du bien avait, selon le [seconddefendeur], fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de lasignature de l'acte de vente ;
- l'acte authentique a ete signe par (le demandeur) le 25 novembre 2002,sans la moindre reserve.
Il n'est, partant, pas etabli que des manoeuvres ou des reticencesdolosives auraient determine (le demandeur) à acheter le bien.
L'existence d'une erreur excusable n'est pas davantage demontree dans sonchef.
Au contraire, des lors qu'il etait en possession, en temps utile, de tousles renseignements necessaires et opportuns relatifs aux appartementsqu'il envisageait d'acquerir, (le demandeur) savait ou devait savoir,compte tenu des modifications apportees dans les actes entre le compromisde vente et l'acte authentique, que le bien avait fait l'objet detransformations et d'une affectation en logement pour lesquelles il nedisposait pas des autorisations requises, le cas echeant (...).
Surabondamment, c'est à bon droit que les premiers juges ont releve que(le demandeur) ne demontrait pas que le changement d'utilisation des lieuxde commerce en habitation requerait un permis ni que la situation nepouvait pas etre regularisee ».
Griefs
Premiere branche
Le demandeur exposait en ses conclusions d'appel :
- que, lors de la vente, le rez-de-chaussee se presentait divise en deuxentites d'habitation distinctes, donnees en location à titre delogement ;
- que le vendeur avait « divise » l'appartement A01 en deux partiesdistinctes, avec entrees separees, que, lors de la visite, le vendeur luiavait montre les conventions de bail et qu'il avait d'ailleurs pu serendre compte que les lieux etaient effectivement habites ;
- qu'aux termes du compromis de vente, le premier defendeur lui vendaitl'appartement denomme « A01 », comprenant au niveau du sous-sol deuxgrandes pieces en enfilade, situees respectivement en fac,ade avant gaucheet en fac,ade arriere gauche, et au niveau du rez-de-chaussee deux grandespieces en enfilade, situees en fac,ade avant gauche avec un coin detoilette pour la premiere piece, et une cuisine, une douche, un lavaboeclaire par une coupole translucide et un water-closet pour la secondepiece, et un appartement denomme « A02 », comprenant au niveau durez-de-chaussee un hall d'entree avec une douche, un lavabo, unwater-closet eclaire par une coupole translucide et une grande piece siseen fac,ade arriere eclairee par une coupole translucide et avec unecuisine et sa toiture ;
- que le vendeur declarait que le bien etait affecte à l'habitation etgarantissait l'acquereur quant à l'affectation desdits biens et declaraitegalement avoir obtenu toutes les autorisations necessaires pour lesconstructions, travaux et actes qu'il aurait effectues et soumis par laloi à autorisation ;
- qu'aux termes du compromis de vente, il achetait les biens qu'il avaitvisites, soit des appartements ;
- que l'acte de base, etabli en 1999 par le notaire [ici seconddefendeur], decrit les parties communes et privatives reprises tellesquelles dans le compromis de vente ;
- qu'à l'acte de base etait annexe un plan des lieux portant la signaturedu premier defendeur, lequel decrivait le rez-de-chaussee comme compose dedeux parties, l'une reprise comme studio (avant du batiment) et l'autrecomme « flat » (arriere du batiment), sur le plan figurant meme unetroisieme partie, l'ancienne cour couverte etant presentee comme une piecehabitable avec une toilette et une douche ;
- que l'acte authentique reprend à nouveau la description des deuxappartements vendus ainsi que la clause relative à la situationurbanistique indiquant que le bien est situe en zone d'habitation selonles indications du PRAS.
Il ressort de ce resume des faits que les biens vendus avaient eteamenages comme des lieux d'habitation et etaient appeles des
« appartements » dans tous les actes.
Le demandeur se prevalait en ses conclusions d'appel d'un vice deconsentement, soit le dol, à tout le moins l'erreur viciant leconsentement et entachant la vente de nullite.
Il faisait valoir à l'appui de ce moyen :
- avoir visite en compagnie du vendeur deux « appartements » annonces àla vente ;
- qu'un « appartement » se definit comme « une unite d'habitation quin'occupe qu'une partie d'un immeuble » ou encore comme un « ensemble depieces formant une habitation » ;
- que le terme appartement inclut la notion d'habitation ;
- que l'annonce, parue sous la rubrique « Appartements », etait paruedans Vlan et sur le site Immoweb, decrivant les biens comme habitation ;
- qu'il s'agissait de logements occupes ;
- que, pour le convaincre du rendement locatif possible, le vendeur avaitexhibe des baux d'habitation et amenage les lieux en trois unites afind'augmenter le rendement locatif et valoriser le bien offert à la vente ;
- qu'il n'a pas augmente le nombre de logements ;
- que l'acte de base elabore en 1999, soit trois ans avant la vente, parle notaire [ici second defendeur], decrit expressement l'appartement A01et l'appartement A02 ;
- que la situation des lieux figure sur le plan remis par le vendeur audemandeur, lequel etait en realite l'annexe à l'acte de base, et reprendun flat et un studio ;
- que le compromis de vente signe chez le notaire [ici second defendeur]decrit que les biens vendus sont l'appartement A01 et l'appartement A02 ;
- que le vendeur garantissait la situation urbanistique des biens vendus ;
- que le vendeur l'avait convaincu en produisant l'acte de vente et endecrivant à tout moment les lieux comme deux appartements ;
- qu'il avait acquis deux biens immeubles, denommes « appartements »croyant qu'il pourrait y habiter ou les donner en location ;
- qu'il etait dans l'ignorance que ces biens ne constituaient pas desappartements au sens de l'urbanisme et que certains amenagements (entreautres la couverture de la cour et l'amenagement en habitation) n'avaientpas ete autorises par un permis d'urbanisme ;
- que l'erreur qu'il avait commise portait sur la substance meme de lachose.
