Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.12.0439.N
JC DECAUX BILLBOARD, s.a.,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. 'T SEREEN BOSCH, s.a.,
Me Martin Lebbe, avocat à la Cour de cassation,
2. B. V.,
en presence de
1. J. V. H.,
2. G. M.
3. G. I.
I. la procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 6 avril2002 par le tribunal de premiere instance de Gand, statuant en degred'appel.
L'avocat general Andre Van Ingelgem a depose des conclusions ecrites le 14mai 2013.
Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.
L'avocat general Andre Van Ingelgem a conclu.
II. le moyen de cassation
Dans la requete en cassation, jointe au present arret en copie certifieeconforme, la demanderesse presente un moyen.
III. les faits
Il ressort des pieces auxquelles la Cour peut avoir egard que :
- les epoux V.H. - M. ont vendu à la defenderesse, par acte notarie du 23mars 1998, la moitie indivise du mur de separation faisant partie del'immeuble situe Sint-Lievenslaan 4 à Gand ;
- les epoux V.H.-M. ont vendu au defendeur, par acte notarie du 20 mai1998, l'habitation situee Sint-Lievenslaan 4 à Gand ;
- le 17 juillet 1998, la defenderesse a conclu avec l'auteur de lademanderesse un contrat de location afin d'apposer des panneauxpublicitaires sur la fac,ade laterale pour une periode de neuf ans,renouvelable tacitement pour une periode identique à defaut de preavis ;
- le 2 decembre 2006 le defendeur a, à son tour, conclu un contrat delocation avec la demanderesse afin d'apposer des panneaux publicitairessur la meme fac,ade laterale ;
- à defaut de resiliation du contrat de location, la defenderessecontinue de reclamer le paiement des loyers à la demanderesse ;
- le jugement attaque dit pour droit que le contrat de location du 17juillet 1998 reste en vigueur entre la defenderesse et le demandeur etcondamne la demanderesse au paiement des loyers reclames ;
- le jugement attaque a rejete l'action en garantie exercee par lademanderesse contre le defendeur.
IV. la decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
1. L'article 1165 du Code civil dispose que les conventions n'ont d'effetqu'entre les parties contractantes. Elles ne nuisent point au tiers, etelles ne lui profitent que dans le cas prevu par l'article 1121 du Codecivil.
2. L'article 577-2, S: 5, alinea 2, du Code civil dispose que lecoproprietaire fait valablement les actes purement conservatoires et lesactes d'administration provisoire.
3. L'article 577-2, S: 6, du Code civil dispose que ne sont valables quemoyennant le concours de tous les coproprietaires les autres actesd'administration et les actes de disposition.
Cette regle concerne uniquement les rapports entre les coproprietaires etpas les rapports entre les coproprietaires et les tiers qui restent regispar le droit commun. Leur violation n'est pas sanctionnee par la nonvalidite de la convention mais par leur inopposabilite aux autrescoproprietaires.
4. La location à des tiers de la propriete indivise n'est, en principe,ni un acte conservatoire ni un acte d'administration provisoire au sens del'article 577-2, S: 5, du Code civil. En principe la collaboration de tousles coproprietaires est requise.
5. Il ressort des dispositions legales precitees que lorsqu'un descoproprietaires conclut un contrat de location avec un tiers relativementà un bien indivis, ce contrat est valable, mais ne peut etre oppose auxautres coproprietaires.
Lorsque plusieurs coproprietaires concluent separement, avec un memetiers, un contrat de location relatif à un bien indivis, ces differentscontrats de location sont valables et le preneur est, en principe, tenu derespecter chacun de ces contrats.
La nature indivisible du contrat de location ne s'y oppose pas. Elleimplique uniquement que, lorsqu'un contrat de location est conclu parplusieurs preneurs ou bailleurs, les droits indivisibles resultant de cecontrat de location doivent etre exerces ensemble par ces preneurs oubailleurs à peine de non validite de l'acte accompli.
Dans la mesure ou, en cette branche, le moyen est fonde sur un soutenementjuridique different, il manque en droit.
6. Contrairement à ce que suppose le moyen, en cette branche, les jugesd'appel ont fonde leur decision suivant laquelle, pour la periode àpartir du 1er janvier 2007, la demanderesse devait payer un loyer tant àla defenderesse qu'au defendeur, non pas sur l'autorite de chose jugee dujugement du juge de paix du premier canton de Gand du 29 decembre 2000 oudu jugement du juge de paix du canton de Zandhoven du 22 decembre 1998,mais sur des motifs propres.
Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, manque en fait.
Quant à la seconde branche :
Sur la fin de non-recevoir :
7. La defenderesse oppose une fin de non-recevoir deduite de ce que lemoyen est nouveau des lors que la demanderesse n'a pas exerce d'action engarantie devant les juges d'appel sur la base d'un trouble de droitemanant de la defenderesse, mais qu'elle a fonde son action en garantiesur les articles 1382, 1383 et 1134, alinea 3, du Code civil.
8. A l'appui de son action en garantie exercee contre le defendeur, lademanderesse a notamment invoque que, si la defenderesse est proprietairedu mur, cela a pour consequence que le defendeur ne lui a pas octroye lajouissance paisible du mur.
9. L'obligation du bailleur de garantir le preneur de tout trouble dedroit emanant de tiers est un aspect de son obligation de fournir aupreneur la jouissance paisible du bien loue.
Bien qu'elle n'ait pas expressement fait etat des articles 1726 et 1727 duCode civil, la demanderesse a donc invoque specifiquement à l'appui de sademande des faits qui, selon le moyen en cette branche, requierentl'application de ces dispositions legales.
Le moyen qui, en cette branche, invoque la violation de dispositionslegales que le juge aurait du appliquer, eu egard à son obligationd'appliquer le droit aux faits specialement invoques à l'appui de lademande, n'est pas nouveau.
Il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir.
Sur le fondement du moyen :
10. L'article 1719, 3DEG, du Code civil dispose que le bailleur estoblige, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucunestipulation particuliere, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendantla duree de la location.
En vertu des articles 1726 et 1727 du Code civil, le bailleur est tenu degarantir le preneur de troubles emanant de tiers.
Il s'ensuit que le bailleur doit garantir le preneur lorsqu'un tiersaffirme posseder un droit reel ou personnel sur le bien loue et que cedroit porte atteinte à la jouissance paisible du preneur. C'est le caslorsqu'un tiers, avec lequel le preneur a conclu prealablement un contratde location, soutient que ce contrat est toujours en vigueur et reclame lepaiement du loyer.
11. Les juges d'appel ont constate que :
- le 17 juillet 1998, la demanderesse a conclu un contrat de location avecla defenderesse relativement à la fac,ade laterale de l'habitation situeeà Gand, Sint-Lievenslaan pour un loyer de 50.000 francs par mois, indexetous les ans ;
- la premiere periode de neuf ans a expire le 1er juillet 2007 et lecontrat a ete renouvele tacitement pour une nouvelle periode de neuf ans,soit jusqu'au 1er juillet 2016, de sorte que le contrat de location entrela demanderesse et la defenderesse est toujours en vigueur ;
- le 2 decembre 2006, la demanderesse a conclu avec le defendeur uncontrat de location concernant la meme fac,ade laterale prenant cours le1er janvier 2007 pour un loyer de 15.000,00 euros par an ;
- sur la base du contrat de location du 17 juillet 1998, la defenderessereclame le loyer impaye à partir du 1er janvier 2007.
12. En decidant, dans ces circonstances, qu'en tant que bailleur ledefendeur a respecte ses obligations contractuelles d'assurer à lademanderesse la jouissance paisible de la fac,ade au motif que lademanderesse a toujours pu faire usage de la fac,ade pour y apposer despanneaux publicitaires et en rejetant integralement, notamment pour cemotif, l'action en garantie exercee par la demanderesse contre ledefendeur, les juges d'appel ont viole les articles 1719, 3DEG, 1726 et1727 du Code civil.
Le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant qu'il rejette comme etant non fondeel'action en garantie exercee par la demanderesse contre le defendeur etqu'il condamne la demanderesse aux depens du defendeur ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Condamne la demanderesse aux depens à charge de la defenderesse ;
Reserve le surplus des depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par lejuge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Termonde, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, president, le president desection Eric Stassijns, les conseillers Beatrijs Deconinck, Koen Mestdaghet Bart Wylleman, et prononce en audience publique du vingt-huit juin deuxmille treize par le president de section Eric Dirix, en presence del'avocat general Andre Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier JohanPafenols.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Marie-Claire Ernotte ettranscrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
Le greffier, Le conseiller,
28 juin 2013 C.12.0439.N/1
