Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.12.0305.N
VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN DE RESIDENTIE EGO,
Me Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation,
contre
IMMO AND INVEST DEWULF, s.a.
I. la procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 15 fevrier2012 par le tribunal de premiere instance de Bruges, statuant en degred'appel.
Le president de section Eric Dirix a fait rapport.
L'avocat general Christian Vandewal a conclu.
II. le moyen de cassation
Dans la requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, la demanderesse presente un moyen.
III. la decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
1. Le juge est tenu de trancher le litige conformement aux regles de droitqui lui sont applicables. Il doit examiner la nature juridique des faitset actes invoques par les parties et peut, quelle que soit laqualification juridique que les parties leur ont donnee, suppleer d'officeaux motifs qu'elles ont invoques, à la condition qu'il ne souleve pas decontestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence,qu'il ne se fonde que sur des elements qui lui ont ete regulierementsoumis, qu'il ne modifie pas l'objet de la demande et qu'il ne viole pas,en outre, le droit de defense des parties.
2. Lorsque les parties invoquent les faits qui fondent leur demande, sansindiquer aucun fondement juridique, le juge qui applique un fondementjuridique à ces faits sans permettre aux parties de le contredire neviole pas leurs droits de defense.
3. Il ressort des pieces auxquelles la Cour peut avoir egard que :
- à l'appui de sa demande en annulation de la decision sur le point 610de l'ordre du jour de l'assemblee generale de la residence EGO, ladefenderesse invoquait qu'elle disposait du droit d'user de la courinterieure en vertu de l'acte de base ou du reglement de copropriete ou,à tout le moins, en vertu de la prescription acquisitive ; elle neprecisait toutefois pas en vertu de quel fondement juridique ou de quelledisposition legale elle avait acquis ce droit ;
- la demanderesse contestait que la defenderesse eut le droit d'user de lacour interieure, sous reserve de l'espace requis pour manoeuvrer etacceder aux garages, ce qui etait devenu sans objet, puisqu'elle avaitelle-meme supprime les garages ;
- la demanderesse faisait aussi valoir qu'il n'etait pas prouve que ladefenderesse utilisait dejà depuis plus de vingt ans la cour interieurecomme emplacement de parking.
4. Les juges d'appel ont notamment constate que le reglement decopropriete contient la clause suivante : « bien que la cour et l'espacepour les manoeuvres des voitures, l'acces vers l'avenue Karel Janssens etles portes de garage elles-memes soient des parties communes afin desouligner et assurer au maximum l'homogeneite et l'uniformitearchitecturale du batiment, les frais d'entretien, de nettoyage, dereparation et de remplacement de ces parties communes, y comprisl'eventuel recouvrement de la cour, seront exclusivement à la chargerespectivement des quatre garages situes dans la cour (en ce qui concernela cour et le passage avec ses accessoires et portes) ou du garage situeà l'avenue Karel Janssens (en ce qui concerne cette porte de garage) ».
5. Les juge d'appel ont considere que :
- il ressort du reglement de copropriete qu'un droit conventionnel derecouvrement de la cour a ete accorde à la defenderesse en tant queproprietaire de l'exploitation commerciale ;
- tous les coproprietaires de la residence ont marque leur accord, lors dela signature des contrats de vente et de l'acte de copropriete annexe, àl'autorisation accordee à la defenderesse de proceder, en tant queproprietaire de l'exploitation commerciale et des garages un à quatre, àl'adaptation des garages, de l'espace pour manoeuvrer et de l'issue et aurecouvrement de la cour ;
- la declaration de volonte des coproprietaires a, conformement àl'article 693 du Code civil, accorde un droit d'usage de la courinterieure à la defenderesse et que, conformement à l'article 695 duCode civil, il n'est actuellement pas question d'acquisition parprescription, mais d'etablissement par reconnaissance.
6. Ainsi, les juges d'appel ont donne à connaitre que le reglement decopropriete accorde un droit d'user de la cour interieure à ladefenderesse sous la forme d'une servitude.
En qualifiant ce droit de servitude et non d'usage au sens de l'article625 du Code civil, les juges d'appel n'ont pas viole le principe generalrelatif au respect des droits de la defense.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la deuxieme branche :
7. Contrairement à ce que fait valoir le moyen, en cette branche, lesjuges d'appel n'ont pas fonde leur decision sur la circonstance que ladefenderesse use de la cour depuis plus de vingt ans.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait.
8. En fondant le droit d'user de la cour sur le reglement de copropriete,dont la portee faisait l'objet du debat, les juges d'appel n'ont pas fondeleur decision sur des faits puises dans leurs connaissances personnelles.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
9. L'article 695 du Code civil dispose que le titre constitutif de laservitude, à l'egard de celles qui ne peuvent s'acquerir par laprescription, ne peut etre remplace que par un titre recognitif de laservitude, et emane du proprietaire du fonds asservi.
Contrairement à ce qu'allegue le moyen, en cette branche, le droit d'userd'une cour interieure peut etre etabli sous la forme d'une servitudeconventionnelle.
Dans la mesure ou le moyen, en cette branche, soutient qu'un titre dereconnaissance au sens de l'article 695 du Code civil empeche d'etablir ledroit d'user d'une cour sous la forme d'une servitude, il manque en droit.
(...)
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, president, le president desection Albert Fettweis, les conseillers Beatrijs Deconinck, Geert Jocqueet Koenraad Moens, et prononce en audience publique du trente janvier deuxmille quatorze par le president de section Eric Dirix, en presence del'avocat general Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier JohanPafenols.
Traduction etablie sous le controle du president de section ChristianStorck et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le president de section,
30 janvier 2014 C.12.0305.N/1