En resume, le demandeur faisait valoir que la disposition des lieux, leuramenagement lors de leur proposition à la vente, la garantie donnee parle vendeur dans le compromis de vente quant à l'affectation des biens àl'habitation, la production de baux d'habitation, la description deslieux, denommes appartements tant dans le compromis de vente que dansl'acte de base, l'avaient incite à croire qu'il s'agissait de biensdestines à l'habitation et l'avaient convaincu de les acheter.
Si l'arret observe que l'acte de base, joint au compromis de vente,reproduisait expressement le contenu de la lettre adressee le 29 janvier1999 au [second defendeur] par le service de l'urbanisme de la commune deSaint-Gilles confirmant « que la destination comme commerce pour lerez-de-chaussee + depot à l'arriere et logement pour les etages peut etreconsideree comme reguliere depuis le vingt-huit decembre mil neuf centsoixante et un », lettre qui concerne la situation en 1999, il nerencontre par aucune consideration le moyen precite se rapportant à lasituation telle qu'elle lui fut presentee le 2 septembre 2002 et, partant,ne motive pas regulierement sa decision (violation de l'article 149 de laConstitution).
Deuxieme branche
Aux termes de l'article 1101 du Code civil, le contrat est une conventionpar laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ouplusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.
L'article 1102 dudit code dispose que le contrat est synallagmatique oubilateral lorsque les contractants s'obligent reciproquement les unsenvers les autres.
Ainsi, l'article 1582 du Code civil dispose que la vente est uneconvention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à lapayer.
Aux termes de l'article 1583 du Code civil, elle est parfaite entre lesparties, et la propriete est acquise de droit à l'acheteur à l'egard duvendeur, des qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chosen'ait pas encore ete livree ni le prix paye. Elle peut etre faite par acteauthentique ou sous seing prive.
Si le contrat de vente d'un bien immobilier implique pour les partiesl'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce, envue de sa transcription dans le registre à ce destine au bureau de laconservation des hypotheques conformement à l'article 1er, alinea 1er, dela loi hypothecaire du 16 decembre 1851, il n'empeche que le contrat devente existe des la signature du compromis de vente.
Il ressort de l'article 1108 du Code civil qu'une convention valablenecessite le consentement de la partie qui s'oblige.
L'article 1109 du Code civil dispose notamment qu'il n'y a point deconsentement valable, si le consentement n'a ete donne que par erreur, ous'il a ete extorque par violence ou surpris par dol.
Aux termes de l'article 1110, alinea 1er, du Code civil, l'erreur n'estune cause de nullite de la convention que lorsqu'elle tombe sur lasubstance meme de la chose qui en est l'objet.
L'article 1116 du Code civil dispose que le dol est une cause de nullitede la convention lorsque les manoeuvres pratiquees par l'une des partiessont telles qu'il est evident que, sans ces manoeuvres, l'autre partien'aurait pas contracte. Il ne se presume pas et doit etre prouve.
L'existence d'un consentement valable s'apprecie au jour de la conclusiondu contrat.
Il s'ensuit que la presence du vice de consentement allegue devait etreexaminee au jour de la signature du compromis de vente, soit le 2septembre 2002.
Le demandeur faisant valoir qu'il avait cru acheter deux appartements dansun immeuble sis rue ... à Saint-Gilles, qualifies comme tels dans lecompromis de vente et dans l'acte de base, alors qu'il etait apparu parapres que le rez-de-chaussee etait destine à un commerce à l'avant et àun depot à l'arriere, et que la cour interieure du batiment avait etecouverte de maniere illegale, il appartenait au juge du fond de determinersi, le 2 septembre 2002, le consentement du demandeur avait ete vicie,soit par un dol, soit par une erreur, comme il l'alleguait, et ce, euegard aux informations dont il disposait ou pouvait disposer à l'epoque.
