Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.13.0287.N
GB RETAIL ASSOCIATES, s.a.,
Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,
contre
AVA, s.a.,
Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,
en cause de
1. TANIS, s.p.r.l.,
2. REDEVCO RETAIL BELGIUM,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu en degred'appel le 28 fevrier 2013 par le tribunal de commerce de Bruges statuantcomme juridiction de renvoi ensuite d'un arret de la Cour du 3 decembre2010.
Le conseiller Alain Smetryns a fait rapport.
L'avocat general Andre Van Ingelgem a conclu.
II. Les moyens de cassation
La demanderesse presente deux moyens libelles comme suit :
(...)
Second moyen
Dispositions legales violees
Articles 11, II, alinea 2, et 14, alineas 1er et 2, de la loi du 30 avril1951 formant la section 2bis, intitulee « Des regles particulieres auxbaux commerciaux », du Chapitre II du Titre VIII du Livre III du Codecivil (ci-apres la loi du 30 avril 1951)
Decisions et motifs critiques
Le tribunal de commerce de Bruges decide que le droit de la demanderesseau renouvellement de son bail est echu et que le contrat de bailcommercial principal a pris fin le 31 janvier 2005, aux motifs suivants :
« A supposer que la demanderesse puisse invoquer directement l'article 3,alinea 3, du contrat de bail commercial principal, quod non, cela nel'exonererait pas de son obligation en tant que sous-locataire derespecter les formalites de citation prevues à l'article 14, alinea 2, dela loi du 30 avril 1951. Comme le dit S. Mosselmans, referendaire à laCour de cassation, dans son commentaire de l'arret rendu par la Cour decassation le 13 novembre 2003 (...) la discussion des conditions(modalites) doit rester `ouverte'.
En outre, le texte de l'article 3, alinea 3, prevoit une renonciation parle proprietaire/bailleur au droit de s'opposer à la demande derenouvellement de bail mais n'implique aucune renonciation aux formalitesde cette demande.
Au moment de la conclusion du contrat de bail commercial principal, leproprietaire/bailleur (la defenderesse) ne pouvait regulierement renoncerau respect par le preneur principal Comm. V Redevco Retail Belgium (...)des formalites de la demande prevues à l'article 14, alinea 1er, de laloi du 30 avril 1951 (...).
La renonciation contractuelle au droit de s'opposer à la demande derenouvellement du bail, qui ne suffit pas en tant que telle, ne dispensepas le beneficiaire de cette renonciation de l'obligation de respecter lesformalites legales.
Le premier juge a decide, à tort, que le sous-locataire (la demanderesse)aurait le droit d'invoquer l'article 3, alinea 3, du contrat de bailcommercial principal.
Le 17 novembre 2003 dejà, Redevco avait fait savoir par lettrerecommandee qu'elle ne souhaitait pas renouveler son contrat de bailcommercial. Il est clair qu'en tant que preneur principal, « l'un d'entreeux » au sens de l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951,Redevco avait dejà repondu negativement. La demanderesse aurait donc duciter dans les trente jours, quod non.
La regle generale est la suivante : si l'un des deux a repondunegativement, le preneur doit citer les deux dans les trente jours de lareponse. Si la premiere des deux reponses est negative, elle fait courirle delai » (...).
Il est des lors inexact de dire que la renonciation invoquee au droit des'opposer à la demande de renouvellement de bail impliquerait que lesparties ont deroge à l'article 14, alinea 2, de la loi du 30 avril 1951.Il ne pouvait etre renonce à la procedure à suivre.
Eu egard à ce qui precede, c'est aussi à tort qu'il est soutenu quel'arret rendu par la Cour de cassation le 21 mars 2003 ne serait pasapplicable en l'espece.
La Cour de cassation a, en effet, decide dans cet arret que le bailleur nepeut renoncer aux formalites prevues à l'article 14, alinea 1er, de laloi du 30 avril 1951 (et par extension à l'article 14, alinea 2, de cettememe loi).
