Cour de cassation de Belgique
Arret
1715
NDEG C.11.0730.F
1. V. D.,
2. C. D.,
demandeurs en cassation,
representes par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,
contre
1. T. P.,
2. P. B.,
defendeurs en cassation,
representes par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 26 mai 2011 parla cour d'appel de Liege.
Le conseiller Michel Lemal a fait rapport.
L'avocat general Thierry Werquin a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1108, 1126, 1594, 1596, 1779, 1787, 1984, 1987, 1991, 2003 et2004 du Code civil ;
- article 68 du code de deontologie ayant rec,u force obligatoire parl'article 1er de l'arrete royal du 27 septembre 2006 portant approbationdu code de deontologie de l'Institut professionnel des agents immobilierset reproduit en annexe premiere de cet arrete royal.
Decisions et motifs critiques
Apres avoir fait les constatations suivantes par reference au jugement dupremier juge : le 4 avril 2008, les defendeurs avaient confie à lasociete anonyme Century 21-Primogest, dont le premier demandeur estl'administrateur delegue, la mission exclusive de trouver acquereur pourl'immeuble dont ils etaient proprietaires à ... ; il s'agissait d'unemission de courtage, de negociation de la vente et de signature ducompromis de vente ; un prix minimum de 210.587,50 euros etait defini ; le21 avril 2008, un compromis de vente a ete conclu entre les defendeurs etles demandeurs pour le prix de 211.000 euros sur lequel il est constatequ'un acompte de 12.000 euros a ete paye ; les defendeurs demandentl'annulation du compromis, se fondant notamment sur l'article 1596 du Codecivil, et reclament que l'immeuble soit remis en son pristin etat ; lesdemandeurs contestent le principe meme de cette demande et demandentreconventionnellement la condamnation des defendeurs à passer l'acteauthentique de vente consecutif au compromis litigieux,
l'arret, par confirmation du jugement du premier juge, dit la demandeprincipale fondee et la demande reconventionnelle non fondee, prononce lanullite du compromis de vente signe le 21 avril 2008 entre les parties etcondamne les demandeurs aux depens.
L'arret fonde cette decision sur les trois ordres de motifs suivants, tantpropres qu'adoptes du jugement du premier juge :
1. « L'article 1596 du Code civil dispose : `Ne peuvent se rendreadjudicataires, sous peine de nullite, ni par eux-memes, ni par personnesinterposees : (...) les mandataires, des biens qu'ils sont charges devendre'. (...) C'est vainement que (le premier demandeur) pretend n'avoirpas signe le compromis discute en sa qualite de mandataire des(defendeurs). (...) Le compromis indique expressement : `une garantie de12.000 euros par virement bancaire du compte (...) a ete versee en date du15 avril 2008. Cette garantie diminuee de la commission lui revenant seraremise par l'agent immobilier au notaire instrumentant'. Le conflitd'interets qui fonde la nullite definie par le Code civil est donc verifieen l'espece ».
« L'article 1596 du Code civil ne concerne pas uniquement le cas ou lemandataire etablit un acte dans lequel il intervient à deux titres etqu'il signe effectivement en qualite de mandataire de ses clients et en saqualite d'acheteur. L'article 1596 du Code civil a une portee generale :il interdit à celui qui a rec,u mandat de vendre un immeuble de se porteracquereur de cet immeuble tant qu'il conserve la qualite de mandataire(...). Le fait que (les defendeurs) ont appose leur signature sur lecompromis ne suffit pas pour considerer qu'il n'y avait plus de mandat etque l'opposition d'interets qui fonde la nullite definie par le Code civiletait inexistante. Il ne ressort d'aucune piece que les parties ont misfin, conventionnellement et prematurement, au mandat. La `missionexclusive de vente', concedee le 4 avril 2008, est un mandat (...).L'annexe intitulee `garantie de qualite', datee du meme jour, se refereàu mandat qui lui a ete confie' (...). Le compromis est estampille àl'en-tete de Century 21-Primogest, societe (du premier demandeur), etmentionne : `entre les soussignes : la societe anonyme Century21-Primogest (...) qui declare etre mandatee par (...)' `une garantie de12.000 euros par virement bancaire du compte (...) a ete versee en date du15 avril 2008. Cette garantie diminuee de la commission lui revenant seraremise par l'agent immobilier au notaire instrumentant'. Cette secondemention est justifiee par le mandat et revelatrice du conflitd'interets ».
2. Le conflit d'interets « est egalement confirme par la circonstanceparticuliere suivante : tres peu de temps apres la signature du compromis,(le premier demandeur) a propose à un locataire de l'immeuble de luivendre l'appartement qu'il occupait pour un prix de 169.000 euros ».
