Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.13.0354.F
G. G.,
demandeur en cassation,
represente par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,
contre
C. C.,
defenderesse en cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 15 mars2013 par le tribunal de premiere instance de Liege, statuant en degred'appel.
Le conseiller Mireille Delange a fait rapport.
L'avocat general Andre Henkes a conclu.
II. Le moyen de cassation
Le demandeur presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- article 3, specialement S:S: 2 et 6, de la section 2 du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, telle qu'elle est inseree parl'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991 modifiant et completant lesdispositions du Code civil relatives aux baux à loyers, intitulee « desregles particulieres aux baux relatifs à la residences principale dupreneur ».
Decisions et motifs critiques
Apres avoir constate les faits suivants : 1. le demandeur a donne enlocation à la defenderesse, à titre de residence principale, pour uneduree de trois ans à dater du 1er septembre 2007, un appartement dans unimmeuble sis à Liege ; 2. par lettre du 4 juin 2010, que la defenderessecontestera avoir rec,ue, le demandeur a ecrit : « Par la presente, jevous signifie mon intention de ne pas renouveler votre bail. Celui-ciprendra donc fin le 31 aout de cette annee. Ma future epouse et moi-memedesirons en effet en jouir l'annee prochaine » ; 3. par lettre du 18 aout2010, adressee sous pli recommande le 20 aout 2010, le demandeur a ecrità la defenderesse : « Suite à notre entretien, je marque mon accordpour prolonger provisoirement l'occupation de votre appartement au-delàde la date d'expiration du bail mais ceci à des conditions normales sansdonc tenir compte du loyer tres avantageux dont vous avez profite jusqu'àpresent. Il va de soi que le renon que je vous ai envoye en juin restevalable. Compte tenu qu'il s'agit en fait d'une occupation personnelle(...), je vous propose de pouvoir rester dans l'appartement à partir dumois de septembre et jusqu'au plus tard au mois d'avril 2011 (soit huitmois) »,
le jugement attaque decide, par confirmation du jugement du premier juge,que la defenderesse occupe actuellement l'immeuble dans le cadre d'un bailde neuf ans ; dit que la demande d'expulsion formulee par le demandeurn'est pas fondee et condamne le demandeur aux depens d'instance etd'appel.
Cette decision se fonde sur les motifs suivants :
« 1. L'article 3, S: 6, des regles particulieres aux baux relatifs à laresidence principale du preneur prevoit que :
`Par derogation au S: 1er, un bail peut etre conclu, par ecrit, pour uneduree inferieure ou egale à trois ans.
Ce bail n'est pas regi par les dispositions des S:S: 2 à 5.
Il ne peut etre proroge qu'une seule fois, et seulement par ecrit et sousles memes conditions, sans que la duree totale de location ne puisseexceder trois ans.
Il prend fin moyennant un conge notifie par l'une ou l'autre des partiesau moins trois mois avant l'expiration de la duree convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à defaut d'unconge notifie dans les delais ou si le preneur continue à occuper leslieux sans opposition du bailleur, et meme dans l'hypothese ou un nouveaucontrat est conclu entre les memes parties, le bail est repute avoir eteconclu pour une periode de neuf ans à compter de la date à laquelle lebail initial de courte duree est entre en vigueur et est des lors regi parles S:S: 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditionsdemeurent inchanges par rapport à ceux convenus dans le bail initial decourte duree, sans prejudice de l'application des articles 6 et 7'.
Ce n'est donc que si un conge n'est pas notifie dans les delais prevus parl'alinea 4 du S: 6 de l'article 3 (donc au moins trois mois avantl'expiration de la duree convenue) ou si le preneur continue à occuperles lieux sans opposition du bailleur que, par application de l'alinea 5dudit S: 6, le bail est repute avoir ete conclu pour une periode de neufans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte duree estentre en vigueur.