En l'occurrence, l'arret se refere aussi bien à des faits datant de lasignature du compromis de vente qu'à des faits posterieurs à celui-ci,à savoir :
- d'une part, la publicite initiale parue dans le « Vlan », quirenseignait « un rez-de-chaussee + sous-sol renove poss. commerce », lefait qu'il n'etait pas conteste que le bien comporte une grande fenetre detype vitrine commerciale en fac,ade avant, revelatrice de sa destinationd'origine, et le fait que, des la signature du compromis de vente, le 2septembre 2002, l'acquereur avait declare avoir pris connaissance del'acte de base, qui reproduisait explicitement le contenu de la lettreadressee le 29 janvier 1999 au [second defendeur] par le service del'urbanisme de la commune de Saint-Gilles, confirmant « la destinationcomme commerce pour le rez-de-chaussee + depot à l'arriere et logementpour les etages » depuis le 28 decembre 1961, et l'existence d'unecondition suspensive, et du reglement d'ordre interieur ;
- d'autre part, le projet d'acte, sous-entendu l'acte authentique, quiavait ete soumis au demandeur, et l'acte authentique qu'il avait signe, lalettre de la commune de Saint-Gilles du 26 septembre 2003 ainsi leslettres du [second defendeur] selon lesquelles la problematique del'affectation du bien aurait fait l'objet d'une discussion entre lesparties lors de la signature de l'acte de vente, finalement la signaturedu l'acte authentique par le demandeur le 25 novembre 2002 sans la moindrereserve.
Or, si la premiere categorie de faits informait l'acquereur de ce qu'àune epoque donnee le bien avait eu une destination commerciale et de cequ'un commerce etait toujours possible, aucun de ces elements n'indiqueque l'acquereur savait ou devait savoir que les deux appartements,designes dans le compromis de vente du 2 septembre 2002 sous ladenomination appartement « A01 » et appartement « A02 », n'etaient àl'epoque nullement destines à l'habitation mais avaient conserve leurdestination initiale de commerce et de depot, ni que le premier defendeurl'avait informe que les lieux avaient conserve ladite destination.
Quant à la deuxieme categorie de faits, qui sont tous posterieurs à lasignature du compromis de vente, il n'en ressort pas davantage une telleconnaissance du demandeur à l'epoque de la signature du compromis devente, ni que le premier defendeur l'en avait informe en temps utile.
Partant, dans la mesure ou l'arret conclut à l'absence d'un vice deconsentement du demandeur en se referant à des faits qui, soit concernentla destination du bien anterieure à la vente, soit sont posterieurs à lasignature du compromis de vente, il n'a pu legalement exclure l'existencedu vice de consentement allegue qui aurait entache la validite du contratde vente conclu le 2 septembre 2002 (violation des articles 1101, 1102,1108, 1109, 1110, 1116, 1582 et 1583 du Code civil).
Troisieme branche
Il ressort des articles 1101, 1102 et 1108 du Code civil qu'une conventionsynallagmatique existe des que les consentements ont ete echanges.
L'existence d'un consentement valable s'apprecie des lors au jour de laconclusion dudit contrat, à savoir celui ou les consentements ont eteechanges et ce, meme si la convention est conclue sous une conditionsuspensive.
Ainsi, l'article 1582 du Code civil dispose que la vente est uneconvention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à lapayer, alors qu'aux termes de l'article 1583 du Code civil, elle estparfaite entre les parties, et la propriete est acquise de droit àl'acheteur à l'egard du vendeur, des qu'on est convenu de la chose et duprix, quoique la chose n'ait pas encore ete livree ni le prix paye. Ellepeut etre faite par acte authentique ou sous seing prive.
L'existence d'une condition suspensive n'y deroge pas.
Selon l'article 1168 du Code civil, l'obligation est conditionnellelorsqu'on la fait dependre d'un evenement futur et incertain, soit en lasuspendant jusqu'à ce que l'evenement arrive, soit en la resiliant, selonque l'evenement arrivera ou n'arrivera pas. Aux termes de l'article 1169du Code civil, la condition casuelle est celle qui depend du hasard, etqui n'est nullement au pouvoir du creancier ni du debiteur.
Une condition peut etre suspensive ou resolutoire.
Aux termes de l'article 1181 du Code civil, l'obligation contractee sousune condition suspensive est celle qui depend, ou d'un evenement futur etincertain, ou d'un evenement actuellement arrive, mais encore inconnu desparties. Dans le premier cas, l'obligation ne peut etre executee qu'apresl'evenement. Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour ou ellea ete contractee.
L'article 1179 du Code civil dispose que la condition accomplie a un effetretroactif au jour auquel l'engagement a ete contracte. Si le creancierest mort avant l'accomplissement de la condition, ses droits passent àson heritier.
Il s'ensuit que, si le contrat conclu sous une condition suspensive nedoit etre execute que lorsque la condition suspensive s'est realisee, ilexiste des sa signature et lie les parties en application de l'article1134 du Code civil et le debiteur devra s'executer des que la conditionsuspensive se sera realisee, sans qu'il puisse plus decider de ne pluscontracter.
En l'occurrence, il ressort des constatations de fait de l'arret que lecompromis de vente fut conclu sous une condition suspensive, à savoir «la verification de la situation urbanistique actuelle du bien ».