« Le sieur O. precise dans son attestation du 5 juin 2008 que laproposition de vente concerne un appartement avec le studio sis au memeetage et un garage ; le sieur O. et sa compagne ou epouse ont confirmel'attestation du 5 juin 2008 alors qu'ils n'occupaient plus le bien ».
3. « Ce meme conflit d'interets est en outre (...) à l'evidencecontraire au code de deontologie qui regit la profession d'agentimmobilier approuve par l'arrete royal du 27 septembre 2006, dontl'article 68 dispose : `L'agent immobilier (...) peut proposer ouvertementde devenir cocontractant de son commettant à la condition qu'il renonceà poursuivre la mission relative au bien concerne et que les interetslegitimes de son commettant ne soient pas leses'. En prevoyantexplicitement en termes de compromis dresse avec l'en-tete de la societeanonyme Century 21-Primogest l'octroi d'une commission conforme au mandatde vendre, il est manifeste qu'en cette affaire, l'agent immobilier n'apas renonce à sa mission. Le compromis indique d'ailleurs sous la mentionl'agent immobilier : `La presente vente a ete conclue grace àl'intervention de l'agence Century 21-Primogest (...). Son directeur ouresponsable, (le premier demandeur), est inscrit au tableau de l'Institutprofessionnel des agents immobiliers sous le nDEG (...)' ».
Griefs
Premiere branche
En vertu de l'article 1594 du Code civil, « tous ceux auxquels la loi nel'interdit pas peuvent acheter ou vendre ». L'article 1596 de ce codedispose : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullite,ni par eux-memes, ni par personnes interposees : (...) les mandataires,des biens qu'ils sont charges de vendre » (alinea 3).
Cette derniere disposition, qui fait exception à la regle generale de lacapacite d'acquerir, est de stricte interpretation. La prohibition ainsiedictee vise à prevenir le conflit d'interets qui naitrait si, dans unacte de vente, la meme personne pouvait intervenir en deux qualitesinconciliables, d'une part, comme mandataire du vendeur, normalementsoucieux de vendre au prix le plus eleve, et, d'autre part, commeacquereur, soucieux d'acheter au prix le plus bas. L'annulation d'unevente sur pied de l'article 1596, alinea 3, du Code civil necessite qu'unmandat soit en cours d'existence, à defaut de quoi il n'y a pas demandataire qui acquiert le bien qu'il est charge de vendre par le mandant.
L'article 1984 du Code civil dispose : « Le mandat ou procuration est unacte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de fairequelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme quepar l'acceptation du mandataire ». Le mandat suppose essentiellementl'accomplissement d'un acte juridique par le mandataire au nom du mandant.Le mandat peut etre « special et pour une affaire seulement » (Codecivil, article 1987). « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tantqu'il en demeure charge » (Code civil, article 1991). Aux termes del'article 2003 du Code civil, le mandat finit notamment par la revocationdu mandataire. Selon l'article 2004 du meme code, « le mandant peutrevoquer sa procuration quand bon lui semble ». La revocation du mandatpar le mandant, qui met fin au mandat et au pouvoir qui avait ete donne aumandataire d'accomplir un acte juridique au nom du mandant, n'est soumiseà aucune condition de forme et s'induit de faits qui impliquent sansequivoque et necessairement l'intention de revoquer le mandat. Le mandatest revoque lorsque le mandant accomplit lui-meme l'acte juridique dont ilavait confie l'accomplissement au mandataire. En accomplissant cet acte,le mandant prive le mandat de son objet et y met fin unilateralement, lemandat devenant caduc par la disparition de son objet, des lors qu'uncontrat doit necessairement avoir un objet en vertu des articles 1108 et1126 du Code civil.
Lorsqu'une personne a donne mandat à un tiers de signer un compromis devente en son nom, en qualite de vendeur d'un bien, et qu'il signe lui-memece compromis, au lieu de se laisser representer dans l'accomplissement decet acte par ce tiers, ce dernier n'est plus le mandataire de cettepersonne car le mandat a necessairement pris fin par l'accomplissement, ennom propre, de cet acte juridique par l'ex-mandant. Celui qui avaitinitialement rec,u le mandat de signer un compromis de vente au nom d'unepersonne est de ce fait decharge de cette mission et, s'il intervient àcette vente en qualite d'acheteur de ce bien, il ne cumule pas la doublequalite de mandataire du vendeur et d'acquereur qui engendrait laprohibition portee à l'article 1596, alinea 3, du Code civil.
Lorsque le mandat est conventionnel et est donc soumis aux articles 1984,1987, 1991, 2003 et 2004 precites du Code civil, l'article 1596, alinea 3,de ce code ne fait pas obstacle à ce que celui qui a rec,u un mandat devendre un bien achete celui-ci lorsque le proprietaire en personne consentà le lui vendre, car le mandat a pris fin par le fait que le proprietaireest intervenu personnellement à cette vente, sans s'y faire representerpar le mandataire initial, dont le pouvoir de representation aautomatiquement pris fin. Le proprietaire du bien intervenupersonnellement à la vente a pu veiller à son propre interet.