Et ce n'est que si un conge n'est pas notifie au moins trois mois avantl'expiration de la duree convenue ou si le preneur continue à occuper leslieux sans opposition du bailleur que le bail repute conclu pour neuf ansest des lors regi par les S:S: 1er à 5 de l'article 3.
C'est la prise de cours de la duree de neuf ans qui remonte à l'entree envigueur du bail initial ; les S:S: 1er à 5 de l'article 3 ne sont quantà eux applicables qu'à partir du moment ou le bail est repute conclupour neuf ans, soit à defaut d'un conge regulier, soit si le preneurcontinue l'occupation apres les trois ans initiaux.
2. (Le demandeur) allegue avoir adresse un renon par un courrier du
4 juin 2010 (dans les termes rappeles plus haut) (...).
(La defenderesse) conteste avoir rec,u ce courrier. (Le demandeur), quipretend l'avoir adresse par recommande mais ne le demontre pas, ne prouvepas la notification du conge, outre que le bail qui lie les partiesprevoit expressement le recours à l'envoi recommande.
Le courrier du 18 aout 2010 (dont les termes ont ete rappeles plus haut),qui fait reference au renon envoye en juin, n'est pas suffisant pourprouver la notification le 4 juin 2010.
En toute hypothese, meme s'il fallait retenir que le courrier du 4 juin2010 constitue ladite notification, quod non, encore conviendrait-il deconstater que le conge n'est pas regulier puisque cette notification n'apas eu lieu au moins trois mois avant l'expiration de la duree convenue,soit au moins trois mois avant le 31 aout 2010.
3. (...) Lors du courrier du 18 aout 2010 (dont les termes ont eterappeles plus haut), le bail liant les parties n'etait donc toujours pasregi par les dispositions des S:S: 1er à 5 de cet article 3, permettantnotamment qu'il soit mis fin au bail à tout moment, en donnant conge sixmois à l'avance, pour occupation personnelle (article 3, S: 2).
Le courrier du 18 aout 2010 n'etait des lors pas de nature à mettre finau bail de trois ans pour occupation personnelle, possibilite qui n'estpas laissee et est meme exclue par la loi du 20 fevrier 1991 des reglesparticulieres aux baux relatifs à la residence principal du preneur lorsqu'il s'agit d'un bail de trois ans (article 3, S: 6, alinea 2).
A l'instar du courrier du 4 juin 2010, le conge du 18 aout 2010 n'est pasregulier puisque cette notification n'a pas eu lieu au moins trois moisavant l'expiration de la duree convenue, soit au moins trois mois avant le
31 aout 2010.
4. (Le demandeur) ne prouve pas s'etre oppose à ce que (la defenderesse)continue à occuper les lieux apres le 31 aout 2010. Les courriers des 4juin 2010 et 18 aout 2010 ne constituent ni l'un ni l'autre une telleopposition.
Dans le courrier du 18 aout 2010, (le demandeur) mentionne certes sonaccord pour prolonger le bail jusqu'au plus tard au mois d'avril 2011,mais d'une part, ce courrier emanant (du demandeur) ne prouve pas l'accordqu'il invoque, nul ne pouvant se menager une preuve à soi-meme, etd'autre part, cet accord est assorti de conditions sans qu'il soitdemontre - ni meme allegue - que (la defenderesse) les aurait accepteessans reserve.
Enfin, et en toute hypothese, l'article 3, S: 6, alinea 5, s'appliquenonobstant toute clause ou toute convention contraire.
5. En l'absence d'un conge de l'une ou l'autre partie avant le 31 aout2010 conformement à l'article 3, S: 6, alinea 5, des regles particulieresaux baux relatifs à la residence principal du preneur et (ladefenderesse) ayant continue à occuper les lieux apres le 31 aout 2010sans opposition (du demandeur), le bail liant les parties est, à partirdu 1er septembre 2010, repute avoir ete conclu pour une periode de neufans à compter du 1er septembre 2007.