Il s'ensuit que le contrat de vente existait des la signature du compromisde vente, soit le 2 septembre 2002, et que celui-ci devait etre executedes la realisation de la condition suspensive.
Partant, en considerant que le demandeur avait la possibilite de ne pasconclure la vente en raison de la condition suspensive figurant dans lecompromis de vente du 2 septembre 2002 quant à la verificationurbanistique du bien, lui permettant de se renseigner et de decider enconnaissance de cause, l'arret meconnait les effets de la conditionsuspensive (violation des articles 1168, 1169, 1179 et 1181 du Codecivil) et viole ainsi la force obligatoire du contrat, existant des lasignature du compromis de vente (violation des articles 1101, 1102, 1108, 1134, 1582 et 1583 du Code civil).
Quatrieme branche
La renonciation à un droit est de stricte interpretation et ne se presumepas. Elle ne peut se deduire que de faits qui ne sont point susceptiblesd'une autre interpretation.
Selon l'article 1117 du Code civil, la convention contractee par erreur,violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulementlieu à une action en nullite ou en rescision, dans les cas et de lamaniere expliques à la section VII du chapitre V du [titre III du livreIII de ce code].
Aux termes de l'article 1304, alinea 1er, du Code civil, dans tous les casou l'action en nullite ou en rescision d'une convention n'est pas limiteeà un moindre temps par une loi particuliere, cette action dure dix ans.
Il s'ensuit, d'une part, que le contrat continue d'exister et doit etreexecute tant qu'il n'a pas ete annule, d'autre part, qu'une partie disposed'un delai de dix ans pour introduire une action en nullite pour vice deconsentement.
Comme precise à la deuxieme branche, il ressort des articles 1108, 1582et 1583 du Code civil que le contrat de vente existe des la signature ducompromis de vente et, partant, fait naitre des obligations de part etd'autre, telles que l'obligation de collaborer à la passation de l'acteauthentique de vente.
De meme, il ressort des articles 1108, 1168, 1169, 1179 et 1181 du Codecivil qu'un contrat conclu sous une condition suspensive existe des saconclusion ; seule l'execution de l'obligation conclue sous conditionsuspensive est suspendue. Par ailleurs, le debiteur est tenu de s'executerdes que cette condition se realise.
Tout contrat de vente d'un bien immobilier implique pour les partiesl'obligation de collaborer à la passation de l'acte authentique et ce, envue de sa transcription dans le registre à ce destine au bureau de laconservation des hypotheques conformement à l'article 1er, alinea 1er, dela loi hypothecaire du 16 decembre 1851.
En outre, un contrat conclu sous une condition suspensive doit etreexecute des que la condition suspensive s'est realisee.
Or, en l'occurrence, il ressort des constatations de l'arret que lecontrat de vente fut conclu sous une condition suspensive.
Il s'ensuit que le fait de signer l'acte authentique le 25 novembre 2002sans faire de reserve n'implique pas necessairement que le demandeur aitrenonce à invoquer la nullite du contrat de vente en raison d'un vice deconsentement. Elle peut tout aussi bien s'expliquer par le fait que lacondition suspensive s'etait realisee, de sorte que le demandeur etaittenu de proceder à la passation de l'acte authentique.
Partant, dans la mesure ou l'arret conclurait à une renonciation dudemandeur à faire valoir la nullite du contrat de vente en raison d'unvice de consentement en raison de la signature sans reserve de l'acteauthentique de vente, il ne justifie pas legalement sa decision (violationdu principe general du droit selon lequel la renonciation à un droit nese presume pas et est de stricte interpretation, ainsi que des articles1108, 1117, 1168, 1169, 1179, 1181, 1304, 1582 et 1583 du Code civil).
Cinquieme branche
Le demandeur faisait valoir dans ses conclusions que, lors de la vente, lerez-de-chaussee se presentait divise en deux entites d'habitationdistinctes, donnees en location à titre de logement, que le vendeur avaitdivise l'appartement A01 en deux parties distinctes, avec entreesseparees, et qu'aux termes du compromis de vente, le premier defendeurvendait au demandeur deux appartements, ayant transforme les lieux enhabitation sans disposer de permis d'urbanisme.
A la date de la conclusion du compromis de vente, l'article 84, S: 1er,5DEG, de l'ordonnance bruxelloise du 29 aout 1991 organique de laplanification et de l'urbanisme disposait que nul ne peut, sans un permisprealable, ecrit et expres du college des bourgmestre et echevins,modifier l'utilisation ou la destination de tout ou partie d'un bien, memesi cette modification ne necessite pas de travaux et qu'on entend par :
a) « utilisation », l'utilisation existante de fait d'un bien non batiou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bati ;
b) « destination », la destination d'un bien non bati ou d'un ou deplusieurs locaux d'un bien bati indiquee dans le permis de batir oud'urbanisme ou, à defaut d'un tel permis ou de precision dans le permis,l'affectation indiquee dans les plans et programmes d'action prioritairevises à l'article 2.