En l'espece, l'arret constate que les defendeurs ont personnellementappose leur signature sur le compromis de vente de leur immeuble auxdemandeurs. Nonobstant cette constatation, l'arret considere que laprohibition prevue à l'article 1596, alinea 3, du Code civil trouve às'appliquer aux motifs, en substance, que la societe immobiliere Century21- Primogest, dont le premier demandeur etait l'administrateur delegue,etait restee le mandataire des defendeurs, des lors que cette societeavait rec,u un mandat de vendre et que « le compromis est estampille àl'en-tete de Century 21-Primogest qui declare etre mandatee par ... ».Ces considerations n'excluent pas que le compromis a ete signe par lesdefendeurs en leur nom propre et n'a donc pu avoir ete signe par lepremier demandeur en une double qualite d'acquereur et de mandataire desdefendeurs, vendeurs.
En refusant de considerer que la signature du compromis par les defendeursen leur nom propre a necessairement mis fin au mandat de la societeCentury 21-Primogest de signer le compromis de vente en leur nom et faitdes lors obstacle à l'application de l'article 1596, alinea 3, du Codecivil, l'arret viole les articles du Code civil cites en tete du moyen, àl'exception des articles 1779 et 1787.
Deuxieme branche
Lorsque le proprietaire d'un immeuble confie à un agent immobilier lamission de trouver acquereur pour cet immeuble, de la negociation de lavente et de la signature du compromis, le contrat conclu n'est un mandatau sens de l'article 1984 du Code civil qu'en tant qu'il vise la signaturedu compromis, car ce n'est que dans cette mesure que cet agent immobilierest charge d'accomplir un acte juridique pour le proprietaire au nom decelui-ci. Pour le surplus, cette mission est un courtage qui releve ducontrat d'entreprise vise aux articles 1779, 3DEG, et 1787 du Code civil.
Le fait que l'acquereur de l'immeuble soit charge par le proprietaired'une mission qui releve du contrat d'entreprise et non du mandat nesuffit pas à justifier qu'il soit fait application de l'article 1596,alinea 3, du Code civil, laquelle exige qu'un mandat soit encore en cours.Le fait qu'une commission ait ete prevue en faveur de l'agent immobilierdans un compromis de vente signe par le vendeur lui-meme (et donc sans yetre represente par un mandataire) et par l'agent immobilier commeacquereur n'a pas pour effet de susciter le conflit d'interets quel'article 1596, alinea 3, du Code civil vise à prevenir, à savoir, pourun mandataire, d'avoir à choisir entre l'execution loyale du mandat quil'oblige à chercher le prix le plus haut et son interet personnel quil'incite à acheter au meilleur compte.
Dans la mesure ou l'arret fonde sa decision de faire application del'article 1596, alinea 3, du Code civil sur la consideration que lecompromis a indique que la garantie constituee etait diminuee de lacommission revenant à la societe immobiliere Century 21-Primogest et quecette mention « est justifiee par le mandat et revelatrice du conflitd'interets », il ne justifie pas legalement sa decision. En effet,l'arret constate que les defendeurs avaient confie à la societe Century21-Primogest une mission de courtage en vue de la vente de leur immeuble,mission qui releve du contrat d'entreprise vise aux articles 1779, 3DEG,et 1787 du Code civil, ainsi que la mission de signer le compromis devente, mission qui releve du mandat vise à l'article 1984 du Code civil,et que les defendeurs ont personnellement signe le compromis, ce dont ilse deduit que le mandat a pris fin par la revocation ou par la disparitionde son objet. La consideration qu'une commission soit prevue au compromisde vente en faveur de la societe Century 21-Primogest, à laquelle avaitete confiee une mission de courtage, ne peut impliquer que les defendeurs,qui ont signe personnellement le compromis, y auraient tout de meme eterepresentes et ne peut avoir pour effet de creer le conflit d'interets quijustifie la prohibition d'acheter edictee par l'article 1596, alinea 3, duCode civil, laquelle concerne uniquement le mandataire et non la personnechargee d'une mission de courtage.
En decidant que le compromis de vente signe entre les defendeurspersonnellement et les demandeurs est nul, sur pied de l'article 1596,alinea 3, du Code civil, au motif que le compromis prevoyait unecommission en faveur de la societe Century 21-Primogest, à laquelle avaitete confiee une mission de courtage, l'arret viole les articles 1596,alinea 3, 1779, 3DEG, 1797 et 1984 du Code civil.
Troisieme branche
La consideration de l'arret selon laquelle le conflit d'interets estconfirme par la circonstance que le premier demandeur aurait, apres lecompromis de vente, propose à un sieur O., locataire d'un desappartements faisant partie de l'immeuble achete, de lui vendre cetappartement avec un studio et un garage au prix de 169.000 euros, ne peutsuffire à justifier legalement la decision.