Des lors qu'il ne resulte d'aucun element auquel le tribunal peut avoiregard que (le demandeur) aurait regulierement mis fin au bail regi par les
S:S: 1er à 5 de l'article 3 des regles particulieres aux baux relatifs àla residence principal du preneur, le bail litigieux est toujours encours (...).
Il n'y a pas lieu d'autoriser l'expulsion de la (defenderesse) au motifque le bail aurait pris fin puisque tel n'est pas le cas, comme il vientd'etre expose ci-dessus ».
Griefs
Premiere branche
Le demandeur faisait valoir dans ses conclusions devant le tribunal que,« le 1er juin 2010, (le demandeur) n'ayant pas envoye de renon valablepour mettre fin au bail de trois ans dans les delais utiles, le bail estdevenu un bail de neuf ans `à compter de la date à laquelle le bailinitial de courte duree est entre en vigueur et est des lors regi par lesS:S: 1er à 5' (article 3, S: 6, alinea 5, de la loi sur les baux deresidence principale) (...). S'agissant d'un bail de neuf ans, `lebailleur peut (...) mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congesix mois à l'avance s'il a l'intention d'occuper le bien personnellementet effectivement' (article 3, S: 2) (...). Si le courrier recommande du 4juin 2010 n'etait pas retenu par le tribunal, il faudrait inevitablementretenir celui du
18 aout 2010. En effet, ce courrier repete les intentions du (demandeur)de mettre fin au contrat de bail pour occupation personnelle ; son contenune souffre aucune difficulte d'interpretation. Tenant compte de cecourrier recommande, le preavis a donc pris cours le 1er septembre2010 ».
Le jugement attaque, qui admet que le conge du 18 aout 2010 n'a pas etedonne au moins trois mois avant l'expiration de la duree convenue et quele bail litigieux est repute avoir ete conclu pour neuf ans à compter du
1er septembre 2007, mais decide que le conge du 18 aout 2010 ne peutmettre fin au bail pour occupation personnelle, laisse ce moyen sansreponse (violation de l'article 149 de la Constitution).
Deuxieme branche
1. Le bail de courte duree, conclu pour une duree inferieure ou egale àtrois ans, est regi par l'article 3, S: 6, de la section 2 du chapitre IIdu titre VIII du livre III du Code civil, visee en tete du moyen (ci-apresla Section II).
Le bail de courte duree prend fin moyennant un conge notifie par l'une oul'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la dureeconvenue (article 3, S: 6, alinea 4, de la section 2). En vertu del'article 3, S: 6, alinea 2, le bailleur ne peut en revanche mettre fin àce type de bail à tout moment, en donnant conge six mois à l'avance s'ila l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement (article3, S: 2, de la section 2). Seuls les baux conclus pour une periode de neufans peuvent prendre fin de la sorte.
L'article 3, S: 6, alinea 5, de la section 2 dispose que, nonobstant touteclause ou toute convention contraires, à defaut d'un conge notifie dansles delais (soit au moins trois mois avant l'expiration de la dureeconvenue, en vertu de l'article 3, S: 6, alinea 4) ou si le preneurcontinue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et meme dansl'hypothese ou un nouveau contrat est conclu entre les memes parties, lebail (de courte duree) est repute avoir ete conclu pour une periode deneuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte dureeest entre en vigueur et est des lors regi par les S:S: 1er à 5 (quideterminent le regime applicable à la duree des baux de neuf ans).
Par consequent, lorsque le bailleur n'a pas mis fin au bail de courteduree par un conge notifie au preneur au moins trois mois avantl'expiration de la duree convenue, le bail est repute avoir ete conclupour une periode de neuf ans à compter de la date à laquelle il estinitialement entre en vigueur, et ce aux memes conditions.