Actuellement, l'article 98, S: 1er, 5DEG, du Code bruxellois del'amenagement du territoire du 9 avril 2004 (CoBAT) dispose que nul nepeut, sans un permis prealable, ecrit et expres du college des bourgmestreet echevins, modifier la destination de tout ou partie d'un bien meme sicette modification ne necessite pas de travaux, ni modifier l'utilisationde tout ou partie d'un bien meme si cette modification ne necessite pas detravaux mais pour autant que cette modification figure sur une listearretee par le gouvernement.
Selon l'article 98, S: 1er, 5DEG, du CoBAT, on entend par :
a) « utilisation », l'utilisation existante de fait d'un bien non batiou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bati ;
b) « destination », la destination d'un bien non bati ou d'un ou deplusieurs locaux d'un bien bati indiquee dans le permis de batir oud'urbanisme ou, à defaut d'un tel permis ou de precision dans ce permis,l'affectation indiquee dans les plans d'affectation du sol.
Il s'ensuit que la modification de la destination du bien est soumise àun permis.
Des constatations de l'arret, il ressort qu'aux termes d'une lettre du
30 juillet 2008, il fut confirme au demandeur par la commune deSaint-Gilles la destination des lieux comme commerce pour les deux piecesdu batiment avant, pour lequel un permis d'urbanisme avait ete delivre le7 novembre 1921, et comme depot pour le batiment arriere selon un permisd'urbanisme delivre le 18 janvier 1924, la commune ajoutant qu'aucunpermis d'urbanisme n'avait plus ete demande pour ces deux espaces depuislors.
Par lettre du 26 septembre 2002, la commune avait dejà informe le [seconddefendeur] que « la destination comme commerce au rez-de-chaussee avant,depot au rez-de-chaussee arriere et logement aux etages peut etreconsideree comme reguliere depuis le 28 decembre 1961 ».
Il s'ensuit que la destination du rez-de-chaussee etait indiquee dans unpermis d'urbanisme et ne pouvait etre modifiee sans un permis prealable,ecrit et expres du college des bourgmestre.
Partant, dans la mesure ou l'arret decide, en reprenant les motifs dupremier juge, qu'il n'etait pas demontre que le changement d'utilisationdes lieux de commerce en habitation requerait un permis, il ne justifiepas legalement sa decision (violation des articles 98, S: 1er, 5DEG, duCode bruxellois de l'amenagement du territoire du 9 avril 2004 (CoBAT),84, S: 1er, 5DEG, de l'ordonnance bruxelloise du 29 aout 1991 organique dela planification et de l'urbanisme et 870 du Code judiciaire).
Sixieme branche
Le demandeur faisait valoir avoir achete deux appartements, alors qu'unpermis de regularisation pour deux appartements ne peut etre obtenu, leservice d'urbanisme ne pouvant autoriser un logement en arriere-cour,notamment parce que la disposition ne permet pas un acces direct par leservice incendie et que la lumiere naturelle est insuffisante etindirecte, que la hauteur du plafond est egalement insuffisante pour unlogement et que la cour doit etre retablie en l'etat initial et donc àciel ouvert.
Il concluait, se referant à une lettre du service d'urbanisme de lacommune, que la possibilite d'obtenir un permis de regularisation quant àtrois logements semblait peu envisageable selon le service de l'urbanisme,celui-ci precisant qu'une regularisation n'etait envisageable quemoyennant divers amenagements et notamment à condition de ne creer qu'unseul logement, de remettre la cour à ciel ouvert et de permettre unapport de lumiere aux pieces connexes, tout en maintenant un passagecouvert le long du mur mitoyen gauche, et eventuellement de rehausser latoiture du batiment arriere pour rendre cet espace viable au regard desnormes.
Il soulignait que la lettre emanant du service de l'urbanisme corrobore lefait que la situation de l'immeuble lors de la vente n'est pas reguliereet ne pourra etre regularisee comme telle.
Autrement dit, il etait exclu d'obtenir un permis de regularisation pourdeux logements.
L'arret, qui considere en termes generaux que le demandeur ne demontre pasque la situation ne pouvait pas etre regularisee, ne repond pas au moyenselon lequel il etait exclu d'obtenir un permis de regularisation pour leslieux tels qu'ils avaient ete proposes à la vente et, partant, ne motivepas regulierement sa decision (violation de l'article 149 de laConstitution).
Deuxieme moyen
Disposition legale violee
Article 149 de la Constitution
Decisions et motifs critiquees
L'arret dit l'appel du demandeur non fonde, confirme le jugement dupremier juge, qui dit l'action du demandeur contre le second defendeurrecevable mais non fondee et l'en deboute, sauf en ce qu'il statue sur lesdepens, et condamne le demandeur aux depens. Cette decision repose sur lesconsiderations suivantes :
« 4. (Le demandeur) estime enfin que la responsabilite du notaire L. et[du second defendeur] est engagee pour avoir manque à leur devoird'information et de conseil.