La Cour de cassation enonce dans son arret :
« Que l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux prevoit les modalites du droit au renouvellement du bail quele preneur doit observer avant l'expiration du bail en cours.Qu'il s'agit d'une disposition imperative etablie en faveur du bailleur ;
Que le bailleur ne peut renoncer au benefice de cette dispositionimperative avant le commencement du delai prevu dans cette dispositionpour la demande de renouvellement du bail ;
Qu'un contrat de renouvellement du bail qui est conclu avant lecommencement du delai prevu pour la demande de renouvellement du bail,n'exonere pas le preneur de l'obligation de demander le renouvellement dubail dans le delai prevu à l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30avril 1951 sur les baux commerciaux ;
Que le moyen qui, en cette branche, suppose que lorsqu'une convention derenouvellement du bail a ete conclue avant le commencement du delai prevuà l'article 14, alinea 1er, precite, le preneur est exonere del'obligation de demander le renouvellement dans ce delai, manque endroit ».
Il est evident que ces arrets de cassation (à savoir ceux du 21 mars 2003et du 19 juin 2002) sont aussi pertinents en ce qui concerne le presentlitige concernant l'application de l'article 14, alinea 2, de la loi du 30avril 1951.
La Cour de cassation a d'ailleurs confirme à nouveau sa jurisprudencedans son arret du 28 janvier 2005.
La Cour de cassation a d'ailleurs confirme à plusieurs reprises quel'article 14 de la loi du 30 avril 1951 tend à proteger le bailleur (voirCass., 22 mars 2006) (...) ».
Griefs
1. L'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 dispose que :« Le preneur desireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peinede decheance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice oupar lettre recommandee dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avantl'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine denullite, les conditions auxquelles le preneur lui-meme est dispose àconclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à defaut denotification par le bailleur, suivant les memes voies et dans les troismois, de son refus motive de renouvellement, de la stipulation deconditions differentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera presumeconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposees ».
L'article 11, II, alinea 2, de cette meme loi dispose que :« L'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou lerejet de sa demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pasprejudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que lademande de celui-ci, regulierement adressee au locataire principal, aitete denoncee au bailleur le meme jour et dans les memes formes »
2. Il ressort de cette derniere disposition que la demande dusous-locataire doit etre « regulierement » adressee au locataireprincipal et etre denoncee « dans les memes formes » au bailleur.
Il s'ensuit que la demande du sous-locataire doit etre faite dans le delaiet conformement aux formalites prescrites par l'article 14, alinea 1er, dela loi du 30 avril 1951 pour la demande emanant du locataire principal.
Cela signifie que la demande du sous-locataire doit contenir la mentionque le bailleur et le locataire principal seront presumes respectivementconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposees s'ils nenotifient pas dans les trois mois leur refus motive de renouvellement, lastipulation de conditions differentes ou l'offre d'un tiers.
3. Le tribunal a constate que :
- conformement à l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951,la demanderesse a demande par lettre recommandee du 17 octobre 2003, unpremier renouvellement du bail à la societe commanditaire Redevco RetailBelgium ;
- conformement à l'article 11, II, alinea 2, de la loi du 30 avril 1951,la demanderesse a notifie une copie de la demande de renouvellement dubail à la defenderesse par lettre recommandee du 17 octobre 2003.
Le tribunal a ainsi constate que la demanderesse a respecte les conditionsde l'article 11, II, alinea 2, en combinaison avec l'article 14, alinea1er, de la loi du 30 avril 1951.
4. Le tribunal decide que la demanderesse a ete declaree forclose de sondroit au renouvellement du bail des lors qu'elle n'a pas cite le defendeurdans le delai de decheance prevu à l'article 14, alinea 2, de la loi du30 avril 1951.
