Cour de cassation de Belgique
Arret
1206
NDEG C.12.0209.F
1. BELGIAN BUILDING AND PROMOTION COMPANY, societe anonyme dont le siegesocial est etabli à Malines (Heffen), steenweg op Blaasveld, 56 A,
2. INTERNATIONAL BUILDING ORGANISATION, societe anonyme dont le siegesocial est etabli à Malines (Heffen), steenweg op Blaasveld, 56 A,
demanderesses en cassation,
representees par Maitre Paul Wouters, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Louvain, Koning Leopold I straat, 3, ou il estfait election de domicile,
contre
1. ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VERSAILLES VI, dont lesiege est etabli à Bruxelles, rue du Craetveld, 137/139, representee parson syndic, la societe anonyme Regie immobiliere et mobiliere, dont lesiege social est etabli à Etterbeek, square Charles-Maurice Wiser, 13,
defenderesse en cassation,
representee par Maitre Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
2. ARCHI DS, societe civile ayant emprunte la forme de la societe priveeà responsabilite limitee, dont le siege est etabli à Beersel(Huizingen), Guido Gezellestraat, 126,
defenderesse en cassation,
3. a) T. S. et
b) A. D.,
4. a) J.-P. G. et
b) A. H.,
5. J. V.,
6. a) B. L. et
b) E. H.,
defendeurs en cassation ou, à tout le moins, parties appelees endeclaration d'arret commun.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 15 septembre2011 par la cour d'appel de Bruxelles.
Le conseiller Didier Batsele a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demanderesses presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 577-5, specialement S: 3, et 577-9, specialement S: 1er (telqu'il etait en vigueur avant sa modification par la loi du 2 juin 2010),du Code civil ;
- articles 17 et 18 du Code judiciaire.
Decisions et motifs critiques
L'arret reforme les jugements entrepris, declare l'intervention de lapremiere defenderesse recevable et en partie fondee, et, de ce fait,condamne les demanderesses à lui payer les montants repris en ses pages44 et 45, ainsi qu'aux depens des deux instances, aux motifs suivants :
« En vertu de l'article 577-9 du Code civil, introduit par la loi du
30 juin 1994, l'association des coproprietaires est dotee de lapersonnalite juridique et a qualite pour agir en justice, tant endemandant qu'en defendant ;
L'objet de l'association des coproprietaires se limite à la conservationet à l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles batis(article 577-5, S: 3, du Code civil) ;
Si elle n'est pas proprietaire des parties communes, elle en assumeneanmoins la gestion et leur bon etat releve des finalites propres pourlesquelles l'association des coproprietaires a rec,u la personnalitejuridique ;
L'action en responsabilite qu'elle intente contre les promoteurs etconstructeurs en raison de l'etat des parties communes est donc recevableau regard des objectifs poursuivis par le legislateur de 1994 ;
Surabondamment, il y a lieu d'observer que, vu l'existence, sur cettequestion, de deux courants jurisprudentiels et doctrinaux en senscontraire, les intentions du legislateur ont ete recemment precisees parl'ajout, à l'article 577-9, S: 1er, du Code civil, d'un alinea quiindique que l'association des coproprietaires est en droit d'agir enjustice en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice,à la reconnaissance ou à la negation de droits reels ou personnels surles parties communes et qu'elle est reputee avoir qualite et interet pourla defense de ces droits ;
Il en resulte que l'association des coproprietaires [...] a qualite etinteret pour agir et que le jugement du 15 septembre 2006 est reforme ence qu'il declare irrecevable la demande formee par cette association ».
Griefs
L'introduction d'une action en justice suppose interet et qualite à agir,suivant les articles 17 et 18 du Code judiciaire. Ces conditions doiventetre presentes au moment de l'introduction de l'action.
Selon l'article 577-9, S: 1er, du Code civil, en vigueur avant samodification par la loi du 2 juin 2010, l'association des coproprietairesest dotee de la personnalite juridique et a qualite pour agir en justice,en demandant comme en defendant.
Toutefois, selon l'article 577-5, S: 3, du Code civil, l'objet del'association des coproprietaires consiste exclusivement dans laconservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles encopropriete et c'est en fonction de son objet, limite, que l'etendue deson droit à ester en justice doit etre appreciee.