Il fait grief aux deux notaires d'avoir indique, tant dans le compromis devente que dans l'acte authentique, que les biens vendus consistaient en`deux appartements' alors qu'il s'agissait en realite d'un rez-de-chausseeàffecte' à usage commercial et de ne pas avoir attire son attention surla situation urbanistique des lieux.
En vertu de l'article 9, S: 1er, de la loi du 25 ventose an XI contenantorganisation du notariat, modifiee par la loi du 4 mai 1999, le notaireest toujours tenu d'informer entierement chaque partie des droits, desobligations et des charges decoulant des actes juridiques dans lesquels ilintervient, et conseille les parties en toute impartialite.
Afin d'informer correctement les parties, le notaire doit donc s'informerlui-meme, aupres des instances communales, des contraintes urbanistiquesqui pesent sur le bien objet de l'acte. En precisant sa demande derenseignements et en communiquant ceux-ci aux parties à l'acte, lenotaire remplit correctement son obligation de conseil. Il ne luiappartient pas, pour le surplus, de verifier sur place si lesconstructions erigees l'ont ete dans le respect des permis obtenus. Sondevoir particulier d'investigation lui impose par contre de soulever toutequestion pertinente resultant d'un examen attentif des informationsurbanistiques en sa possession et de nature à remettre en cause laregularite de la situation urbanistique de l'immeuble.
(Le demandeur) a ete parfaitement informe de la situation urbanistique dubien des la signature du compromis de vente, des lors qu'il y reconnaitavoir rec,u une copie de l'acte de base, qui fait lui-meme etat d'uneutilisation de fait du rez-de-chaussee du bien comme commerce et depotdepuis 1961.
L'information a ete reiteree dans l'acte authentique de vente, dans lequel(le demandeur) reconnait avoir rec,u une copie de la lettre de la communedu 26 septembre 2002 reprenant les memes informations relatives à ladestination du bien.
Par ailleurs, le [second defendeur] a precise dans deux lettres, l'uneadressee au notaire L. le 31 janvier 2005, l'autre au conseil (dudemandeur) le 2 juin 2006, que la problematique de l'affectation durez-de-chaussee avait ete evoquee avec (le demandeur) lors de la signaturede l'acte authentique.
Ce defendeur indique meme que (le demandeur) avait `à un moment envisagede se retirer de la vente tenant compte de l'incertitude quant àl'affectation du rez-de-chaussee'.
Aucun element soumis à la cour [d'appel] ne permet de mettre en doute laveracite de ces declarations faites par le [second defendeur], officierpublic.
Ainsi, il apparait que les notaires ont procede aux recherchesnecessaires, que des contacts prealables entre notaires et parties ont eulieu et que (le demandeur) a ete adequatement informe, en maniere tellequ'aucune faute dans leur chef n'est etablie.
La decision des premiers juges doit, par consequent, etre confirmee ».
Grief
Dans ses conclusions d'appel, le demandeur reprochait au second defendeur,non seulement de ne pas l'avoir correctement informe, mais egalementd'avoir etabli un acte de base de l'immeuble decrivant des partiesprivatives n'existant pas et d'avoir redige ensuite, alors qu'il avaitconnaissance de l'annexe à cet acte de base, à savoir la lettre del'urbanisme de Saint-Gilles du 29 janvier 1999, le compromis en indiquantque la vente portait sur deux « appartements » et en mentionnant que levendeur garantissait l'affectation d'habitation ainsi que l'acteauthentique reprenant à nouveau la description des deux appartementsvendus.
Il lui reprochait des lors d'avoir repris dans les differents actes desinformations inexactes.
Le demandeur poursuivait en observant que, lorsque le texte d'un acte sousseing prive est redige par un officier public et qu'il connaitl'inexactitude de certaines mentions, en cas de prejudice, saresponsabilite peut etre engagee. Or, les constructions decrites au memeacte de base, à savoir la cour et le depot, comme parties privativesetaient illegales.
Il concluait que la responsabilite du deuxieme defendeur etait etablie enraison de ces faits.
L'arret ne repond par aucune consideration à ce moyen et, partant, nemotive pas regulierement sa decision (violation de l'article 149 de laConstitution).
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
Quant à la troisieme branche :
L'arret constate que le compromis de vente precise que « le vendeurdeclare que le bien est affecte à l'usage d'habitation et garantitl'acquereur quant à l'affectation d'habitat desdits biens » et que « levendeur declare avoir obtenu toutes les autorisations necessaires pour lesconstructions, travaux et actes qu'il aurait effectues et soumis par laloi à l'autorisation » et releve qu'« une condition suspensive visantentre autre la verification de la situation urbanistique actuelle du bienfigure dans le compromis ».
Il considere que « la condition suspensive figurant dans le compromis devente quant à la verification de la situation urbanistique du bienpermettait à l'acquereur de se renseigner et de decider en connaissancede cause d'acquerir, ou non, celui-ci ».