L'article 14, alinea 2, de la loi du 30 avril 1951 dispose que : « Adefaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue desauvegarder ses droits à l'egard du bailleur, comme prevu à l'article11, II, alinea 2, lui a denonce sa demande, cite le locataire principal etle bailleur dans les trente jours de la reponse negative rec,ue de l'und'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de repondre, dans lestrente jours qui suivent l'expiration du delai de trois mois ».
5. Contrairement à ce que considere le tribunal, l'article 14, alinea 2,de la loi du 30 avril 1951 ne s'applique pas en l'espece.
L'article 14, alinea 2, de cette loi dispose expressement que lesous-locataire doit citer le locataire principal et le bailleur principalà defaut d'accord entre parties.
En l'espece, le tribunal a constate que le bailleur principal (defendeur)n'a pas reagi à la demande de renouvellement de la demanderesse. Dans cecas, la condition d'application de l'article 14, alinea 2, de la loi du 30avril 1951, qui suppose qu'il n'y ait pas d'accord entre les parties etdonc que le bailleur ait reagi à la demande de renouvellement du bail(soit par une reponse affirmative soit par une reponse negative), n'a pasete respectee.
Si le bailleur principal ne reagit pas à la demande de renouvellement dubail du sous-locataire, il y a lieu d'appliquer la presomption del'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951, le bailleur etantpresume consentir au renouvellement du bail à defaut de notification deson refus par le bailleur.
6. Dans l'interpretation donnee par le tribunal auxdites dispositionslegales, il y aurait une contradiction.
L'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 oblige lesous-locataire à indiquer dans sa demande qu'à defaut de reponse lebailleur et le locataire principal seront presumes consentir aurenouvellement du bail. Des lors que la demanderesse a repris cettemention dans sa demande de renouvellement du bail, la bailleresse(defenderesse) est presumee consentir au renouvellement du bail. Lorsquele bailleur est presume consentir au renouvellement du bail il ne peutetre requis que le sous-locataire doive encore le citer.
7. En outre, l'interpretation proposee par le tribunal desditesdispositions legales ne concorde pas avec la ratio legis de celles-ci.
L'article 11, II, alinea 2, de la loi du 30 avril l951 nuance fortement leprincipe de la relativite des conventions (articles 1165 du Code civil)des lors qu'il accorde un droit d'action directe au sous-locataire àl'egard du bailleur dans le cas d'une demande de renouvellement du bail.
Ce droit tend à proteger le sous-locataire lorsqu'il est confronte à lasituation dans laquelle le locataire principal ne demande pas ou n'obtientpas le renouvellement de son bail. Lorsque le locataire principal nedemande pas le renouvellement de son bail ou que celui-ci est refuse parle bailleur, le sous-locataire ne pourra, en principe, pas davantageobtenir le renouvellement du bail.
L'article 11, II, alinea 2, de la loi du 30 avril 1951 prevoit unesolution à ce probleme et tend donc clairement à proteger lesous-locataire.
8. Le sous-locataire ne dispose de ce droit d'action directe à l'egarddu locataire principal qu'aux conditions prevues aux articles 11, II,alinea 2, et 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951.
Le tribunal a constate que la demanderesse a accompli les formalitesprevues par lesdites dispositions.
Cela signifie que le tribunal admet que la demande de renouvellement dubail adressee par la demanderesse au locataire principal et au bailleurcontient la mention que respectivement le bailleur et le locataireprincipal seront presumes consentir au renouvellement du bail auxconditions proposees, à defaut de notification dans les trois mois deleur refus motive de renouvellement, de la stipulation de conditionsdifferentes ou d'offres d'un tiers.
Dans ce cas l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 disposequ'à defaut de reponse du bailleur à la demande de renouvellement dubail du preneur dans les trois mois, il ne peut plus empecher lerenouvellement du bail.