En effet, si, comme le fait valoir la premiere branche du moyen, lasignature du compromis de vente par les defendeurs eux-memes empeche deconsiderer qu'au moment du compromis, le mandat precedemment confie à lasociete Century 21-Primogest de signer un compromis au nom des defendeursexistait encore, et donc de decider qu'il y avait un conflit d'interetsresultant de la conclusion d'une vente entre un mandataire representant levendeur et ce mandataire agissant en son nom propre, conflit d'interetsque l'article 1596, alinea 3, du Code civil vise à empecher, laproposition ulterieurement faite par le premier demandeur à un locataired'un appartement de l'immeuble acquis ne peut confirmer un conflitd'interets inexistant. Dans la mesure ou l'arret se fonde sur cetteproposition qui aurait ete faite apres la signature du compromis par lepremier demandeur à un locataire de l'immeuble achete de lui vendrel'appartement qu'il occupait pour considerer que le conflit d'interetsvise à l'article 1596, alinea 3, du Code civil est confirme, il violeladite disposition legale.
Quatrieme branche
L'article 68 du code de deontologie de l'Institut professionnel des agentsimmobiliers, ayant rec,u force obligatoire par l'article 1er de l'arreteroyal du 27 septembre 2006 et reproduit en annexe premiere de cet arreteroyal, dispose : « L'agent immobilier courtier, lui-meme ou par personneinterposee, ne peut, quant à un bien pour lequel il s'est vu confier unemission, manoeuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant,que ce soit ou non via un mecanisme d'option cessible. Toutefois, il peutproposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, àcondition qu'il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerneet que les interets legitimes de son commettant ne soient pas leses ».
Une meconnaissance de cette disposition en tant qu'elle prevoit larenonciation par l'agent immobilier à poursuivre la mission qui lui a eteconfiee et donc la renonciation à la commission prevue pour cette missiondans le cas ou cet agent immobilier propose ouvertement de devenircocontractant de son commettant peut constituer, le cas echeant, unefaute ; celle-ci ne peut justifier l'annulation du compromis de vente enapplication de l'article 1596, alinea 3, du Code civil, puisque parhypothese le compromis est signe en son nom personnel par le commettantinitial en tant que vendeur et par l'agent immobilier en tant qu'acheteur.
Dans la mesure ou il se fonde sur l'article 68 du code de deontologieprecite pour annuler le compromis de vente « sur la base de l'article1596, alinea 3, du Code civil », l'arret viole l'article 68 du code dedeontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers, approuvepar l'article 1er de l'arrete royal du 27 septembre 2006, et l'article1596, alinea 3, du Code civil.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
En vertu de l'article 1596, alinea 3, du Code civil, les mandataires nepeuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullite, ni par eux-memes,ni par personnes interposees, des biens qu'ils sont charges de vendre.
Cette prohibition subsiste aussi longtemps qu'il n'a pas ete mis fin aumandat.
Conformement aux articles 2003 et 2004 du code precite, le mandant peutrevoquer sa procuration quand bon lui semble et cette revocation met finau mandat.
L'accomplissement de l'acte qui est l'objet du mandat par le mandantlui-meme vaut revocation tacite de ce mandat.
L'arret constate, tant par ses motifs propres que par ceux du jugementdont appel qu'il s'approprie, que, le 4 avril 2008, les defendeurs ontconfie à la societe anonyme Primogest, dont le premier demandeur estl'administrateur delegue, la mission exclusive de trouver acquereur pourleur immeuble, assortie du mandat de negocier la vente et de signer lecompromis de vente, et qu'en date du 21 avril 2008, un compromis de ventea ete signe entre les defendeurs et les demandeurs.
L'arret, qui considere que « le fait que [les defendeurs] ont appose leursignature sur le compromis [de vente] ne suffit pas pour considerer qu'iln'y avait plus de mandat » et prononce la nullite de ce compromis sur labase de l'article 1596, alinea 3, du Code civil, viole les dispositionslegales precitees.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
La cassation de la decision qui statue sur la demande des defendeurs enannulation du compromis de vente s'etend aux dispositifs, qui en sont lasuite, qui statuent sur les demandes de restitution des defendeurs et surla demande reconventionnelle des demandeurs.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arret attaque ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arret casse;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause devant la cour d'appel de Mons.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, le conseiller Didier Batsele, lepresident de section Albert Fettweis, les conseillers Sylviane Velu etMichel Lemal, et prononce en audience publique du treize septembre deuxmille douze par le president Christian Storck, en presence de l'avocatgeneral Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Patricia DeWadripont.
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| P. De Wadripont | M. Lemal | S. Velu |
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| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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13 SEPTEMBRE 2012 C.11.0730.F/12