A cet egard, il convient de souligner que l'association descoproprietaires n'est pas proprietaire de l'immeuble ou des partiescommunes de l'immeuble. Elle n'a, par ailleurs, pas de relationcontractuelle avec l'entrepreneur. Partant, elle n'a pas interet etqualite pour introduire une action en responsabilite à l'encontre dupromoteur ou du constructeur, en raison de l'etat des parties communes del'immeuble dont elle n'est pas ou ne devient pas proprietaire.
En l'espece, il ressort de l'arret que l'action de la premieredefenderesse, dont l'objet est plus amplement decrit aux pages 15 etsuivantes de l'arret, tendait, en substance, à obtenir la condamnationdes demanderesses au paiement de montants qui representaient, selon lecas, 100, 75 ou 50 p.c. des travaux de remede à certaines partiescommunes de l'immeuble, ainsi qu'à des dommages et interets pourprivation de jouissance.
Il s'ensuit que l'arret, qui decide que l'action de l'association descoproprietaires, ici premiere defenderesse, à l'encontre desdemanderesses est recevable (et partiellement fondee), viole les articles17 et 18 du Code judiciaire ainsi que les articles 577-5, specialement S:3, et 577-9, specialement S: 1er (en vigueur avant sa modification par laloi du 2 juin 2010), du Code civil), dans la mesure ou l'association descoproprietaires n'est pas proprietaire des parties communes de l'immeubleet ou l'action introduite ne rentre pas dans la categorie des actesd'administration et de gestion vises par l'article 577-5, S: 3, du Codecivil (violation de cette derniere disposition).
III. La decision de la Cour
L'article 577-5, S: 1er, alinea 1er, du Code civil reconnait lapersonnalite juridique à toute association de coproprietaires quisatisfait aux conditions legales.
L'article 577-5, S: 3, de ce code dispose que l'association descoproprietaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meublesnecessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivementdans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du grouped'immeubles batis.
En vertu de l'article 577-9, S: 1er, alinea 1er, du meme code,l'association des coproprietaires a qualite pour agir en justice, tant endemandant qu'en defendant.
Il decoule de ces dispositions que l'association des coproprietaires peutester en justice en vue d'assurer la conservation et l'administration del'immeuble ou du groupe d'immeubles.
Les travaux preparatoires de la loi enoncent que la bonne administrationde l'immeuble peut impliquer des actes de disposition.
L'arret, qui considere que, bien que l'association des coproprietaires nesoit pas « proprietaire des parties communes, elle en assume neanmoinsla gestion, et que leur bon etat releve des finalites propres pourlesquelles l'association des coproprietaires a rec,u la personnalitejuridique », que « l'action en responsabilite qu'elle intente contre lespromoteurs et constructeurs en raison de l'etat des parties communes estdonc recevable, au regard des objectifs poursuivis par le legislateur de1994 », et que, « surabondamment, il y a lieu d'observer que, vul'existence, sur cette question, de deux courants jurisprudentiels etdoctrinaux en sens contraire, les intentions du legislateur ont eterecemment precisees par l'ajout, à l'article 577-9, S: 1er, du Codecivil, d'un alinea qui indique que l'association des coproprietaires esten droit d'agir en justice en vue de la sauvegarde de tous les droitsrelatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la negation de droitsreels ou personnels sur les parties communes et qu'elle est reputee avoirqualite et interet pour la defense de ces droits », justifie legalementsa decision que « l'association des coproprietaires [...] a qualite etinteret pour agir et que le jugement du 15 septembre 2006 est reforme ence qu'il declare irrecevable la demande formee par cette association ».
Le moyen ne peut etre accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demanderesses aux depens.
Les depens taxes à la somme de mille cent quarante-cinq euroscinquante-neuf centimes envers les parties demanderesses et à la somme detrois cent nonante-cinq euros soixante et un centimes envers la premierepartie defenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, le conseiller Didier Batsele, lepresident de section Albert Fettweis, les conseillers Martine Regout etMarie-Claire Ernotte, et prononce en audience publique du dix-huit octobredeux mille treize par le president Christian Storck, en presence del'avocat general Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier PatriciaDe Wadripont.
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| P. De Wadripont | M.-Cl. Ernotte | M. Regout |
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| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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18 OCTOBRE 2013 C.12.0209.F/7