Le regime des baux de neuf annees, en ce compris la possibilite pour lebailleur d'y mettre fin à tout moment pour occupation personnelle, seraalors applicable des qu'est expire le delai dans lequel le conge devaitetre notifie, c'est-à-dire des le premier jour du troisieme moisprecedant l'expiration du contrat. C'est en effet des cette date qu'il estcertain que le bail de courte duree est transforme en bail de neuf ans, leconge vise à l'article 3, S: 6, alinea 4, ne pouvant alors plus etredonne en temps utile par le bailleur.
Il en decoule que, lorsque le bailleur n'a pas mis fin au bail de courteduree par un conge notifie au preneur au moins trois mois avantl'expiration de la duree convenue, le bail est repute avoir ete conclupour neuf ans à compter de la date initiale d'entree en vigueur du bailde courte duree, et le bailleur peut y mettre fin pour occupationpersonnelle, par application de l'article 3, S: 2, de la section 2, et cedes le premier jour du troisieme mois precedant l'expiration du bail decourte duree. Le conge invoquant la volonte d'occupation personnelle dubailleur, notifie au preneur des cette date, ne permet donc pas au bail decourte duree (entretemps transforme en bail de neuf ans) de prendre fin àson echeance, mais met valablement fin au nouveau bail de neuf ans commele prevoit l'article 3, S: 2.
2. En l'espece, le jugement attaque admet que lorsqu'il n'a pas eteregulierement mis fin à un bail de courte duree, à defaut d'un congedonne par le bailleur au moins trois mois avant l'expiration de la dureeconvenue, et que ce bail a ete transforme en bail de neuf annees, leregime des baux de neuf ans vise aux S:S: 1er à 5 de l'article 3 de lasection 2, en ce compris la possibilite pour le bailleur d'y mettre finpour occupation personnelle (S: 2), est applicable « à partir du momentou le bail est repute conclu pour neuf ans, soit à defaut d'un congeregulier, soit si le preneur continue l'occupation apres les trois ansinitiaux ».
Il admet en outre qu'aucun des conges notifies par le demandeur à ladefenderesse les 4 juin et 18 aout 2010 ne peut constituer le congemettant fin au bail de courte duree, vise à l'article 3, S: 6, alinea 4,de la section 2, « puisque cette notification n'a pas eu lieu au moinstrois mois avant l'expiration de la duree convenue, soit au moins troismois avant le 31 aout 2010 ».
Le jugement attaque en deduit qu'« en l'absence d'un conge de l'une oul'autre partie avant le 31 aout 2010 conformement à l'article 3, S: 6,alinea 5, de la (section 2), et (la defenderesse) ayant continue àoccuper les lieux apres le 31 aout 2010 sans opposition (du demandeur), lebail liant les parties est, à partir du 1er septembre 2010, repute avoirete conclu pour une periode de neuf ans à compter du 1er septembre2007 ».
Le jugement attaque decide neanmoins que, le 18 aout 2010, le contrat debail conclu entre les parties « etait toujours un bail d'une duree detrois ans regi par l'article 3, S: 6, precite » et « n'etait donctoujours pas regi par les dispositions des S:S: 1er à 5 de cet article,permettant notamment qu'il soit mis fin au bail à tout moment, en donnantconge six mois à l'avance, pour occupation personnelle ». Confirmant lejugement du premier juge, il en conclut que le bail litigieux, transformeen bail de neuf ans, est « toujours en cours ».
3. Or, des lors que le jugement attaque admet que le bail litigieux etaitrepute avoir ete conclu pour neuf ans à dater du 1er septembre 2007, dated'entree en vigueur du bail de courte duree, à defaut de conge notifiepar le demandeur au moins trois mois avant l'expiration de la dureeinitialement convenue, le conge notifie par le demandeur à ladefenderesse le 18 aout 2010 constituait le conge pour occupationpersonnelle vise à l'article 3, S: 2, de la section 2, mettant fin aunouveau bail de neuf ans.