Par cette enonciation, l'arret, qui interprete la condition suspensivefigurant dans l'acte de vente comme soumettant la vente litigieuse à lacondition que la situation urbanistique du bien corresponde à celle quietait stipulee dans le compromis de vente, sans qu'il lui soit fait griefde violer la foi due à cette clause, considere que, si cette situationurbanistique n'avait pas ete conforme à celle qui etait stipulee, ledemandeur eut pu refuser d'executer la vente et, notamment de passerl'acte authentique, en opposant que la condition etait defaillie.
L'arret ne meconnait des lors pas les effets de la condition suspensive etne viole ni la force obligatoire du contrat ni les dispositions legalesvisees au moyen, en cette branche.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la deuxieme branche :
En vertu de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentementvalable, si le consentement n'a ete donne que par erreur, ou s'il a eteextorque par violence ou surpris par dol.
Aux termes de l'article 1110, alinea 1er, du meme code, l'erreur n'est unecause de nullite de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substancememe de la chose qui en est l'objet.
La substance meme de la chose consiste en tout element qui a determine unepartie à conclure la convention, que la partie cocontractante devaitconnaitre et sans lequel la convention n'aurait pas ete conclue.
L'erreur inexcusable n'est pas un vice de consentement au sens desarticles 1109 et 1110 precites et ne peut fonder l'action en nulliteprevue par l'article 1117 du meme code.
Conformement à l'article 1315 du Code civil, il appartient à celui quipretend avoir verse dans l'erreur de prouver celle-ci et qu'elle estexcusable.
L'article 1116 du meme code dispose que le dol est une cause de nullite dela convention lorsque les manoeuvres pratiquees par l'une des parties sonttelles qu'il est evident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'auraitpas contracte et que le dol, qui ne se presume pas, doit etre prouve.
Sans doute les conditions de validite d'un contrat s'apprecient-elles aumoment de sa formation. Toutefois, dans cette appreciation, le juge peuttenir compte d'elements de preuve posterieurs à la conclusion du contrat.
L'arret considere que :
- « la publicite parue dans le `Vlan' dans le cadre de la vente renseigne`un rez-de-chaussee + sous-sol renove poss. commerce' » ;
- « il n'est pas conteste que le bien comporte une grande fenetre de typevitrine commerciale en fac,ade avant, revelatrice de sa destinationd'origine » ;
- « des la signature du compromis de vente, le 2 septembre 2002,l'acquereur a declare avoir pris connaissance de l'acte de base et dureglement d'ordre interieur ; l'acte de base reproduit expressement lecontenu de la lettre adressee le 29 janvier 1999 au notaire [seconddefendeur] par le service de l'urbanisme de la commune de Saint-Gillesconfirmant `la destination comme commerce pour le rez-de-chaussee + depotà l'arriere et logement pour les etages' depuis le 28 decembre 1961 » ;
- « la condition suspensive figurant dans le compromis de vente quant àla verification de la situation urbanistique du bien permettait àl'acquereur de se renseigner et de decider en connaissance de caused'acquerir, ou non, celui-ci » ;
- « le projet d'acte qui avait ete soumis [au demandeur] et l'acteauthentique qu'il a signe ne contiennent plus la clause relative à lagarantie d'affectation ni la declaration du vendeur selon laquelle ilavait obtenu toutes les autorisations necessaires pour les constructionset indiquent, quant à la situation urbanistique du bien, que les partiesdeclarent avoir une parfaite connaissance de la reponse de la commune du26 septembre 2002 pour en avoir rec,u une copie » ;
- « dans cette lettre du 26 septembre 2002, la commune precisait ànouveau `que la destination comme commerce au rez-de-chaussee avant, depotau rez-de-chaussee arriere et logement aux etages peut etre considereecomme reguliere depuis le 28 decembre 1961' » ;
- « la problematique de l'affectation du bien avait, selon le notaire[second defendeur], fait l'objet d'une discussion entre les parties lorsde la signature de l'acte de vente » ;
- « l'acte authentique a ete signe par [le demandeur] le 25 novembre2002, sans la moindre reserve » ;
- « des lors qu'il etait en possession en temps utile de tous lesrenseignements necessaires et opportuns relatifs aux appartements qu'ilenvisageait d'acquerir, [le demandeur] savait ou devait savoir, comptetenu des modifications apportees entre le compromis de vente et l'acteauthentique, que le bien avait fait l'objet de transformation et d'uneaffectation en logement pour lesquelles il ne disposait pas desautorisations requises, le cas echeant ».
Sur la base de ces considerations de fait, l'arret a pu legalement deduirede ce que, apres avoir obtenu ou pu obtenir toutes les informationsrelatives à la situation urbanistique et à l'affectation du bien, ledemandeur a execute la vente en signant l'acte authentique sans la moindrereserve, qu'« il n'est [...] pas etabli que des manoeuvres ou desreticences dolosives auraient determine [le demandeur] à acheter lebien » et que « l'existence d'une erreur excusable n'est pas demontreedans son chef ».
