Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.11.0502.N
GRONDIG sa,
Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,
contre
EIGEN HAARD IS GOUD WAARD scrl,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 10 fevrier 2011par la cour d'appel de Gand.
Le president de section Eric Stassijns a fait rapport.
L'avocat general delegue Andre Van Ingelgem a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans une requete en cassation jointe au present arret en copie certifieeconforme, la demanderesse presente un moyen.
III. La decision de la Cour
Sur le moyen :
1. L'article 88, S: 1er, alinea 1er, du decret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, (ci-apres Code flamand du Logement)dispose qu'en cas de meconnaissance du droit de preemption, chaquebeneficiaire a le droit d'etre subroge à l'acheteur. L'action doit etreintentee simultanement contre le vendeur et le premier acheteur.
En vertu de l'article 88, S: 1er, alinea 2, du Code flamand du Logementl'action n'est recevable qu'apres inscription en marge de la transcriptionde l'acte litigieux et eventuellement en marge de la transcription dudernier titre transcrit.
En vertu de l'article 88, S: 1er, alinea 3, du Code flamand du Logement,le subroge rembourse à l'acheteur le prix que ce dernier a paye. Levendeur est tenu d'indemniser l'acheteur pour les frais de l'acte. Lesubroge n'est tenu aux obligations decoulant, pour l'acheteur, de l'acteauthentique de vente et aux charges que l'acheteur a acceptees que pourautant que ces charges soient inscrites ou transcrites avant l'inscriptionde son action.
L'article 88, S: 1er, alinea 4, du Code flamand du Logement dispose que sile juge rec,oit l'action en subrogation, le jugement vaut titre. Toutjugement relatif à une demande de subrogation est inscrit apresl'inscription de la demande.
2. Il ressort de ces dispositions que le beneficiaire du droit depreemption reprend les droits du premier acheteur sur le bien à partir dumoment ou sa demande de subrogation est accueillie.
La subrogation du beneficiaire dans les droits de l'acheteur n'impliquepas que ce dernier est considere comme n'ayant jamais acquis le bien.
Lorsque le premier acheteur a vendu le bien et que l'acte de vente notariey afferent est transcrit au bureau des hypotheques avant l'inscription desa demande de subrogation, ce transfert de propriete est alors opposableau beneficiaire du droit de preemption.
3. Il ressort des constatations de l'arret et des pieces auxquelles laCour peut avoir egard que :
- la societe anonyme Terra Nostra etait devenue proprietaire des parcellespar acte de licitation du 29 mars 2004;
- le transfert de propriete a eu lieu en violation du droit de preemptionde la defenderesse;
- la demanderesse a acquis les parcelles litigieuses de bonne foi et sansviolation d'un quelconque droit de preemption de Terra Nostra;
- l'acte de vente notarie y afferent du 24 aout 2005 a ete transcrit aubureau des hypotheques avant que la defenderesse ait cite en subrogationle 3 mars 2006.
4. Le juge d'appel a considere que la subrogation subroge le beneficiaireavec effet retroactif dans les droits de l'acheteur initial, la societeanonyme Terra Nostra, qui est censee n'avoir jamais acquis le bien, quecette subrogation retroactive implique que la demanderesse a acquis de lapart d'un acheteur incompetent et annule l'alienation qu'il a autorisee,et que les alienations ne relevent pas de la notion de "charges". Il aconfirme, par ces motifs, la decision du premier juge suivant laquelle ladefenderesse n'est pas liee par le droit de propriete subsequent de lademanderesse.
Le juge d'appel a ainsi viole l'article 88, S: 1er, du Code flamand duLogement.
Le moyen est fonde.
PAR CES MOTIFS,
La Cour
Casse l'arret attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretcasse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause devant la cour d'appel de Bruxelles.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Eric Dirix, president, le president desection Eric Stassijns, les conseillers Beatrijs Deconinck, Koen Mestdaghet Geert Jocque, et prononce en audience publique du cinq octobre deuxmille douze par le president de section Eric Dirix, en presence del'avocat general delegue Andre Van Ingelgem, avec l'assistance du greffierJohan Pafenols.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Didier Batsele ettranscrite avec l'assistance du greffier Fabienne Gobert.
Le greffier, Le conseiller,
5 octobre 2012 C.11.0502.N/1