9.Le sous-locataire ne doit pas citer le bailleur principal lorsqu'il adejà rempli les formalites de l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30avril 1951 et que le bailleur principal ne reagit pas dans les trois moisà la demande de renouvellement du bail. L'application de l'article 14,alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 rend d'ailleurs toute citationsuperflue et sans objet. Il serait contradictoire, d'une part, d'exigerque le sous-locataire mentionne dans sa demande qu'à defaut de reponse,le bailleur et le locataire principal seront presumes consentir aurenouvellement du bail et, d'autre part, d'exiger que si le bailleur et lesous-locataire n'ont pas repondu dans le delai de trois mois ils soientcites dans le delai prevu par la loi. Une telle interpretationentrainerait une contradiction dans l'application des articles 11, II,alinea 2, et 14, alineas 1er et 2, de la loi du 30 avril 1951, ce qui nepouvait etre l'intention du legislateur.
En decidant que la demanderesse est forclose du droit au renouvellement dubail des lors qu'elle n'a pas cite le defendeur alors que celui-ci n'a pasrepondu à sa demande pendant trois mois, le tribunal interprete demaniere erronee les articles 11, II, alinea 2, et 14, alineas 1er et 2, dela loi du 30 avril 1951 et viole ces dispositions legales, de sorte que ladecision attaquee n'est pas legalement justifiee.
III. La decision de la Cour
Sur le second moyen :
1. En vertu de l'article 11, II, alinea 2, de la loi du 30 avril 1951,l'abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou lerejet de sa demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pasprejudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que lademande de celui-ci, regulierement adressee au locataire principal, aitete denoncee au bailleur le meme jour et dans les memes formes.
En vertu de l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951, lepreneur desireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine dedecheance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice oupar lettre recommandee dix-huit mois au plus, quinze mois au moins avantl'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine denullite, les conditions auxquelles le preneur lui-meme est dispose àconclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à defaut denotification par le bailleur, suivant les memes voies et dans les troismois, de son refus motive de renouvellement, de la stipulation deconditions differentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera presumeconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposees.
En vertu de l'article 14, alinea 2, de la loi du 30 avril 1952, à defautd'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder sesdroits à l'egard du bailleur, comme prevu à l'article 11, II, alinea 2,lui a denonce sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dansles trente jours de la reponse negative rec,ue de l'un d'entre eux, ou sil'un ou l'autre se sont abstenus de repondre, dans les trente jours quisuivent l'expiration du delai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas prisattitude à l'egard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans lesdelais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ousubordonner le renouvellement à des conditions differentes.
2. Il ressort de ces dispositions que le bailleur, qui s'abstient derepondre à une demande de renouvellement du locataire principal pendanttrois mois, ne peut plus s'opposer au renouvellement du bail eu egard auxdispositions de l'article 14, alinea 1er, de la loi du 30 avril 1951 maisque cela ne s'applique pas lorsque la demande de renouvellement emane d'unsous-locataire. L'article 14, alinea 2, in fine dispose expressement quele bailleur qui n'a pas pris attitude dans le delai de trois mois del'article 14, alinea 1er, à l'egard de la demande de renouvellement dubail du sous-locataire, peut encore le faire au cours de l'instance devantle juge.
Des lors que le bailleur n'est pas tenu de notifier sa reponse ausous-locataire dans les trois mois de sa demande de renouvellement, il nepeut se deduire de son silence qu'il est d'accord avec la demande derenouvellement du bail du sous-locataire.
En cas de silence du bailleur, le sous-locataire est donc tenu de citer lelocataire principal et le bailleur dans les delais prevus à l'article 14,alinea 2 de la loi du 30 avril 1951.
Le moyen, qui est fonde sur un soutenement juridique different, manque endroit.
(...)
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi et la demande en declaration d'arret commun ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le conseiller Beatrijs Deconinck, president, les conseillersAlain Smetryns, Geert Jocque, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononceen audience publique du douze septembre deux mille quatorze par leconseiller Beatrijs Deconinck, en presence de l'avocat general Andre VanIngelgem, avec l'assistance du greffier Kristel Vanden Bossche.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Martine Regout ettranscrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le conseiller,
12 SEPTEMBRE 2014 C.13.0287.N/1