Partant, l'arret justifie legalement sa decision de dire non fondee lademande du demandeur d'annuler la vente querellee pour vice deconsentement.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la premiere branche :
Par les considerations reproduites dans la reponse à la deuxieme branchedu moyen, l'arret repond, en leur opposant d'autres faits, aux conclusionsvisees au moyen, en cette branche.
Le moyen, en cette branche, manque en fait.
Quant à la quatrieme branche :
Il resulte de la reponse à la deuxieme branche du moyen que,contrairement à ce que soutient le moyen, en cette branche, l'arret neconsidere pas qu'en signant l'acte authentique le 25 novembre 2002 sansfaire de reserve, le demandeur aurait renonce à invoquer la nullite ducontrat de vente en raison d'un vice de consentement.
Procedant d'une interpretation inexacte de l'arret, le moyen, en cettebranche, manque en fait.
Quant à la cinquieme branche :
Sur la fin de non-recevoir opposee au moyen, en cette branche, par lepremier defendeur et deduite du defaut d'interet :
Sur la base des considerations vainement critiquees par les quatrepremieres branches du moyen, l'arret considere que la demande du demandeurd'annuler la vente querellee pour vice de consentement n'est pas fondee etque sa demande subsidiaire de resolution de la vente sur la base des memesmotifs est « egalement non fondee, aucune faute n'etant etablie dans lechef du [premier defendeur] ».
Dirige contre la consideration surabondante de l'arret que « c'est à bondroit que les premiers juges ont releve que [le demandeur] ne demontraitpas que le changement d'utilisation des lieux de commerce en habitationrequerait un permis ni que la situation ne pouvait etre regularisee », lemoyen, qui, en cette branche, ne saurait entrainer la cassation, est denued'interet.
La fin de non-recevoir est fondee.
Quant à la sixieme branche :
Ainsi qu'il resulte de la reponse à la cinquieme branche du moyen,l'arret considere que la demande du demandeur d'annuler la vente querelleepour vice de consentement n'est pas fondee et que sa demande subsidiairede resolution de la vente sur la base des memes motifs est « egalementnon fondee, aucune faute n'etant etablie dans le chef du [premierdefendeur] ».
L'arret n'etait des lors pas tenu de repondre aux conclusions visees aumoyen, en cette branche, que sa decision privait de pertinence.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Sur le second moyen :
Dans ses conclusions d'appel, le demandeur faisait valoir, d'une part, quele compromis de vente, l'acte de base et l'acte authentique rediges par lesecond defendeur contenaient des inexactitudes quant à la description etla situation urbanistique du bien vendu et, d'autre part, qu'il n'avaitpas ete valablement informe quant à l'affectation et la situationurbanistique de ce bien.
L'arret considere que le demandeur « a ete parfaitement informe de lasituation urbanistique du bien des la signature du compromis de vente, deslors qu'il y reconnait avoir rec,u une copie de l'acte de base, qui faitlui-meme etat d'une utilisation de fait du rez-de-chaussee du bien commecommerce et depot depuis 1961 », que « l'information a ete reiteree dansl'acte authentique de vente, dans lequel [le demandeur] reconnait avoirrec,u une copie du courrier de la commune du 26 septembre 2002 reprenantles memes informations relatives à la destination du bien », que, « parailleurs, le [second defendeur] a precise dans deux lettres, l'uneadressee au notaire L. le 31 janvier 2005, l'autre au conseil [dudemandeur] le 2 juin 2006, que la problematique de l'affectation durez-de-chaussee avait ete evoquee avec [le demandeur] lors de la signaturede l'acte authentique », qu'« aucun element soumis à la cour [d'appel]ne permet de mettre en doute la veracite de ces declarations faites par lenotaire [second defendeur], officier public » et qu'« ainsi, il apparaitque les notaires ont procede aux recherches necessaires, que des contactsprealables entre notaires et parties ont eu lieu et que [le demandeur] aete adequatement informe ».
Par ces enonciations ainsi que par celles qui sont reproduites en reponseà la deuxieme branche du premier moyen, l'arret, qui considere que lesactes etablis par le second defendeur n'etaient entaches d'aucuneinexactitude et que le demandeur avait rec,u toutes les informationsutiles quant à l'affectation et la situation urbanistique du bien qu'ilachetait, repond aux conclusions precitees du demandeur.
Le moyen manque en fait.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne le demandeur aux depens.
Les depens taxes à la somme de huit cent quatre-vingt-un euros septcentimes envers la partie demanderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Christian Storck, les conseillersDidier Batsele, Mireille Delange, Michel Lemal et Marie-Claire Ernotte, etprononce en audience publique du douze fevrier deux mille quinze par lepresident de section Christian Storck, en presence de l'avocat generalThierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | M.-Cl. Ernotte | M. Lemal |
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| M. Delange | D. Batsele | Chr. Storck |
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12 FEVRIER 2015 C.14.0330.F/1