Des lors, en n'ayant egard à aucun des deux conges notifies par ledemandeur à la defenderesse, et en decidant que « des lors qu'il neresulte d'aucun element auquel le tribunal peut avoir egard que (ledemandeur) aurait regulierement mis fin au bail regi par les S:S: 1er à 5de l'article 3 de la (section 2), le bail litigieux est toujours encours », le jugement attaque viole l'article 3, specialement S:S: 2 et 6,de la section 2.
Troisieme branche
Il est contradictoire de decider, d'une part, qu'« en l'absence d'unconge de l'une ou l'autre partie avant le 31 aout 2010 conformement àl'article 3, S: 6, alinea 5, de la (section 2), et (la defenderesse) ayantcontinue à occuper les lieux apres le 31 aout 2010 sans opposition (dudemandeur), le bail liant les parties est, à partir du 1er septembre2010, repute avoir ete conclu pour une periode de neuf ans à compter du1er septembre 2007 », et, d'autre part, que, les 4 juin et 18 aout 2010,« le contrat etait toujours un bail d'une duree de trois ans regi parl'article 3, S: 6, precite ».
En raison de cette contradiction de motifs, le jugement entrepris n'estpas regulierement motive (violation de l'article 149 de la Constitution).
III. La decision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la deuxieme branche :
En vertu de l'article 3, S: 1er, alinea 1er, des regles particulieres auxbaux relatifs à la residence principale du preneur contenues dansl'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991, tout bail relatif à laresidence principale du preneur, vise à l'article 1er, est repute conclupour une duree de neuf annees.
Ce bail prend fin conformement aux dispositions du S: 1er, alineas 2 et 3,et des S:S: 2 à 5 de l'article 3 precite.
Le S: 6, alineas 1er et 2, dispose toutefois que, par derogation auS: 1er, un bail peut etre conclu, par ecrit, pour une duree inferieure ouegale à trois ans et que ce bail n'est pas regi par les dispositions desS:S: 2 à 5.
Conformement à l'alinea 4 du S: 6 precite, ce bail de courte duree prendfin moyennant un conge notifie par l'une ou l'autre des parties au moinstrois mois avant l'expiration de la duree convenue.
L'alinea 5 du S: 6 dispose que, nonobstant toute clause ou touteconvention contraire, à defaut d'un conge notifie dans les delais ou sile preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, etmeme dans l'hypothese ou un nouveau contrat est conclu entre les memesparties, le bail est repute avoir ete conclu pour une periode de neuf ansà compter de la date à laquelle le bail initial de courte duree estentre en vigueur et est des lors regi par les S:S: 1er à 5.
Il suit de ces dispositions que, à defaut de conge notifie dans le delaiprevu par le S: 6, alinea 4, le bail de courte duree est repute avoir eteconclu pour une periode de neuf ans et est regi par les S:S: 1er à 5, desle premier jour du troisieme mois precedant l'expiration de la dureeinitialement convenue.
Le jugement attaque constate que les parties ont conclu un bail relatif àla residence principale de la defenderesse pour une duree de trois ans etqu'aucun conge n'a ete notifie dans le delai legal.
En considerant que, durant les trois mois precedant l'expiration de laduree initialement convenue, « le contrat etait toujours un bail d'uneduree de trois ans regi par l'article 3, S: 6, » et « n'etait donctoujours pas regi par les dispositions des S:S: 1er et 5 », le jugementattaque viole l'article 3, S:S: 1er à 6, precite.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
Il n'y a pas lieu d'examiner les premiere et troisieme branches du moyen,qui ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il rejette la demande d'expulsionformulee par le demandeur et qu'il statue sur les depens ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Namur, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Albert Fettweis, les conseillersMartine Regout, Mireille Delange, Marie-Claire Ernotte et Sabine Geubel,et prononce en audience publique du neuf octobre deux mille quatorze parle president de section Albert Fettweis, en presence de l'avocat generalAndre Henkes, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | S. Geubel | M.-Cl. Ernotte |
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| M. Delange | M. Regout | A. Fettweis |
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9 OCTOBRE 2014 C.13.0354.F/1
